物业节能降耗管理与技术.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,物业节能管理与技术,物业节能管理的意义与分析,物业节能技术措施,物业节能管理措施,物业节能的实施,本,次,课,主,要,内,容,1,节约,=,创造,2,物业节能的意义,小区物业的节电是物业管理工作的重要组成部分，,它投资少，见效快，周期短，效益高。,可显著地降低物业管理的,运行成本。,节能不仅是,企业直接的经济效益,，同时也给,国家减轻源资短缺压力,，还给我们,子孙后代留下可用的资源。,3,你知道这些数据吗？,物业的,工程设备维修费用及能源消耗,是物业重要开支项目，一般用于,能源消耗上的费用约占营业额的,20%-30%,左右,，有的甚至更高。,白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可,节电,50,左右。,空调变频调速,目前最普通最有效的一项节电措施，一般可,节电,20%-30%,。,4,节能实例一,某商业管理公司2007年对16个商业项目全面实行严格的,能耗年度预算管理,，统一下发各地商管公司年度,水、电、气运行指标,，各地商管公司,按月度分解,，并在此基础上把月度经济指标和管理目标落实到,具体责任人,。,集团商管公司每季度、半年和年终对各地公司指标完成情况进行,考核,，这样从系统上端到最末端，建立起一个持久有效的压力传导模式，实现了,全员参与节能降耗。,经过,全体员工的努力,，07年度系统,年度总能耗6000万元,，比预算7300万元,节约1300万元,。,5,节电实例二,据统计，北京中商,大厦,在,7,月,11,日,7,月,27,日执行,限电方案期间,，大厦,每天节电约,553.16KWH,。,如果按国家,平段,电价,0.57,元,/KWH,计算，每天可直接节约电费,315.30,元，执行限电方案,17,天共节电,9403.72KWH,，直接节约电费,5360,余元,。,6,7,承担着小区建设投资中,75%,的固定资产管理,责任。,占小区总投资额,30%,以上的设备,投资属于工程部的直接管理，是影响着物业的保值和增值主要因素。,保证整个辖区,能源供应、,设施设备,全部系统的,24,小时,正常运行 。,保证辖区的设施设备的完整、完好性。,养护设备所花费的钱,仅仅相当于设备大、中修费用的,1/6,左右,；设备是养出来的。,负责向总公司提出对辖区设备设施,更新改造方案,。,工程部的,专业性、技术性,较大影响到物业的管理成本，对,提高物业经营利润起到至关重要的作用,。,物业工程部职责,8,物业节能管理的三个方面,培养节能意识与习惯（全员参与）,：业主和用户、物业全体员工、物业工程部全体职工；,节能,管理制度与管理措施,：节能计划与方案、节能方案的执行与实施；节能效果的评估与奖惩；,节能设备选用和节能,技术手段：,9,物业节能降耗如何落实？,思考与讨论,10,物业,能源消耗构成与比例分析（,笔记,）,1.,电气系统：占,总能耗,55-65%,2.,水系统：占总能耗,15-20%,3.,燃气系统：占总能耗,20-25%,11,不同类型物业能耗比例,大厦,主要能源消耗为：,空调占,60%,；,照明占,23%,；,电梯占,6%,；,其他约占,11%,。,酒店,的电气系统能耗比例,1,）,.,空调占,40%,2,）,.,照明系统,30%,3,）,.,水泵系统,20%,4,）,.,电梯及其他系统站,10%,住宅小区的能耗,比例与酒店,/,大厦相同吗？,你认为,从高到低依次是什么,？,12,能,源,消,耗,是,物,业,最,大,的,非,人,工,成,本,电,13,供配电系统的能源损耗,居住小区的供电线路一般为,10kV,或,35kV,、,380V/220V,系统,。较早规划设计的居住小区采用,架空或电缆供电,。,供配电线路在非经济状态运行,。大量电能损耗在,供配电线路上,。,应采用,经济电流密度,确定,导线和电缆截面进行技术改造,，降低,线损,。,采用,增设并联导线和电缆,或其它技术手段也可以降低供配电,线路损耗,。,14,照明系统,大堂、楼梯、走道照明,停车场照明,；,室外,路灯、景观灯,室外广告、,LED,等。,15,照明灯具的节电,选用,高效光源和节能型,灯具。,走廊、楼道照明采用,感应开关,可省电,70%,以上。,路灯、公共场所等夜间照明采用的是,白炽灯、水银灯,，改造成为,紧凑型荧光灯,，可节电,50,左右。,商业照明采用带电子镇流器和细管径灯管的,节能型荧光灯，节电,15,以上，还能延长灯管的使用,寿命约,60,，,光效高达,50,，消除了频闪效应和噪声。,采用节能型荧光灯具,运行,2,年即可收回投资,。,16,17,空 调,18,空调节能,合理调整空调制冷制热效率，,控制合理温度，,不要小看相差一度至二度，节能的效果是非常高的。,水泵、风机，采用,变频调速技术,是最普通最有效的一项节电措施，一般可节电,20%-30%,。,抓好供冷热工作，,保证制冷、制热机组满负荷工作,，合理利用低气温（如夜间）条件下经济运行节省能耗。,应对,空调水系统和风系统进行平衡测试,，,水力失调率不宜超过,15%,，,最大不超过,20%,；,风量失调率不宜超过,15%,，最大不超过,20%,。,19,20,电梯节能,加装,变频调速,装置，将电梯的恒速改为变速。,电梯主要采用,智能变频系统,，,多台电梯采用集选控制,；,电梯的,频繁上下耗能,；,减少电梯,无用运行次数,降低能耗。,21,电系统节能改造,采用限制电力高峰，涉笔交替运行，优化设备启停。,集中控制开关时间：,冷气,及,公共区域灯光,。,提高,变压器功率因数,节能灯,代替射灯,室外景观灯,采用,LED,灯来,代替,走道灯用,感应开关,控制,尽量尽量,采用自然光,来打扫卫生,室外,景观灯合理利用冬夏时间差，还可以,用,智能控制开启和关闭时间；,合理控制,冷冻系统开启时间,合理控制各空调,运行温度,冷冻水温度,的最佳设定值及趋势分析控制。,增加空调系统流量统计功能，可以根据统计数据及时调整制冷机的供,回水温度,。,循环泵,工频运行改变频运行,22,水系统耗电,景观设,施用水：小区喷泉、游泳池；,物业,设备,耗水：空调、消防用水；,绿化,用水,清洁用水,业主,用水,23,物业保洁绿化节水措施,1,、,循环利用,/,中水处理；,2,、清洁方式：用,蓄水的方式作清洁,，比用,冲水,的方式可节水,60%,左右；,3,、绿化：采用,喷洒的方式浇水,会更节约用水。,24,设施节水水措施,减少,空调冷却塔,飘水，溢水；,凝结水全部回收,再利用,减少,喷泉飘水，溢水,；,避免,游泳池漏水,；,减少,消火栓系统、喷淋系统漏水,；,减少,消防水使用,（,5,倍于自来水价格）；,加强巡查，避免水、电、气的跑、冒、滴、漏，杜绝,长流水长明灯,。,25,26,生活节水,营造节水的氛围（,宣传与教育,），用生动的形式来提示业主和客户。,建立,制度,，发动,员工,养成良好节能习惯；,公共卫生间装,感应水龙头,；,中水回用,，将部分废水回收，经沉淀过滤处理用于,浇灌，洗车，降温,等；,27,宣传与教育,-,中商大厦实例,要求,员工高度重视节能工作,，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从,日常工作中,节省能源，减少浪费。,各部门层层动员，,找差距，定措施，从一点一滴做起,。,京泰大厦工程部集思广益，提出,二十多条节能措施,，仅改造二十五层餐厅通风设备一项，每年可,节约资金近十万元,。,召开,客户节能座谈会,，请国家发改委节能处负责人谈节能措施，全,大厦,30,多家公司,纷纷响应。,公司节能,专职督察员逐室检查温度,，数百间办公室温度都在,26,以上,，而且做到人走关灯、关空调。,节能的关键是调动客户的积极性。,28,29,30,31,32,日常工作、生活中节能习惯（生活小窍门）,随手关闭,不必要的照明,，这点很重要，也很容易忽视,冰箱（柜）里,不要摆放过多的物品,，以保持冰箱（柜）内冷空气的流通，达到节电目的。,肉类原料化霜应提前在冷藏室内进行，杜绝用自来水化霜。,及时对冷冻库、冰箱进行化霜，蛇管上霜厚不超过,3,毫米。,空调要,勤洗室内机,里的,回风过滤网,，以保证空调正常工作，达到节电目的。,制定最低温度标准来开放空调。办公室及其他区域,开窗时请关空调,。,用汽设备,冷凝水回收可节省费用,20-25%,；,冷凝水回到锅炉房给水箱，或洗衣场。,发现有龙头、管道、洁具泄漏及时通知工程部。,改变节能灯的采购程序，节省采购费用,50%,以上。,及时去除电开水器内水垢。,洗衣场、厨房等用蒸汽设备的疏水阀处于“疏水阻汽”状态；可节能,58%,。,卫生间冲水箱调节到,6,升，不用,8,升，每天可节省,20,升水。,不要频繁开关照明灯具。电脑,启用屏保,（频繁开启将降低显示器寿命）。,1,、,2,楼层不要用电梯；,33,如何在,保证服务质量,的同时,降低能耗，减少成本,是我们面临的重大难题。,如何解决,科学的管理,先进的科学技术,日常工作生活中落实,34,作 业,1,、完成下三道题目中的两个,（三选二）,：,如何培养节能意识与习惯（生活中的节能技巧）？,你知道物业有哪些节能管理的措施与方法？,你知道物业可以采取哪些节能技术？,2,、,我校的师生,可以采取哪些节能减排的,途径、措施与方法,？,35,物业节能管理与技术,物业节能管理措施,物业节能实例一中商大厦,物业节能管理实例二,-,中航香水郡,本,次,课,主,要,内,容,36,管理的五,/,七项职能,（笔记）,计划；,组织；,协调；,控制；,领导。,组织,计划,决策,指挥,控制,协调,激励,37,建立完整的节能,管理机制,1,）建立完善的,节能领导机构,-,节能委员会,2,）建立健全的能源,管理制度,3,）制定,节能计划,，布置日常,检查工作；,4,）确立全员,节能的思想和体制,；,5,）,明确,各部门的基本职责和任务；,6,）做好能源管理的,基础工作；,建立完整的能源,计量体系；,做好能源的,消耗统计工作；,做好,节能考核工作；,计算各区域,用电、用水标准,建立能源,统计系统,，包括购入储存、加工转换、输送分配、最终使用四个环节。,根据实际情况,制定个区域空调温度标准；,分析各项能源消耗情况，,找出薄弱环节,，制定切实可行的工作措施；,38,中商大厦节能,管理,计划与控制,计划：,早在年初，公司就把“节约能源，降低能耗”作为今,年重点工作，下发通知,。,控制,：,考核,工作：,要对各部门的节能工作进行考核,每日做好能耗记录,。要求数据准确，字体工整清楚。,值班电工,做好每日,用电,抄表工作；暖通专业做好大厦,水耗,统计和监控，杜绝跑冒滴漏。,做好能耗的,统计分析,；发现能耗异常及时分析报告。,坚守岗位认真做好大厦各项,巡视工作；,各专业,严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备,。有效控制,耗电总量，减少高峰时段用电量,。,39,能源管理的,组织,-,全员管理,1,）,决策,管理层,制定相应的,能源使用标准,，合理地制约和引导，保证能源有序、经济、健康的供应。,2,）,使用,管理层,要求,制定科学的设备使用制度和操作规程,，严格按照操作规程去做。,3,）,工程管理,层,包括,设备维护人员和能源监督机构,。,4,）,服务操作,层,包括所有员工，要求自觉按照能源管理制度去做。,40,物业节能管理的,组织,-,核心部门,在物业管理公司的各部门中，,工程部是节能工作重点,，,我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，,选用节能设备,，大大降低能耗、节约费用。,要有一个,优秀管理团队,做支撑。班子成员要,具备,综合管理的能力和水平,，,要有个优秀的工程总监，在,节能增效上把握方向，作出正确决策,。,要有若干,优良技术合作单位,做支撑。,新产品、新技术,和各种,节能设备,也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择；,因势利导，落实节能方案；,41,物业节能,管理,-,分工与协调,专业人员重点,控制大厦用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，,电工,每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。,内保警员重点监控楼层,在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。,暖通专业人员,及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。,暖通专业,每日参照天气预报温度、湿度合理开闭冷机及附属设备。,保洁人员,控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。,清洗,卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。,各部门,要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。,全体员工有责任,对浪费能源的现象报告、制止或纠正。,42,中商大厦节能管理措施,制定节能工作计划与有关节能的规章制度。,各部成立能源管理,检查组,，由部门主要领导牵头，,定期检查评比,。,定期由部门经理组成检查组对各处进行,彻底复查,成本控制分析会、节能小组会等。,在物业各处张贴,宣传标语，建立一个节能的环境氛围；,后勤办公区域，,要求员工做到人走灯、空调、电脑关闭，使用二手纸,；,通过,实行绩效管理,来实现成本控制。,建立,奖罚制度；,定期,搞节能培训，搞好交叉培训以求节约人力，物力,。,在各能源消耗处尽量安装各类,计量表具，每月进行比较,，找出不足。,统计和分析能源消耗。,巡视、检查和监督能源使用。,43,采用先进的节能设备,-,如何落实,在物业,早期介入阶段,，应在工程设计中尽可能,推广或帮助业主选择优良节能设备,，给用户（尤其是开发商）提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位。,物业工程设备,老化、需要更新改造,的，可,及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料,等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。,对于正在运行的、已采用的,一般节能措施的工程设备,，要区分不同情况，帮助企业算账，采取,不同方式解决,。,（,1,）建议,采用分期付款,，例如先付,30%-40%,设备款，余款从更换设备以后节省的资金中,分,2-3,年内偿还,。这些节能设备投入后，在两三年左右时间内,可收回投资,，以后就是纯增加的企业净收益。,（,2,）争取,国家节能补贴或财税支持,；,44,45,中航香水郡能源消耗,情况分析,设备,缺少计量设备,；,设备不合理运用：高峰用电,1600MA,，三个配电柜实际供给为,4800MA,；,小区路灯：,90W,高柱灯；,地下停车场：吸顶灯，位置高，柱子挡光；,人员因素,-,节能意识不强，未养成节能习惯；,46,中航香水郡,-,节能措施,购买计量设备,-,购买水电表，花费,3200,元；,申请供电局停用,2,台配电柜,-,每月,节省,9000,元；,小区路灯：,90W,高柱灯；,13W,节能灯，,省电,50%,；,地下停车场：吸顶灯，位置高，柱子挡光,-,改为,高柱灯,，保证照明度，减少灯管数量；每月省电,6690,度,；,47,中航香水郡,-,节能措施,彻查供配电系统和大型设备耗电；,水泵改造升级,-,采用,无负压供水水泵,。（国家推广新技术，获得国家补贴,4,万元，专项维修资金,7,万元，物业公司投资,2,万元。,幼儿园用电计入了,公共用电；,幼儿园大电表却无,大耗电设备,大马拉小车；,香水郡水泵房用水量从每月,4980,度降低到,900,度,左右，省电,80%,；,捷佳大厦节电,50%,（高层）,无负压水泵是,利用市政供水的压力来输送水,，,生活水泵成为,备用泵,，在水压不够时采用。,48,工作节能习惯,梳理、优化,工作流程,，提高工作效率；,设备管理推,行,FMMS,管理系统,，实现了即时记录，即时传输，即时调控；,节假日水池蓄水，水泵停用。,绿化用水分包到,工人包干,；,绿化浇灌用水,水龙头改为一半流量,；,用景观水池的水来浇灌花草，既废水利用，也保证水质新鲜。,49,物业节能管理,（总结）,根据服务标准，,合理配置人员,；,动态分析，,科学管理,；,加强设施设备管理；,重视设备,运行的安全技术,；,设备运行管理和计划性维护管理；,1,、设备运行中的,能源管理,；,有详细的能源,消耗和统计表格,；,及时记录、定期统计、分析，及时调整,运行状态,；,数据积累、分析，调整,设备运行方案,，采取节能措施。,2,、设备系统的,计划性维修保养,；,50,作 业,1,、完成下三道题目中的两个,（三选二）,：,如何培养节能意识与习惯（生活中的节能技巧）？,你知道物业有哪些节能管理的措施与方法？,你知道物业可以采取哪些节能技术？,2,、,我校的师生,可以采取哪些节能减排的,途径、措施与方法,？,最好能提交电子版作业，做成,PPT,。,51,物业节能管理与技术,（第三讲）,物业节能管理的,综合应用,：,制作一份物业节能管理的,PPT,宣传片；,训练信息,收集、选取和运用,能力；,训练,PPT,操作使用,能力。,本,次,课,主,要,内,容,52,实训任务,利用老师提供的资料或自行搜索相关资料，为,明喆物业公司二高技管理处,制作一份,物业节能降耗的,PPT,宣传片,；,作业现场提交电子版，具体要求如下：,（一）,文件名格式,：“标题,+,姓名,+,学号后三位”，例如：空调节能技术（杨曼,220,）提交电子版，）；（,20,分）,（二）,作业内容,：,PPT,图片,/,文字,紧扣主题,，数量不少于,12,张，文字简洁精练，图片清晰；（,60,分）,（三）,PPT,设计、制作技术与播放技术,；（,20,分）,53,作业完成的步骤,选定主题；,搜集资料与信息；,选取有用的信息，完成PPT 初稿；,PPT 的剪辑、修改与润色；,提交作业。,54,可供选择的参考主题,(1),物业公司可以采用的,节能管理手段,；,（,2,）照明系统,节能措施,；,（,3,）空调,/,电梯,/,水泵,/,风机,/,供配电系统的,节能措施；,(4),家用空调,/,电饭锅,/,热水器,/,照明,/,电脑等,节能小窍门,。,（,5,）节能降耗对社会,/,国家,/,单位,/,家庭,/,个人的重要,意义；,（,6,）为我校的,老师,/,学生,提出节能的,措施与方法,。,（,7,）节能意识与习惯的培养（宣传与教育）。,55,多数人认为不关电脑、不关水龙头，浪费点水、电都不是什么问题，也花费不了多少钱。但是，他们没有认识到在这些电白白消耗掉的同时，电脑所排放的二氧化碳等有害气体，正在残害着自身的身体；他们也没有认识到，发电厂发电所需要的煤炭等资源以及所排放废气和污水所给环境带来的危害；他们更没有意识到，发电厂的机器设备、电脑耗材等生产资料在生产过程中所给环境带来的巨大危害,56,我们的重要职责就是,让广大员工都意识到节约能耗的重要性，意识到在激烈的市场竞争生存的需要,从身边的每一件小事做起，节约能耗，坚决拒绝“浪费”的现象，减少不必要的能耗损失,对于有些配件，我们要做到能修复的不能换，能维修的不能买，能利用的不能丢,57,金 点 子,节约金点子,下班时随手关灯、关电脑，检查水龙头是否关严，检查空调是否关闭。,夏季没有必要开的空调要及时关闭，空调是耗电的主要设备。,洗手、刷碗要及时关闭水龙头，注意节约用水。,办公用纸，除了正反面使用外，一般我们能不用纸就不用纸，尽量无纸化办公。,洗澡打沐浴露时把水关闭，这样也可以节约用水,。,离开房间后随手关灯。,用水间歇可以把水龙头关上，避免不必要的浪费。,58,59,60,61,62,63,64,节约是一种美德，每个人都应从点滴做起增强节约意识，看到水管没关严主动给关上，工作完毕随手关灯，发现管道滴漏，及时修理。希望广大员工在工作中处处注意培养节约意识,65,66,67,68,谢谢大家！,69,