二00二年工作总结.doc

厦门市员当新市区物业有限公司
2002年度工作总结

2002年，在上级公司的正确领导和关心支持下，面对依然严峻的经营工作形势，公司经营班子不畏困难、团结奋进，在晋升资质等级、拓展经营项目、扩大经营规模等方面都有了新有突破。同时，深化企业内部改革，在各小区、大厦管理处及市场全面推行了“目标责理”责任制，对提高管理服务工作质量、提高经济效益都起到了积极的推动作用，各项工作均取得了一定的成绩，基本完成了董事会下达的经营工作指标。现将一年来的工作情况总结如下：
一、努力提升企业资质等级，增强企业竞争力。
自96年以来，公司一直保持着厦门市三级的资质等级，这与我司的历史与经营规模不相称，也不能适应激烈的市场竞争的需要。年初，公司就把提升资质等级当作一件重要的工作来抓，组织了专门力量，准备、收集、整理资料，通过积极、主动和有关部门取得联系，取得他们的支持，对照资质等级标准，努力补缺补差，创造条件，今年实现了公司资质等级的“三级跳”，即从年初的厦门市“三级”晋升到厦门市“二级”，四月份又晋升为“建设部三级物业管理企业”，10月份，通过建设部严格的审查、审批，又获“建设部二级物业管理企业”的资质等级，成为厦门市仅有的5家“建设部二级资质等级”的物业管理企业之一，这不仅鼓舞了士气、提升了公司的知名度，也为公司今后参与激烈的市场竞争准备了较好的外部条件。在积极争创资质等级的同时，公司还及时组织人员参加了建设部10月中旬在深圳市举办的“招投标培训班”，总经理、1位副总经理和4个部门的主要负责人均参加了此次培训。

二、拓展经营管理项目，扩大经营管理规模。
５月份在总公司的大力支持下，我司开始介入了“通宝大厦”的前期管理工作。11月份，我司又成功接管了位于火车站附近的“文屏山庄”管理项目，该小区建于1998年，建筑面积近7万平方米。这两个项目的接管，使公司的经营管理面积增至近82万平方米，管理项目由原来的10个增至12个，扩大了公司的经营管理规模，增强了公司实力。
三、全面推行“指标责任管理”，促进管理服务水平和主营业务收入的同步提高。
本着进一步加强企业内部管理，提高小区/大厦的管理服务质量，提升管理服务档次、创建服务品牌，年初在各管理处推行“主任责任制”，赋予各管理处负责人一定的工作自主权，以增强各管理处和市场的工作独立性，并对各项管理服务工作实行目标考核，绩效挂钩，责任书从“主任负责制”的主要内容、物业管理费的收取率和完成金额、物业管理方面的各项工作要求、考评方法及奖惩等都做了严格的约定。还特别强调加强与业主、使用人的沟通、交流，征求他们对管理服务工作的意见和建议，对管理处与业主的沟通工作提出了要求，并分别提出了沟通率的指标。实践证明，这一举措取得了较为明显的成效，通过加强服务和增进与业主的沟通，1—12月份，物业管理费的收入208.9万元，收费率达91.5%，与去年181.5万元、82.1%的收费率相比，增加收入27.4万元，收费率上升了9.4 %，为历年来最高水平。作为我司这样一个老旧小区居多的管理公司，能取得这样的收费率实属不易，这也是公司全体职工共同努力的结果。在指标完成方面，振兴大厦、莲北小区、槟榔西区、华新苑、员当西小区、江头K小区均完成和超额完成了物业管理费的收取任务。特别值得表扬的是槟榔西区管理处，充分发挥主观能动性，通过提高管理服务工作质量和增进与业主、使用人的沟通，使小区的各项管理服务工作均取得了较为突出的成绩，由于他们的扎实工作，管理费的收取率由去年的68.8%上升到今年的75.04%，超额完成了今年的工作指标，虽然超额完成指标任务的小区不只是槟榔西区，但是像槟榔西区这样一个老旧小区，取得这样的工作成绩，不付出比别人更多的努力是无法取得的。另外，今年长青、槟榔市场的各项经营工作也开展得有声有色，长青市场一直保持着在全市各市场中的先进地位，并已步入“厦门市十大优秀市场”的行列，槟榔市场在配合工商部门管理市场秩序方面也取得了较好成绩，两个市场均超额完成了公司下达的经营工作指标，两个市场的经营收入也由前几年的50多万元上升到今年的76万元，实现了社会效益、经济效益的双丰收。实践证明，今年公司推行的“责任制管理”的措施，在提高管理服务质量、增加主营业务收入方面取得了显著的成效。
四、认真开展各项管理服务工作，真心诚意地为业主服务。
1、日常管理工作
以创建“优美整洁、舒适方便、文明安全”的居住环境为目标，坚持高标准、严要求，及时为业主排忧解难，深入细致地开展小区、大厦的各项日常管理服务工作，做好以下几项基本工作：卫生保洁方面：实行“定人、定岗、定时间、定任务、定质量”,做到一天两扫、全天保洁，严格考评，对不能完成清扫保洁任务的人员予以撤换，各小区在年内市容考评委的卫生考评中均能顺利通过，全年没有发生因工作不到位而被投诉、曝光现象的发生，特别是在今年迎接全国卫生城市复查的工作中，各管理处均加大管理力度，增加保洁次数，清理卫生死角，并与居委会密切配合，顺利通过了复查；治安保卫方面：公司“创安”工作领导小组加强对各管理处治安保卫工作的领导，及时组建通宝大厦和文屏山庄治安班，完善各项管理制度。对治安队伍进行准军事化管理，强化治安队伍的素质教育和训练，要求每周一召开一次班务会，并把每周一、三、五定为训练日，开展队列操练和防范技能训练，还于９月份组织全公司的保安人员进行了一次消防演练，苦练基本功。这些措施的实施，煅炼了队伍，增强了战斗力，今年全年，治安人员共抓获正在作案和准备作案的嫌疑人10余名，其中莲坂西小区的治安人员当场抓获3起入室盗窃的犯罪嫌疑人，并移送公安机关。治安人员严谨负责的工作，增强了业主、使用人的安全感、信任度，也为公司赢得了良好声誉。同时，我们还注重增强职工的安全防火意识，做好消防工作，不定期组织对小区、大厦消防器材和重点防火部位的检查，及时消灭隐患，投入资金10220元更换了莲坂西小区内老化的消防栓、消防带、消防枪等，绿化工作：公司撤销绿化队，将人员下放到各管理处，把绿化工作纳入管理处“主任负责制”的内容之一，在各管理处主任的领导下开展对已有绿地（树木、花卉、草皮）的日常养护及管理，公司还投入资金24800元购置了４台割草机、２台绿篱机、１台割灌机分发到管理处，各小区在市园林绿化考评委的考评中，均取得良好的成绩。
2、维修、维护工作
公司一向十分重视各小区、大厦设备、设施的维修、维护，确保完好和正常使用，振兴大厦对电梯、高低压配电、消防、夜景灯等设施设备维护到位，使用正常，今年10月份，在大厦业主委员会的建议下，对一楼大厅进行了装修、装饰，得到了业主的普遍认同。公司在一些小区公共维修金难以收取到位的情况下，挤出资金，组织各专业队对有关设施、设备进行维护，如：水电队对莲坂西小区路灯进行调整，新增了48盏庭院灯；对槟榔西车库的水电线路进行改造；工程队：修补各小区破损的雨污水井盖；对劳动力大厦店面的排污管道进行改造；整治槟榔西区综合楼的排水、槟榔市场直销区的顶棚、路面和排水系统；对长青市场的钢屋架进行整修等。清污队长年轮流对各小区的明沟及地下管网进行清通。
３、业主委员会的筹备工作
今年我们继续配合开发公司推进小区业主代表大会的筹备及业主委员会的选举成立工作，在已成立７个小区/大厦业主委员会的基础上，今年，还配合总公司筹备成立松岳小区的业主委员会，目前，业主代表的推选和办理委托等工作已基本结束，准备召开业主代表大会。另外，莲北小区、莲坂西小区与业主委员会续签了委托管理合同。
　　４、莲坂西小区基本通过“全国物业管理优秀住宅小区”三年一次的复评。今年是莲坂西小区建设部三年一次的复评时间，近年来由于小区物业配套设施、设备开始老化、破损，房屋的出租率上升，管理难度不断加大，而此次复评将会采取末位淘汰，这些都给保持“国优”荣誉带来不少困难，公司经营班子十分重视迎检工作，制定了迎检工作计划，通过强化管理服务弥补存在不足，并加强了管理服务的软件、硬件建设，公司投入一定的资金对小区的硬件配套设施进行了维修、维护，巩固来之不易的创优成果，小区管理处在卫生、绿化、治安等方面进一步加大了管理力度，各管理处也发扬团结协作的精神，在各个方面给予了支援，使莲坂西小区在11月份的复评中得到专家组的肯定，复检中未被淘汰，基本保住了“国优”称号。
五、克服困难，努力做好经营工作
公司的经营工作围绕“提高房屋、场地的出租率，加大租金回收率”
这个工作重点，开展公司房产的经营管理。由于公司的经营性资产多为临时建筑，几年来已有部分资产被拆除，在困境中，我们克服困难，积极开展租赁业务，努力提高房屋、场地的出租率，加大租金的催收力度。今年经营收入270万元，出租率达95%，完成了经营工作指标。除车场由固定工收费的停车费收入比预定的50万元少了11万元以外，其余各项指标均完成了预定指标。
今年，在经营性资产不断减少的情况下，积极和有关部门协调，取得城监部门的支持，由城监支队出资20.7万元在原槟榔东区与槟榔花园连接处建花园式停车场，10月份建成后已移交我司管理，增加了经营项目和收入。

六、加强思想政治工作，向职工宣传改制及组织学习十六大精神。
一年来，按照形势要求和上级布置，制订学习计划，组织员工学习“公民思想道德建设实施纲要”、江泽民“三个代表”的重要思想和党的十六大精神等等，从公司领导到管理处主任，层层抓政治学习，做到“时间、人员、内容、效果”的四落实。尤其是对党的十六大精神的学习，我们按照上级要求，购买学习用书，如：《十六大报告辅导读本》、《江泽民论有中国特色社会主义》等，还将十六大通过的党章分发到每个党员和入党积极分子，制定了学习计划，力求以生动活泼的形式向职工宣传十六大精神，帮助他们充分理解十六大的有关精神，通过学习努力把广大职工的思想统一到党的十六大精神上来、统一到谋求公司生存发展的大计上来。另外还组织了《工会法》、《人口与计划生育法》、《知识产权法》、《婚姻法》等法规的学习、测试。
对于国企即将实行的改制，我们也组织了宣传，除分发有关材料外，还利用公司《员当物业》简报进行宣传，解答职工有疑难问题，并组织召开了一次职工座谈，了解职工的思想动态。
今年还组织员工踊跃参与了全市的“万人献爱心”、“慈善一日捐”和抗洪救灾捐款等，共捐款5000多元。
七、开展各项活动，丰富职工生活，增强企业凝聚力
公司关心职工生活，以工会为依托，坚持做好为过生日的职工送贺信贺卡，开展节假日职工活动，全年费用13600元；对职工子女就学进行补助共计11270元，并积极配合开发公司组织职工子女的暑假活动；“三八”节组织女职工到南靖“热带雨林”参观、游览，组织女职工进行妇科检查；及时看望住院和有生活困难的职工，共用慰问补助金3400元；女职工保健费6880元；做好防暑降温和劳动安全保护工作，共发劳保费和防暑降温费183552.58元。“七一”期间，为纪念建党八十一周年，组织党员赴英雄城—南昌参观学习，接受革命信念教育。
年初，召开了职工代表大会，充分发挥职工的主人翁作用，职工代表对二00一年工作总结和二00二年工作计划及公司管理制度进行了审议，对公司工作提出了建设性的意见和建议，大会还进行了工会委员的增补和女工委员会委员的候选人提名，确保工会工作的正常开展。
八、积极参加行业协会的各种活动，扩大公司影响，展现公司实力。
今年，我司还积极参加物业管理协会开展的各种活动，值得一提的是：11月份，物协举办首届辩论赛，公司经营班子认为是扩大公司影响、展现公司实力的好机会，组织人员积极备战，公司领导还亲自参加对辩题的分析，观点的立论，经过认真的准备，在比赛中，公司辩论队取得第三名的好成绩，不仅表现出了良好的精神风貌，也体现了公司的实力。
九、存在的主要问题
1、 公司的经营资产由于大多为临时性建筑，几年来，每年都有部分经
营资产被拆除，今年湖光商场被拆除一部分，观音山小区西侧店面　　　　　又将在市政府的整治中被拆除，公司的临时性经营资产必将逐年减少，经营工作形势更加严峻。
2、 我司人员结构、员工文化素质等各方面存在一定局限，员工的思想
意识陈旧，对将开始的国企改制的认识较为模糊，持消极、观望的态度。
3、与同行业先进的企业相比，我们物业管理服务工作的档次和质量不高，尤其在莲坂西小区国优项目复评中暴露出我们在软件上的不足。
二OO三年的工作计划
1、 进一步增强企业竞争力，导入ISO9002质量认证体系，规范企业管
理，提高管理效能。
2、 加强职工队伍建设，吸收、储备各类人才，加强业务培训、提高员
工素质，培养精干高效的职工队伍，与建设部二级企业资质相匹配，增强企业的市场竞争能力。
3、 积极向职工宣传国企改制的意义，为改制工作的顺利推行做好准备，
同时，在改制工作开展前，继续开展一些企业内部的必要的改革，如通过召开职工代表大会讨论、研究，实行工资制度改革、车场责任制管理等，以促进经营工作局面向好的方向发展。
4、 继续推行“指标管理责任制”，持续提高物业管理费的收费率，力争
达到85%以上，房屋场地出租率力争达到95%以上。
5、 利用已取得的资质等级优势，继续对向外拓展业务，力争明年能承
接1个新的管理项目，同时开展创优工作，力争能争创1个省优项目。
6、 拓宽经营渠道，力争在各管理处开展家政服务、房屋中介等一条龙
服务项目。
7、 开源节流，厉行节约，压缩各项经费开支。
8、 继续配合城监部门，加大对小区内违章停车的纠察，以规范小区内
的车辆停放秩序，提高车场的车辆停放率。
9、 在主营业务发展的基础上，本着“资金安全、合法运作”的原则,有
效运用现有的闲散资金，通过短期投资理财方式增收创利。
10、进一步打破分配上的“平均主义”，明年原则上取消过节费，作为根据绩效考核，奖惩兑现。此项工作经职代会讨论通过后实行。
2003年将是我司迎来重大改革的一年，我们希望通过改制，能剥离公司不良资产，在兼顾国家、集体、个人利益的前提下，安置富余人员，打破旧的管理模式，使我司能轻装上阵，我们也相信通过广大职工发扬主人翁精神，转变观念、群策群力，公司一定会走出低谷，实现扭亏。

厦门市员当新市区物业有限公司
二00三年一月

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