房地产估价报告(改).docx

房地产估价报告 *办公楼处置房地产估价报告昆*房估字【 2012 】第【 XSBN089 】号 委托方：*估价方：昆明*房地产土地资产评估有限公司估价人员：* *估价作业日期：2012年12月4日至2012年12月6日目 录致委托方函.3估价师声明.4假设和限制条件.5-8估价结果报告.9-16估价技术报告.17-58附件.59一、致 委 托 方 函*受贵单位委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于景洪市机场路南侧的办公房地产进行市场价值评估，估价时点：2012年12月5日，估价目的：为*处置办公楼房地产提供参考依据而评估房地产市场价值。 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和国有关法律、法规以及房地产估价规范，利用委托方提供的相关资料，经过现场查看和市场调查，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估，确定估价对象于估价时点可能实现的房地产市场价值为人民币15133681元(壹仟伍佰壹拾叁万叁仟陆佰捌拾壹元整。)，单位面积价格3501.32元/平方米。估价结果明细表如下表所示。估价结果明细表土地使用证号所有权人座落规划用途结构建筑面积()初评单价(元/)初评价值(元)*(2002)第0651号*景洪市机场路南侧办公钢混4322.28 3501.32 15133681 合 计4322.2815133681备 注本估价结果为划拨地上房屋价格。若要了解本次评估的评估测算过程，需认真阅读本评估报告的全部内容。 估价机构名称：昆明*房地产土地资产评估有限公司(盖章)估价机构负责人签章：2012年12月6日 二估 价 师 声 明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们自接受估价委托之后，于2012年12月4日派出评估人员对本次估价报告中的估价对象进行了实地查看。六、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。七、在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。八、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产贷款价值可能产生影响，我们建议：合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产处置固定资产价值进行再评估。中国注册房地产估价师 盖章、签名2012年12月6日 三、假 设 和 限 制 条 件(一) 假设条件1、委托方向房地产估价机构提供的房地产处置固定资产估价所必需的情况和资料是真实可靠。2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致。3、不考虑特殊买家的额外出价。4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：自愿销售的卖主；有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；在此期间，房地产价值将保持相对稳定。5、假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。6、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。7、成本法假设限制条件(1) 估价对象为现房，假设估价对象在估价时点时竣工验收完成；(2) 本次估价不考虑下述(但不限于)特殊的非正常因素对建设期估算的影响。 土地征收或房屋拆迁中遇到“钉子户”； 基础开挖过程中发现重要的文物； 原计划筹措的资金不能按时到位； 某些建筑材料、建筑设备不能按时供货； 劳资纠纷； 遭遇异常酷暑等恶劣天气； 政治经济形势发生突变。(3) 本次估价不考虑估价对象预售和延迟销售的情况。(4) 投资利息计算中，遵循下述假设。1、计息周期为年；2、假设估价对象开发成本及对应的管理费、销售费用等费用在建设期内均匀发生，并具体视为集中发生建设期的期中，且发生的时间段的划分与计息周期相同。(5) 销售税费的计算不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。 收益法下，本次估价对象设定为出让土地上商业写字楼房地产，因为所得税是从纳税主体的角度来核算，是在利润层次进行再分配的过程，并非直接与具体某项资产(估价对象)相联系，最典型的是一个企业可能同时有多种业务或者多个房地产开发项目，有的业务或项目可能盈利较多，有的业务或项目可能盈利较少，有的业务或项目甚至亏损，同一估价对象处于不同的企业应缴纳的企业所得税会有所不同，因此在估价对象价格确定时不予考虑； 在具体估价时，对特定的估价对象而言，如收益法下，收益价格是客观收入与客观支出的配比，此层次更多体现营运层次，估价对象也是处于市场交易的领域，而非一旦交易完成就退出市场；另一方面，土地增值税是以纳税人转让房地产取得的实际增值额为计税依据，并非以估值作为计税依据(特殊情况下例外)，因此在估价对象价格确定时不予考虑土地增值税；(6) 为了与销售税费中不包括土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是土地增值税、企业所得税前利润。(二) 限制条件1、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。2、未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然力和其他不可抗力对估价结论的影响，也未考虑一般法定优先受偿权对估价结论的影响，在此提醒报告使用者注意。4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。6、由于受工作权限的限制，对于估价对象的建筑面积等有关数据及权属关系，我们均以委托人提供的与估价对象有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。估价对象房屋建筑物未办理房屋所有权证，本次估价，房屋建筑面积以2012年8月7日景洪璟昊房地产咨询经纪服务部出具、产权人为*的房产平面图记载建筑面积为准，如果与实际情况不符，应相应调整估价结果直至重新出具估价报告。7、我们仅对委估物业进行一般性察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。8、本评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开；同时未经评估机构同意，委托方也不得随意向外界公开。本估价机构提请估价报告使用方注意阅读报告中的估价的假设和限制条件四、估 价 结 果 报 告一、 委托方名 称：*住 所：*营业执照注册号：*法定代表人姓名：*公司类型：有限责任公司(法人独资)注册资本：叁亿零伍拾万元正二、 估价方名称：昆明*房地产土地资产评估有限公司 法定代表人：*资格等级：*级资格证号：*地址：*电话：*三、 估价对象1、物质实体状况坐落：景洪市机场路南侧建筑结构：钢混结构房屋总层数：7层委估所在层数：1层至7层委估总建筑面积：4322.28平方米装修、设施情况：详见估价技术报告房屋利用现状：办公楼。2、权属状况房屋权属状况产权人坐落土地使用权证证号所在层/总层数规划用途实际用途房屋结构测绘建筑面积()*景洪市机场路南侧*1/7车库车库钢混4322.282-7/7办公办公 备注：估价对象房屋建筑物未办理房屋所有权证，本次估价，房屋建筑面积以2012年8月7日景洪璟昊房地产咨询经纪服务部出具的产权人为*的房产平面图记载建筑面积为准，如果与实际情况不符，应相应调整估价结果直至重新出具估价报告。土地权属状况：土地使用权人国有土地使用证证号宗地对应房屋估价时点实际用途土地使用权性质面积(平方米)*办公楼(1-7层)办公用地划拨2666.673、区位与环境估价对象座落：估价对象座落位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐泐大道与勐海路交叉口附近，临勐海路。区位特征：距离车站、机场较近，交通便利，属行政机关较为集中区域。环境与交通状况：区域规划前置，环境整洁，交通网络较发达。四、 估价目的 为*处置办公楼房地产提供参考依据而评估房地产市场价值。五、 估价时点：2012年12月5日 六、 价值定义： 本次估价服务的经济行为系国有资产处置，根据估价目的，确定估价结果的价值类型为市场价值。市场价值是指理性而谨慎的交易双方，出于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象、知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。七、 估价依据(一)法律法规:1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、物权法；4、中华人民共和国土地管理法实施条例；5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；6、2006年12月25日原建设部注册房地产估价师管理办法10、国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知；7、云南省计委关于明确3000万元以下建设项目前期工作咨询收费标准的通知；8、国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知；9、云南省计委关于继续执行全省建设工程造价咨询服务收费标准的通知；11、国家计划委员会招标代理服务收费管理暂行办法；12、云南省物价局关于调整施工图设计文件审查收费标准有关问题的通知；13、国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知；14、云南省发展和改革委员会、云南省财政厅关于批准部分城市继续收取城市基础设施配套费有关问题的通知；15、财政部关于印发的通知；16、中华人民共和国城市维护建设税暂行条例；17、中华人民共和国营业税暂行条例；18、国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知；19、云南省财政厅、云南省地方税务局关于调整地方教育附加征收政策的通知。(二)技术标准：1、房地产估价规范(GB/T50291-1999)；2、城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)。 (三)委托方提供的资料：1、房产平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件；2、土地使用证复印件。 (四)估价机构掌握的资料：1、估价对象现场查看记录；2、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；3、本估价机构掌握的房地产相关资料。八、 估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则:要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。 最高最佳使用原则：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用必须符合4个标准：(1)法律上许可，(2)技术上可能，(3)经济上可行，(4)价值最大化。 替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。九、 估价方法随着我国房地产估价业的发展，目前比较实用的估价方法有收益法、市场比较法、成本法、假设开发法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行房地产评估时，就要根据待估房地产的实际情况，充分考虑待估标的类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于实际价格，根据房地产估价规范要求，评估中应选择较为适宜的方法进行评估，以便减小误差，力求得到客观、公正、科学、合法的房地产价格。 经评估人员实地查看、调查收集资料，结合估价对象的实际情况分析，本次估价具体选择收益法、成本法进行评估测算。 收益法报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。其原理公式如下： 其中，估价对象收益价格 估价对象未来各期净收益(期间收益) 估价对象综合收益率 未来各收益年序号，第1,2,3，n年 收益年期采用成本法估价,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格、折旧,然后将重新购建价格减去折旧(或乘以成新率)来求取估价对象价值。其中，重新购建价格是指假设估价对象在估价时点开发完成的必要支出及应得利润，或者在估价时点重新取得估价对象的必要支出；折旧是指各种原因造成的估价对象价值减损，其金额为估价对象在估价时点的市场价值与其在估价时点的重新购建价格之差。本次估价采用的基本计算公式如下： = -其中，估价对象价值估价对象重新购建价格=土地取得费用+工程费+专业费等其他费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 估价对象建筑折旧十、 估价结果 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素分析，确定估价对象于估价时点可能实现的房地产市场价值为人民币15133681元(大写壹仟伍佰壹拾叁万叁仟陆佰捌拾壹元整),单位建筑面积价格为3501.32元/平方米。估价结果明细表土地使用证号所有权人座落规划用途结构建筑面积()初评单价(元/)初评价值(元)*(2002)第0651号*景洪市机场路南侧办公钢混4322.28 3501.32 15133681 合 计4322.2815133681备 注本估价结果为划拨地上房屋价格。十二、估价人员：中国注册房地产估价师 注册证编号 * 53200*0034 * 53200*0029十三、估价作业日期：2012年12月4日至2012年12月6日 十四、估价报告应用的有效期:估价报告应用的有效期自完成估价之日起原则上为一年(即：2012年12月6日至2013年12月5日)。但是市场状况变化很大时或超出报告有效期时, 需要重新评估。五、估 价 技 术 报 告一、 个别因素分析 估价对象位于景洪市机场路南侧，建成年代约为2005年，宗地呈正方形，形状规则、地势平坦，该宗土地与相邻土地、道路齐平，自然排水状况好，绿化景观较好。办公楼钢混结构，总7层，总建筑面积4322.28平方米，估价时点为*办公使用。1层为车库，2-7层除办公用房外，设视频会议室、休息室及乒乓球室等；除一层外，每层有两个卫生间，分别位于各层两端；配置电梯一部，水、电、消防、宽带设施齐全；中档装修，主流装修为米色水晶砖、乳胶漆墙面、塑钢窗、木本色门套及实木门、不锈钢楼梯扶手、铁艺回廊栏杆。办公楼封闭性较好，交通出入口为临机场路的大门。 估价对象权属状况如下表所示权属状况产权人坐落土地使用权证证号所在层/总层数规划用途实际用途房屋结构证载建筑面积()*景洪市机场路南侧*(2002)第0651号1/7车库车库钢混4322.282-7/7办公办公备注：估价对象土地使用权系划拨，估价时点未办理房屋所有权证二、 区域因素分析估价对象位于流沙河片区(该区域包括曼么路村东南勐海路勐泐大道西侧流沙河以北区域)。距市中心1.9千米、距景洪客运站南站0.25千米、距机场4.6千米。勐海路、勐泐大道、民航路、金象路、老机场构成区域内交通网络，道路便捷性及可及性较好，勐海路勐泐大道，可连接勐腊路、勐遮路、易武路多条城区路。从勐泐大道往北约13分钟车程可抵达江北片区，距离勐泐大道的莎湾商业中心以及大兴量贩等大型超市距离均在15分钟的车程内，有1路公交车和大兴量贩专线车、大润发专线车。区域内为。区域内供水、排水(雨水、污水)、供电、通信、有线电视配套完善，保证率高；一定距离南部客运站、嘎洒机场；医疗卫生有一心堂、迅芳诊所、迪升药业；商业服务有景辉门窗店、大象快餐店、傣康人寿、景洪湘礼汽车修理厂、瑞享达珠宝店、大勐龙宋古茶号、西双版纳中天假日国际旅行社等；金融邮电建设银行民航路支行、中国银行、中行农林西路分理处；行政管理有西双版纳出入境检验检疫局、州国土局、市国土局等，系行政单位聚集区。三、市场背景分析(一) 旅游地产的界定和类型1、旅游地产资料显示，目前我国人均GDP已经达到3000美元，这是世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段。随着人们生活水平的提高和闲暇时间的增加，国内旅游开始由观光旅游向休闲旅游转型，休闲旅游正在成为旅游业发展的潮流。在我国旅游业从传统观光旅游向休闲度假旅游转型的过程中，出现了会展旅游、疗养旅游、度假旅游、探险旅游等新型旅游形式，伴随着旅游产业的转型升级，迎来了旅游地产业发展的黄金期。旅游地产项目是在激烈的房地产市场竞争中新兴的房地产项目。狭义上的旅游地产，是指由旅游项目投资公司伴随旅游景区开发，或者房地产开发商依托旅游景区发展的商业地产和住宅地产项目。广义上的旅游地产，还包括旅游度假区、休闲度假村、度假酒店、高尔夫球场等休闲、文化、养生、度假产品。2、旅游与地产的关系 旅游产业与房地产业存在着显著的正比关系。能否吸引和满足消费者的需求，是房地产和旅游市场连结的关节点，是两个产业结合的纽带。房地产业参与旅游业的开发建设，使旅游基础设施得到配套完善，增强旅游的接待能力，而旅游业的发展又可以创造更多的房地产商机，二者互动互补，互相促进，相得益彰。将旅游与地产紧密结合，有计划地开发一系列休闲、度假、养老等相关的旅游产品，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等旅游硬件设施，可以实现以旅游促进地产开发，以地产带动旅游持续发展的目的。3、房地产与旅游业联姻的常规条件一是属于知名旅游目的地。无论是都市型旅游还是乡村型旅游，无论是自然风景区还是文化休闲区，只有具有一定知名度的旅游目的地，才能够吸引更多的游客，进而促进旅游地产的发展。因此，知名的旅游目的地是发展旅游地产的场所载体。二是拥有独特的自然人文资源。旅游地产的发展与旅游资源息息相关，拥有山水、湖泊、人文景观等具有一定观赏价值和旅游等级的自然人文资源是发展旅游地产的资源条件，旅游资源的品级越高，旅游地的吸引物越独特，旅游城市规模越大，越容易发展旅游地产。三是拥有现代化的交通基础设施，能够方便快捷的到达目的地。四是拥有较完善的生活服务设施。4、旅游地产的基本类型在通常情况下，旅游地产有以下四种类型：(1) 旅游景区地产主要是指在旅游区内为旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。(2) 旅游商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间。(3) 旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及分时度假酒店等。(4) 旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。由于旅游资源的不同，目标市场、城市等级等条件的差异，即使同属于适合发展旅游地产的城市，其旅游地产发展策略也应有显著的差异性，才能实现旅游产业与房地产业的平衡发展和共同促进。(二) 西双版纳旅游资源概况1、生态资源富集西双版纳总面积仅为1.9万多平方公里，却保存着北回归线沙漠带上原始风貌最完整的热带雨林生态系统，有“植物王国”、“动物王国”、“物种基因库”和“森林生态博物馆”之美誉。全州共有林业用地2400万亩，占土地总面积的84.2%，森林覆盖率达63.7%，有国家级自然保护区7个、保护区面积达402万亩。 境内共有植物5000多种，占全国植物总数的1/6；有珍稀植物341种(列为国家重点保护的濒危植物58种，占全国保护种类的15%，还保留着第三纪前某些古老的植物20个属种)、药用植物1715种、油脂植物115种、香料植物52种、水果植物110多种、花卉植物4大类近100种，此外还有野生牧草和其他热带植物3000多种，是名符其实的“植物王国”。 境内共有陆栖脊椎动物539种，占全国的1/4。鸟类429种，占全国1/3，其中有45种仅见于西双版纳。被列为国家重点保护的珍稀动物109种，其中，被列为国家一级保护动物有19种，二类保护动物90种。就鱼类而言，就有18科54属共100余种。亚洲象、印度野牛、金钱豹、白颊长臂猿等国家一级保护动物是西双版纳动物的典型代表，其中亚洲象的种群和数量占全国80%以上。1994年4月10日，被列为联合国与生物圈保护组织第10个保护地区。 2、民族众多、文化独特西双版纳居住着傣、汉、哈尼、拉祜、布朗、彝、基诺、瑶、壮、回、苗、景颇、佤等13种世居民族，其中傣族占总人口的34%，汉族占25%，其他少数民族占41% 。基诺族是西双版纳独有的少数民族。以傣族为主的10多种少数民族形成并保留了独具特色的民族历史文化、传统习俗和生活方式。各民族独特的民居、民俗、服饰、节日、宗教、舞蹈等文化汇集成丰富多彩的民族文化，形成了浓郁的热带民族风情。哈尼族的“嘎汤帕节”、布朗族的“桑勘比迈节”、基诺族的“特懋克节”、瑶族的“盘王节”、拉祜族的“扩塔节”都体现了独特的民族风情，傣族的“泼水节”更被誉为“东方的狂欢节”。傣族“贝叶经”、“泼水节”、“赞哈”、慢轮制陶，基诺族的大鼓舞等被列为国家非物质文化遗产。众多历史遗迹、佛塔、亭井、佛寺以及具有代表性的民居和村寨、民族节日、宗教和民族风情，构成独特而又多样的人文景观。3、边境线长口岸多、区位优越、交通发达西双版纳国境线长966.3公里，是我国连接中南半岛和南亚次大陆的枢纽，也是我国大西南和东南亚两大市场对接的结合部、窗口、前沿和基地。陆路交通方面，昆曼大通道贯穿全境；素有“东方多瑙河”之称的澜沧江湄公河穿州而过，一江连中、老、缅、泰、柬、越六国；西双版纳机场航空口岸现已开通29条国内、国际航线。州内有西双版纳机场航空口岸等水、陆、空3个国家级口岸和一个省级口岸打洛。磨憨口岸是中国与老挝的唯一的国家级口岸，现有3条柏油路直通老挝北部3省。景洪港水运口岸位于景洪市江北岸，占地面积9.77万平方米，建有2个客运舶位，4个货运舶位，年客运量达150万人次，配套建成的关累码头，年客运40万人次，从景洪港顺江而下，70公里到缅甸、101公里到老挝、328公里到泰国； 省级口岸打洛，是我国与缅甸东部掸邦地区对接的重要口岸，到缅甸景栋86公里，到仰光989公里。从打洛出境经缅甸景栋、大其力到泰国清莱300余公里，到清迈600余公里，到曼谷1000多公里。(三) 西双版纳旅游业的发展1、历史简况八十年代初，西双版纳被国务院批准为国家级风景名胜区，依托州内两个独具特色的旅游产品：具有典型性和多样性的热带雨林为代表的自然景观旅游产品，以傣族为主体的多种少数民族风情文化民俗旅游产品，西双版纳州大力发展旅游业，较早成为国内外知名的旅游景区。2002年，全州共接待国内游客246.58万人次，海外游客4.38万人，旅游综合收入15.91亿元，旅游直接从业人员1.2万余人，间接从业人员6万余人，旅游综合接待能力仅次于昆明，居全省第二位。作为云南乃至国内开发观光旅游最早的地区，西双版纳凭借其富集的自然资源、浓郁的民族风情、优越的区位条件，一举奠定了国内观光旅游的领先地位。然而，随着国内观光旅游景点的不断增多和度假旅游时代的来临，西双版纳旅游日渐呈现出由盛至衰的迹象。2、西双版纳旅游“二次创业”西双版纳州是中国参与湄公河地区开发的前沿阵地，具备开发国际级高端休闲度假旅游产品的天然禀赋，有望成为继清迈、琅勃拉邦之后的(中国唯一、世界知名的)热带雨林国际休闲度假区，有望成为东盟各国旅游目的地对接中国云南的跳板。面对结构性矛盾凸显、市场竞争日趋激烈、旅游产品老化的危机，西双版纳旅游抓住昆曼大通道的通车和中国东盟十加一经济战略的契机，在云南旅游二次创业的大环境下，依托着得天独厚的自然资源和地质优势、休闲旅游发展必备的“傣医药”、“贝叶文化”、“佛教文化”、“民族建筑文化”、“节日文化”、“歌舞文化”、“餐饮文化”等民族文化，本着建设“三个好地方”(是北方人避寒过冬，东南亚傣民族寻根访源，国内外游客回归自然、享受天然氧吧、追求健康的好地方)的旅游发展定位，坚持以“政府主导加市场运作”的发展战略，与旅游企业共同努力整合旅游资源，创新经营模式，深度开发旅游产品，着力打造以西双版纳、清迈、琅勃拉邦为旅游目的地和集散中心的“大金三角旅游区”及“热带雨林、和谐家园、避寒胜地、神秘风情”旅游品牌，以精品旅游品牌营销实现西双版纳旅游的二次创业。(1) 发展成果“十一五”期间，全州累计接待国内外游客3072.16万人次，比“十五”期间(1357.25万人次)增长1.26倍；累计实现旅游总收入245.1亿元，比“十五”期间(107.2亿元)增长1.29倍。其中，2008年全州共接待国内外旅游者600万余人次，旅游总收入突破40亿元，同比均增长20%以上，2009年全州接待国内外游客732万人次，比上年增长17.3%，实现旅游业总收入62.4亿元，比上年增长51.4%，2010年，版纳全州共接待国内外旅游者853.14万人次，是“十五”末期282.54万人次的3.02倍，年均增长24.7%，同比增长13.4%，旅游业总收入35.18亿元，同比增长20.1%。2006年2009年，连续4 年游客每年以100 万以上的人数在增加。其中，接待海外旅游者21.67万人次，是“十五”末期3.11万人次的6.97倍，年均增长47.4%；口岸入境一日游人数35.86万人次，是“十五”末期9.44万人次的3.8倍，年均增长30.6%；接待国内旅游者795.61万人次，是“十五”末期269.99万人次的2.95倍，年均增长24.13%；实现旅游总收入80.33亿元，是“十五”末期24.4亿元的3.29倍，年均增长26.9%。2010年国内过夜旅游者人均花费618.27元/人天，比2005年的468.22元/人天，增长150.05元/人天；平均停留天数2.65天，比2005年的2.49天，增长0.16天。西双版纳旅游发展呈现出“四个高于”的特点，即海外游客增长幅度高于国内游客增长幅度、旅游业总收入增长幅度高于游客增长幅度、旅游产业增加值增长幅度高于生产总值增长幅度。2009 年，接待国内外游客达到732 万人次，比上年增长17%。其中，海外游客15.18 万人次，增长34.2%；旅游总收入达50.3 亿元，增长22%，其中，旅游外汇收入6211 万美元，增长30.3%。海外游客和旅游外汇收入呈迅猛增长的态势，预示西双版纳州旅游产业由观光型向休闲度假型转型升级的速度在加快，旅游地产发展的支撑条件在增加。以旅游业为主的第三产业在全州国民经济中的比重稳步提升，由2005年的41.3% 上升到2010年的42.8%。(2) “十一五”期间，旅游产业转型升级、优化结构、提质增效取得的阶段性成果 形成了 “政府主导、市场运作、社会参与”的旅游发展氛围为规范旅游市场秩序和推进旅游诚信建设、促进西双版纳旅游业健康发展，西双版纳州加大依法治旅力度，制定了一系列有利于加快旅游产业发展的政策，颁布实施新的西双版纳傣族自治州旅游条例，建立信息化管理机制、州市县均建立旅游发展目标责任考核制、重大旅游项目督促通报制；设立旅游发展资金，加大对旅游的投入，创新旅游投融资方式和途径，多方筹融资用于旅游大项目建设。2010年，云南省政府西双版纳旅游现场办公会召开，确定用“大产业、大文化、大服务、大市场、大环境”的理念谋划、坚持“提升中心，做优东线，做大西线，开发澜湄，联动内外，辐射周边” 、突出“热带雨林，避寒胜地，和谐家园，神秘风情”的西双版纳独特品牌、打造“中国一流、世界知名”西双版纳品牌的发展思路，指导和推动西双版纳文化旅游产业大转型大升级大发展，重新赋予“西双版纳”这个旅游品牌观光体验、休闲度假、康体会展等新的内涵。 旅游投资力度持续加大A、先后确定旅游重大项目56个，计划总投资323亿元，近年来(2007-2010)旅游重大项目完成投资(预测)77.34亿元，先后投入使用的旅游项目有17个。以小磨路、景大路、佛打路、慧海路等为代表的一批旅游公路建成通车；以金地大酒店、新傣园酒店、菩提岛度假酒店、活发大酒店、景洪景兰大酒店、勐腊景兰大酒店等为代表的一批按高星级标准建设的度假酒店开门营业；以云茶源、勐泐大佛寺、望天树、勐远仙境、植物园等为代表的一批新建或提升改造的特色精品旅游景区向游客展示；以澜沧江新老大桥间南北景观工程、普洱茶文化博览园之滨江公园、景洪市区特色化改造工程等为代表的一批旅游公共服务设施和场所向游客开放；以大渡岗雨林景观休闲区、国际会展中心等为代表的一批旅游新业态项目投入使用；以曼景法、勐景来、曼龙勒等为代表的一批旅游特色村通过验收。B、西双版纳机场航线得到进一步拓展，澜沧江航运能力得到进一步提升，旅游交通条件进一步改善，全州水、陆、空立体交通网的格局已经形成，交通与旅游业相互促进快速发展的作用凸显。州内国家A级以上旅游景区(点)全部通油路。州内开辟5条常规旅游线路及若干条专项旅游线路，境外开辟多条边(跨)境旅游线路(“中国景洪老挝琅勃拉邦水上边境旅游线”；“中国景洪老挝南塔泰国清孔”的国际客运专线及旅游专线；“中国景洪泰国清盛”的客运航线等中缅、中老旅游线路)。旅游线路对统筹旅游产品建设、旅游节点服务设施建设、旅游沿线公共设施建设起到积极的促进作用。立体多元的交通网络，让西双版纳成为了名副其实的起点旅游站，更成为主导推进“大金三角”国际旅游区的国际枢纽城市。从西双版纳磨憨口岸出境的国内游客，可大规模地通过陆路和水路到东南亚各国旅游观光，而云集于清迈和琅勃拉邦的西方游客也可通过陆路与水路的方式进入中国，并经西双版纳进入中国内地旅游。 高度强化“文化意识”充分挖掘特色历史文化、民族文化、宗教文化、雨林文化、贝叶文化等文化形态，使特色文化成为旅游发展的灵魂，全面推动文化产业和旅游产业的互动和融合，大力培育和发展文化旅游产业，提高文化资源向旅游产品的转化能力，增加旅游产品的文化附加值。推出了勐巴拉娜西超级歌舞秀、澜湄之夜篝火晚会两台大型精品文化演艺节目。同时，配套推出了“天天泼水节”、歌舞伴餐等小众性的民族风情活动，以及培育和推出游学俱乐部等文化团体和组织。积极组织文化旅游项目的申报工作，其中泼水节、贝叶经、傣锦、章哈、慢轮制陶、象脚鼓舞、基诺大鼓舞等一批独具特色的民族民间文化不断发扬光大，被列入国家非物质文化遗产保护名录，勐罕镇曼听村委会傣族传统文化保护区、曼暖典傣族织锦之乡被列入省级保护名录，成为西双版纳旅游文化的宝贵资源。 重视环境保护，不断优化旅游生态环境A、围绕“生态立州”战略，以“生态是生存之基，环境是发展之本”、“保护是最好的开发”、“生态环境是最好的最大的旅游资源”为目标，重视环境保护，不断优化旅游生态环境，加大城市生态建设，按照“扩规模、提品位、强功能、增特色、添亮点”的思路，大力实施城市绿化、美化、亮化、净化改造。2010年景洪市通过了“国家园林城市”创建考评。B、坚持“生态建设产业化、产业发展生态化” 发展旅游业。对新建旅游项目实施环境评估制度，并实施一票否决；对原始森林、自然保护区、湿地等生态脆弱区域实施谨慎和守护式的开发策略，防止建设性破坏；在旅游行业广泛深入开展保护生态、爱护环境和节约资源的宣传教育，倡导低碳旅游；建立严格的生态环境保护机制，加大生态环境执法力度，严厉打击各类违法、违规破坏生态环境的行为；大力开展生态村、生态乡镇示范创建活动，加强城乡环境综合整治，实现经济持续发展、污染持续下降、生态持续改善。 抓住大湄公河次区域(GMS)旅游合作的机遇，积极整合宣传资源，创新宣传方式和营销举措，按“走出去、请进来”战略，实施西双版纳旅游营销网络建设工程，创新营销方式，积极拓展国内外旅游市场A、省内与主要旅游目的地的进行交流合作，加强与国内外主要客源地的合作，初步构建了辐射国内主要城市和周边国家地区的旅游营销网络。分别设立了西双版纳四川旅游营销中心和重庆旅游营销