房地产估价报告14.docx

房地产抵押估价报告

项目名称：安庆市开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室及龙门口西侧12#楼西头第一间三开间商业房地产抵押价值评估
委 托 方：储祥林
估 价 方：XXX房地产土地评估咨询有限公司
估价人员：XXX（注册号：XXX）
XXX（注册号：XXX）
估价报告出具日期： 2014年3月29日
估价技术报告编号：XXX技字[2014]第0012号

XXX房地产土地评估咨询有限公司
致委托方函
储祥林同志:
承蒙委托，我公司本着客观、公正、科学、独立的原则，对位于安庆市开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室及龙门口西侧12#楼西头第一间三开间商业房地产进行了抵押价值评估。
本公司根据估价目的--为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，依据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》以及国家的相关法律、法规，遵循估价原则，对影响房地产抵押价值的因素进行分析的基础上，采用市场比较法及收益法两种估价方法，经过测算，结合估价人员的经验，测算出估价对象在价值时点2014年2月25日（现场勘查之日）的价值（价值定义：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。）如下：
（一）未设定法定优先受偿权下的市场价值为：4568579元。
（二）房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0。
（三）房地产抵押价值：
总 价：4568579元；
大 写：人民币肆佰伍拾陆万捌仟伍佰柒拾玖元整。
估价对象
单价（元/㎡）
建筑面积（㎡）
价值（元）
Ⅰ、开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室
25155
130.34
3278703
Ⅱ、龙门口西侧12#楼西头第一间
23525
54.83
1289876
合 计
4568579

XXX房地产土地评估咨询有限公司
法定代表人：
二○一四年三月二十九日目 录
注册房地产估价师声明 1
估价的假设和限制条件 2
房地产估价结果报告 4
一、委托方 4
二、估价方 4
三、估价对象及其范围 4
四、估价目的 6
五、估价时点 7
六、价值定义 7
七、估价依据 8
八、估价原则 8
九、估价方法 9
十、估价结果 9
十一、估价人员 9
十二、估价作业日期 9
十三、估价对象变现能力分析 9
十四、抵押期间的有关风险提示 11
房地产估价技术报告 13
一、实物状况描述与分析 13
二、权益状况描述与分析 13
三、区位状况描述与分析 15
四、市场背景分析 15
五、最高最佳使用分析 19
六、估价方法适用性分析 20
七、估价测算过程 20
八、估价结果确定 34
附件： 35
1、估价委托书； 35
2、区位示意图、现场勘查图； 35
3、权属资料《房地产权证》、《国有土地使用证》复印件； 35
4、估价机构营业执照、资质证书复印件； 35
5、估价师注册证书复印件。 35

注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失真造成估价结果有误的，本公司不承担相应责任。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、委托方只可按本估价报告的估价目的使用，不可用于其他用途。
8、本估价报告的全部或部分未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
注册房地产估价师：
XXX 签名： 注册号XXX
XXX 签名： 注册号XXX
估价的假设和限制条件
一、估价报告结论成立的假设条件
1、本次估价是以估价对象能够持续使用为假设前提；
2、任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规；
3、本报告估价结果是估价对象在估价时点的抵押价值，该价值是在估价对象同一时点的市场价值基础上形成的。所谓市场价值是指估价对象在诸多假设条件下最可能形成的交易价格，这些假设条件主要有：
①具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；
②估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；
③交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；
④交易是在理性及非强制情况下自愿进行的，双方都能够掌握必要的市场信息，不考虑特殊买者的附加出价；
⑤为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。
2、本次估价结果，以估价对象与其他生产要素相结合，能够按照规划用途在合理的使用期限内持续有效地使用为前提，并得到有效利用产生相应的经济收益。
3、假设在本报告有效期内，房地产市场不发生较大变化，估价对象建筑结构、质量未遭受重大损坏。
4、对估价对象的建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。本次估价时设定其建筑结构是安全的。
5、估价时采用的有关房产、土地等权益状况是以委托方提供的《房地产权证》、《国有土地使用证》复印件记载为依据，本次估价以上述权属资料于估价时点合法有效为假设前提。
二、估价报告使用的限制条件
1、本估价结果是反映估价对象在合法、持续使用前提下，根据特定的估价目的及估价时点所确定的市场公允价格。仅适用于本次估价目的，不得用于其他目的和用途。
2、估价对象权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵押的房地产。
3、估价对象建筑结构的更改及功能布局的变化，均会对估价结果产生一定影响。估价时点后，估价对象的质量及重置价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对估价结果产生的严重影响。
5、本次估价未考虑特殊交易方式对估价结论的影响，也未考虑估价对象因未来市场变化风险和短期强制处分等因素对评估价值的影响。
6、本估价报告自出具之日起，有效期为壹年。在有效期内，如果估价对象本身状况或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，并且对估价结果产生明显影响时，委托方应委托估价机构进行相应调整或重新估价。如果使用本估价结果的时间与本估价报告出具之日起相差一年或以上，我们对此结果造成的损失不负任何责任。
房地产估价结果报告
一、委托方
委 托 方：储祥林
联系方式：18955604444 
二、估价方
估价机构：XXX房地产土地评估咨询有限公司
法人代表：XXX
地 址：XXX
执照号码：XXX
资格等级：叁 级（暂定）
证书编号：XXX
发证机关：安徽省住房和城乡建设厅
有效期限：二○一三年九月十七日至二○一四年九月十六日
三、估价对象及其范围
（一）实物状况描述与分析
（1）土地状况
估价对象
Ⅰ
Ⅱ
土地状况
土地形状较规则，地势较平坦，场地平整，地质条件较好。区内基础设施较完备，为“五通一平”。
土地形状较规则，地势较平坦，场地平整，地质条件较好。区内基础设施较完备，为“五通一平”。
（2）建筑物状况
估价对象安庆市开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室及龙门口西侧12#楼西头第一间三开间商业房地产及各项实物状况如下表（表1、2）（参见附件3：现场勘查图1、2）。
表1 估价对象Ⅰ实物状况描述
因 素
描 述
临路类型
临天柱山西路，为交通型干道
临街状况
一面临街
楼 层
总层数六层，位于第一层
建筑结构
钢混
建筑年代
2008年建成
宽 深 比
底层经营区宽深比较合理，适用于同类业态经营
停车便利程度
生活型支路，不利于停车，但区域内停车较便利
周围房屋利用类型
周边商业经营餐饮、生活类零售，空置率较低
使用功能
宜商宜储，平面布局合理，层高3.2米，现经营“非凡良子足浴会所”
装修情况
估价对象建筑物外墙涂料粉刷，室内地面地板砖铺面，地面地板砖铺面，墙面及顶棚涂料粉刷，进户玻璃推拉门，室内其他配套设施基本齐全。
其他因素
无
表2 估价对象Ⅱ实物状况描述
因 素
描 述
临路类型
临龙门口街，为生活型支路
临街状况
一面临街
楼 层
总层数六层，位于第一层
建筑结构
混合
建筑年代
2001年建成
宽 深 比
底层经营区宽深比较合理，适用于同类业态经营
停车便利程度
生活型支路，不利于停车，但区域内停车较便利
周围房屋利用类型
周边商业经营服装、餐饮、生活类零售，空置率较低
使用功能
宜商宜储，平面布局合理，层高3.2米，现经营“母婴体验馆”
装修情况
估价对象建筑物外墙涂料粉刷，室内地面地板砖铺面，墙面及顶棚涂料粉刷，进户玻璃推拉门，室内其他配套设施基本齐全。
其他因素
无
（二）权益状况描述
（1）产权登记状况：
依据委托方提供的房地产权证（房地权宜房字第50018031号、宜房共字第504092号、房地权宜房字第50013035号、宜房共字第504093号、房地权宜房字第3063484号），国有土地使用权证（庆国用2009第3788号、庆国用2009第8437号、庆国用2007第7158号），本次估价假定其使用类型为出让。估价对象登记状况如下表：
表3 估价对象登记状况表
估价对象
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
坐 落
开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室
开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层6室
龙门口西侧12#楼西头第一间
房地产权利人
储翠娥、刘庆
储翠娥、刘庆
李凤
房地权证号
房地权宜房字第50018031号、宜房共字第504092号
房地权宜房字第50013035号、宜房共字第504093号
房地权宜房字第3063484号
建筑面积
88.38㎡
41.96㎡
54.83㎡
建筑结构
钢混
钢混
混合
建筑年代
2008年
2008年
-
所在层/总层数
1/12
1/12
1/6
设 计 用 途
非住宅
非住宅
非住宅
土地证号
庆国用2009第3788号
庆国用2009第8437号
庆国用2007第7158号
土地使用权人
储翠娥、刘庆
储翠娥、刘庆
李凤
座落
开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室
开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层6室
龙门口西侧12#楼西头第一间
地号
07-02-041
07-02-041
14-05-013-01
用途
批发零售
批发零售
商业服务业
使用权类型
出让
出让
出让
使用权面积
7.37㎡
3.50㎡
10.82㎡
终止日期
2036年7月
2036年7月
2034年7月
（三）区位状况描述
估价对象各项区位状况如下表（表4）：
表4 估价对象Ⅰ、Ⅱ区位状况描述
区位因素
描 述
位置
估价对象位于开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园，东至小孤山路，南至天柱山西路，西至中兴大街，北至迎宾西路。
商业繁华度
估价对象区域为开发区，商业繁华度较高。分布有如：苏果超市、春源大药房、采菊轩各类餐饮及生活类零售等商服设施。
商业等级
商业等级一般。
人口密度
区域内居住人口密集，分布有如：：联富花苑、广汇花园、舒乐小区、山园小区等一大批居住群（区）。
业态分布
周边主要经营汽修，餐饮，生活类零售等，估价对象所在区域已形成一定的商业氛围。
交通状况
区域内市内有3路、7路、8路、21路、26路公交车通达周边，市内出租车可直达，交通十分便利。
基础设施完
备度
估价对象区域为城市建成区，区内供水、排水、供电、通讯、天然气及道路基础设施完备。
公共设施完
备度
商服设施：苏果超市、春源大药房、采菊轩各类餐饮及生活类零售等各类商服设施。学校：区域内分布有安庆市第九中学、菱北中心小学等；医院：区域内分布有第四人民医院、社区诊所；菜市场：估价对象紧邻山城农贸市场；银行网点：交通、工商、建设、徽商、独秀、邮政储蓄等金融机构在周边设有服务网点；车站：距离市客运中心站2.1公里，火车站1.1公里。
未来发展潜力
估价对象地处安庆西城区，周边商业氛围一般，发展潜力有限。
表5 估价对象Ⅱ区位状况描述
区位因素
描 述
位置
估价对象位于龙门口西侧12#楼西头第一间，东至司下坡路，南至玉琳路，西至白云巷，北至龙门口街。
商业繁华度
估价对象区域为龙门口西侧12#楼西头，商业繁华度较高。分布有如：惠康超市、汪记私房菜、宜和园酒店各类餐饮及生活类零售等商服设施。
商业等级
商业等级一般。
人口密度
区域内居住人口密集，分布有如：长鑫花苑、龙门小区、四方城小区、西苑小区、等一大批居住群（区）。
业态分布
周边主要经营餐饮，生活类零售等，估价对象所在区域已形成一定的商业氛围。
交通状况
区域内市内有5路、8路、11路、19路公交车通达周边，市内出租车可直达，交通十分便利。
基础设施完
备度
估价对象区域为城市建成区，区内供水、排水、供电、通讯、天然气及道路基础设施完备。
公共设施完
备度
商服设施：惠康超市、汪记私房菜、宜和园酒店、各类餐饮及生活类零售等各类商服设施。学校：区域内分布有安庆市第一中学、安庆市第四中学等；医院：区域内分布有安庆市中医院、社区诊所；菜市场：估价对象紧邻龙门口农贸市场；银行网点：交通、工商、建设、徽商、独秀、邮政储蓄等金融机构在周边设有服务网点；车站：距离市汽车二连1.1公里，火车站5.2公里。
未来发展潜力
估价对象地处安庆西城区，周边商业氛围一般，发展潜力有限。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
为估价人员现场勘查之日，即为2014年2月25日。
六、价值定义
抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定估价对象未设定优先受偿权权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿权。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《中华人民共和国物权法》；
5、《城乡规划法》；
6、《城市房地产抵押管理办法》。
（二）本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2、原建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》。
（三）委托方提供的有关资料
1、房地产估价委托书；
2、委托方身份证（复印件）；
3、《房地产权证》(复印件)；
4、《国有土地使用证》(复印件)；
（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料
1、估价人员现场查勘及调查记录；
2、有关文件规定和本估价机构掌握的房地产市场相关资料；
3、委托方提供的与本次估价相关的其他资料。
八、估价原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。
九、估价方法
（1）估价方法选取：本次评估采用市场比较及收益法进行估价。
（2）估价技术路线：先求取估价对象假定未设定法定优先受偿权下的市场价值，然后减去估价对象知悉的法定优先受偿权价值，最终得出估价对象在估价时点的抵押价值。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，根据估价对象的特点，采用科学的估价方法，在分析各影响因素的基础上，结合估价人员经验最总确定估价对象于估价时点的价值为：
1、估价对象未设定法定优先受偿权下的市场价值V1：
经过市场比较法及收益法测算出估价对象V1=4568579元；
2、房地产估价师知悉的法定优先受偿权V2：
依据委托方提供的委托书其法定优先受偿权为0元；
3、估价对象的抵押价值V=V1-V2=4568579-0=4568579元。
总 价：4568579元；
大 写：人民币肆佰伍拾陆万捌仟伍佰柒拾玖元整。
十一、估价人员
XXX 注册号：XXX 签名：
XXX 注册号：XXX 签名：
十二、估价作业日期
2014年2月25日至2014年3月29日。
十三、估价对象变现能力分析
提请估价报告使用人注意估价对象的变现能力。变现能力是指假定在估价时点在没有过多损失的条件下，将拟处置房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析一般包括拟处置房地产的通用性、可分割转让性或者独立使用性，在拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估市场价值的差异程度，变现时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
（1）通用性分析：通常某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，若房地产的适用面较广，即具有较强通用性，则其变现能力较强。
估价对象Ⅰ为安庆市开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室，为两开间一层设计，区域内商业繁华，交通便利，整体来看估价对象通用性较好。
估价对象Ⅱ为安庆市龙门口西侧12#楼西头第一间，为一开间一层设计，区域内商业繁华，交通便利，整体来看估价对象通用性较好。
（2）可分割转让性分析（可独立使用性）：可分割转让性是以分割后的房地产各自是否具有独立使用性为前提来判断其可行性或优劣程度的。估价对象Ⅰ为两开间一层房地产，按照国家有关规定，在合理情况下可分割转让。
估价对象Ⅱ为一开间一层房地产，按照国家有关规定，不可分割转让。
（3）变现时间长短及变现过程中的税费：处置房地产时，其变现时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时、变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高。变现过程中发生的税费主要涉及营业税、土地增值税、契税、印花税以及拍卖佣金、综合服务费等费用。此外，抵押房地产原欠缴的各种费用 （除优先受偿款）需要在变现过程中补交的，也应计入变现费用中，主要包括欠缴的水电费用、物业管理费等。
（4）清偿顺序如下：处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应缴纳的税款、偿还抵押权人债权本息（优先受偿款）及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害、剩余金额交还抵押人。上述优先受偿款包括：划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押的债权数额等。同一房地产有数个抵押权人时，应当按照设立抵押权的先后顺序清偿。
（5）房地产权利状况：抵押房地产变现时，其权利状况若为共有或出租，抵押人应同时书面通知共有人和承租人，共有人和承租人依法享有优先购买权。估价对象产权明晰、单一相对较易实现变现。
（6）变现价格与市场价格的差异程度：根据本次估价对象实际情况，假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、价值量大、需求面较小、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，最可能实现的价格一般比评估的市场价值要低，差异程度大约在30%左右。
十四、抵押期间的有关风险提示
1.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且假定估价对象未设定法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
2.委托方和相关权利人应密切关注估价对象抵押价值在未来几年内下跌的风险，目前预期可能导致房地产抵押价值下跌的主要因素有以下几个方面。
（1）房地产的使用和维护情况：房地产寿命长久随时间推移建筑物自然才华、使用磨损等物质磨损，以及人们观念的改变、建筑设计的缺陷等功能损耗，将导致建筑物抵押价值的下跌，若维护欠缺，房地产抵押价值下跌将更为显著。
（2）区位因素的改变：因房地产的位置固定性，其所处区位状况的变化将直接影响其价值。如房地产所处区域的自然或人文环境恶化、交通拥挤或者城市规划改变为不利于房地产的利用，将导致房地产抵押价值下跌。
（3）房地产市场供求变化情况：房地产价格水平及其变动，是由房地产的供给和需求共同作用的结果。总体而言，房地产的价格与起需求正相关，与供给负相关。未来年限内，若房地产市场供给过量或者需求不足，则估价对象的抵押价值存在下跌风险。
（4）房地产政策影响：房地产的自身特性（如不可移动性、价值量大等），使其容易受到未来制度、政策变化的影响。在抵押权存续期间，委托方和相关权利人需要关注房地产政策、税收政策对于估价对象价值的影响。
3.对抵押期间可能产生的房地产信贷风险
估价报告使用者应给予密切关注。有关部门制定的各项房地产调控政策可能引起房地产行业的市场风险；未能实时掌握抵押物价值状况，由于抵押物价值虚增或其他情况可能导致贷款风险；房地产开发企业及关联企业的财务风险、法律风险等，也可能导致房地产信贷风险。
4.本次估价是为确定房地产抵押贷款额度而提供参考依据
估价报告使用者应合理使用评估价值，并关注在房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。
5.建议报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化比较快时委托估价机构对房地产抵押价值进行再评估。
房地产估价技术报告
一、实物状况描述与分析
（1）土地状况
估价对象
Ⅰ
Ⅱ
土地状况
土地形状较规则，地势较平坦，场地平整，地质条件较好。区内基础设施较完备，为“五通一平”。
土地形状较规则，地势较平坦，场地平整，地质条件较好。区内基础设施较完备，为“五通一平”。
（2）建筑物状况
估价对象安庆市开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室及龙门口西侧12#楼西头第一间三开间商业房地产及各项实物状况如下表（表1、2）（参见附件3：现场勘查图1、2）。
表1 估价对象Ⅰ实物状况描述
因 素
描 述
临路类型
临天柱山西路，为交通型干道
临街状况
一面临街
楼 层
总层数六层，位于第一层
建筑结构
钢混
建筑年代
2008年建成
宽 深 比
底层经营区宽深比较合理，适用于同类业态经营
停车便利程度
生活型支路，不利于停车，但区域内停车较便利
周围房屋利用类型
周边商业经营餐饮、生活类零售，空置率较低
使用功能
宜商宜储，平面布局合理，层高3.2米，现经营“非凡良子足浴会所”
装修情况
估价对象建筑物外墙涂料粉刷，室内地面地板砖铺面，地面地板砖铺面，墙面及顶棚涂料粉刷，进户玻璃推拉门，室内其他配套设施基本齐全。
其他因素
无
表2 估价对象Ⅱ实物状况描述
因 素
描 述
临路类型
临龙门口街，为生活型支路
临街状况
一面临街
楼 层
总层数六层，位于第一层
建筑结构
混合
建筑年代
2001年建成
宽 深 比
底层经营区宽深比较合理，适用于同类业态经营
停车便利程度
生活型支路，不利于停车，但区域内停车较便利
周围房屋利用类型
周边商业经营服装、餐饮、生活类零售，空置率较低
使用功能
宜商宜储，平面布局合理，层高3.2米，现经营“母婴体验馆”
装修情况
估价对象建筑物外墙涂料粉刷，室内地面地板砖铺面，墙面及顶棚涂料粉刷，进户玻璃推拉门，室内其他配套设施基本齐全。
其他因素
无
二、权益状况描述与分析
（1）产权登记状况：
依据委托方提供的房地产权证（房地权宜房字第50018031号、宜房共字第504092号、房地权宜房字第50013035号、宜房共字第504093号、房地权宜房字第3063484号），国有土地使用权证（庆国用2009第3788号、庆国用2009第8437号、庆国用2007第7158号），本次估价假定其使用类型为出让。估价对象登记状况如下表：
表3 估价对象登记状况表
估价对象
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
坐 落
开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室
开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层6室
龙门口西侧12#楼西头第一间
房地产权利人
储翠娥、刘庆
储翠娥、刘庆
李凤
房地权证号
房地权宜房字第50018031号、宜房共字第504092号
房地权宜房字第50013035号、宜房共字第504093号
房地权宜房字第3063484号
建筑面积
88.38㎡
41.96㎡
54.83㎡
建筑结构
钢混
钢混
混合
建筑年代
2008年
2008年
-
所在层/总层数
1/12
1/12
1/6
设 计 用 途
非住宅
非住宅
非住宅
土地证号
庆国用2009第3788号
庆国用2009第8437号
庆国用2007第7158号
土地使用权人
储翠娥、刘庆
储翠娥、刘庆
李凤
座落
开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室
开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层6室
龙门口西侧12#楼西头第一间
地号
07-02-041
07-02-041
14-05-013-01
用途
批发零售
批发零售
商业服务业
使用权类型
出让
出让
出让
使用权面积
7.37㎡
3.50㎡
10.82㎡
终止日期
2036年7月
2036年7月
2034年7月
（2）权益状况
①、估价对象各项权益状况如下表（表4）：
表4 估价对象Ⅰ权益状况描述及分析表
因素
描述
分析
因素条件

权
益
状
况

房地产租约情况
出租房，无租约限制
不受影响
较好
土地所有权状况
国有
国有
较好
土地使用权类型
出让
出让
较好
土地使用管制
无使用管制
无
较好
土地剩余年期状况
22.34
较好
较好
容积率状况
接近区域平均容积率
优
优
表5 估价对象Ⅱ权益状况描述及分析表
因素
描述
分析
因素条件

权
益
状
况

房地产租约情况
出租房，无租约限制
不受影响
较好
土地所有权状况
国有
国有
较好
土地使用权类型
出让
出让
较好
土地使用管制
无使用管制
无
较好
土地剩余年期状况
20.35
较好
较好
容积率状况
接近区域平均容积率
优
优
②、他项权利状况：估价对象Ⅰ、Ⅱ房屋规划用途为非住宅。现用于商业经营，至估价时点未设定抵押权、未拖欠建筑工程款，已缴纳土地出让金，无其他法定优先受偿权。
三、区位状况描述与分析
估价对象各项区位状况如下表（表6）：
表6 估价对象Ⅰ区位状况描述
区位因素
描 述
位置
估价对象位于开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园，东至小孤山路，南至天柱山西路，西至中兴大街，北至迎宾西路。
商业繁华度
估价对象区域为开发区，商业繁华度较高。分布有如：苏果超市、春源大药房、采菊轩各类餐饮及生活类零售等商服设施。
商业等级
商业等级一般。
人口密度
区域内居住人口密集，分布有如：：联富花苑、广汇花园、舒乐小区、山园小区等一大批居住群（区）。
业态分布
周边主要经营汽修，餐饮，生活类零售等，估价对象所在区域已形成一定的商业氛围。
交通状况
区域内市内有3路、7路、8路、21路、26路公交车通达周边，市内出租车可直达，交通十分便利。
基础设施完
备度
估价对象区域为城市建成区，区内供水、排水、供电、通讯、天然气及道路基础设施完备。
公共设施完
备度
商服设施：苏果超市、春源大药房、采菊轩各类餐饮及生活类零售等各类商服设施。学校：区域内分布有安庆市第九中学、菱北中心小学等；医院：区域内分布有第四人民医院、社区诊所；菜市场：估价对象紧邻山城农贸市场；银行网点：交通、工商、建设、徽商、独秀、邮政储蓄等金融机构在周边设有服务网点；车站：距离市客运中心站2.1公里，火车站1.1公里。
未来发展潜力
估价对象地处安庆西城区，周边商业氛围一般，发展潜力有限。
表7 估价对象Ⅱ区位状况描述
区位因素
描 述
位置
估价对象位于龙门口西侧12#楼西头第一间，东至司下坡路，南至玉琳路，西至白云巷，北至龙门口街。
商业繁华度
估价对象区域为龙门口西侧12#楼西头，商业繁华度较高。分布有如：惠康超市、汪记私房菜、宜和园酒店各类餐饮及生活类零售等商服设施。
商业等级
商业等级一般。
人口密度
区域内居住人口密集，分布有如：长鑫花苑、龙门小区、四方城小区、西苑小区、等一大批居住群（区）。
业态分布
周边主要经营餐饮，生活类零售等，估价对象所在区域已形成一定的商业氛围。
交通状况
区域内市内有5路、8路、11路、19路公交车通达周边，市内出租车可直达，交通十分便利。
基础设施完
备度
估价对象区域为城市建成区，区内供水、排水、供电、通讯、天然气及道路基础设施完备。
公共设施完
备度
商服设施：惠康超市、汪记私房菜、宜和园酒店、各类餐饮及生活类零售等各类商服设施。学校：区域内分布有安庆市第一中学、安庆市第四中学等；医院：区域内分布有安庆市中医院、社区诊所；菜市场：估价对象紧邻龙门口农贸市场；银行网点：交通、工商、建设、徽商、独秀、邮政储蓄等金融机构在周边设有服务网点；车站：距离市汽车二连1.1公里，火车站5.2公里。
未来发展潜力
估价对象地处安庆西城区，周边商业氛围一般，发展潜力有限。
四、市场背景分析
（一）、2013年安庆房地产市场回顾
（1）、二0一三年安庆商品住房市场情况
市场交易总量及价格　据相关资料数据统计，安庆2013年商品住房成交13182套，相比2012年增加了2400套，同比上涨22.26%；成交面积相比2012年增加了182972平方米，同比涨13.30%。
2010-2013商品住宅成交套数及价格情况
年份
住宅成交量（套数）
住宅成交均价（元/m2)
同比
2010
6151
4465.50

2011
5608
4630.71
3.7%↗
2012
10782
4851.24
4.8%↗
2013
13182
4999.09
3.05%↗
（1） 各月成交走势图
　由2013年安庆商品住宅销售面积走势图可以看出，成交面积最高的三个月分别是：3月份（154860㎡）、5月份（174711㎡）和11月份（224385㎡），而8月份的成交面积跌倒了谷底，只成交了11969㎡。 

（3）各区及楼盘住宅销售面积一览
　　据统计，在2013年，迎江区以852328平方米的成交面积继续傲视群雄，宜秀区则以260406平方米稳坐第二把交椅，开发区成交·总面积达137752平方米，位列第三。值得一提的是，大观区表现也十分亮眼，成交面积为90348平方米，排名第四。

2013各区商品住宅销售面积一览
从面积排行榜中可以清楚的看到，成交面积“大户”的楼盘多分布于安庆东部新城。

2013年安庆楼市销售面积排行榜
（二）、2013安庆商业房地产市场概况
据安庆房管局数据显示，2013年安庆商业地产发展也突飞猛进，全年销售非住宅类商品房8303套，包括商业类商品房6910套，成交均价7065.01元/㎡;办公类商品房1393套，成交均价6013.59元/㎡，成交量及价格都较2012年出现了大幅的上升。
2012-2013年商业房成交情况
年份
商业成交量（套数）
同比
成交均价（元/m2)
同比
2012
5176

其中
商业
4751

5378.66

办公
425

4289.16

2013
8303
60.41%↗

其中
商业
6910
45.44%↗
7065.01
31.35%↗
办公
1393
227.76%↗
6013.59
40.20%↗
（三）、综述：
2013年，安庆置业的主力大军依旧是刚需族，而房地产的楼盘产品日渐丰富、标新立异、配套设施日渐完善。在冷静置业的当下，多数住宅置业者还是处于买涨不买跌的状态。住宅、商业一体化的楼盘不断地打出折扣优惠促销战圈客，受到整个“国五条”的影响，安庆的商业地产崛起，2013年全年销量售价可观。
（四）、二0一四房地产市场展望
2013年安庆楼市成交量大大高于去年，完全消化了2012年商品房市场的库存，然而，2013年商品住房及商业类房地产的市场库存量分别为9872套，5104套，去库存化依然是2014安庆房地产市场首要任务。随着城镇化进程及城市商业综合体业态向三、四线城市的蔓延发展，同时受到房地产调控政策的持续和人们投资观念的改变，商业房地产在2014年将依然坚挺，住宅房地产的产品产异化竞争格局依旧存在。
五、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。这种最可能的利用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
根据估价对象Ⅰ、Ⅱ证载规划用途为非住宅，实际用途为批发零售，综合权利状况、利用现状及区位因素状况，商业用房为最高最佳使用功能。
六、估价方法适用性分析
（1）估价方法选取：根据《房地产估价规范》通行的估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，本次估价对象为商业房地产，同类房地产交易与租赁成交量大，故本次评估适宜采用市场比较及收益法进行估价。而成本法适用于没有经济收益或没有潜在经济收益以及同类市场交易量少的房地产，假设开发法适用于具有再开发（更新改造）潜力的房地产，均不适用于本次估价对象的估价。
（2）估价技术路线：先求取估价对象假定未设定法定优先受偿权下的市场价值，然后减去估价对象知悉的法定优先受偿权价值，最终得出估价对象在估价时点的抵押价值。
（3）估价方法定义：
①市场比较法：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对交易情况、市场状况、实物因素、区位因素、权益因素等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
②收益法：根据估价对象未来可使用年限内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率对估价对象在未来可使用年限内每年的净收益进行报酬还原，确定估价对象在估价时点的价值。
七、估价测算过程
（一）求取未