城市房地产市场报告模板及案例.docx

附件一：城市房地产市场分析报告模板

××市××年度房地产市场分析报告

一、房地产市场现状分析
（一）、宏观市场层面
1、经济投资发展状况
根据统计数据，2007年××市社会固定资产投资达**亿元，其中房地产开发投资****亿元，同比增长***%。
其中主城区固定资产投资**亿元，其中房地产投资**亿元，同比增长**%。
注：数据来源渠道统计局、建设局、房管局或其他政府部门。
2、房地产开发
2007年××市房地产开发投资**亿元，其中商品住宅完成开发投资**亿元，商业用房投资**亿元。其中主城区房地产开发投资**亿元，其中商品住宅投资**亿元，商业用房开发投资**亿元。
2007年××市及主城区房地产投资一览表（单位：亿元）

总投资
商品住宅投资
商业用房投资
1、××市
——
——
——
2、主城区
——
——
——
注：数据来源于统计局、建设局或其他政府部门。

2007年××市房地产新开工面积**万㎡，同比增长**%，其中商品住宅新开面积**万㎡，同比增长**%；主城区新开工面积**万㎡，同比增长**%，其中商品住宅新开**万㎡，同比增长**%。
全市房地产开发竣工面积**万㎡，增长**%，其中商品住宅竣工面积**万㎡，增长**%；主城区竣工面积**万㎡，增长**%，其中住宅竣工面积**万㎡，同比增长**%。
2007年××市及主城区房地产开竣工面积一览表（单位：万㎡）

新开面积
竣工面积
商品房
其中：商品住宅
商品房
其中：商品住宅
1、××市

增长率

2、主城区

增长率

注：数据来源渠道建设局、房管局等。

3、土地市场概况
2007年××市全年成交土地**万㎡，合约**亩（其中熟地**亩）。成交土地（熟地）总体单价合**万元/亩，土地单价同比上年度增长**%。
注：成交单价按熟地计算，有些城市目前也出让生地。数据来源渠道土地交易部门。

4、市场供需分析
2007年主城区年批准预售面积**万㎡，同比增长**%，其中普通商品住宅**万㎡，商业用房**万㎡。全年主城区新建商品房销售面积**万㎡，同比增长**%。其中普通商品住宅销售面积**万㎡，同比增长**%，商业用房销售面积**万㎡。
2007年××主城区商品房供需总体情况一览表（单位：万㎡）

市场供给
市场需求
市场供需比
1、总量

普通商品住宅

商业用房

注：数据来源渠道房管局。

（二）、市场版块分析
1、区域版块划分
根据主城区布局结构，以及各区域内产品类型、价格和目标客户群等特性，一般将××主城区房地产市场划分为**大版块，即是××区版块、××版块……。其中××区版块是目前重点开发建设的新城区板块。
城市主城区区域版块划分如下：
××区版块：
×区版块：
……
注：各公司根据城市房地产特征，划分区域版块。

2、区域版块市场供给分析
文字性描述区域版块市场供给情况，要求阐述主城区市场供给总量，以及提供2007年度主城区版块市场供给量及份额示意图（例图如下）。

注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。

3、区域版块市场需求分析
文字性描述区域版块市场需求情况，要求阐述主城区市场需求量及变化情况，以及提供2007年度主城区版块市场供给量及份额示意图（例图如下）。

注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。

（三）、产品特征分析
1、从市场供需角度分析
文字性描述主城区产品供需特征和各类产品市场份额，以及各类产品市场供需比情况。详细例表如下：
2007年度主城区商品住宅产品类型市场供需结构示意表（单位：万㎡）

市场供给
市场需求
供需比
批准预售面积
市场份额
成交面积
市场份额
多层住宅

小高层住宅

高层住宅

合计

注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。

2、从产品面积区间分析
文字性描述主城区产品面积区间情况，以及各区间段产品供需情况。详细例表如下：
面积区间（㎡）
市场供给
市场需求
市场供需比
套数（或面积）
百分百
套数（或面积）
百分百
80以下

80～90

90～100

100～110

110～120

120～144

144以上

合计

通过图标数据分析，总结市场产品供给和需求特征。

注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门，各公司按照版块划分统计相关数据。

（四）、区域版块分析
1、老城区版块
重点分析区域版块市场价格、产品、目标客户群等特征，重点分析各区域版块代表性楼盘（原则上要求规模10万㎡以上），尤其是公司项目区域版块竞争性楼盘（如蚌埠的紫金名流）和城市具有影响性大盘（如徐州绿地世纪城）。
2、东区版块：

……
（五）、区域版块楼盘一览表

区域版块
项目名称
项目规模
产品类型
价格
面积区间
销售状况
开发商
备注
老城区

西区

×区

×区

二、房地产发展规划
（一）、中长期发展规划
文字性概述城市“十一五”或近五年度房地产发展规划。并提供下列表格数据。
××市“十一五”房地产投资目标一览表（单位：亿元）
年份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
全市

其中：市区

××市“十一五”房地产开发目标一览表（单位：万㎡）
年份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
新开工面积

其中：市区

××市“十一五”商品房竣工面积目标一览表（单位：万㎡）

年份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
商品房
竣工面积

其中市区

商品住宅
竣工面积

其中市区

注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门。

2、2008年住房建设计划
根据××市房管局（或其它政府部门）下发《2008年××市住房建设计划》，2008年××市区住房建设计划目标是：
新开工住房面积**万㎡，其中低价位、中小套型普通商品住宅**万㎡，经济适用房（限价商品房）**㎡、拆迁安置房**万㎡，解危安置房**万㎡，廉租房**万㎡；
注：基础数据来源渠道建设局、房管局等政府部门。目前国家要求各级政府出具详细年度住房建设计划。

三、土地供给计划
原则上要求提供当年度土地供给计划，各公司根据土地供给计划（居住类土地），甄选意向土地，并在表格中加以注释。土地按城市房地产市场区域版块分类。例表如下：
2008年度拟上市居住类土地一览表
序号
区域
位置
规模
规划用途
备注
1
老城区

2

3

4
新城区

5

6
……

7

8

9
……

合计

注：基础数据来源渠道国土资源局（用地处、土地交易、整理中心）。

附件二：
扬州市2007年度房地产市场分析报告

一、房地产市场现状分析
（一）、宏观市场层面
1、经济投资发展状况
根据统计数据和收集相关数据，2007年扬州市社会固定资产投资达717.9亿元，其中房地产开发投资106.48亿元，同比增长27.63%（2006年增幅为14.07%）。
扬州市主城区固定资产投资277.3亿元，其中房地产投资56.56亿元，同比增长29.37%。

2、房地产开发
2007年扬州市房地产开发投资106.48亿元，其中商品住宅完成开发投资80.15亿元，商业用房投资13.92亿元。扬州主城区房地产开发投资56.56亿元，其中商品住宅投资38.23亿元，商业用房开发投资7.35亿元。
2007年扬州市及主城区房地产投资一览表（单位：亿元）

总投资
商品住宅投资
商业用房投资
1、扬州市
106.48
80.15
13.92
2、扬州主城区
56.56
38.23
7.35

2007年扬州市房地产新开工面积457.63万㎡，同比增长4.15%，其中商品住宅新开面积379.06万㎡，同比增长6.94%；主城区新开工面积210.41万㎡，同比下降4.58%，其中商品住宅新开164.39万㎡，同比下降4.2%。
全市房地产开发竣工面积323.5万㎡，增长8.52%，其中商品住宅竣工面积256.87万㎡，增长11.99%；主城区竣工面积161.33万㎡，增长1.36%，其中住宅竣工面积113.2万㎡，同比下降13.39%。
2007年扬州市及主城区房地产开竣工面积一览表（单位：万㎡）

新开面积
竣工面积
商品房
其中：商品住宅
商品房
其中：商品住宅
1、扬州市
457.63
379.06
323.5
256.87
增长率
4.15%
69.74%
8.52
11.99%
2、扬州主城区
210.41
164.39
161.33
113.2
增长率
-4.58%
-4.2%
1.36
-13.39%

3、土地市场概况
2007年扬州市全年成交土地166.47万㎡，合约2497亩（其中熟地1323亩。成交土地（熟地）总体单价合132万元/亩，土地单价同比2006年上涨42.99%。

4、市场供需分析
通过房管局了解相关数据，2007年扬州主城区年批准预售面积213.04万㎡，同比下降3.80%，其中普通商品住宅158.06万㎡，商业用房23.75万㎡（据说别墅近20万㎡）。全年主城区新建商品房销售面积248.39万㎡，同比增长33.87%。其中普通商品住宅销售面积190.87万㎡，同比增长52.98%，商业用房销售面积24.86万㎡。
2007年扬州主城区商品房供需总体情况一览表（单位：万㎡）

市场供给
市场需求
市场供需比
1、总量
213.04
248.39
0.86
普通商品住宅
158.06
190.87
0.83
商业用房
23.75
24.86
0.96
受节前低温大雪天气，春节因素以及金融紧缩等新政影响，2008年1月份，扬州主城区商品住宅新增供给量10.70万㎡，成交量12.85万㎡，环比双双下降，分别为54.25%和8.39%。

（二）、市场版块供需分析
1、区域版块划分
根据扬州主城区布局结构，以及各区域内产品类型、价格和目标客户群等特性，业内人士一般将扬州主城区房地产市场划分为四大版块，即是老城区版块、东区版块、西区版块和北区版块。其中西区版块是目前扬州市重点开发建设的新城区板块，也是扬州商品房开发主流区域。
扬州房地产业内人士对区域版块主流划分如下：
老城区版块：东至古运河，西至二道河，北至北护城河，南至古运河一线。
东区版块：东至廖家沟，北至茱蓃湾，西至古运河，南至大众港、大运河和仪扬河一线。
西区版块：东至二道河和古运河一线，南至仪扬河，西至润扬大桥北接线，北至沿山河。
北城区板块：东至古运河，南至北护河、沿山河和扬冶路一线，西至西北绕城公路和宁启铁路一线。

2、区域版块市场供给分析
2007年扬州主城区西区版块保持全市供给量的主导地位，该区域内除原有的京华城中城、奥都、名兴花园等项目外，美第、尚城、中信泰富锦苑等众多大盘相继推出，推高西区版块市场份额，据房管局信息中心统计数据2007年西区版块普通商品住宅新增供给量达92.41万㎡，占全市供给量的58.5%，详细见各版块市场供给量和市场份额见下图所示：

3、区域版块市场需求分析
据房管局信息中心统计数据，2007年西区版块普通商品住宅成交量146.72万㎡，占市区总量的59.07%，东区成交面积42.90万㎡，占17.27%，北区成交面积51.47万㎡，占市区总量的20.72%，老城区仅成交6.20万㎡，占2.50%。
2008年1月份，受东区版块银泰雅苑、润源庭等项目新入市拉动，东部版块成交量环比增长81.57%，到达2.60万㎡的普通商品住宅成交，市场需求份额上升到20.24%。作为扬州价格风向标的西区版块受到新政影响，月份成交量8.49万㎡，环比下降17.41%，区域版块占总成交量的66.03%，西区版块仍是主城区商品住宅市场的主导。

（三）、产品特征分析
1、从市场供需角度分析
2007年普通商品住宅市场产品供需的主体是多层住宅，但市场供需比0.92，基本持平。小高层和高层住宅市场供需比分别为0.74和0.68，市场供给供不应求的局面。
2007年度主城区商品住宅产品类型市场供需结构示意表（单位：万㎡）

市场供给
市场需求
供需比
批准预售面积
市场份额
成交面积
市场份额
多层住宅
96.50
61.05%
105.08
55.11%
0.92
小高层住宅
42.77
27.06%
58.00
30.42%
0.74
高层住宅
18.79
18.89%
27.58
14.47%
0.68
合计
158.06
100%
190.87
100%
0.83

2、从产品面积区间分析
2007年扬州主城区总计批准预售商品住宅套数14519套，全年商品住宅销售17911套，从产品面积区间按套型划分，市场供需比为0.81，说明整体市场呈现供不应求的态势。详细各面积区间市场供需情况如下表所示：

面积区间（㎡）
市场供给
市场需求
市场供需比
套数
百分百
套数
百分百
60以下
644
4.44%
835
4.66%
0.77
60～80
655
4.51%
1068
5.96%
0.61
80～90
941
6.48%
1106
6.17%
0.85
90～100
1774
12.22%
2346
13.10%
0.76
100～120
3788
26.09%
4409
24.62%
0.86
120～144
4241
29.21%
5459
30.48%
0.78
144以上
2476
17.05%
2688
15.01%
0.92
合计
14519
100%
17911
100%
0.81
60～80㎡面积区间产品供需比远低于市场整体水平，充分说明该面积区间套型产品市场需求最为旺盛。60㎡以下、90～100㎡和120～144㎡套型产品市场供需比略低于0.81，也说明这些类型产品市场需求相对旺盛。

（四）、区域版块楼盘一览表

区域版块
项目名称
项目规模
产品类型
价格
面积区间
销售状况
开发商
备注
老城区
莱茵苑
占地10.7万㎡
建筑17万㎡
多层
小高层
5850
2居室78、94㎡
3居室120、130㎡
约95%
莱茵置业

西区
西郡188
占地13.3万㎡
建筑21万㎡
多层
小高层
高层

5200

安厦正太房地产
小高层计划4月份推出，高层年底推出
尚座
占地15.4万㎡
建筑20万㎡
多层
小高层
5600
90㎡左右2居室，140㎡3居室
2期预计4月份开
宙辉置业
1期基本销磬
锦悦花苑
占地2万㎡
建筑规模3.9
小高层
销磬

锦悦房地产

京华城中城
居住130万
高层
小高层
6800
5200

和美第
占地13万㎡
建筑20万㎡
多层
小高层
6000
5000
90㎡左右2居室和120㎡3居室为主

新能源房屋开发
1、2期销磬，3期销售中
西花苑
占地17.62万㎡
建筑26.4万㎡
多层
小高层

5000
120㎡左右3居室，73—94㎡2居室

万豪地产

锦苑
占地32.9万㎡
建筑43.7万㎡
多层
小高层
5800
5600

中信泰富

东区
骏和天城
占地14万㎡
建筑20万㎡
多层
洋房
5000

80㎡左右2居室，3居室以110㎡左右为主
多层基本销磬
骏和置业
2期主推洋房
银泰雅苑
占地4.2万㎡
建筑4.6万㎡
多层
4800
3居室，88—120㎡

银泰房地产
2期销售
凯运天地
占地21.6万㎡
建筑30万㎡
多层
小高层
4800
60㎡1居室，90㎡2居室和120㎡左右3居室

凯运建设

北区
扬州天下
占地60万㎡
建筑65万㎡
多层
小高层
6300——6500
多层全部3居室户型为主，110㎡、120㎡和130㎡左右
多层居住基本销磬，尾盘
北辰置业
小高层计划下半年推出
碧水栖庭
占地18.15万㎡
建筑21.77万㎡
多层
小高层
预计5000以上

预计4月底开盘
美特房地产

养怡花园
占地4.4万㎡
建筑5.72万㎡
多层洋房
预计5500以上
80㎡2居室，95㎡和110㎡3居室

旺角置业
计划4月份开盘销售
唐郡
占地14.33万㎡
建筑5.42万㎡
别墅

柳馨花园
占地4.7万㎡
建筑3.6万㎡
多层
别墅（为主）
销磬

以别墅为主

三、扬州市发展规划
（一）、经济总体发展规划指标
1、中期经济发展规划
“十一五”期间，全市地区生产总值年均增长13%左右，财政总收入年均增长16%，固定资产投资年均增长20%，城市居民人均可支配收入年均增长10%。
到2012年地区生产总值在2007年现有基础上实现翻番，达到2600亿元，城市居民人均可支配收入达到24000元。

2、2008年经济发展规划
地区生产总值增长14%，其中一产增长5%，二产增长16%，三产增长15%；财政总收入增长18%，其中一般预算收入增长20%；全社会固定资产投资增长25%；社会消费品零售总额增长16%；城市居民人均可支配收入增长12%，

（二）、房地产发展规划
1、“十一五”发展规划
房地产开发投资总量“十一五””比“十五”期间翻一番；城镇人均住房建筑面积平均每年增加1㎡。目标分解如下：
①、开发投资、开发规模年均增长15%；
②、城镇人均住宅建筑面积到2010年达到33㎡，住宅成套率达90%；
③、基本解决人均住房面积㎡以下住房困难家庭的居住问题；
扬州市“十一五”房地产投资目标一览表（单位：亿元）
年份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
全市
70
80
92
106
122
470
其中：市区
40
46
53
61
70
270

扬州市“十一五”房地产开发目标一览表（单位：万㎡）
年份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
新开工面积
350
402
465
535
615
2372
其中：市区
211
243
279
321
369
1423

扬州市“十一五”商品房竣工面积目标一览表（单位：万㎡）

年份
2006
2007
2008
2009
2010
合计
商品房
新开工面积
275
316
363
417
480
1851
其中：市区
154
177
204
235
270
1040
商品住宅
新开工面积
220
253
290
334
384
1481
其中：市区
123
142
163
188
216
832

2、2008年住房建设计划
根据扬州市房管局下发《2008年扬州市住房建设计划》，2008年扬州市区住房建设计划目标是：
新开工住房面积200万㎡，其中低价位、中小套型普通商品住宅120万㎡，经济适用房（限价商品房）10㎡、拆迁安置房15万㎡，解危安置房4.5万㎡，廉租房0.5万㎡；
城镇人均住房建筑面积平均增加1㎡；

四、投资机会初步分析
（一）、市场发展机遇初步分析
“十一五”期间，扬州市经济增长将保持平均13%以上的速度，并加快推进主城区建设，这将为房地产业创造良好的发展环境和广阔的发展空间。另一方面，市政府将进一步加快富民步伐，多渠道增加居民收入，并实行积极的政策，促进居民消费，居民潜在的住房改善型需求会进一步释放。
初步估算扬州市主城区年商品住宅需求量在216万㎡以上。
①、根据扬州市城镇人均住房建筑面积平均增加1㎡，按市区现有人口预测，“改善型”住房需求80万㎡左右；
②、扬州进入城市化高速发展时期，大量农村人口转移到城市，市区城市人口按目前每年增加2万人，按人均30㎡计算，每年“新增型”住房需求60㎡。
③、按目前扬州主城区年拆迁40万㎡，危旧住房年2%自然淘汰20万㎡，年“被动型”住房需求约60万㎡；
④、随着扬州交通优势和人居环境品牌效应的凸现，将会集聚更多外来人员来扬打工创业，吸引更多的客商在扬州购房置业，目前扬州“外来型”住房需求在16万㎡左右。
另，随着我市产业结构的优化升级，城市产业及结构调整，服务业将得到快速发展，由此将促进非住宅房地产的发展，根据一般中等城市20%的带动系数来看，非住宅房地产（商业经营用房、办公用房等）年需求量达43万㎡左右。

（二）、主城区上半年拟上市土地概况
2008年扬州市全年拟上市土地规模基本与2007年度持平，计划约2500亩房地产开发建设用地。扬州市国土资源局计划上半年，主城区推出土地1532亩（其中住居住类用地约860亩），详细拟推出土地见下表：
2008年上半年度拟上市土地一览表
序号
区域
位置
规模（亩）
规划用途
备注
1
市直
工艺坊改造项目（盐阜路北）
50
商业
待编
2
琼花园地块
50
商业
已编
3
中医院东（文昌中路）
4
商业
已编
4
建行干校、农机局
40
商业
待编
5
解放桥农贸市场
10
商业

6
广陵
七里河南、宝林路西
129
住宅

7
信息产业基地一期
155
商业

8
邗江
邗江中路与中兴西路交口西南角
21.75
商业

9
江阴西路南昌、润扬路西侧
277.05
商住
珠宝城遗留问题
10
文汇西路与中心西路交口东南角
108.75
住宅

11
邗城路西、汽车西站停车场北
100
商住
邗江区要求毛地挂牌
12
杭集镇翟庄路南侧、三笑大道西侧
40
商业

13
维扬
邵庄二期
36
商住
待拆迁接手后随时挂牌
14
开发区
维扬南路以东、江阴中路以南
40
商住
二城地块一
15
维扬南路以东、江阴中路以南
30
商住
二城地块二
16
维扬南路以东、新城河以南
162
商住
二城地块三
17
扬子江路以东、滨江大道以北
40
商业
物流园商业配套区用地
18
新城西区
南至文汇西路、西至西三环支路、北至孙庄支路
238
住宅

合计
1532

根据市国土资源局陶加宏主任（土地交易中心主任、土地开发储备中心副主任）介绍，扬州市国土资源局每年召开土地招商（一般在4月18日和10月18日）会，推介土地将在招商会后集中上市。目前上半年拟上市18宗土地在规划指标制定中，18宗土地将在4月18日招商会上统一对外推介。