房地产估价报告13.docx

XXX房地产评估有限责任公司
抵押价值估价报告
XXX估字[2014]第1525号

估价项目名称：安庆市太湖县晋熙镇高界路1至23幢房屋建筑物及土地使用权抵押价值评估
估价委托人：安庆福润禽业食品有限公司
估 价 机 构 ：XXX房地产评估有限责任公司
估价人员：XXX、XXX
估价时点：二零一四年十一月十三日
估价作业日期：二零一四年十一月十三日至二零一四年十一月十四日

目 录
致估价委托人函...................... .... .... ...............................3
估价师声明............................................................5
估价的假设和限制条件..................................................7
一、估价的假设....................................................7
二、应用的限制条件................................................8
三、特别事项说明..................................................8
房地产估价结果报告................................................. .10
一、估价委托人...................................................10
二、估价机构.....................................................10
三、估价对象.....................................................10
四、估价目的.....................................................11
五、估价时点.....................................................11
六、价值定义.....................................................11
七、估价依据.....................................................12
八、估价原则.....................................................13
九、估价方法选择.................................................15
十、估价结果.....................................................16
十一、估价人员...................................................16
十二、估价作业日期...............................................16
十三、估价报告应用的有效期.......................................16
房地产估价技术报告...................................................17
一、估价对象实物状况描述与分析...................................17
二、估价对象权益状况描述与分析...................................17
三、估价对象房地产区位状况描述与分析.............................18
四、市场背景分析.................................................19
五、最高最佳使用分析..............................................19
六、风险提示及变现能力分析.......................................20
七、估价方法选用.................................................21
八、估价测算过程.................................................21
九、估价结果确定.................................................49
附件（均为复印件）
一、《房地产评估业务约定书》
二、《房地产评估委托方承诺函》
三、《房地产权证》
四、《国有土地使用证》
五、与估价对象相关的外观和内部照片
六、估价机构营业执照
七、评估机构资质证书
八、估价师执业资格证
致估价委托人函

安庆福润禽业食品有限公司：
我单位接受贵公司的委托，对位于安庆市太湖县晋熙镇高界路1至23幢房屋建筑物及土地使用权（土地使用权面积为42516.00㎡,建筑总面积为12307.19㎡,2004年建成）进行了评估，评估目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
我们的估价人员对估价对象进行了实地勘察和核实，根据特定的估价目的与相关的估价依据，遵循估价原则，依据科学的估价程序，选择适当的估价方法，经过评估，确定估价对象在估价时点2014年11月13日的估价结果为人民币：壹仟柒佰壹拾贰万捌仟玖佰元整（¥17128900.00元）,其中房屋建筑物评估价值约为人民币：壹仟壹佰柒拾柒万壹仟玖佰元整（¥11771900.00元），土地使用权评估价值约为人民币: 伍佰叁拾伍万柒仟元整（¥5357000.00元）。
房屋建筑物评估明细表
序号
权证编号
结构
建筑面积（m2）
评估价值
重置价值（万元）
成新率
净值（万元）
1
房地权太湖字第5647-1号
混合
64.26
8.0178
83%
6.65
混合
231.25
28.8532
23.95
砖木
138.53
12.7300
10.57
混合
27.84
3.4736
2.88
混合
125.55
15.6650
13.00
2
房地权太湖字第5647-2号
混合
5177.38
645.9855
536.17
混合
469.80
58.6173
48.65
砖木
571.30
52.4986
43.57
砖木
398.20
36.5919
30.37
混合
1062.65
146.5625
121.65
3
房地权太湖字第5647-3号
砖木
721.28
66.2808
55.01
混合
253.65
31.6481
26.27
砖木
246.75
22.6747
18.82
砖木
227.84
20.9370
17.38
砖木
227.84
20.9370
17.38
4
房地权太湖字第5647-4号
混合
704.63
87.9172
72.97
混合
197.10
24.5923
20.42
砖木
225.60
20.7311
17.21
砖木
180.88
16.6217
13.80
砖木
291.94
26.8273
22.27
5
房地权太湖字第5647-5号
砖木
291.94
26.8273
22.27
砖木
409.92
37.6689
31.27
砖木
61.06
5.6110
4.66
合计

12307.19

1177.19
土地评估明细表
序号
权证编号
使用权类型
用途
使用权终止日期
使用权面积（m2）
评估价值（万元）
1
太土国用（2003）第566号
出让
工业
2053年4月14日
42516.00
535.7
估价结果应用的有效期自本估价报告出具之日（2014年11月14日）起壹年内有效。估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的《估价结果报告》和《估价技术报告》。

此 致
法定代表人（盖章）

XXX房地产评估有限责任公司
二零一四年十一月十四日

估价师声明

我们郑重声明：
1、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4、估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员XXX已于2014年11月13日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
7、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。
8、本估价报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上；对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承担相应的责任。
9、本报告书由“致委托方函”、“房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”、 “估价技术报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割裂使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人盖章，注册房地产估价师签章，评估机构盖章并作为一个整体时有效。
注册房地产估价师 注册号 签 章
XXX XXX
XXX XXX

估价的假设和限制条件

一、估价的假设
1、假设估价对象在具有充分竞争性的市场上公开出售。
2、假设估价对象在估价时点达到最佳合法使用状态。
3、假设委托方提供的估价对象客观存在、产权真实且计量准确可靠。
4、假设估价对象的房地产权属没有争议。
5、假设估价对象的房地产本身不存在质量问题。
6、假设与估价对象相关的房地产市场在本估价报告估价结果的有效期内不发生较大变化。
7、假设估价对象在本估价报告的有效期内不遭受重大破坏。
8、假设委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
9、假设估价对象作为工业用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。
10、假设待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
11、假设在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
12、假设任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
13、假设委托方提供资料属实。
14、待估宗地的评估价格是指在本报告评估设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日2014年11月13日的土地使用权价格的地价。
15、评估设定委估宗地的土地开发程度为红线外“五通一平”（即通路、通水、通电、排水、通讯，场地平整）。
二、应用的限制条件
1、本估价报告仅作为估价委托人办理房地产抵押贷款时，提供估价对象的价值参考依据，不得另做它用。
2、此次评估的估价对象价值为估价对象满足上述各条的假设前提下于估价时点的工业用途房地产的公开市场价值。
3、本次估价时点为现场勘察之日，即2014年11月13日；估价结果的应用有效期自本估价报告出具之日（2014年11月14日）起壹年内有效。
4、与该估价对象相关的房地产市场行情或估价对象本身若在本估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新评估。
5、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。
6、本次报告估价结果为估价对象在估价时点的现有使用状态下的市场价值。
7、发现本报告的文字或数字因印刷发生错误和误差时，应通知本公司更正，未经更正时，本报告差错部分无效。
8、报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留小数或取整。因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果和最终评估结果的准确性。
三、特殊事项说明：
1、本次评估中我公司采取房地分估的方法对估价对象进行评估，估价对象评估价值为估价对象于评估基准日的抵押价值。
2、受部分项目未能提供所需相关资料的影响，有可能导致影响其价值的判断。评估人员虽已尽其执业水平和能力进行了充分的努力并与资产占有方的专业人员进行了沟通；在根据专业经验一般不能获悉的情况下，其评估结论当然会受一定的影响，评估机构及评估人员不承担相应责任。

房地产估价结果报告
一、估价委托人：
名 称：安庆福润禽业食品有限公司
二、估价机构
名 称：XXX房地产评估有限责任公司
法定代表人：XXX
公司地址：XXX
估价资格：叁级
资质证书号：GH063002
三、估价对象：
（一）估价对象的概况
1、房产登记状况
房屋所有权人
安庆福润禽业食品有限公司
权证字号
房地权太湖字第5647-1号、房地权太湖字第5647-2号、房地权太湖字第5647-3号、房地权太湖字第5647-4号、房地权太湖字第5647-5号
房屋产别
股份制企业房产
共有情况
无其他共有权人
房屋坐落
太湖县晋熙镇高界路1至23幢
2、土地基本状况
土地使用权人
安庆福润禽业食品有限公司
权证字号
太土国用（2003）第566号
使用权类型
出让
土地使用权面积（㎡）
42516.00
用 途
工业
使用权终止日期
2053年4月14日
开发程度
五通一平
地号
/
（二）区域状况
地理位置
高界路西侧
四 至
东沿高界路，南距长河路约900米。
交通状况
附近有乡村班车停靠。
周边状况
附近有安徽兴牧畜禽有限公司、舒城大江轮胎公司太湖经营部、太湖县龙山汽车贸易有限公司等工业企业。
基础配套设施
基本达到“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）。
公共配套设施
该区域工业聚集度较好，市政基础设施和配套设施基本完善

（附位置示意图）

（三）估价对象实物概况
序号
权证编号
用途
建成年月
层数
建筑面积
（㎡）
备注
1
房地权太湖字第5647-1号
工业用房
2004年
1/1
587.43
外墙面为涂料，地面为地板砖地面，内墙面乳胶漆刷白，塑钢窗，通电、供水，消防、通讯。
2
房地权太湖字第5647-2号
7679.33
3
房地权太湖字第5647-3号
1677.36
4
房地权太湖字第5647-4号
1600.15
5
房地权太湖字第5647-5号
762.92
合计

12307.19

四、估价目的：
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点：2014年11月13日。
六、价值定义：
本次评估中房屋建筑物所指价格是估价对象于估价时点，采用公开市场价值标准而确定的客观合理价格。
本次评估中土地价格是指估价人员按照地价评估的技术规程，根据委托方提供的资料及现场查勘，待估宗地土地登记用途为工业用地，此次评估设定用途按工业用途设定。至估价基准日待估宗地的权属性质为国有出让土地，估价设定使用年限按出让土地使用权剩余使用年限设定。
待估的宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的现状基础设施状况，本次评估设定的土地开发程度均为宗地外的基础设施状况和宗地内场地平整状况，即宗地红线外“五通一平”（ 红线外“五通”指通路、供电、供水、排水、通讯，土地平整）。
故本次评估土地价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下,于评估基准日2014年11月13日的土地使用权价格。
七、估价依据
Ⅰ、国务院及有关部门颁布的法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《房地产估价规范》；
4、《城市房地产估价管理暂行办法》建设部建房579号；
5、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）；
6、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）；
Ⅱ、有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》；
Ⅲ、地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
1、安徽省土地管理法实施条例；
2、安徽省房地产估价管理办法；
3、《安徽工程造价》；
4、安徽省土地管理法实施条例；
5、《安徽省房地产估价管理办法》；
6、委托方提供的有关资料；
7、太湖县房地产市场有关价格信息；
8、本评估公司和估价人员掌握和搜集的有关资料。
八、估价原则
房地产估价原则：
1、合法原则：是以估价对象在国家或地区的法律、法规和政策允许的范围内合法使用、合法处分为前提而进行的评估。
2、最高最佳使用原则：是以估价对象在合法的最高、最佳使用状态下而进行的评估。
3、替代原则：是指在同一地区或同一供求范围内的类似地区的类似房（用途、结构、所处地区相同或相近），其价格是相近的。
4、估价时点原则：是指某房地产的价格是动态变化的，不同的时间点其价格不同，评估的价格实质上是指在某一时点的静态价格。
5、公开、公平、公正原则：房地产的估价必须站在公正的立场上、估计的目标在于求得一个客观合理的价格。
6、供求原则：进行房地产估计时必须充分考虑到房地产的供求状况和可能导致供求关系变化的因素。
土地估价原则：
1、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
2、需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
3、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
4、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
5、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
九、估价方法选择：
估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。本次评估采用房地分估的方法对估价对象进行评估，其中房屋建筑物采用重置成本法，土地使用权采用市场比较法和成本逼近法测算土地价格。
十、估价结果：
该估价对象在估价时点的评估价值为人民币：壹仟柒佰壹拾贰万捌仟玖佰元整（¥17128900.00元）,其中房屋建筑物评估价值约为人民币：壹仟壹佰柒拾柒万壹仟玖佰元整（¥11771900.00元），土地使用权评估价值约为人民币: 伍佰叁拾伍万柒仟元整（¥5357000.00元）。
十一、估价人员
注册房地产估价师 注册号 签 章
XXX XXX
XXX XXX
十二、估价作业日期
2014年11月13日至2014年11月14日。
十三、估价报告应用的有效期
自估价报告出具之日起有效期为十二个月。

房地产估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析
1、土地实物状况描述与分析
根据委托人提供的《国有土地使用证》【权证字号：太土国用（2003）第566号】，土地使用权人为安庆福润禽业食品有限公司，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2053年4月14日，使用权面积为42516.00㎡，根据估价人员现场勘察，估价对象所占宗地四至：东沿高界路，南距长河路约900米；宗地内地势平坦，形状较规则，无不良地质条件，土地开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平整）。
2、建筑物实物状况描述与分析
估价对象位于晋熙镇高界路西侧，估价对象状况详见下表
序号
权证编号
用途
建成年月
层数
建筑面积
（㎡）
备注
1
房地权太湖字第5647-1号
工业用房
2004年
1/1
587.43
外墙面为涂料，地面为地板砖地面，内墙面乳胶漆刷白，塑钢窗，通电、供水，消防、通讯。
2
房地权太湖字第5647-2号
7679.33
3
房地权太湖字第5647-3号
1677.36
4
房地权太湖字第5647-4号
1600.15
5
房地权太湖字第5647-5号
762.92
合计

12307.19

二、估价对象权益状况描述与分析
估价对象已取得《房地产权证》【房地权太湖字第5647-1号、房地权太湖字第5647-2号、房地权太湖字第5647-3号、房地权太湖字第5647-4号、房地权太湖字第5647-5号】，其设计用途为工业用房，实际用途为办公、工业，房地产权利人为安庆福润禽业食品有限公司，房屋产别为股份制企业房产，共有情况为无其他共有权人。不存在他项权。
估价对象已取得《国有土地使用证》【权证字号：太土国用（2003）第566号】，土地使用权人为安庆福润禽业食品有限公司，土地用途为工业，土地使用权类型为出让。
三、估价对象房地产区位状况描述与分析
1、区域位置
太湖位于安徽省西部、大别山南麓、长江北岸，合九铁路、沪渝高速、105国道横贯东西，东香高速临境而过，区位优越，交通便捷。全县辖15个乡镇174个行政村10个居委会，面积2040平方公里，人口57万。[1] 太湖县属皖西南丘陵低山区，地势西北高、东南低。县城西北面为重峦迭嶂的大别山余脉，海拔在800米以上的山峰有将军山、桐山、山尖寨、六省坡、天华尖、芙蓉寨等16座，其中以将军山最高，海拔1109米，是皖鄂两省的天然屏障；东南部除香茗耸秀、泊湖蓄美之外，大都为丘陵平畈交错之地。县境内主要河流为长河，发源于岳西多枝山，在杏花村南入县境，纳羊角河、同义河、薜义河、白沙河、安乐河、南阳河、黑岩河、青石河、小湖河、大湖河、寺前河、罗溪河诸水，入花凉亭水库，下龙山，傍县城，穿新仓，进潜山，汇皖河，再入长江。长河纵贯全县，境内总长81公里。全县山地1242.41平方公里，占61.18%；丘陵490.27平方公里占24.14%；平原77.37平方公里，占3.83%；水面222.25平方公里，占10.85%。
晋熙镇是安徽省太湖县政治、经济、文化、商贸中心，地处大别山南麓，长江北岸，位于太湖县城所在地，是太湖县的人口大镇，商业重镇和政治、文化中心。区位优势明显，交通便捷，105国道、沪蓉高速公路、合九铁路三条大动脉横贯东西，穿境而过。
2、交通便捷度
估价对象东沿高界路，南距长河路约900米。
3、景观和环境
估价对象所在区域为安庆市太湖县晋熙镇，区域内聚集有较多工业企业，工业发展良好。
4、公共服务设施和基础设施状况
估价对象周边工业企业较多，公共服务设施较多。基础设施为“五通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯，场地平整），配套基本完善。
四、市场背景分析：
随着国家扩大内需政策的实施，经济持续稳步的发展，近些年太湖县房地产业发展较好，房地产出现供需两旺的局面，房地产业投资稳中有升。由于国民经济运行平稳，在近期内太湖县房地产市场行情应无大的变化。随着投资主体的多元化、国民经济的日益繁荣，房地产市场将会有一个较长时间的稳定发展期。
五、最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性，衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：
（1）法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。
（2）技术上可能。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。
（3）经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
同时根据估价对象地理位置、周边自然与人文环境及充分利用土地资源的状况分析，现状用途为该房地产最高最佳使用途径。
六、风险提示及变现能力分析
（一）风险提示
1、估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况、维护保养等因素变化导致抵押价值减损。
2、估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策、经济形势变化、房地产相关税费、银行利率调整等因素变化导致抵押价值减损。
3、估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。
4、使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
（二）变现能力分析
房地产变现能力是指假定在估价时点实用抵押权时，在没有够多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1、通用性分析：估价对象的用途为工业用房，其建筑形式符合一般工业需要，故通用性较强。
2、独立使用性分析：估价对象为工业用房，其使用和经营不受其他房地产的影响，故独立使用性较强。
3、可分割转让性分析：根据合法用途、产权状况、使用功能，估价对象可分割性一般，但可转让性较强。
4、快速变现价值分析：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。
5、变现能力分析：在当前市场条件下，转让实例较多，本估价对象的地理位置、层数结构、装潢、物业管理等条件都比较好，使用性较强，投资价值较好，预计估价对象的变现能力较强。
6、清偿顺序分析：在估价时点本次评估对象未设定任何抵押权，估价师知悉的法定优先受偿款仅为预计转让税费。
七、估价方法选择
估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和估价对象的特点以及此次评估的目的选择估价方法。本次评估采用房地分估的方法对估价对象进行评估，其中房屋建筑物采用重置成本法，土地使用权采用市场比较法和成本逼近法测算土地价格。
八、房地分估测算过程
Ⅰ、房屋建筑物采用重置成本法进行评估
①、混合结构工业用房测算过程（以6幢为案例）
房屋建筑物评估值＝重置价值×成新率
房屋建筑物重置价值＝工程造价+前期费用+管理费用+资金成本+销售费用+销售税费+开发利润
（1）工程概况
估价对象是位于安庆市太湖县晋熙镇高界路6幢，根据委托方提供的《房地产权证》【房地权太湖字第5647-2号】得知，证载建筑结构为混合结构，建筑年代为2004年，设计用途为工业用房，房屋产别为私有，建筑面积为5177.38㎡。
（2）评估测算过程
①、工程造价的确定
工程造价是指在社会平均资源消耗量水平下，建造建筑物所需的费用，包括：土建工程、外装饰工程、安装工程等。
由于委托方未能提供该评估对象的决算资料，评估人员搜集当地市场上类似工程（在用途、建筑结构、所处地区相同或类似的工程）的工程经济指标分析；以此为基础，比较委评对象与类似工程的结构特征，进行修正，继而推算出委评对象的综合造价。经测算估价对象工程单方建安成本为900元/㎡（包含装潢安装等费用）；则该项建筑物工程造价为：
工程造价=单方造价×建筑面积=900元/㎡×5177.38㎡=4659642元
②、前期费用：
序号
费用名称
收费标准
费用金额（元）
1
勘察、设计费
4.0%
186386
2
环境影响评价费
1.5‰
6989
3
防雷减灾收费
1.1元/M2
5695
4
城市基础设施配套费
40元/M2
207095
5
白蚁防治费
2元/M2
10355
6
新型墙体材料专项费
8元/M2
41419
7
散装水泥建设基金
1.5元/㎡
7766
合计
465705
该估价对象的前期费用约为465705元。
③、管理费用的确定
管理费用主要分为两类：建设单位管理费和工程建设监理费。
建设单位管理费，是建设单位必须支出的工程造价以外的成本费用，如管理人员的各项开支、各种手续费等。本次评估参照财建（2002）394号《建设单位管理费总额控制数费率表》，按工程造价的1.5%进行测算，建设单位管理费计算结果约为69895元。
工程建设监理费是按《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知》上的有关规定执行，参考《施工监理服务收费基价表》，按照工程造价的3.3%进行计取，工程建设监理费计算结果为153768元。
管理费用＝建设单位管理费＋工程建设监理费
＝69895+153768=223663元。
④、销售费用
是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，本次评估费率按2%计取。
则销售费用为93193元/㎡。
⑤、资金成本
对于工程造价较大的、建设期在三个月以上的项目计算其资金成本，分别按评估基准日（2013年4月8日）中国人民银行公布的半年、一年、三年期贷款利率分别为：5.6%，6.00%，6.15%计算。工程造价较小且建设期在三个月以下的小项目不计算其资金成本。
假设委评对象在定额建设工期内，其工程造价、管理费用、销售费用是均匀投入的，按定额建设工期的一半时间计算出综合造价及管理费用的利息（按复利计算）；又假设委评对象的前期费用在工程建设期初一次性投入的，按全部定额建设工期的时间计算得出前期费用的利息（按复利计算）。计息期设为一年。
资金成本=465705×6.00%+（4659642+223663+93193）×【(1+6.00%)0.5-1】=175063元
⑥、销售税费
估价对象为资产占有方工业生产用房，本次评估中未予考虑其销售税费。
⑦、开发利润
开发利润是指开发商所获得的利润，本次评估采用成本利润率，即按建设成本的一定比率计算，估价对象为工业用房，根据估价对象的用途及特点，确定利润率为15%。
则开发利润=［①+②+③+④+⑤］×15%=842590元
⑧、重置价值计算：
重置价值=工程造价+前期费用+管理费用+资金成本+销售费用+销售税费+开发利润
=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=6459855元
（3）成新率的确定
采用理论成新率和技术鉴定成新率相结合的方法综合确定成新率。采用理论成新率法确定成新率时按房屋建筑物已使用年限和经济耐用年限进行计算。采用技术鉴定成新率法确定成新率时，根据房屋建筑物结构、装饰、设备的实际使用、维修、保养状况评定各部分的鉴定分值，得出技术鉴定成新率。最终成新率取理论成新率的40%与技术鉴定成新率的60%之和确定。
①、理论成新率
估价对象建成于2004年，至评估基准日已使用10年，房屋为混合结构，耐用年限为50年，故建筑物尚可使用年限为40年。根据委托方提供《国有土地使用证》，估价对象所占土地使用终止日期为2053年4日14日，剩余使用年限尚有38.42年。根据房地产估价规范，该估价对象的尚可使用年限应为38.42年。
理论成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%＝38.42/(10+38.42）×100%＝79%
②、技术鉴定成新率
将影响房屋建筑物成新率的主要因素按结构（基础、承重构件、非承重构件、屋面、楼地面）、装饰（门窗、外墙、内墙、顶棚）、设备（水卫、电气、通讯、其他）等分项，通过计算建筑造价中待估房屋各项所占的比重确定各项标准分值，参考建设部“房屋完损等级评定标准”的规定，结合现场勘察实际确定分项评估完好值。
技术鉴定成新率=∑各部位权重×该部位打分法成新率
权重系数根据建筑物结构、装饰、设备三部分占总造价的比例，结合现场勘查、建筑物使用强度等因素确定。
根据现场勘察情况，鉴定房屋建筑物的新旧程度并根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况等确定打分法成新率。同时考虑其功能性或经济性贬值的影响。
根据《房屋完损等级评定标准》，分别对估价对象的结构、装修、设备三部分的现状进行勘察，详见下表：
项目
标准分数
评定分数

结
构
G
权重
0.7
1、基础
25
22
2、承重构件
25
22
3、非承重墙
15
13
4、屋面
20
16
5、地面
15
12

100
85
小计：(1+2+3+4+5)×权重=85×0.7=59.5
装
饰
S
权重
0.2
6、门窗
30
27
7、内粉饰
20
17