房地产宏观环境技术分析之绿色地产.docx

技术因素：
一、 低碳经济革命下 环保节能战略性凸显 绿色住宅理念渐强
1.环保节能与可持续发展的要求—房地产业趋向节能减排模式有必要性
我国正在工业化、城市化和市场化的发展过程之中，伴随着碳排放量的快速上升，资源环境与经济发展的矛盾十分突出。研究表明，我国的能源系统效率为 33．4％，比国际先进水平低10个百分点。从产业结构分析，第二产业中的工业制造业、建筑业和交通运输业是能源消耗主力；从部门结构分析，工业是最大的能源消费部门，交通业和建筑业则是能源消费增长最快部门。
目前我国建筑相关能耗占全社会能耗的46.7%，其中包括建筑的能耗（包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等）约 30%，以及建材生产过程中的能耗 16.7%。而国际上发达国家的建筑能耗一般占全国总能耗的33％左右。我国现在建筑的能耗标准是每平方米75 瓦，而欧洲的现行标准则为25 瓦，相差3倍。建筑高耗能不仅大大缩减了我国储量有限的不可再生资源的使用寿命，更加剧了温室效应。据中国碳排放数据，房地产占了全社会碳排放总量30％以上，且城市中碳排放60％来源于建筑维持功能。哥本哈根峰会上，温家宝向世界做出中国的碳减排承诺：到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40-45%。实现此目标任务紧迫艰巨。节能降耗是除增加清洁能源比例之外最重要的手段，也是我国实行可持续发展的长远战略方针。发展环保节能的房地产势在必行。
我国建筑节能潜力巨大。据统计，我国城乡存量建筑约430亿多平米，95%以上为高能建筑，单位建筑面积采暖能耗是发达国家新建建筑的2-3倍。我国是世界最大的建筑市场，每年城乡新建成房屋建筑面积近20亿平方米，其中90%以上为高耗能建筑。根据住房和城乡建设部住宅产业化促进中心有关数据，我国目前累计建成节能建筑只有10．6亿平方米，仅占全国城镇既有建筑面积的7%。2008年我国建筑能耗（不包括建材在生产过程中消耗的能源）站全国能源消耗总量约30%。根据建设部测算，照目前形势发展下去，到2020 年我国建筑能耗将达到10.89 亿吨标准煤，为2000年的3倍强。但如果建筑节能措施得到有效实施，即2020年节能50%，仅耗7.54亿吨标准煤，则可节省出相当于一个中等发达国家能耗的总量（3.5亿tce）。如图所示。
图1. 我国建筑节能效果图

图2.我国建筑能耗增长速度

资料来源：《东兴证券—2010年建筑节能产业下半年投资策略》
2008年统计数据显示，北京市现有建筑面积5.2亿平米，其中住宅建筑3.6亿平米，非住宅公共建筑1.6亿平米。在非住宅公共建筑中，大型公共建筑约3000万平米。按照1996年～2003年建筑量的增长趋势预测，到2010年北京市的民用建筑总量将达到6亿平方米以上，预测北京市2010年住宅面积将达到38237万平方米，公共建筑面积将达到22560万平方米。2010年建筑能耗总需求量为2359万吨标煤，按2010年北京市能源消费总量6500万吨标煤计算，建筑能耗将占全社会能源消耗总量的36％以上。根据北京市历年建筑采暖能耗和用电量趋势，考虑到第三步居住建筑节能设计标准和公共建筑节能设计标准的实施，预测2010年建筑节能潜力为37785万吨标煤（3.78亿tce）。针对北京建筑节能的巨大需求，开展建筑节能新材料、新技术和新产品的研究和应用推广，对北京房地产行业未来发展而言，既有顺应社会和时代需求的重要意义，又蕴藏了新的商机。

2. 低碳时代下绿色住宅为地产企业带来战略机遇：
近期的全球经济震荡为我国房地产行业的“绿化升级”之旅提供了难得的机遇。在历经了全球性金融危机的巨大冲击后，潘基文在联合国气候变化大会上提出“绿色新政”理念，而随后以绿色低碳经济为核心的新一轮“经济革命”即在欧美日等发达国家的引领下席卷全球。低碳经济的风靡和火热,不仅是由于各国渴望刺激经济复苏并寻求新的可持续的经济增长模式，更突显了各国对在后石油经济时代占领国家经济竞争力在全球的制高点和抢占未来全球竞争主导权的野心。
在此契机下，我国政府迅速出台政策，将以环保节能产业为首的七大高新技术产业定为战略新兴产业并对其未来发展予以强力支持，以改变经济发展模式并缓解我国人均资源匮乏、能耗大、污染严重的现状。这一行为展示了政府将环保节能提高到战略产业高度的决心。虽然政府还未有详尽的配套政策，但是首先可以推测国际化的低碳革命浪潮和政府经济发展转型的决心，将前所未有的强化我国公民的环保节能意识，促使民众逐渐转向低碳的生活方式。这无疑对绿色住宅理念的广泛传播和低碳家居市场需求的扩大起到了重要作用。
2010年2月，搜房网发起“中国购房者低碳状况调查”，两日内近三万网友参与投票，其中，70.5%的网友表示会选择购买低碳住宅，有62.5%的人选择1万元/平方米以下的价格水平；在装修方面，不仅有92.5%的网友表示会选择多使用绿色建材，更有90%的网友选择使用节能绿色家电。2月11日搜房网面向广大网友针对南京，上海，北京等高端住宅产品需求进行了问卷调查。结果显示：在156份有效投票中，近九成的购房者对房屋的新风系统特别是高效经济节能的低碳型通风设备备受青睐，其中认为高端住宅应有国际最新建筑技术的购房者比例为54.46%。不同阶层的消费者都对绿色住宅显示了强烈的兴趣和旺盛的需求，这为房地产行业加快升级转型、寻求新的增长引擎提供了巨大动力。
从融资契机看，环保节能产业很有可能在不久引领新的投资热潮。日前，国务院颁布了《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，发改委负责人在接受记者采访时明确表示，将从所得税、营业税等方面对新兴产业进行更强的扶持。大同证券认为，未来5年内，七个新兴战略产业对GDP的贡献将从目前的低于2%上升到8%。在新兴战略产业中，替代能源(尤其是核电)、环保相关技术和产品等很有可能在未来5年大幅增长。这对目前在政府严密调控下资金链倍受考验的房地产行业而言，很可能是个绝地逢生的好机会。近期银行对房贷利率施行二次调控，证监会暂停房企并购重组，使得面临巨大资金压力的房地产商不得不转向成本高昂的集合信托产品和境外上市的途径募集资金。这种用高额利息换取资金的方式即吞噬了企业的利润，更潜藏债务风险。而借助政府对环保产业的支持，大力发展绿色低碳住宅的产业化—这不仅包括对环保节能技术进行研发应用还有通过产业化降低能耗和成本， 很有可能将成为房地产业在未来获得长久的优质融资平台的希望，有助于房地产企业的稳定发展。
进一步而言， 低碳住宅的要求，不论来自购房者还是企业的社会责任感，都将成为房地产业未来的行业标准，实际推动起我国房地产行业更新换代、绿化升级的趋势。环保节能技术在未来房地产行业发展中将占据重要的战略地位，成为决定建筑品质的核心因素。而对低碳理念的领悟与实践将成为我国房地产行业新的发展契机，带动房地产领域上升至更宽广的盈利空间和国际标准的竞争。

3. 我国房地产业低碳化的挑战
智者察于未萌。从21世纪初，锐意进取而目光长远的企业便不同程度的将“建造绿色住宅”的思想融入新的战略。如房地产行业领跑万科自2004 年起开发“节能、经济”绿色示范项目，如上海朗润园、深圳万科城四期、天津东丽湖项目和上海世博会万科馆。多元化经营的当代节能集团自2003 年开始便转向环保节能住宅方向，先后在北京、长沙开发了万国城MOMA、MOMA万万树为代表的绿色住宅，率先打造“恒温恒湿”的微能耗“科技住宅”。还有较早通过绿化科技住宅实现差异化竞争优势的郎诗国际，积极进入国际先进技术和理念、专业建造高档豪华社区和工业厂房的中鹰集团，2002年率先提出“告别空调暖气时代”并在国内唯一获得全球可持续发展联盟（AGS）技术支持的锋尚国际，等等
虽然以上地产企业的绿色住宅项目都取得不同程度的成功，但分析可知我国建筑节能主要表现为少数大型房地产企业设立的环保住宅试点项目，向节能住宅的升级转型尚停留在尝试和探索阶段，而且多以做大型高档社区、高级宾馆酒店或豪华舒适的度假旅游区住宅等投资回报率偏高的项目为主。实际将低碳节能技术推广应用于普通住宅型商品房的做法较少。而事实上由于我国购房者过度关注初始购房价格而忽视建筑物后期运行维护成本，房地产企业为降低建造成本也普遍忽视房屋的节能设计。
究其原因，在于我国目前节能技术和产品主要依赖引进国外技术和节能材料，导致节能产品的造价过高，只能面向少数高端消费群体，普及性不强。据统计，新开发节能50％的低碳建筑，需要增加建设成本1000元／平方米左右；老住宅节能改造成本约为80～120元／平方米。由此可知，在目前政府对节能住宅消费的激励政策匮乏情况下，开发低碳建筑不仅将增加房地产商的成本，而且还会通过房价转嫁到消费者身上，抬高房价，进一步减弱消费者的购买力。
低碳房地产具有公共产品特性，房地产商进行节能减排的技术研发与消费者购买低碳房地产均存在生产与消费的正外部性，但目前政府还未能制定技术、金融、税收等优惠政策，对低碳房地产市场发展予以激励和支持。由于当前市场环境下，开发节能环保住宅新领域要承担更大的成本压力、市场和技术风险，这使得多数房地产商虽然认同“低碳”理念但在实际行动上却持“观望”态度。规模较大、资金雄厚的房地产商，则可能更倾向于专注在传统的住宅市场，选择一些比较保守的和成熟的技术。在战略侧重上只是将绿色住宅试点作为寻求高利润增长点和增强核心竞争力的手段，而不会将节能型建筑作为长期战略重心并大力投资。长此以往，我国难以实现节能技术的自主研发和创新，不利于经济转型；更难以通过拥有技术的产业化，降低绿色住宅的建造成本，在市场广泛而低价的推行节能建筑。国外技术的垄断也使我国难以大规模复制节能建筑，节能建筑的发展前景不明朗。而真正改变这一局面，开发拥有自主产权的节能建筑技术和节能材料，是我国绿色地产发展的根本途径。

二． 建筑节能技术自主研发水平快速发展，为房地产企业打造未来低碳住宅提供广泛的技术支持。
节能技术发展历程：
通过对近20年我国建筑节能领域的专利公布结果统计可知，2000年前后是我国建筑节能技术发展的转折点。进入21世纪后，随着我国经济建设的加快，国家对能源消耗和环境污染问题愈加重视，于2000年至今的10年间连续出台10多部法规以进行节能标准的设计并加强对建筑节能的管理。政府对环保节能的重视创造了有利的发展环境，大力推动了我国节能技术的自主研发和创新。 如图表3所示，从2001年起，我国建筑节能技术在研发领域进入快速成长期，每年专利公布数量较前一年度的增长率最高可达143%。截止至今年10月，2010年公布专利数量已经与2009年全年专利公布数量持平，显示了强盛的增长劲头。在全部专利类型中，发明专利数量逐渐占据主要地位，自2002年起涨速高于实用新型专利，并且从2007年起连续四年保持直线上升状态，说明了近年来我国节能技术在新产品、新材料、新技术和新工艺领域的创新能力大大提升。图表4 展示了近年来我国节能技术专利在申请与公布总数量上的变化情况，对公布数量曲线恒定上升并逐渐缩小与年专利申请数差额的趋势进行分析，可知近几年我国节能技术研发领域不仅热度上涨，在研发水平和成果达到专利标准方面也获得较大进展。

表1. 近20年我国建筑节能技术专利数量变动情况
（数据来自于国家知识产权局网站专利查询库 ， 查询关键字为建筑节能）
年份
发明专利
实用新型
外观设计
合计
1990
0
1
0
1
1991
1
2
0
3
1992
0
1
0
1
1993
0
2
0
2
1994
1
1
0
2
1995
0
0
0
0
1996
2
1
0
3
1997
0
0
0
0
1998
0
1
0
1
1999
0
4
0
4
2000
1
0
0
1
2001
2
4
0
6
2002
1
4
0
5
2003
2
6
0
8
2004
9
8
0
17
2005
13
6
0
19
2006
24
22
0
46
2007
22
27
0
49
2008
40
40
0
80
2009
61
47
0
108
2010
67
38
0
105
合计
246
214
0
460

图3. 近20年我国建筑节能技术专利增长趋势

图4.历年建筑节能技术专利的申请与公布数量

我国建筑节能现有主要措施：
建筑能耗指建筑使用能耗，包括采暖、空调、热水供应、照明、炊事、家用电器、电梯等方面的能耗。其中采暖、空调能耗占比重较高。数据显示与气候相近的发达国家相比，我国建筑外墙能耗是他们的4—5倍，外窗为 1．5—2．2倍，屋面为2．5—5．5倍，门窗空气渗透率 为3—6倍；单位面积年采暖平均能耗折合标准煤为20公斤／平方米，为北欧等同纬度条件下建筑采暖能耗的2～4倍。而北京市建筑采暖能耗高达建筑总能耗的55%。因此降低能耗的重点在于墙体、门窗、屋面保温和能源供给系统，通过采用节能型的技术、工艺、设备、材料和产品，如高效的保温材料、采暖设备、空调制冷制热系统和采光系统等，提高保温隔热性能和采暖供热、空调制冷制热系统效率，利用可再生能源，在保证室内热环境质量的前提下减少能耗，并降低居民的生活费用。
图3.

Ø 对建筑围护结构进行高水平的保温隔热
墙体保温： 采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚胺酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料，在保温方式上多选用外墙外保温方式或者由高效保温材料、隔汽材料和覆面加强材料组合而成的复合墙体，使外墙传热系数从0.3～0.5W/(m2*K)降至0.1～0.2 W/(m2*K)左右。
门窗保温：采取增加窗玻璃层数、窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃（low-E 玻璃）、封装玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施，改善门窗绝热性能，有效阻挡室内空气与室外空气的热传导。
屋面控温：采用高效保温材料保温屋面、架空型保温屋面、浮石沙保温屋面和倒置型保温屋面等节能屋面。在南方地区和夏热冬冷地区采用屋面遮阳隔热技术.
此外, 采用综合考虑建筑物的通风、遮阳、自然采光等建筑围护结构优化集成节能技术。例如，双层幕墙技术是中间带有可调遮阳板、且可通风的方式，夏季可有效遮阳和通风排热，冬季又可使太阳透过，减少采暖负荷。
Ø 对能源系统加强节能控制：
采暖系统：采用近代采暖技术，各处室温可以根据需要自动控制调节，耗用热能可以计量；与此同时，整个供热系统也能不断地自动调控与计量。这种新型采暖系统，可以大到由若干个城市联片组成的区域系统，也可以小到一家一户的独户系统，达到节能降低成本的要求。
充分利用清洁能源，扩大热电联供或热电冷联供等技术
利用太阳能与地热能等天然能源进行建筑采暖与制冷
科技研究重点&技术突破：
自上世纪80年代以来，我国节能技术在包括节能建筑体系、新型节能墙体及屋面保温材料、密闭节能保温门窗、供热采暖系统等许多方面，取得较好的科研成果。主要包括住宅建筑适用技术研究与珍珠岩保温砂浆、带饰面聚苯板内保温、热反射保温隔热窗帘、旧房节能改造、保温复合墙体和屋面、混凝土岩棉复合外墙板、供热管网水力平衡技术、已建建筑节能改造、空心砖墙体、加气混凝土墙体房屋、采暖居住建筑节能设计原则与方法、浮石混凝土小型空心砌块墙体等。其次，部分节能产品产业规模上也有十足的发展。比如，我国外墙外保温历经20 多年的发展实现从无到有，当前产量规模已占全球第一，拥有包括模塑、挤塑聚苯、聚氨酯、岩棉、酚醛、浆料等多种保温材料和贴、喷、抹、模板内置等多样化做法。

低碳节能新产品&新技术：
2009年我国低碳住宅技术主要在墙材料创新、新型外墙保温系统、高效能源供给系统和天然能源利用方面获得显著进展，硕果累累。多种节能新产品和技术的诞生既标志着我国低碳技术研发实力的增强，也预示了低碳技术的未来发展方向和市场前景。
09年我国低碳技术发展前沿主要有如下几类重要领域：
u 新型环保材料：玻璃棉 生态墙衣 岩棉 LOW-E节能玻璃和聚氨酯(PU)保温材料
u 新型外保温系统：XPS 薄抹灰外墙外保温系统
u 能源系统调控技术创新:地源热泵 电热地膜采暖系统 太阳能 3G 技术 和太阳能光伏-建筑一体化技术
在2009年温室的诸多前卫节能产品中，南玻集团自主研发推出的低辐射Low-E中空玻璃，因为性价比高而备受地产商青睐。LOW-E节能中空玻璃具有冬暖夏凉、降噪隔音、通透明亮的特点，在相同围护结构条件下，根据热工计算比普通单层白玻璃节能约65％。但由于价格昂贵，目前国内Low-E节能中空玻璃的使用率不足10％，远低于欧美发达国家85％的普及率。而据南玻集团技术负责人介绍，有自主知识产权的住宅专用Low-E节能玻璃与公共建筑市场上的Low-E玻璃产品相比，价格适中，很适用于一般居民的住宅。目前，深圳、广州、厦门、杭州等地的某些楼盘均采用了这种Low-E节能玻璃，并取得了良好的节能效果。

综上所述，我国节能技术自主研发水平的提升，为房地产企业应用建筑节能技术，实行绿色低碳住宅的战略提供了成本和技术的双重支持。自主研发的节能产品和技术，与国外技术和节能材料相比有明显的低价格优势，随着新技术生产方式的推广，将有助于降低节能产品的价格，推动节能技术广泛应用于普通的居民住宅，实现民用建筑的节能管理，同时也使建造低碳住宅的房地产企业有望以低成本、微提价的条件获得购房者满意度和更大的销售空间与盈利水平。

　自然环境要素分析-土地资源：
北京市地域广阔，土地总面积164.11万公顷，但是土地资源的特点是山地多，平原少，北部为中低山区，东南部是缓斜的平原，其中山区面积约占61%，平原面积约占39%，为64万公顷。近年来随着经济高速增长，北京城市化进程加快，大量农用地转为非农用地，致使耕地面积大量减少，而城市建设用地迅速增加。有统计数据显示，从1992年到2004年，耕地面积减少了42．09％，建设用地增加了35．58％。如表2.2004年的土地利用变更调查结果所示，2004年北京市建设用地为32万公顷，高达19.48%，而耕地仅23.64 万公顷，占土地总量的14%。
城镇土地的大量开发势必造成北京存量土地资源日趋减少，而北京市几年来外来流动人口迅速增多，自然增长率如图所示，持续增长。巨大的人口压力更加剧了城市土地紧缺、供不应求的情况。土地供需的矛盾是推升人口密集地区房价的重要原因。而伴随城市中心地区房价大幅上涨，高房价的排挤效果使得部分居住人口流向六环以外的城乡结合地区，庞大购房需求的转移又进一步造成了城市边缘地区房价的上涨。

房价整体上涨推高了房地产企业的利润率，购房需求向城郊地区的转移为房地产企业提供了更大的供应空间，但城郊地区城市化和社区化建设力度都较弱，交通方式有限，也在一定程度上增加了地产商开发新住宅区的成本和难度。
此外，随着城市周边地区被开发程度的增加，土地资源短缺的情况进一步缩减了未来土地市场的供应量，加剧了房地产商购买土地的难度。获得土地使用权成为决定房地产商未来市场存亡的关键要素。而竞拍的高价土地也对房地产商的融资能力和资金实力提出了严峻的挑战。
面对资源愈发紧缺的未来，房地产行业出现了各种圈地、囤地、捂盘惜售的行为，恶化了居高不下的房价。房价远高于一般民众的收入负担水平，增加了房地产商持有楼盘的空置率，降低了土地资源的利用效率。
市郊耕地的大量减少造成了对城市未来生态平衡的威胁，而多数城市建设用地的低利用率也妨碍了市场经济下供求关系对资源的优化配置。对市区土地资源进行重新合理的规划成为政府宏观调控政策的重点内容。政府在最新出台的土地规划政策《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》中，强调了城乡和谐发展、节约集约用地和加强耕地保护的重要性。房地产商很有可能将面临建筑最低容积率和最低节能、绿化标准等的法规制约，在土地资源匮乏的长期情况下，对房地产商的产品设计创新和环保水平提出了更多的要求。同时，政府对经济产出低的低效建筑用地，如农村产业用地等，进行重新的整合规划，这一过程中可能释放出新的土地供应能力。
表2. 2004年北京市土地利用现状情况一览表
地类
面积（平方公里）
占一级地类的比例
占全市土地的比例
合计
16410.5

100％
农
用
地
小计
11078.4
100.00%
67.51%
耕地
2364.3
21.34%
14.41%
园地
1239.3
11.19%
7.55%
林地
6903.2
62.31%
42.07%
牧草地
20.4
0.18%
0.12%
其他农用地
551.1
4.97%
3.36%
建
设
用
地
小计
3197.2
100.00%
19.48%
居民点及独立工矿
2666.8
83.41%
16.25%
交通运输用地
268.1
8.38%
1.63%
水利设施用地
262.3
8.20%
1.60%
未
利
用
地
小计
2134.9
100.00%
13.01%
未利用土地
1800.7
84.35%
10.97%
其他土地
334.1
15.65%
2.04%

参考文献：中国建筑节能年度发展研究报告2008
万科低碳地产、绿色生活
中国低碳房地产发展问题与对策
2010年中国建筑节能产业发展现状分析及前景预测
中经网统计数据
我国建筑节能技术成熟度评价与预测
北京市土地利用现状及供需形势