东莞佳兆业设计指引.doc

文件编号：DGJZY- SJ--GL-ZY-006-A-0
颁布日期：2013-12-23
公示日期：2013-12-23
负责单位：设计管理中心
起草人：张文
修改人：
审核人：
批准单位：

东莞佳兆业设计指引

综合类
1. 项目设计应预先考虑物业办公生活要求；
2. 提供营销的图纸要准确反映各受力构件布置的实际情况，商铺屋面有较大梁的部位（如转换区域），需告知营销;

场地及景观设计
1. 场地总规和地下室平面柱网设计，建议园林设计单位提前介入；
1. 合理布置园林路面水、电井位置，园林设计确定后，由设备专业负责，对水、电井进行优化布置后，采用绝对坐标定位场地内水电井位置，使其对园林的影响降至最小；
2. .尽量避免路灯正对商铺门，影响客户满意度；
3. 总图设计时，应与建筑及园林设计单位、消防单位及审图公司充分讨论消防车道的优化布置；
4. 消防栓地栓安装：园林内可以明装（销售展示阶段用苗木遮挡），停车场和商铺前广场须暗装。
5. 项目进行场地竖向设计时，应避免地下室出入口场地标高低于相邻场地标高，造成雨水灌入地下室情况;
6. 进行场地内给排水管网施工时，项目部应要求施工单位严格按照国家标准图集做法施工，避免因地表填土下沉压断给排水管；
7. 尽可能减少地下室发电机房的烟道对场地园林设计的影响;
8. 场地内化粪池的布置，应考虑清粪车的行进条件，避免压坏园林路面及清理粪便时影响小区环境；
9. 为便于清洗，园林人工湖在最低区域应设置集水井;
10. 避免室外天然气设备箱设置位置影响园林景观；
11. 考虑园林美观，地下室疏散楼梯应尽量隐蔽设置；
12. 地下室必须细致完成各专业管线综合工作；
13. 带地下室的别墅项目，在满足消防要求的前提下，尽可能减少出顶板疏散楼梯数量，使其对别墅花园影响最小；

地下室
1. 地下室底板、顶板均采用结构找坡，地下车库与地下室电梯前室交接区域，车库部分的建筑完成面标高应相应低于电梯前室装饰完成面20mm（图纸明确，现场技术交底时强调）
2. 地下室行车道对应部位排水沟设置护角角钢，其余位置不必设置；
3. 地下室电气设备用房，底板建筑完成面标高不得低于地下室车库底板标高，地下室顶板如需满足设备用房净高要求，可局部提高;
4. 配电房内不应有雨、污管线穿过；
5. 生活水池内侧壁可采用瓷片，不必采用不锈钢内衬;
6. 地下室采光井尽量远离塔楼可抛物范围，防止住户高空抛物砸坏玻璃顶盖；
7. 避免地下室高压配电房、开闭间在人工湖下；
8. 基坑支护设计应考虑施工场地布置等综合要求；
9. 顶板室外采光井应设置混凝土返坎，且反槛高度应保证高于园林完成面;
10. 地下室坡道设计：(a.)汽车坡道起点应设置反坡2%~3%，长度1000~1500，并设置截水沟，防止雨水倒灌；(b.)曲线坡道+直线坡道：统一按照曲线坡道最大允许值12%设计，缓坡采用6%设计，不要采用多种坡度，影响使用舒适性；（C）车道转弯处墙体应为弧形，不可为折线形（集团要求）。
11. 地库边线曲折，片面追求数字上的停车效率，设计大量的封闭空间，表面上的停车效率提高，实则增加了防水、外墙、施工成本，总成本增加，得不偿失；停车效率只是成本控制的量化措施，降低成本才是真正追求的结果（集团要求）；
12. 地下室电梯厅内尽量避免出现人防门（集团较高标准要求）;
13. 地下室车位处消防箱布置不应影响车辆停放（集团采用平行车位方向放置，并采用立地式）
14. 重视管线综合工作，避免风管等挡住采光井等现象出现（集团要求）；
15. 地下室防火门颜色与墙面颜色统一、协调（集团要求）；

立面
1. 1.除建筑立面特殊需要外，设计中尽量避免在高层建筑顶层采用玻璃幕墙，且施工图门窗标注不要反映幕墙（MQ）字样【东莞规定：高层建筑顶层幕墙需要专项设计审查】
2. 避免入户大堂入口上方为住宅卫生间；避免上部卫生间的水平排水管在大堂入户门口水平通过，影响美观；
3. 避免卫生间水平排水管在外墙上设置过长，影响立面美观；
4. 上下双层空调位墙应采用混凝土构件，防止空调外机坠落；
5. 悬挑梁端部梁高不得高于与之垂直的边梁梁高。如计算需要，应采用变截面挑梁或增大边梁梁高等方式处理，具体由甲方确定做法；
6. 建筑立面排水管尽量避免穿过外墙空调位，无法避免的，应保证外墙空调位空调外机安装尺寸要求；立面水平线条与外墙空调位冲突的，应保证空调位安装尺寸要求；
7. 靠近门窗洞口的排水立管，应该与门窗洞口边留出足够的距离安装门套和窗套线；
8. 别墅立面如采用双柱形式，应保证双柱间距满足GRC柱头构件的安装要求；
9. 空调外机位采用铁艺格栅不美观，建议采用百叶；
10. 尽量避免防雷接地安装影响立面效果；
11. 为保证立面美观及使用方便，要求商铺消防箱在外墙暗装，并且安装位置不能设置在同一间商铺两个门或窗间墙上；
12. 避免立面横向装饰线条在转角处不连贯，影响立面效果（集团要求）；
13. 立面石材铺贴应有铺贴详图，避免出现小碎块。立面石材铺贴应严格按照立面铺贴图进行施工（集团要求）；
14. 在审核门窗深化图纸时，应保证门窗分格美观，避免出现大小块不均的情况（集团要求）；
15. 关注风井、出地面楼梯等位置，确定是否影响建筑立面和景观效果（集团要求）；
16. 避免立面共面边梁不平齐；
17. 避免商铺屋面女儿墙与二层阳台相碰，无法收口（集团要求）；
18. 立面石材和面砖应避免在内阳角收口（集团要求）；
19. 避免卫生间排气扇洞开在立面装饰线条上（集团要求）；

商铺
1. 尽量保证每个商铺都有烟道，且保证烟道使用中不影响邻近商铺。如确实无法设计烟道的，在初步设计时，应预先告知营销；
2. 保证每个商铺预留卫生间；
3. 商铺女儿墙尽量采用加气混凝土砌块，为保证女儿墙耐久性，要求在女儿墙底部设置混凝土翻边，且翻边高度不小于屋面层建筑完成面+100；
4. 每户商铺考虑具备设置化油池条件；

架空层
1. 公司惯例做法：首层采光井四周栏杆为铁艺栏杆；
2. 入户大堂入口处设置铝塑板雨棚；
3. 在初步设计阶段应明确信报箱摆放位置，并尽量减少对园林的影响；
4. 无地下室区域的架空层硬铺装地面应增设钢筋混凝土楼板，防止地面砖因沉陷而开裂，影响美观；

入户大堂
1. 入户大堂地面根据回填土厚度确定是否需要增设钢筋混凝土楼板，以防止地面砖因沉陷而开裂；
2. 消防水管应设置合理，避免消防水管布置对大堂装修造成影响；
3. 避免首层入户大堂水电井检查门直接开向大堂，影响大堂美观；
4. 在首层入户大堂内尽量只安装一个消防箱，并且尽量避免安装在入口视线直视部分；
5. 入户大堂入口楼梯及别墅入口楼梯采取措施控制沉降；
6. 没有架空层的楼栋，首层业主应首选大堂入户，次选园区入户（集团要求）；
7. 避免首层疏散楼梯门正对入户大堂（集团要求）；
8. 首层大堂入口门禁不应距离门框把手过远（建议小于1000），且不应设置在入户门左侧（应设置在右侧）（集团要求）；
9. 首层入户大堂雨棚：入户雨棚高度宜在3.9~4.5米之间，出挑1.8~2.5米之间，禁止采用玻璃雨棚，应采用钢筋混凝土雨棚或轻钢龙骨外包铝塑板雨棚（集团要求）；
10. 风井上风口不应直吹首层入口通行路线（集团要求）；
11. 入户大堂内，避免风井等正对大堂入户门（集团要求）；
12. 残疾人坡道边设置50高挡台（集团要求）；
13. 入户门斗与住户阳台要求互不干扰（集团要求）；
14. 首层大堂入口内栏杆扶手应避免正对大门（集团要求）；
15. 燃气管线应避开入户大堂大门，设置在墙体阴角隐蔽处（集团要求）；

疏散楼梯
1. 避免疏散楼梯间的设备管线影响通行（集团要求）；
2. 楼梯间踏步靠近梯井侧设置20高挡水坎（集团要求）；
公共空间
1. 尽量避免入户大堂顶部中间有梁中分入户门；
2. 必须保证电梯间前室护拦高度要求，避免儿童攀爬（质检站验收重点）；
3. 在有条件的前提下，设计阶段将内花园和电梯前室栏杆设计为栏板。｛公司惯用做法：验收层按照图纸施工，非验收层考虑封窗，窗下墙高900｝
4. 消防箱尽量暗装，且避免消防箱穿透墙体（此区域墙体可为300厚）；
5. 消防立管尽量设置在楼梯间或水井内部，水平支管安装美观大方，在保证验收要求前提下，尽量埋在设墙体内，并对施工提出具体要求，强调项目部按照设计要求组织施工；消防立管管径小于等于100时，可以采用丝扣连接；大于100时，应采用卡箍连接；图纸会审中强调：项目部应严格要求施工单位控制消防立管与墙体之间的距离不大于200；
6. 各层公共电梯前室装饰图纸，应有地砖铺贴布置图，且要求施工单位先完成一层标准层作为样板层，待相关部门确认无误后，方可大量铺贴；
7. 注意明确每个项目各栋各层电梯候梯厅装修范围；（赠送的入户花园是否属于公共空间装修范围，根据公司专题讨论明确，由设计部根据专题会议决定提供项目部正式文件）
8. 电梯井道及风井不需要抹灰，水电管井内壁需要抹灰（公司要求，施工图中明确，竣工结算依据）；
9. 水表设置应保证标准层公共电梯厅美观；
10. 标准层公共电梯厅取消吊顶；
11. 关注标准层电梯厅天花设备部品是否布置美观；并且对于露梁的天花注意装饰美化（集团要求）；
12. 防火门颜色与墙面颜色统一、协调（集团要求）；

屋面
1. 节点优化：除高层女儿墙外，尽量避免采用全钢筋混凝土栏板；
2. 为防止屋面漏雨，尤其是坡屋面，应在相应预留空洞位置设置300高素混凝土返坎，并强调施工单位按图纸施工。
3. 商铺屋面与住宅交接处，增设排水沟，避免雨水通过墙体渗入住宅内，引起业主投诉；
4. 天面烟道应考虑防倒灌措施（烟道顶部设计防倒灌风帽，并且烟道顶部离地高度不小于2米）（集团要求）；
5. 高层变形缝处，局部栏杆高度应该增加，满足1200防护高度要求（集团要求）；
6. 高层屋面应避免各管线紧邻女儿墙布置，易造成儿童因攀爬收到伤害，要求管线与女儿墙距离不小于1000（集团要求）；
7. 为美观要求，裙房或低矮处小平屋面应进行美观处理（铺贴拼花地砖或绿化处理）（集团要求）；

户内
2. 户型方案阶段设计，建议装饰设计公司提前介入；
3. 内阳台采用侧排方式，板顶结构标高：H-0.080（H为建筑标高），相应梁顶平板顶，梁高相应减少（通常为550减为470），排水立管设置室外阴角或对立面影响较小处；
4. 各房间空调位置及空调外机位对应考虑并尽量就近设置，避免空调外接管过长，保证赠送的内花园设有空调位及相应空调排水管；
5. 客厅要考虑3匹空调外机尺寸,客厅空调位应单独考虑;
6. 尽量避免空调外机位置设置在侧墙，不便安装，【物业反馈意见】；
7. 顶层复式梁板布置，尽量少设置梁，保证大空间；；
8. 房间户内分隔墙设置，建议装饰设计公司提前介入，并征求营销意见（以明确购房者关注点），并在不影响销售的前提下尽量减少墙厚，降低成本；
9. 为便于业主装修吊顶，卫生间及厨房收口梁及外墙窗顶高度应低于排水管50~100；
10. 卫生间及厨房排气扇应低于吊顶50~100.
11. 铝合金二次设计：出阳台的铝合金门高度应考虑结构面层厚度，结构梁550，门洞净高增加50，铝合金门高度相应增加50，设计前明确给铝合金二次设计单位，另外，铝合金门窗制作单位在制作前一定要到现场实测。
12. 控制梁高：（1）住宅套内任何高度超过500的梁，设计院均要求通报，无论是否在墙下，为以后装饰改造提供空间；
13. 避免房门两侧墙体厚度不同，导致装饰门口不共面，影响装修；
14. 避免排水立管对窗户造成遮挡；
15. 预先考虑各户型卫生间排水管道的设置，避免卫生间排水管布置展开面过宽，影响卫生间净宽；
16. 避免排水管支管横穿门窗洞口，导致业主无法自行封窗（如入户花园等部位）。
17. 户内外窗分格尽可能满足美观要求；
18. 避免烟道设置在生活阳台内，影响生活阳台使用；
19. 各户型内厨房与客厅或餐厅之间的门洞口尽量留大，节约墙体成本；
20. 户内电箱暗装，保证相应位置墙体厚度；
21. 顶层复式升厅或别墅升厅的通高窗，除考虑增设夹层外，顶部窗避免设置开启扇（使用中无法开启）；
22. 户内阳台等区域要求排水管及地漏位置一次设计到位，并保证设置合理，避免日后改造；
23. 施工图设计时应保证空调预留洞口位置合理；
24. 空调预留套管：高位2100，低位200（集团要求）；
25. 入户强弱电配电箱应隐藏在入户门后，并且尽量与上下对齐设置（集团要求）；
26. 卧室开关插座安装高度应该为600（集团要求）；
27. 避免户内卫生间立管设置在门垛处，影响卫生间门开启（集团要求）；
28. 户内厨房排污及排水管尽量布置在外墙或生活阳台，避免安装在厨房内，影响品质（集团要求）；
29. 集团要求：客厅、餐厅、卧室内不应出现排水管(别墅和顶层复式) （集团要求）；

别墅：
1. 别墅入口楼梯采取措施控制沉降；
2. 别墅项目，各楼层不需要分别设置强电分箱，强电箱集中设置在一层或地下一层，并且保证安装美观；
3. 避免层高不能超过4米，否则计算建筑面积；
4. 别墅项目应考虑中央空调主机摆放的专门区域；
5. 顶层复式升厅或别墅升厅的通高窗，除考虑增设夹层外，顶部窗避免设置开启扇（使用中无法开启）；

幼儿园
1. 公用建筑楼梯间避免层间梁宽度超过墙宽，影响美观；
2. 在初步设计阶段明确设计单位尽量避免在幼儿园卫生间内单独设置通风管，并且设计过程中要求与设计单位进行充分沟通；

结构
1. 桩基础设计应尽量符合成本控制预测值（成本控制公式）；如无法满足，形成书面文件说明原因知会成本控制部；
3. 预应力管桩桩底灌孔要求：高层0.5米，多层不灌孔（公司惯用做法，低于广东省标准）
4. 纯地下室外墙下不需设置基础梁；
5. 集团要求：(1)泳池基础工程，地基为填土层或换填材料均需碾压达到密实度>94%，泳池杜绝一部分在地下室顶板上,一部分又在天然基础上。（2）泳池侧壁及底板钢筋砼厚度一般情况下考虑150，特殊土质考虑200，砼垫层厚度均为100.双层双向配筋，配筋Φ12以上，根据计算要求，<@12;（3）泳池宽度或长度大于60米，结构体需要留设后浇带，收缩缝。
6. 在梁平面配筋图中应明确主次梁交接处的附加箍筋要求；
7. 在建筑单元大样图中应明确构造柱平面位置；
8. 控制梁高：（1）住宅套内任何高度超过500的梁（包括梁上有隔墙的位置），均应知会营销，为装饰改造提供空间；

设备
1. 地下室及园林地面必须细致完成图纸管线综合工作；
2. 天然气图纸应及时全面，注意保证住宅用气和商业用气两个要求；
3. .室外强弱电布线方式采用埋管，不必采用电缆沟形式；
4. 别墅根据每栋不同开门方向进行入口强弱电进户设计；
5. 设计阶段应提前知会设计单位，明确地下车库及架空层采用LED照明；
6. 户型图纸中明确洗衣机放置位置，并明确洗衣机电源插座和给排水位置，并严格按图施工；
7. 确保排水立管尽可能靠墙设置；
8. 别墅项目：室外管线尽量避免设置在庭院内；
9. 室外管线尽量减少交叉；
10. 厨房排水管标高不应高于厨房地面完成面100；

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