房地产项目前期研究策划建议书.docx

四川省成都市龙泉驿区四川省成都市龙泉驿区 房地产项目房地产项目 前期研究策划前期研究策划 初步建议书初步建议书 深圳市云灏房地产经纪评估有限公司 二 O O 二年七月二十八日 敬 启 者：中 铁 五 局 集 团 成 都 天 泉 置 业 有 限 公 司 有 关：有 关：成 都 市 龙 泉 驿 区 房 地 产 项 目 前 期 研 究 策 划 工 作成 都 市 龙 泉 驿 区 房 地 产 项 目 前 期 研 究 策 划 工 作 本 公 司 蒙 贵 司 之 邀 请，为 上 述 房 地 产 项 目 之 前 期 研 究 策 划 工 作 提 交 物业 发 展 初 步 建 议 书。敬 请 查 收 1.市场背景调研分析市场背景调研分析 调查目的：针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。调查思路从宏观到微观，从整体到局部 项目发展背景分析项目发展背景分析 市场背景分析结论市场背景分析结论 整体供应 片区供应 经济概况 城市发展战略 房地产市场状况 个盘分析 消费者特征 社会经济及城市发展战略概况 互动分析互动分析 寻找市场切入点寻找市场切入点 1.1 成都市社会经济及城市发展战略成都市社会经济及城市发展战略 1.1.1 社会经济发展概况社会经济发展概况 经济发展综述 成都位于中国川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化古城。1999 年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢纽的中心城市，它也是一座充满生机的现代化城市。成都市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季分明。城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积 12390 平方公里，市区面积 129 平方公里，平原仅占 40.1%，全市共有 8 区 4 市 8 县。2000年成都市总人口达到 1013.35 万人，比上年增加 1%左右，市区人口为 330 万人，人口平均密度为每平方公里 765 人，平原地区为 1000 人/平方公里以上。改革开放 20 多年，成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。特别是九五 计划期间，成都市改革开放和现代化建设取得重大突破。2001 年全市国内生产总值达到 1419 亿元，年均增长 13.1%，提前实现了国内生产总值较 1980 年翻三番和人民生活达小康 的目标。一、二、三产业增加值比重由 1995 年末的 14.6:43.4:42 调整为 2001 年末的 8.9:45.3:45.8，产业结构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用明显增强。基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解，城市综合服务功能增强。全方位对外开放格局基本形成，开放型经济发展较快。成都市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。成都对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境进入中国城市 40优行列。有国家级的开发区 3 个，省级开发区 5 个，都已形成规模。2001 年实 成都成都四川省会四川省会西南重镇、山中平原、川人所往西南重镇、山中平原、川人所往 西南中心西南中心西南科技、商贸、金融中心西南科技、商贸、金融中心 文化名城文化名城23002300 多年的历史文化名城多年的历史文化名城 风光民俗风光民俗独具魅力的旅游胜地独具魅力的旅游胜地 开放之都开放之都西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城市西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城市 际利用外资 3.1 亿元，实现进出口总额（海关口径）18.9 亿美元。外商投资的大项目和大企业增加，美国康宁、日本丰田、法国拉法基等世界 500 强企业来蓉投资和设立代表处达 60 多家。成都先后与美国菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大温尼伯市等9个国外城市结为友好城市,与国内16个大中城市建立友好合作关系。进入新世纪，成都将抓住西部大开发这一历史机遇，加快发展，使成都成为西部大开发的亮点，国内外关注的热点。为此，成都绘制了未来发展的宏伟蓝图，确定了新世纪前 10 年构建西部战略高地，基本实现现代化 的总体奋斗目标，提出了十五奋斗目标，即：全市国内生产总值年均增长 10%以上，到 2005 年人均国内生产总值达到 2500 美元。社会主义市场经济体制不断完善和巩固，经济结构得到调整优化，到 2005 年，三次产业增加值比例调整为 7:45.5:47.5，城市化水平达到 38%以上。城市综合服务功能进一步增强，生态建设和环境保护取得明显成效，形成现代化城市的基本框架。人民生活初步达到宽裕水平，城镇居民人均可支配收入年均增长，农民人均可支配收入年均增长 6%左右。社会保障体系健全，各项社会事业全面发展。开发区发展情况 成都高新技术开发区成都高新技术开发区 始建于 1988 年。1991 年 3 月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1996 年 3月成立成都高新技术产业开发区管理委员会，作为成都市人民政府派出机构，行使市级管理权限，统一领导和管理区内的经济、行政、社会事业工作。该开发区位于成都市南郊，面积47 平方千米,人口 20 万人，紧临成都火车南站和双流国际机场，市区的一环路、二环路和成（都）乐（山）高等级公路横贯其间，地理位置极为优越，现已基本完成 25 平方千米起步区的建设，共投入基本建设资金 15 亿元，各类基本建设项目开工面积 166 万平方米，竣工面积 78 万平方米，水、电、气、路、通信等基础设施已初具规模，中小学校配套设施相继投入使用，银行、税务、海关均设立分支机构，区内还设有进出口公司和保税仓库，为投资者提供全方位服务。成都市高新区已形成电子与信息技术、生物医药工程、食品工业三大优势 产业。到 2000年底，成都高新区引进各类企业 3600 多家，注册资本近 120 亿元，其中外商投资企业 300多家，总投资 10 亿多美元，世界 500 强已有 11 家在这里投资兴办独资、合资企业。有高新技术企业 378 家，分别占四川省和成都市的 55和 73%，高新技术企业实现产值占全区工业总产值的 54%。有年产值过 10 亿元的企业 5 家，过亿元的企业 34 家，过千万元的企业80 家。目前，成都高新区成为中国西部外商投资最多、发展较好的区域。成都经济技术开发区成都经济技术开发区 成都经济技术开发区创建于 1990 年,总体规划面积 26 平方千米。2000 年 2 月国务院办公厅正式批复同意成都经济技术开发区列为国家级经济技术开发区，成为四川省第一个国家级经济技术开发区。该区位于成都市东的龙泉驿区,处于成都市向东向南发展战略确定的区域内,距市中心 13.6 千米。开发区地理置优越,交通方便,成-渝、成-昆铁路环绕开发区,成渝高速公路穿区而过,距成都双流国际机场 30 千米。成都经济技术开发区高标准、高起点地进行开发建设，开发区已投入近 12 亿元用于道路、通讯、供水、供电、供气等基础设施和市政服务设施建设。建成总长 28 公里,宽分别为50、40、30 米的三条主干道和四条支干道，与国道、省道沟通成网,形成四通八达的交通网络;建成日供水 25 万吨供水设施,建成 110 千伏、220 千伏变电站各一座;日输天然气 30 万立方米;新建的邮政大楼和 15 万门程控电话主机大楼和移动电话机站已投入使用,开办了国际国内电信和邮政快递业务；新建的电视台、宾馆、商贸、金融、医院、中小学校、各类专业市场已相继投入使用。城市综合配套服务设施日趋完善,配套功能齐全,具备接纳现代化大工业进区建设的条件。成都经济技术开发区引进了一批高附加值、高创汇项目,如中美合资埃蒙雷塞电源电器有限公司、中日合资华川 雅马哈摩托车部品有限公司,中外合资晶华光学有限公司、美国 RBI、澳大利亚的 BHP、北京汇源集团等。目前,开发区已形成了以机械及汽(摩托)车制造、电子通讯设备制造、新型建材、医药食品、精细化工等为主的产业结构，共有大型企业 120 多家。2000 年实现国内生产总值 26.1 亿元，工业增加值 8.7 亿元,入库税收 1.3 亿元,出口 1033 万美元。成都海峡两岸科技产业开发园成都海峡两岸科技产业开发园 成都海峡两岸科技产业开发园以建设中国内陆地区第一流工业园为目标，全国首家由海峡两岸共同投资,联合成片开发的西南最大综合工业区。借鉴台湾新竹科学园区和高雄出口加工区的成功经验,以台商(外商)投资为主，按国际 II 类工业区标准设计,规划面积 6 平方千米。区内基础设施配套齐全,建有道路 5 条,路宽分别为 16、20、25、45 米;6000 门 5ESS程控交换机已于 1993 年初开通使用;日供水 8 万吨的专用自来水厂设计已经完成,首期日供水 2.5 万吨的工程已建成并投入使用;完成了供气 20 万立方米的设计工作,已实现首期供气2 万立方米/日。已逐步形成以食品加工为特色,医药、轻工和电子相配套的产业体系。2001年实现国内生产总值 4.38 亿元,入库税收 0.6848 亿元,出口 843 万美元。西南航空港经济开发区西南航空港经济开发区 1993 年经四川省人民政府批准为省级经济开发区。该开发区位于成都外南机场路双流段，西起西南最大的航空港成都双流国际机场，东与成都市区接壤，东西长 45 千米,南北宽4 千米，规划面积 13 平方千米，起步区 4 平方千米。开发区以第三产业为主，带动第一、第二产业，主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电子、医药、机械、精细化工、高新农业等行业为主。开发区投资环境优越，距成都市区仅 6 千米，地势平坦，境内交通发达，西有国际空港成都双流国际机场，东有成昆线成都火车南站，高等级的机场公路，德（阳）乐（山）大件路穿越全境，集航空、铁路、公路于一地,具有得天独厚的交通优势，区内各项基础设施完善，水、电、气、通讯全部配套，现有 110 千伏变电站一座，为成都大电网覆盖区，电能质量好，实行环网供电；航空港邮电局已建成。1 万门程控电话已开通；建成日供气 10 万立方米的天然气配气站 1 座；,建成总装机能力达 2.2 万门程控电话交换机,新建2040 米高等级道路 9 条计 15 公里,区内道路网已基本形成,排污、排水系统逐步完善。开发区引进了德国拜耳(四川)动物保健公司、泰国正大集团等 60 多个外商投资项目,形成了以医药、精细化工、电子、高效农业等为主，兼具第三产业的产业体系。2000 年,实现国内生产总值 6.08 亿元,工业增加值 6.11 亿元,入库税收 1.15 万元,出口 981 万美元。新都卫星城工业开发区新都卫星城工业开发区 始建于 1985 年，是四川省发展最早，以开发高新技术产业为主的工业区，1994 年经四川省人民政府批准列入省级重点开 发区。工业区距市区 10 千米。全区规划面积 18 平方千米,现已完成开发面积 6 平方千米，规划为工业、商贸、旅游、生活四个功能小区，并以电子、机械、食品、化工、旅游、房地产等为开发重点。现已建成的电子、机械、食品小区已初具规模。开发区内基础设施较为完善,德阳-乐山高等级大件路、成都-绵阳高速公 路、成都市外环线和国道 108 线穿越开发区;宝鸡-成都、成都-重庆、成都-达川等 4 条铁路通过开发区所在的新都县境内。开发区内有 8 条标准水泥道路已建成投入使用。开发区所处的新都县率先在成都市各郊区(市)县中开通了程控电话,市话交换机总容量已达 38000 线,可与180 多个国家和地区以及国内 400 多个城市直拨电话,并已建成移动电话基站 3 座。区内已建成 100 千伏变电站 2 座,拥有 1 座日产水 5 万吨的水厂,建有二级配气站 1 座,三级配气站2 座。区内已引进成都可口可乐公司、成都统一包装材料厂、豪特容积式热水器有限公司、华丰食品集团等知名三资企业。2000 年实现工业增加值 29.6 亿元,实现工业增加值 7.06 亿元,入库税收 1.34 亿元,出口 666.09 万美元。成都高新西开发区成都高新西开发区 2001 年 7 月 16 日成都市正式成立成都高新西区管委会。该区位于成都卫星城-郫县。区内设有 3 个国家级高科技产业项目：中国西部软件园、国家中药现代化科技产业园、中国大学生（留学生）创业园。成都高新西区现已投入基础设施建设资金 4.3 亿元,完成迪康、兴港等 40 千米主干道建设，建成 110KV 变电站 1 座，开通 3 个程控交换模块局，铺设供水、供气管网 20 公里、排污管网 12 公里。同时，投资 5 亿元，建成成都外国语学校、南洋国际学校等公共配套设施，营造绿地 9 万多平方米。2001 年，成都高新西区共引进项目 70 个，其中电子信息 50 个（如中国西部软件园、大唐电信、国腾信息产业园、汇源信息、瑞士布鲁克、蓝剑科创），生物医药 15 个（如迪康制药、杨天药业、旭华制药、中医药大学药学院），协议投资总额 67.4 亿元，到位资金 13.3 亿元。四川成都出口加工区四川成都出口加工区 该区是 2000 年 4 月 27 日经国务院批准的全国首批 15 个出口加工区之一，是中国西部唯一的国家级出口加工区。2001 年 6 月 22 日正式验收合格、封关运行。四川成都出口加工区设在成都高新规划区内，与成都高新技术产业开发两区合一，实行两块牌子，一套人马管理体制。实行一次报关，一次审单，一次查验的新通关模式。已有美国、日本、加拿大、菲律宾及台湾、香港地区和国内的 50 多家企业咨询进区，目前已批准日本丰田公司、美国帕克航天航空公司、香港康维克公司等 6 家世界知名企业进区，总投资达 1.8 亿美元。到2005 年，该区力争吸引外资 10 亿美元，年出口贸易额达到 15 亿美元，建成出口加工和高新技术产业国际化的基地。注：根据项目最终定位情况，本公司还将对各开发区作进一步的调研分析注：根据项目最终定位情况，本公司还将对各开发区作进一步的调研分析 经济指标分析 国内生产总值 2000 年成都市国民生产总值为 1310 亿元，比上年增长 10.8%,其中第一产业增加 124 亿元，比上年增长 3.1%；第二产业增长 588 亿元，比上年增长 11.5%；第三产业增加值为 598 亿元，比上年增长 11.7%。第一、二及三产业的增加值比重由 1995 年末的 14.6:43.4:42 转变为 2000 年末的 9.5:44.9:45.6。国内生产总值国内生产总值 0200400600800100012001400199519961997199819992000亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%增长率 社会消费品零售总额 成都作为西南部的商品集散地，市场规模和容量位居西部城市之首。2000年社会消费品零售总额达到 554.2 亿元，比上年增长 10.8%；私营经济零售额为67.9 亿元，比上年增加 50.2%；外商和港澳台商贸企业继续保持快速增长，零售额完成 32.4 亿元，比上年增加 52.8%。全市餐饮业实现零售额 102.3 亿元，比上年增加 23.1%。社会消费品零售总额社会消费品零售总额 0100200300400500600199519961997199819992000亿元 外商投资及旅游业发展概述 成都是全国 16 个副省级城市之一，是国家批准的对外开放城市和全国经济体制综合配套改革的试点城市。因此成都市对外开放的发展较快，投资环境和政策有较大改善，现在成都有国家级开发区3个，省级开发区2个都已经形成规模，2000年全年批准利用外资项目172个，实际利用外资2.65亿元，比上年增长16%，年末全市外商投资企业达到 2562 家。成都具有 2300 多年的历史，是首批国家公布的 24 个历史文化名城之一，它地形地貌复杂多样，山景、洞景、水景俱全，并处在由剑门蜀道、九寨沟、峨眉山、长江山峡等地组成的四川旅游环境之中，同时还是内地通往西藏的主要通道，是古代文明和现代文明集一体的西部重要的旅游中心城市，2000 年全年接待海外游客 25.9 万人次，比 1999 年上升 16.9%。中国四川成都市龙泉驿区自 1987 年以来，已连续举办十五届桃花节，规模不断扩大，档次不断提升，不仅已是成都地区和四川省的民俗盛事，而且成为海内外有影响的国际盛会和独树一帜的旅游品牌，龙泉驿区位于成都市东部，幅员面积 558 平方公里，形似一朵盛开的桃花，镶嵌在“天府之国”的腹心。它旅游资源十分丰富，100 余处名胜古迹点缀其间，1987 年被成都市政府命名为“花果山风景名胜区”，是生态旅游和度假休闲旅游的代表景区。龙泉驿区还是全国闻名的水果生产和出口基地，素以“四时花不断，八节佳果香”著称于世，盛产枇杷、桃、李、葡萄、脐橙等 20 余种优质水果，年产量达 2 亿公斤，其中以水蜜桃为突出代表。龙泉已有二千多年的种桃历史，气候、土壤条件特别利于桃树生长，全区现种植桃树 10 万余亩，数百万株，是全国唯一的“中国水蜜桃之乡”。每年三月，也就是“成都桃花节”期间，满山遍野的桃花竞相绽放，“桃花似火，红焰拂天，放目天际，实为西川绝景”。现在龙泉桃花的规模、数量和游客量均居全国各大桃花观赏基地之首。自 1987 年 3 月举办首届“桃花赏花会”以来，1997 年，龙泉又以崭新的旅游方式农家乐旅游，将“桃花节”活动推向高潮。1998 年 3 月又推出了龙泉赏花“一日游”、“二日游”旅游线路。经过十多年的探索和积累，龙泉驿区已发展成为交通便捷，环境优美的旅游胜地，并被人们誉为“城市中的花园”和“花园中的城市”。桃花沟、桃花故里、龙泉湖、天鹅岭、红沙坡等几大赏花景区争芳斗艳，洛带古镇、十 房地产投资情况 随着住房制度改革的进程发展，成都市房地产市场在近年来日趋活跃。2000年，成都市房地产开发投资 129 亿元，比上年增长 29.2%，房地产开发投资的高速增长成为推动全市固定资产增长的主要因素。其中住宅投资升幅较大，全年完成 89 亿元，比上年增长 60%，住宅投资占房地产投资总额的 70%左右，较上年上升 3%以上，商品房销售面积为 380 万平方米左右，比 1999 年增长 2.6%；商品房销售额 63.5 亿元，其中住宅销售 50.8 亿元。2001 年房地产投资额增长率仅次于广州、深圳，为全国第三名，但销售增长比率明显低于投资增长比率，市场出现回落。成都市历年房地产开发投资额成都市历年房地产开发投资额 020406080100120140亿元199519961997199819992000 1.1.2 城市远期城市远期发展战略发展战略 成都市成都市十五十五目标目标 经济总量目标经济总量目标：国内生产总值年均增长 10%以上，2005 年人均国内生产总值达到 2500 美元。经济质量和效益明显提高，财政收入增长幅度高于国内生产总值幅度。结构调整目标：结构调整目标：调整优化所有制结构，逐步提高非公有制经济的比重，建立适应生产力发展水平的所有制结构。调整优化产业结构，2005 年一、二、三产业增加值为 7：455：475,高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到 15%以上。调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005 年城市化水平达到 38%以上。人人口就业目标：口就业目标：人口自然增长率控制在 4以内，2005 年全市总人口控制在 1070 万人，非农业从业人员比重达到 60%，城镇登记失业率控制在 4%以内。城市建设目标：城市建设目标：加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。2005 年城市生活污水处理率达 70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率达 30%。生态环境目标：生态环境目标：基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在级，国家级和省级风景名胜区稳定在级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到 90%、90%和 85%。居民收入目标：居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长 8%；农民人均可支配收入年均增长 6%。社会发展目标：社会发展目标：本节分析小结本节分析小结成都近年来社会经济发展较为迅速，大力发展房地产业成都近年来社会经济发展较为迅速，大力发展房地产业的市场环境已经形成；开发区的发展带来大量的私营、合资及外资企的市场环境已经形成；开发区的发展带来大量的私营、合资及外资企业进入成都发展，使得成都渐渐有了城市“中产阶级”阶层，这一阶业进入成都发展，使得成都渐渐有了城市“中产阶级”阶层，这一阶层随着经济的发展，年龄、收入的增加，对住房的需求表现旺盛，且层随着经济的发展，年龄、收入的增加，对住房的需求表现旺盛，且这一需求随着企业人员增加、变动具有持续性特征，值得关注；另外，这一需求随着企业人员增加、变动具有持续性特征，值得关注；另外，项目所在区域为成都市有名的生态旅游区，在项目发展中应该注意与项目所在区域为成都市有名的生态旅游区，在项目发展中应该注意与区域大环境的协调，在相互影响中得到提升，达到双赢！区域大环境的协调，在相互影响中得到提升，达到双赢！2005 年恩格尔系数加权平均值降到 43%，其中城市为 37%，农村为 47%。人均期望寿命达到 74 岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。成都城市向东向南发展战略成都城市向东向南发展战略 一、向东发展战略 战略概要 向东发展总体格局采用带状形式，以充分利用台地及道路、供水等基础设施。规划的带状发展区域含十陵、洪河、大面、龙泉、同安等五个重要的片区。其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心；大面片区和龙泉片区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区；龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲地；同安镇为重要的公路口岸。主要项目 1、东大街改造 2、十陵历史文化风景区 3、东部城市副中心 4、文化居住区 5、成都经济技术开发区 6、百工堰山水公园 7、省级公路口岸 8、沙河整治 向东发展基础设施 城市向东发展，依托“四横三纵”的干线系统。四条放射线分别成渝高速路、益州大道（老成渝路）、万方大道（成都洛带公路）及规划的龙兴大道（成都龙泉驿交通性主干道）。通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。而三环路、外环路、环城路（成环路）“三纵”的建设又使得东部片区与我市的各公路干线、航空港、火车站有便捷的联系。1、立交系统 2、给水工程 3、排水工程 4、供电工程 5、燃气工程 二、向南发展战略 战略概要 向南发展总体格局采用组团形式，尽量少占耕地并禁止连片发展。规划的综合性城市组团由北向南分别是：高新起步区、棕树、琉璃南、新园、站南、大源、华阳，最后是牧马山旅游开发区。上述组团中，高新起步区组团及棕树组团目前已基本形成。在功能上，除棕树组团以文教居住、商业服务为主，牧马山组团以旅游为主以外，其余组团都是集高新技术产业（及部分传统工业）、居住、服务等功能于一体的综合性城市组团。城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。主要项目 1、国家级成都高新技术产业开发区 2、火车南站改造项目，建成南站客运转换枢纽 3、内贸部南站贸易区建设项目 4、南站体育公园 5、琉璃场柳江工业区 6、三瓦窑居住区、石羊、新园居住区及东光居住区 7、南部城市副中心 8、府河延伸整治 向南发展基础设施 城市向南发展的道路骨架可归纳为“五纵三横”。“五纵”为锦华大道（成都仁寿）、府城大道（红星路南延线）、天府大道（人民南路南延线）、元华大道（元华路）及高新大道。“三横”为盛丽大道（站前路）、三环路和外环路。城市向南将依托五条纵向道路轴向开发，流动发展。1、立交系统 2、给水工程 3、排水工程 4、供电工程 5、燃气工程 6、供热工程 1.2 成都市居民收入及个性特征分析成都市居民收入及个性特征分析 1.2.1 城市居民收入及消费情况城市居民收入及消费情况 2000 年成都市职工平均年工资为 8925 元比上年增长 10.4%，全年城市居民人均可支配收入为 7649 元，比上年增长 7.8%。从以上数据可以看出成都市的经济快速发展切实带来了城市居民收入的提高，居民的消费支付能力大为增强。城市居民人均收入及支出情况城市居民人均收入及支出情况 本节分析小结本节分析小结本项目处在成都市城市发展战略的核心区域，交通和自本项目处在成都市城市发展战略的核心区域，交通和自然条件较好，有很好的发展前景；同时，由于城南沿外环线到项目位然条件较好，有很好的发展前景；同时，由于城南沿外环线到项目位置仅需时置仅需时 20 分钟车程，城南规划为城市的行政副中心区和高新产业开分钟车程，城南规划为城市的行政副中心区和高新产业开发区也将给项目带来较好的发展机会！发区也将给项目带来较好的发展机会！02000400060008000元199519961997199819992000可支配收入消费性支出 1.2.2 消费者个性特征分析消费者个性特征分析 老式小茶馆，精致盖碗茶，泡老了悠悠岁月，恍惚了百年人生。真可谓“成都大茶馆，茶馆小成都”，茶馆无疑是这座两千年古城最传神的人文风景。一般嗜茶成瘾的成都人，早上起来头件事，不是吃饭，而是喝茶；寻常人家，总爱把饭桌摆到那街沿上，细斟慢饮几杯薄酒，谈天说地边吃边摆龙门阵，一副旁若无人自得其乐津津有味的闲适气派。成都人就这样，喜欢把一切都当门敞户摆在天光底下来享受；成都人崇尚的是自在实在的居家过日子。而居家过日子并不在乎外表的富丽堂皇，要的只是衣食住行的方便惬意；成都人无论是干什么行当的都不愿意为几个小钱放弃自己的闲适潇洒，也不想为挣大钱成富豪而拼掉老命；成都人就生活在龙门阵中，犹如他们大半辈子都浸泡在浓茶中一样；如果说爱扎堆儿看热闹是相当一部分中国人的毛病，则成都人在这方面表现得更是“出类拔萃”，表演的淋漓尽致，有声有色；成都的花会有一个最大特色，不仅赏花，更是借花献佛，借赏花之名大家聚会游乐；成都人喜欢城市的热闹，也留恋乡野的清新，花会恰恰将这相悖的两方面融成了一片；成都人、成都文人，对杜甫草堂确是有很深沉的感情的。在成都人心目中，这绝不只是一座供人玩乐休憩的园林，更是能给人以人格参照和文化滋养的的圣地；成都人喜欢的就是大众文化，热闹场景，才不稀罕什么高雅清静；成都人喝酒，要的就是这二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界；“人活脸，树活皮”，这就是成都人心目中做人的一个基本标准；成都人是把面子看得很重，爱绷，但一般来讲并无害人之心；出城去，便成了当今成都人的新的追求，时尚潮流，人山人海里伸长了脖子，想在那里寻找一方自在天地，畅畅快快透一口气；成都本来就是一个农耕文化积淀深厚的城市，甚至很多当代成都人的父辈祖辈，都是从四边乡村渐次迁徙进城的，他们的血脉里保留着农人的因子，对乡村田园有一种天生的亲近感，亲和力；摘自成都人摘自成都人 1.3 成都市房地产市场状况成都市房地产市场状况 1.3.1 整体市场发展情况整体市场发展情况 区域定位特征明显 成都市城西为城市的上风上水区域，作为区域性的中心城市，解放后成都工业得到大力发展，重工业污染性企业主要分布于城市的下风下水位置即城东；改本节分析小结本节分析小结成都人在近年来收入有较快的提高，消费支付能力增强；成都人在近年来收入有较快的提高，消费支付能力增强；项目发展中应该注意与成都文化、成都人个性需要的协调，先迎合、项目发展中应该注意与成都文化、成都人个性需要的协调，先迎合、再引导，增强项目的市场适应性和盈利能力；在项目发展中尤其重视再引导，增强项目的市场适应性和盈利能力；在项目发展中尤其重视成都人亲近自然、乡村田园风光和崇尚闲适、惬意的生活的特征，加成都人亲近自然、乡村田园风光和崇尚闲适、惬意的生活的特征，加强生态环保和休闲度假游乐的宣传，突出项目景观优势及个性特征，强生态环保和休闲度假游乐的宣传，突出项目景观优势及个性特征，提高市场的认知度；以“大社区、小组团”的发展形式，增强社区的提高市场的认知度；以“大社区、小组团”的发展形式，增强社区的配套建设！配套建设！城西城西贵人区，保护良田、限制发展，房地产业的发展空间相对较小贵人区，保护良田、限制发展，房地产业的发展空间相对较小 城南城南富人区，未来城市副中心区，高新技术开发区，发展潜力大富人区，未来城市副中心区，高新技术开发区，发展潜力大 城东城东穷人区，产业转型、企业搬迁，新兴经济开发及旅游度假区穷人区，产业转型、企业搬迁，新兴经济开发及旅游度假区 城北城北凶人区，有少量的工业，人文环境较差，房地产发展空间不大凶人区，有少量的工业，人文环境较差，房地产发展空间不大 革开发以后，国有工业企业的经营情况普遍不好，导致成都东部成为下岗工人的聚居区即穷人区；城西则成为贵人区，成都人认为城西处在上风上水位置使出贵人的地方。房地产开发也同市场需求相适应，使得成都分为四个个性化的房地产开发区域，“城南富人区，城西贵人区，城北凶人区，城东穷人区”。80 年代，房产热在沿海城市掀起，房地产的飓风刮向成都。这时期在成都开发的精典社区“棕南”、“棕北”，是这一历史的真实见证。随后全国房产降温，但成都房地产业发展的脚步却没有停止，所不同的是由原来的“精典社区，高档化”，逐步转向“平民化”，“实用化”。地产市场处在快速发展阶段 借鉴沿海城市开发经验的前提：备注：成都深圳为 2000 年末的数据，广州为 1999 年末的数据；深圳以包括暂住人口的常住人口为基数计算；深圳城区为特区内。对比三个城市的房地产发展基础状况，可以发现成都除收入状况与广州、深圳差距较大外（绝对值相当于深圳 94-95 年水平），其全市人口的密度与广州基本相近，城区人口密度甚至高于深圳全市六区的平均值。更为值得关注的是，成都人的文化素质较高，且提高速度快（第五次人口普查数值较之第四次人口普查数值为 2.2 倍）。这对参考深圳等人口素质较高城市的住宅开发很具意义。成都商品住宅市场处在快速增长的发展阶段：62.866.766.461.873.9766976.176.3020406080969798992000深圳住宅成都住宅 0100020003000400050006000成都10377248182370广州16679202800深圳2303104822225241职工平均工资(*10元)文化素质(大专以上人数/万人）全市人口密度（人/km2)城区人口密度（人/km2)对比成都和深圳商品房施工面积中住宅所占的比例变化趋势，可以发现两者基本呈逐年递增的走势。由于深圳房地产发展的相对成熟，其递增趋势逐年减缓(98年为 11%，99 年 3%，2000 年不到 1%，对比成都 2000 年递增 10%)，说明成都近年商品住宅还处于快速增长的发展阶段。开发主题名目繁多 成都市目前的开发主题分类 目前成都市场上的开发主题定位方向大致可分传统、现代、混合型及个性型。分类 表现 案例 诉求 传统型 由外（建筑形式）到内（生活方式）强调蜀式风格 芙蓉古城等 传统精神的归属 非 传 统型 由外到内以现代简约风格或非中式（欧式美式英式新加坡式等）风格为主 凯莱帝景、新加坡花园、中海名城、圣安卓花园等 物质表现、实用、现代精神的归属 混合型 非传统的建造，传统的名称或宣传手法 西蜀皓月、凤凰栖等 传统精神的归属、实用 个性型 不刻意强调风格的归属，以独特优势或卖点为开发主题 府河音乐花园、爱舍尔花园 实用、个性精神的归属 目前市场上存在最多的应该说是非传统型，这与成都市商品住宅开发的阶段及面对的主力消费群特征有关（参照深圳的住宅开发），随着商品住宅主力消费群体的向中阶层转化，讲究实用及在文化基础上的精神归属将成为住宅的主要主题。无个性住宅无个性住宅 追风（追风（espesp 欧式豪华之风）、物质表现欧式豪华之风）、物质表现 实用及精神归属实用及精神归属 （温饱型非商品房）(高收入阶层购买者)(中收入阶层为主)成都市知名发展商（大项目）的开发主题情况 成都市的外来发展商目前开发项目（代表：成都花园、万科城市花园、中海名城），比较回避成都市本土文化的表现，而更多地延续这些发展商的一贯开发手法，开发主题也基本流于两类以舶来品为主题（如中海名城的欧洲小镇）和以发展商的个性宣传为主题（如万科城市花园的城市花园系列）；成都市的本地知名发展商（以置信为例）则相对比较大胆，对欧式（丽都花园）、现代式（逸都花园）乃至纯传统式（芙蓉古城）均有尝试，开发主题也因不同项目而不同。消费者接受能力强 由于近几年商品住宅发展速度较快，加上成都人比较开放、易于接受新事物的个性。一般市民对不同的开发主题均表现出浓厚兴趣，消费者开放的姿态，也培养了多种风格、多种楼盘形象并存的现象。无论哪种风格，成都人温饱之余的精神追求是不可忽视的，新开发楼盘应注重这种需要。1.3.2 片区市场特征分析片区市场特征分析 1.3.2.1 发展潜力比较 城东与城南发展潜力比较 城东城东 城南城南 城市发展战略中的定位 城市战略方向之一，以带状形式发展，未来将建成城市东部副中心（近市区部分，以居住和旅游休闲功能为主），远市区部分将为机械工业带、经济技术开发区 城市战略方向之一，以组团形式发展，未来将建成城市南部副中心，总体上建设集高新技术产业、居住、服务等功能于一体的综合性城市组团 近期规划实施的受益程度 三环路、成龙路、成渝路、成洛路直接作用于城东的发展，近期将开始的沙河整治也对城东项目有发展有一定促进作用 三环路、人南路延线及人南路跨火车南站立交桥的建成对城南三环以外部分直接起作用 商品住宅开发现状 属于成都市开发较慢的区域，价位较低。随着城市基础设施的修建、万科城市花园等项目近一两整体开发水平较高，价位偏高。集中了成都较高档的住宅项目，在成都市的商品住宅开本节分析小结本节分析小结成都房地产市场区域定位特征非常明显，在项目发展中成都房地产市场区域定位特征非常明显，在项目发展中加强优加强优势宣传，努力消除城东在人们心目中的形象较为重要；另外，势宣传，努力消除城东在人们心目中的形象较为重要；另外，成都房地产市场处在快速发展期，消费者的接受能力较强，各种欧风、成都房地产市场处在快速发展期，消费者的接受能力较强，各种欧风、民族等的建筑风格社区比比皆是，因此，在项目风格定位上要注意回民族等的建筑风格社区比比皆是，因此，在项目风格定位上要注意回避与本地开发商在民族风格方面的竞争！避与本地开发商在民族风格方面的竞争！年的出现和带动，未来有逐渐加快的势头 发中起领跑和带动作用 成都市民印象 成都市较偏的“穷人区”，集中了老的大厂，交通、配套均还不行，但城东旅游区市场影响较大 总体印象是“富人区”、高新区的所在，代表着新居住的较高层次 自然条件 自然水资源有府河、沙河、东风渠以及风景旅游区，目前沙河处整治阶段，人文方面主要有川师大等 自然水资源有肖家河、府河等，人文方面主要是与高新区相关的高科技、现代等定位和风格 未来发展空间 城市的发展战略方向之一，未来城市副中心的所在，前景良好 代表楼盘 万科城市花园 中海名城、锦官新城 城东的优势所在（本项目可资宣传、利用的方面）商品住宅整体开发水平不高、价格较低，市场发展空间较大；居住休闲功能的定位形象更好；旅游度假对于区域房地产发展有较大的促进作用。城东的对比劣势（本项目应予注意的方面）下风向，机械工业走廊的定位对片区发展不好；高速公路收费给人们带来置业的心理障碍；住宅普遍售价水平偏低。总结总结 城东快速见效的基础设施进展以及较低价位对城南房地产构成较城东快速见效的基础设施进展以及较低价位对城南房地产构成较大威胁大威胁，城东住宅未来将会向更高价位走，但起点和速度均较城南低，所以本项目应鲜明地把握城东的发展优势及走势，从各方面将项目冠以城东楼盘的新形象，彻底改变城