基于AHP的老旧小区适老化改造影响因素评价分析.pdf

江西科技师范大学学报/Jun.2023/No.3经济与管理基于 AHP的老旧小区适老化改造影响因素评价分析罗屹辉，张胜龙，徐水太（江西理工大学经济管理学院，江西赣州3410 0 0）摘要：我国老旧小区改造过程中，老旧小区适老化改造长期处于薄弱环节。运用AHP方法，对适老化改造影响因素进行评价分析，首先运用文献研究法分析归纳适老化改造影响因素，其次运用层次分析法分析不同影响因素对老旧小区适老化改造的影响，并得出居民参与的信息获取程度和参与普适性，以及后续运维管理中的安全健康管理对老旧小区适老化改造影响最大。通过定量与定性相结合，解决了老旧小区适老化改造影响因素的综合评价问题，为老旧小区适老化改造提供了理论意义。关键词：老旧小区；适老化改造；层次分析法；影响因素；评价中图分类号：F29文献标志码：A文章编号：2 0 96-8 54X(2023)03-0066-08引言老旧小区是指城市、县城建成于2 0 0 0 年以前，公共设施落后，已影响居民基本生活且居民改造意愿强烈的住宅小区。2 0 2 0 年7 月，国务院办公厅印发国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作。有学者认为老旧小区提升改造是我国实体经济的新增长点，也是培育国内市场拓展内需的重要抓手，对于改善居民生活质量、提高城市形象及品质具有重要的意义。目前，老旧小区改造的研究集中于研究改造模式、改造内容等方面，主要关注于改造模式、政府主导、社会融投资等问题，对于老旧小区适老化问题研究较少。蔡云楠等叫认为通过“微改造”模式改造老旧小区有利于增强功能、重塑活力、传承文脉；李嘉均2 认为采取政府和社会资本合作(PPP)模式可以有效缓和改造中融资难问题；姜玲等3认为要制定与完善社会资本进入老旧小区改造规章制度，才能形成完善市场制度与稳定市场预期。现有的研究对于老旧小区改造起到了重要的推动作用，但对于老年人这一特定群体及适老化改造的研究较少，导致老年群体在小区改造中无法得到应有的权益保障。2 0 2 2 年政府工作报告提出：“积极应对人口老龄化，优化城乡养老服务供给，推动老龄事业和产业高质量发展。”鉴于此，本文针对老旧小区改造适老化问题及影响因素进行研究，旨在帮助老年群体，为老旧小区改造提出指导意见。收稿日期：2 0 2 3-0 2-16基金项目：江西省高校人文社科项目“多元主体视角下老旧小区改造成效评估及对策研究（编号：GL21119)；江西省研究生创新专项基金项目“老旧小区居民满意度评价及其提升路径研究”（编号：YC2021-S368）作者简介：罗屹辉（1998-），男，江西南昌人，硕士研究生，主要研究方向为绿色建筑与管理；张胜龙（1999-），男，江西九江人，硕士研究生，主要研究方向为绿色建筑与项目管理；徐水太（197 8-），男，江西贵溪人，博士，副教授，主要研究方向为绿色建筑与可持续发展。066一、老旧小区适老化改造指标体系的选取老旧小区改造是一项重要的民生工程，目的是存量更新，不涉及拆除重建，但由于老旧小区数量大，建筑年久失修、设施老化严重、公共空间环境脏乱差、停车难、物业管理混乱等问题常年困扰着广大居民，造成诸多不便。老旧小区多为老年群体居住，2 0 2 1年第七次全国人口普查中6 0 岁及以上人口为2 6 40 2 万人，占18.70%（其中，6 5岁及以上人口为190 6 4万人，占13.50%），与2 0 10 年第六次全国人口普查相比，6 0 岁及以上人口的比重上升5.44个百分点。因此，适老化改造应该是老旧小区改造中的重中之重也应是燃眉之急。与现有养老院模式相比，老年人更加倾向于社区养老模式，伴随着老龄化的加快，造成小区配套设施无法满足日益增长的老龄化人群，有效的适老化改造能大力推进老旧小区改造进程，并加强老年群体社区养老归属感。通过参考国内政策文件及文献分析研究，老旧小区适老化改造影响因素的一级指标包括居民参与度、公共空间、社会资本、后期运营维护，每一个一级指标又细分为更具体的若干个二级指标，如图1所示。老旧小区适老化改造居民参与度R公共空间P社会投资S后期运维管理A身份认同。信息获取保守程度R维权意识参与普适性道路便绿地面积老年活动场所设施适老舒适度投资回报周期政府政策支持。政府监管力度、养老服务便利性安全健康管理化RR2(一)居民参与度(R)老旧小区改造惠及主体主要为居民，张佳丽等4研究表明老旧小区居民的积极参与是推动提高老旧小区改造的基石,而居民有限的参与改造是制约进度和影响成果的主要原因之一。姚之浩等5 研究指出老年人群体是小区空间使用率最高、小区环境最熟悉的群体，但由于建造标准与成本的约束，导致老年群体的意见与诉求无法在适老化改造中得到尊重。另外，老年人获取信息能力较弱、保守程度较高，导致其参与度较低，且主要期望由政府主导、社区牵头来解决改造中所产生的矛盾，而不是依靠全体小区居民自治，对自身相关诉求维护意识较为薄弱，间接导致适老化改造在一定程度上被忽略。图1所示的老旧小区适老化改造评价模型中，信息获取用R，表示，保守程度用R,表示，维权意识用R3表示，参与普适性用R4表示。(二)公共空间(P)老旧小区竣工距今已有2 0 年以上，整个格局有一定的缺陷，一方面在设计之初普遍缺乏养老设施以及文体设施的规划，无法满足老年群体日常休闲娱乐活动。宋凤轩等0 研究表明老旧小区普遍为单位福利房，当初设计目的是在有限土地面积和技术条件下满足更多的人口居住，这导致建成后小区公共空间十分拥067R3R4PP2图1老旧小区适老化改造评价模型SiP3PS2S3A1A3A2挤，老年群体活动空间极其有限，许多老城区社区改造中又未考虑到老年居民的心理健康、绿化面积不足、未设置无障碍设施、公共服务设施适老化改造不完善等因素。另一方面由于活动场所缺失，久而久之一些老年群体私搭违章建筑进行消遣娱乐情况时有发生，从而加剧小区停车位、绿化面积等公共空间的进一步减少，造成恶性循环，阻碍小区适老化改造进程。图1所示的老旧小区适老化改造评价模型中，道路硬化用P表示，绿地面积用P,表示，老年活动场所用P，表示，设施适老舒适度用P表示。(三)社会资本(S)徐晓明等8 认为传统小区改造方式和投资模式暴露出不适应和不可持续的缺点，缺少灵活有效的市场化投融资机制，政府对相关企业政策扶持力度不够,对社会资本吸引力不够，难以参与其中，且多数改造工程投资主体仍要求是国资背景企业，社会资本难以获得身份认同。同时老年居民消费能力较低，对费用问题敏感，居民意愿度不高，企业、社会力量成本回收周期长、获利少、风险不确定性较强，尤其是在新冠疫情爆发以后,这种状况进一步恶化，直接导致老旧小区改造拖延、质量难以得到保证。马义琳9在研究中发现绝大多数老旧小区营收较低甚至无营收，同时老年居民多为低收入人群，许多老年居民普遍有“搭便车”想法，即政府出资进行老旧小区改造，不愿意自身出资进行改造，这使得社会资本难以进入，适老化改造无从下手。图1所示的老旧小区适老化改造评价模型中，身份认同用S,表示，投资回报周期用S,表示，政府政策支持用S,表示。（四）后续运维管理(A）陈烨等10 通过问卷调查研究发现老年群体对小区后续运维管理的诉求较为集中，研究表明大多数老旧小区物业运维不足或物业管理缺失，即使拥有物业的老旧小区也往往因为低廉物业费导致居民只能获得保底类服务，不仅日常的小区环境设施维护无法保障，且老年群体适老化服务更是难以匹配。同时不同于市政道路维护，老旧小区拥有较多的非市政道路，导致日常运维工作缺乏主体，影响居民出行环境。老旧小区改造不仅要改造好，更要维护好。如果政府未设立长期维护运营管理及监管机制，改造后的成果也难以长期保持。图1所示的老旧小区适老化改造评价模型中，政府监管力度用A，表示，养老服务便利性用A，表示，安全健康管理用A，表示。二、递进层次结构模型的构建层次分析方法(The Analytic Hierarchy Process，A H P)是由美国运筹学家T.L.Saaty提出的一种定性和定量相结合的决策分析方法。AHP具有灵活性和简便性特点，对非定量事物进行定量分析,对人们的主观判断作出客观描述，是一种实用的定量评价方法。根据上述影响因素分析及理论推导，建立老旧小区适老化改造层次分析法模型川，如表1所示。三、基于AHP的老旧小区影响因素的评价体系(一)构建判断矩阵068(1)表1各准则层对目标层的判断矩阵指标居民参与度（R)居民参与度(R)1公共空间(P)1/3社会资本(S)0.2后期运维管理(A)0.5(二)计算1.计算得出各指标特征限量(,为判断矩阵中元素，n为判断矩阵阶数，W,为判断矩阵第i行元素的乘积的次方根）2.将权重W,进行归一化处理,计算得到各权重指标WW=i=13.计算判断矩阵最大特征根.B.W(B,为判断矩阵的第i个行向量)入maxi=1nW4.计算判断矩阵一致性指标(CI),检验其一致性入max-nCI=maxn-1最终计算出结果（见表2)。计算结果显示，居民参与度的权重得分为0.47 6 5，公共空间的权重得分为0.1547,社会资本的权重得分为0.0 8 1，后期运维管理的权重得分为0.2 8 7 9。项居民参与度(R)公共空间(P)社会资本(S)后期运维管理(A)为衡量 CI的大小,引人随机一致性指标RI,根据RI表(表3)查到对应的RI值为0.8 9。n2RI0公共空间(P)310.52(n为维数)表2 AHP层次分析结果特征向量权重值2.34030.47650.75980.15470.39760.0811.41420.2879表3平均随机一致性指标RI340.520.89社会资本(S)514最大特征根4.0211561.121.26后期运维管理(A)20.50.251CI值0.007781.361.41(2)(3)(4)9101.461.49069表4一致性检验结果0.0266通过随机一致性比率CR=CI/RI进行一致性判定,CR为随机一致性比率,用来衡量判断矩阵一致性。若CR0.1,则需修正判断矩阵。反之,通过一致性检验。结果如表4所示。最大特征根4.0211同理可得各指标层对准则层的层次单排序，结果如表5、6、7、8 所示。表5居民参与度因素（R）层下各因子的权重信息获取保守程度指标(Rt)信息获取(R.)1保守程度(R2)0.5维权意识(R3)1/3参与普适性(R4)0.5表6 公共空间因素层下各因子的权重道路硬化绿地面积指标(P)道路硬化(P)1绿地面积(P2)6老年活动场所(P3)5设施适老舒适度(P4)3表7社会投资因素层下各因子的权重投资回报周期政府政策支持指标身份认同(SI)身份认同（S)1投资回报周期(S2)4政府政策支持(S)5表：后续维运管理因素层下各因子的权重政府监管力度养老服务便利性安全健康管理指标(A1)政府监管力度(A.)1养老服务便利性(A2)2安全健康管理(A3)5(三)层次总排序根据指标层隶属关系及相对权重值，通过加权平均法计算得出组合权重，进而得出层次总排序，如表9所示。070CI值0.007RI值0.89维权意识参与普适性(R2)(R.)23120.5122老年活动设施适老舒(P2)场所(P.)1/60.2120.511/60.2(S2)0.2513(A2)0.514CR值0.008(R4)20.50.51适度(P4)1/3651(S.)0.21/31(A)0.20.251一致性检验结果通过WCR0.42030.18990.12120.2685Wi0.05720.51280.33100.0990W;0.09360.27970.6267W;0.11680.19980.6833CR0.07901CR0.0825CR0.0236表9老旧小区适老化改造影响因素评价指标体系因子权重分配表RP指标0.4765R10.4203R20.1899R30.1213R40.2685PlPP3P4SS2S3A1A2A3S0.15470.0810.05720.51280.3310.099A0.28790.09360.27970.6267权重0.20020.09050.05780.12790.00880.07930.05120.01530.00760.02270.05080.11680.03360.19980.05750.68330.1967四、老旧小区适老化改造影响因素评价结果分析(一)居民参与度对老旧小区适老化改造的影响最大老旧小区改造仅靠政府主导往往收效甚微，因此居民的参与不可或缺，而其中信息获取对居民参与度影响最大，远大于其他三个影响因素，有限的居民参与制约着老旧小区改造进度，同时老旧小区居民的参与是维护老旧小区改造成果的基石。(二)后期运维管理对老旧小区适老化改造的影响在各影响因素中,安全健康管理重要性远大于其他因素。随着年龄的日渐增长，老年群体对安全与健康的关注往往超过其他因素，因此在后期运维管理中应优先考虑小区安全以及配备老年群体健康服务。(三)公共空间对老旧小区适老化改造影响在各因素中,绿地面积和老年活动中心对公共空间的重要性远大于其他几项。根据相关文献研究得出导致这一情形原因如下：第一、老年群体长期生活在老旧小区，对绿化和活动场所的需求远大于其他年龄段；第二、公共空间涉及全体小区居民的切身利益，良好的小区环境以及完善的配套设施能够明显提升房屋估值。(四)社会投资对老旧小区适老化影响相对较小尽管社会投资对老旧小区适老化影响相对较小，但在下一层中政府政策支持对老旧小区适老化改造的影响不可忽视。政府是社会投资的“镇定剂”、“安心药”，稳定的政策支持有助于老旧小区适老化改造的推071进，确保适老化改造项目顺利进行。五、对策与建议社区是老年群体最主要的养老场所，研究表明老年群体更愿意在自已熟悉的环境中进行养老活动。老旧小区适老化改造是社会发展的必然，是文明社会的体现，是共同富裕的必要，对社会稳定发展起到不可替代的作用。因此如何在老旧小区改造中提升老年群体的归属感和幸福感，是非常必要的研究。根据当前老旧小区改造的方法与经验，以及本模型结果分析,对老旧小区适老化改造提出如下策略建议：（一)提升社区自治能力，加强居民参与度研究表明让居民能第一时间获取改造信息，居民自发了解并提出小区改造中存在的问题，能够促进居民之间相互探讨，极大减轻改造过程中的诸多难题的解决难度，不断提升小区居民对小区改造的认同感、获得感、幸福感。共建共治共享是小区改造的重要理念，以改造为契机，通过社区人员宣传、派发相关传单等方式,鼓励社区中的老年群体参与其中，提出自已的建议,增强社区凝聚力，让老年群体有荣誉感、归属感9。例如江西省南昌市西湖区首创“幸福圆桌会”方式，积极推行居民自治基层民主协商制度，小区怎么改造由居民说了算。在圆桌会上居民可以充分发表自已的建议，政府工作人员、社区干部听取居民的建议并进行归纳统计，引导群众依法自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，让居民尤其是社区老年群体从被忽略的“局外人”，成为小区改造的参与者，自觉拆除违章建筑，维护小区环境与道路，有效推进老旧小区改造进度。(二)建立激励机制与相关法规针对老旧小区适老化改造中社会资本难以进人的情况，可通过建议相关扶持政策与激励机制方式吸引社会资本参与。政府可以通过对老旧小区改造参与的社会资本进行税收减免以及对适老化改造进行一定程度的补贴等方式，给予专项政策扶持，改善企业不愿承接、“政府兜底”等困境，同时鼓励社会资本通过激励机制为老年居民提供低价优质便捷服务，让老年群体吃不愁、病不忧、居不孤、乐有伴，消除老年群体在老旧小区养老的后顾之忧。其次政府需建立健全相关法律法规体系，明确权利关系，拓宽社会资本合法投资回报渠道，有效保障老年群体及社会资本在老旧小区改造中各方利益不受到侵害，为老旧小区适老化改造提供坚强后盾12 ,解决老旧小区改造后运维管理的后顾之忧。(三)实行微改造,提供适宜养老环境老旧小区改造不仅要充分利用有限的资金，而且要在最大程度保留城市的记忆，过于粗暴的老旧小区改造容易导致城市面貌急速改变,所承载的历史风貌潼灭，城市特色也将渐渐消失，因此微改造模式在现有的老旧小区改造模式中较多使用。微改造通常以保留为主，辅以修建新设施和风貌，尽可能保证建筑物整体格局不变，以局部改变带动整体变化，最低程度减少老年群体不适应感。常用方式有建筑物的局部修、公共设施升级置换以及完善基础设施等方式，并通过这些方式来达到改造目的，例如“边角料”空地可以设置健身器材或者摆放桌椅，为老年群体提供聊天场所；废弃绿化带可以改为迷你广场或者老年人休闲娱乐室。微改造的好处在于：从大规模的拆建转为局部、绿色环保的修有效降低政府资金压力、保留小区原有风貌以及为社区注人新的活力叫。072参考文献：1蔡云楠，杨宵节，李冬凌.城市老旧小区“微改造”的内容与对策研究.城市发展研究，2 0 17,2 4(4)：2 9-34.2李嘉均.新形势下老旧小区更新的资金筹措模式探究 现代城市研究,2 0 11(11):115-12 0.3姜玲，王雨琪，戴晓冕.交易成本视角下推动社会资本参与老旧小区改造的模式与经验城市发展研究，2 0 2 1,2 8(10)：111-118.4张佳丽，温标，朱东剑，等.社区居民参与老旧小区改造积极性的影响因素研究一基于衡水市桃城区老旧小区改造的实证观察J城市发展研究，2 0 2 1,2 8(10)：2 9-33.5姚之浩，秦亮.我国老旧小区适老化更新的研究进展与评述J城市问题,2 0 2 1(6)：95-10 2.6宋凤轩，康世宇.人口老龄化背景下老旧小区改造的困境与路径J.河北学刊,2 0 2 0,40(5)：191-197.7胡金荣,马彦鹏，黄琬舒“旧改 背景下老旧小区适老化改造效果评估及对策研究以西安市为例.老龄科学研究,2 0 2 1,9(7):27-40.8徐晓明.社会资本参与老旧小区改造的价值导向与市场机制研究 价格理论与实践，2 0 2 1(6)：17-2 2.9马义琳，潘明辉，张海明，等.老旧小区公共空间改造的问题及对策探讨一一以成都市下涧槽社区为例 建筑经济,2 0 2 1,42(5):86-89.10陈烨，张尚武，施雨，等.适老化视角下的上海老旧小区更新与治理路径思考一一以上海长宁路396 弄工人新村社区调查实践为例J.城市发展研究，2 0 2 1,2 8(1)：39-44.11童英华，冯忠岭，张占莹.基于AHP的雾霾影响因素评价分析J.西南师范大学学报（自然科学版），2 0 2 0,45(3)：8 7-94.12王振坡，刘璐，严佳.我国城镇老旧小区提升改造的路径与对策研究.城市发展研究，2 0 2 0,2 7(7)：2 6-32.（责任编辑：夏焕堂）Analysis on Influencing Factors of Adaptive Aging Reform for OldCommunities Based on AHPLuo Yihui,Zhang Shenglong,Xu Shuitai(Jiangxi University of Technology,Ganzhou 341000,P.R.China)Abstract:In the process of reforming old communities in our country,the adaptive reform for old residential districts has longbeen a weak point.Using AHP method,this paper makes an analysis on the influencing factors for the modification of the agingcitizens.First,the literature research method is used to analyze and induce its influencing factors,and then the analytic hierarchyprocess(AHP)is use to analyze different influencing factors on adaptive aging reform for older communities.Lastly,it is concludedthat the degree and the universality of residents participation in information access,and the safety and health management in thefollow-up operation and maintenance management has the greatest influence on adaptive aging reform for old communities.Bycombining quantitative and qualitative methods,this paper makes comprehensive evaluation of the influencing factors for adaptiveaging reform for the old residential district,and provides theoretical significance for it.Key words:old communities;adaptive aging reform;analytic hierarchy process influencing factors;evaluation073