房地产估价报告书.docx

房地产估价报告书估价项目名称：成都市双流县西南民族大学新校区网球场委 托 方：西南民族大学体育学院估 价 方：四川佳居房地产评估有限公司估价人员： xxx估价作业日期：2013年12月1日估价报告编号:佳居（估）字2013第0001号 目录一、致 委 托 方 函4二、注册房地产估价师声明5三、估价的假设和限制条件及使用报告说明7四、房地产估价结果报告9五、房地产估价技术报告13（一）个别因素分析13（二）区域因素分析14（三）市场背景分析14（四）估价方法选用15（五）估价目的15（六）估价时点15（七）价值定义15（八）估价依据16（九）估价原则17（十）估价方法选用18（十一）估价结果19附件21（一）现场查勘表21（二）成本法技术报告22（三）收益法技术报告39（四）市场比较法技术报告47一、致 委 托 方 函西南民族大学体育学院：:承蒙委托，我公司遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据我国现行有关法律、法规政策的规定，利用贵方提供的资料以及评估人员现场查勘和市场调查取得的资料，由专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，估价对象在合理的假设条件下，运用适宜的估价方法，对估价对象房地产在2013年12月01日的抵押价值进行了专业分析、测算和判断。估价对象:位于成都市双流县大件路文星段168号网球场及其附属设施面积。估价目的：资产评估估价时点：2013年12月01日估价结果：房地产总价：4，121，174.91元 房地产单价：1992.83元/ 四川佳居房地产评估有限公司法人代表： 二零一三年十二月一日二、注册房地产估价师声明本估价报告作如下郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制以及使用报告说明的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见、中华人民共和国城市房地产管理法进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、公司估价师XX于2013年12月08日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的查看仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露的及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。6、没有其他专业人员及机构对本估价报告提供重要专业帮助。7、遵守相关法律、法规和估价规范，对评估对象在估价时点的估价目的下的价格进行分析、估算并发表专业意见，是我们注册房地产估价师的责任，我们不对评估对象的法律权属提供保证；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用估价报告是委托方和相关当事方的责任。本报告为估价机构对评估范围内的房地产价值做出的估价意见,并不代表报告使用人为实现报告所列明之目的而实施的法定审查。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下，满足本次评估的价格定义和“估价的假设和限制条件”部分所载明的内容，严格按照本估价报告全部完整地应用，不得做其他用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9、本估价报告只能完整使用，割裂使用本估价报告的任何部分内容均属无效。本估价报告如有文字、数据及图片的排版、装订等错误，如有简单的计算错误，则差错部分无效，请报告使用人通知我们，以便及时更正。中国注册房地产估价师： 三、估价的假设和限制条件及使用报告说明（一）本报告假设前提条件 1、假设估价对象符合中华人民共和国担保法、中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法设置抵押的有关规定。估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷，不存在司法机关和行政机关依法裁决、查封或者以其他形式限制该资产权利的情形； 2、至估价时点止估价对象（房屋及其占用范围内应分摊的土地使用权）未设定抵押担保等他项权利，未发生任何产权转移行为；3、本报告未考虑估价对象处置时可能对其价值有影响的债权、债务的限制，也未考虑委托方的资信状况及经营能力； 4、估价对象应以保持估价时点时房屋所有权证载明的用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提； 5、本报告所采用的建筑面积或土地面积以房地产评估委托书、国有土地使用证载明的面积为依据，我们对该等数据未实测； 6、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权。（二）本报告限制条件1、本报告评估结果是根据公开市场原则确定的估价对象在估价时点的公开价格。2、本估价报告包括网球场（含附属设施）及其占用范围内的土地使用权价值。该土地使用权和附属设施若与网球场分割处置，本估价结果无效。3、本报告有效期内若国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托估价。4、如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。5、本报告有效期内，为确定之评估目的服务，不得用于其他目的。未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。6、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责。 7、本报告书由“致委托方函”、“房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割离使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效。 四、房地产估价结果报告1.委托方：西南民族大学体育学院住所：成都市双流县大件路文星段168号联系电话：[phone].估价方：法定代表人：住所：成都市大件路资质等级：壹级联系电话：[phone].估价对象：本报告估价对象为成都市双流县大件路文星段168号网球场实体状况：坐落：西南民族大学新校区南区建筑面积：2068平方米（其中网球场场地实际面积2009.34平方米）装修状况：2007年建设完工投入使用，分三个场地，通水，通电，通路，场地为丙烯酸硬地网球场，基础垫层为碎石层，其上覆盖水泥混凝土层，表面为2mm厚的丙烯酸面层球场地面平整，弹性较好，摩擦力适中。设备设施：球网（网球网型号：TP-900S。高密度聚乙烯绳编织而成的网体。顶部采用PVC网布包边。）另有：球柱、专业照明灯、围护铁网、裁判铁座椅基础设施状况：通水、通电、通路维护保养：良好工程质量：合格建成年份：2007年设计用途：网球场4.估价目的：资产评估5.估价时点：二零一三年十二月一日6.价值定义：采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。7.估价依据：委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书； 房屋所有证； 国有土地使用权证； 中华人民共和国城市房地产管理法； 中华人民共和国土地管理法； 中华人民共和国国家标准房地产估价规范； 估价对象现场勘察记录； 委托方提供的与本人估价相关的其他资料； 本估价机构掌握的房地产市场相关资料；8估价原则 ：本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、谨慎原则、替代原则、估价时点原则。9估价方法：估价人员根据房地产估价规范及国务院条例、建设部指导意见，通过分析委托人提供的相关资料及有关市场信息资料，根据估价对象特点及估价目的，以及估价原则的规定，本次评估选取采用成本法和收益法；最终确定估价对象的市场价格。成本法是一种根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法。计算公式：旧建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧收益法适用于有收益或潜在收益的房地产，因此网球场可利用收益法对其价格进行评估。收益法的优点在于考虑了房地产的未来收益，即决定房地产价值的并不是过去因素而是未来因素。对于房地产的购买者来说，他购买房地产所愿意支付的代价，以他期望该房地产在未来所能给他带来的收益为依据。因为网球场土地为划拨土地，因此采用等额年金无限期支付方式。10估价结果：积算价值、收益价值和比较价值的权重分别为0.4、0.5和0.14，610，751.89*0.4+2，576，293.02*0.5+9，887，276.47*0.1=4，121，174.91元房地产总价：4，121，174.91元 房地产单价：1992.83元/11估价人员：周长宝 麦宜筠 李玉婷 12估价作业日期：二零一三年十二月一日13有效期：自估价报告完成日期起壹年，即二0一三年十二月二十五日至二0一四年十二月二十五日五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析本报告估价对象为：成都市双流县航空港大件路文星段168号西南民族大学南区网球场实体状况：坐落：成都市双流县大件路文星段168号建筑面积：2068平方米容积率：0.97装修状况：2007年建设完工投入使用，分三个场地，通水，通电，通路，场地为丙烯酸硬地网球场，基础垫层为碎石层，其上覆盖水泥混凝土层，表面为2mm厚的丙烯酸面层球场地面平整，弹性较好，摩擦力适中。平面布置：方正设备设施：休息坐椅、照明设施基础设施状况：水、电、路维护保养：较好工程质量：合格建成年份：2007年设计用途：教育用网球场土地基本情况：地势平坦，地质情况良好，未发现不利于土建施工的情况，宗地内通水、电、路，排水为暗沟排放。权属状况：西南民族大学 房屋所有权人：西南民族大学体育学院 土地使用权人：西南民族大学 土地使用权性质：划拨 使用年限：无限 权属证号：000000001（二）区域因素分析 坐落于成都是国家区域中心城市（西南）。双流县航空港区经济发达，交通便利，人口密集，平均消费水平高，休闲娱乐和体育锻炼的需求高。（三）市场背景分析双流县经济运行亮点鲜明突出，尤其是在产业发展上，直奔“微笑曲线”两端，产业高端和高端产业集聚，形成了产业加快跨越发展、结构优化升级、特色明显的发展新局面。 2011年全县地区生产总值583.42亿元，占全市的比重为8.5%；固定资产投资488.41亿元，占全市的比重为9.8%；规模以上工业增加值245.34亿元，占全市的比重为11.2%，地方财政一般预算收入44.17亿元，占全市的比重为6.5%，分别较上年提高了0.1、1、1.7和0.1个百分点，县域经济综合实力在全市水平逐年提高。三次产业协调发展，以东山万亩草莓采摘园、彭镇万亩葡萄园等现代农业园区为模式的现代农业发展加快；以新能源、新材料、机电一体化等新型工业发展强劲；以航空物流、现代商贸、总部经济等为特色的现代服务业发展水平不断提高，三次产业结构优化为5.4：53.3：41.3，非农产业比重达到94.6%，较上年提高0.8个百分点（四）估价方法选用常用评估方法有市场比较法、成本法、收益法等。本次估价以成本法和收益法为主，同时采用市场比较法作为参考。（五）估价目的为确定房地产价值提供参考依据而评估所有权人资产。（六）估价时点2013年12月1日（七）价值定义1、本次估价采用公开市场价值标准。本报告估价结果是反映估价对象房地产在无任何权利限制条件下，根据公开市场原则确定的估价对象在本次估价目的和估价时点下的房地产价值2、权益状况：估价对象建筑物为教育用地3、估价时点：2013年12月1日4、币种为人民币；本次估价为符合以上条件下估价对象价格的估价，否则结果无效。（八）估价依据（一）行为依据委托方出具的房地产评估委托书（二）法规依据主要法律法规：1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国城乡规划法4、中华人民共和国担保法5、中华人民共和国物权法6、城市房地产抵押管理办法7、四川省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法8、国家、省、市有关房地产评估的其他法律、法规、政策等技术规程：9、房地产估价规范：GB/T 50291199910房地产抵押估价指导意见：建住房200625号（三）产权依据1、委托方提供的房屋所有权证复印件2、委托方提供的国有土地使用证复印件3、委托方提供的其他相关信息和资料（四）取价依据 1、估价人员现场查看记录； 2、估价对象现场照片；3、评估人员现场查看、调查所获取资料及市场收集的资料;4、评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料，以及评估机构收集的有关询价资料和参数资料等。（九）估价原则1、合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2、替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。3、估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这个特定时间就是估价时点。4、谨慎性原则估价中应充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为依据，坚持真实性、科学性、公平性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托方的办公秘密。（十）估价方法选用1、技术路线本次评估价值为委托方资产评估用价值，采用相应方法直接求取待估对象的价值。2、估价思路和估价方法的选取房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法选用应按照房地产估价技术规范（GB/T50291-1999）要求，根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。（1）市场比较法的定义为：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强、适用范围广的估价方法。 （2）收益法的定义为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。（3）假设开发法的定义为：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本，税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。（4）成本法为求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为网球场房地产，由于估价对象房地产已开发建成，故不宜采用假设开发法进行评估；因估价对象属网球场房地产，市场交易不活跃，案例很少，用市场比较法不合适；估价对象土地性质为教育用地，房地产用途为教育体育，土地及房屋资料较齐全，可以用成本法评估；估价对象为收益性地产，以经营方式运作，存在收益，因此可选用收益法进行评估。3.计算方法的选定成本法：积算价格=土地取得费用+开发成本（1折旧率）+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润管理费用=土地取得费用+开发成本（1折旧率）管理费率收益法：V=A/Y（十一）估价结果根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和估价标准，估价对象在合理的假设条件下，运用适宜的估价方法，对估价对象房地产在2013年12月1日的资产价值进行了专业分析、测算和判断。房地产总价：4，121，174.91元 房地产单价：1992.83元/附件（一） 现场查勘表房地产名称西南民族大学网球场房地产坐落四川省成都市航空港开发区大件路文星段168号地址变更无占地面积46*58=2068实际面积36.6*18.3*32009.34土地取得方式划拨房产有权证号未知土地使用权证号未知土地已使用年限6年土地剩余年限未知场地现状描述场地数量3块场地类型文体用地装修程度装修成新率装修总评70%80%集中在地面、灯光，外加防护网场地结构与状况场地地面塑胶，涂料、水泥100mm、300mm厚碎石层球网与球网支柱标准附属设施设备座椅、场地四周防护网、垃圾桶、照明设备。营业时间08：0022:00来往人员状况以本校教职工与学生为主，偶有校外人员进入使用率周一至周五以教学性使用为主，周末及节假日，场地总使用率在60%左右；此外，有季节性差异，春秋使用率约为70%，冬夏使用率约为30%具体收费情况使用人员类型时间段及费用备注周一到周日20元/小时,晚上开灯30元/小时（二）成本法技术报告成本法估价技术报告项目名称：关于西南民族大学南区网球场的估价报告号：佳居（估）字2013第0001号估价时点：2013年12月1日现场查看日期：2013年11月28日估价目的：资产评估一、个别因素分析：1.估价对象范围：本次评估的估价对象位于成都市双流县航空港大件路文星段168号西南民族大学南区的网球场，总建筑面积2068平方米（其中网球场场地实际面积2009.34平方米），土地使用权面积为2668平方米。2. 估价对象实体状况：（1）土地宗地位于成都市双流县航空港大件路文星段168号；土地使用权登记面积2068平方米，为划拨的教育用地土地使用权、未设置他项权利，地上总建筑面积为2009.34平方米，容积率为0.97，土地开发程度为宗地外“三通”（通上水、通电、通路，宗地内“三通一平”（ 通上水、通电、通路；场地平整），宗地形状规则，为严格的矩形，对利用无不利影响。地势平坦，地质情况良好，未发现不利于土建施工的情况，宗地内通水、电、路，排水为暗沟排放。网球场周围有围护。（2）建筑物序号实际用途结构建筑面积建筑状况1网球场2009.34m2 2007年建设完工投入使用，分三个场地，通水，通电，通路，场地为丙烯酸硬地网球场，基础垫层为碎石层，其上覆盖水泥混凝土层，表面为2mm厚的丙烯酸面层球场地面平整，弹性较好，摩擦力适中。3、估价对象权益状况：根据委托方提供的房权证监证字第00012222号房屋所有权证复印件记载：房屋所有权人：西南民族大学；共有情况：单独所有；房屋坐落：成都市双流县航空港大件路文星段168号；登记时间2007-11-01；规划用途：教育用地； 建筑面积：2009.34平方米；档案保管号：权1234123号。根据委托方提供的国有土地使用权证记载；土地使用权人：西南民族大学；坐落：成都市双流县航空港大件路文星段168号； 地号：142/1/2006-928，土地等级二级；用途：教育用地；使用权类型：划拨；终止日期：2007？；使用权面积：2068。分析：估价对象为学校网球场教育用地，地势平坦。设施设备比较完善，干净整洁，周围环境较优，维护保养较好，这些对其价值有向上的影响。估价对象的其他个别因素对其价值有一般性的影响。二、区域因素分析 成都是国家区域中心城市（西南）。双流县航空港区经济发达，交通便利，人口密集，平均消费水平高，休闲娱乐和体育锻炼的需求高。对象毗邻消费人群，周边公共设施配置完善，环境状况良好。三、市场背景分析 双流县经济运行亮点鲜明突出，尤其是在产业发展上，直奔“微笑曲线”两端，产业高端和高端产业集聚，形成了产业加快跨越发展、结构优化升级、特色明显的发展新局面。 2011年全县地区生产总值583.42亿元，占全市的比重为8.5%；固定资产投资488.41亿元，占全市的比重为9.8%；规模以上工业增加值245.34亿元，占全市的比重为11.2%，地方财政一般预算收入44.17亿元，占全市的比重为6.5%，分别较上年提高了0.1、1、1.7和0.1个百分点，县域经济综合实力在全市水平逐年提高。三次产业协调发展，以东山万亩草莓采摘园、彭镇万亩葡萄园等现代农业园区为模式的现代农业发展加快；以新能源、新材料、机电一体化等新型工业发展强劲；以航空物流、现代商贸、总部经济等为特色的现代服务业发展水平不断提高，三次产业结构优化为5.4：53.3：41.3，非农产业比重达到94.6%，较上年提高0.8个百分点。四、估价方法选用产常用评估方法有市场比较法、成本法、收益法等。估价人员根据房地产估价规范及国务院条例、建设部指导意见，通过分析委托人提供的相关资料及有关市场信息资料，根据估价对象特点及估价目的，以及估价原则的规定，本次评估选取采用成本法和收益法；最终确定估价对象的市场价格。五、评估测算（一）基准地价法测算土地价值1.土地取得成本采用基准地价系数修正法对土地成本进行测算。（1）方法简介基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较，按照基准地价的修正体系进行区位因素及其它相关修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。（2）基本公式宗地地价待估宗地对应的基准地价（1）容积率修正系数年期修正系数期日修正系数其他修正系数式中： 基准地价修正系数（3）基准地价成果简介成都市依据城镇土地分等定级规程规定，应用城镇土地定级估价计算机辅助系统高新技术，采用多因素综合评价法，以及级差收益测算相结合、相补充的方法进行，完成了城区土地定级估价工作。估价对象属成都市区教育用地，成都市城区及规划区城镇混合住宅用地的基准地价的内涵如下：地价基准日：以成都市人民政府文件成都中心城区土地级别与基准地价的执行的日期为准，即2011年12月1日。土地开发程度：经咨询成都市国土局设定宗地外为“三通”（通上水、通电、通路），宗地内“场平”（场地平整）。容积率：未作具体限定；使用年期：教育用划拨用地为无限年期土地权利状况：划拨用地，无他项权利限制。基准地价为包含出让金价格。（4）估价对象的基本情况待估价宗地位于成都市双流县航空港区大件路168号，地上总建筑面积为2009.34平方米，容积率为0.97。土地开发程度为宗地外“三通”（通水、通电、通路），宗地内“三通一平”（ 通水、通电、通路；场地平整），宗地形状比较规则，对利用无不利影响。地势平坦，地质情况良好，未发现不利于土建施工的情况，宗地内通水、电、路、气、视、讯，排水为暗沟排放。（5）估价对象所在区域的基准地价根据成都市城区机关团体、学校、博物馆、医院、体育场（馆）、公共公益设施用地级别及供价图（见文件夹中附图），得出土地位置处于五级教育用地区，根据成都市中心城区机关团体、学校等供地基准价（2011年12月1日）得出基准地价为2250万/平方米，即150万/亩。2011年12月起执行的成都市中心城区机关团体、学校等供地基准价2区位因素条件分析我们借鉴，结合估价经验进行修正，通过实地调查，确定出影响估价对象地价各项因素条件。成都市中心城区五级教育用地宗地地价区位影响因素说明表指标标准影响因素优较优一般较劣劣区域因素商服繁华度商服区级别市级商务中心区市级商服中心区级商业中心小区级商业中心街区级商业中心交通便捷度道路通达度有主干道通过有次干道通过有支路通过-基本设施状况基本设施状况一环路内一环路和二环路之间二、三环路之间三环路外城市中心区三环路外郊县环境质量优劣度污染状况-环境宁静整洁噪音、大 气污染较明显有污染源，污染明显规划条件土地利用类型住宅住宅、办公混合区住宅、商业混合区住宅、工业混合区工业个别因素社区环境邻高档住宅小区，临整治后的河流、市政广场、绿地邻中高档住宅小区，临社区广场、绿地邻普通商住小区邻拆迁安置小区低洼棚户区及治安状况差的区域临街道路类型社区道路市政支路次干道主干道及限制型道路高架桥、立交桥及快速通道距地铁站点距离(m)400-800-150-400或大于800-小于150邻近学校类型邻大学邻重点中小学-宗地形状-对利用无影响对利用有一定影响对利用有严重影响地形状况-有一定起伏利于造景平坦地形起伏过大-其它情况对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正3区位因素条件修正确定每个影响因素的修正系数（Ki）及总修正系数（K）。K=-0.83成都市中心城区五级教育用地基准地价修正系数表(%)指标标准影响因素优较优一般较劣劣区域因素商服繁华度商服区级别0.800.400-0.33-0.66交通便捷度道路通达度0.700.350-基本设施状况基本设施状况1.090.550-0.45-0.91环境质量优劣度污染状况-0-0.29-0.58规划条件土地利用类型0.700.350-0.29-0.58个别因素社区环境1.590.800-0.66-1.32临街道路类型0.800.400-0.33-0.66距地铁站点距(m)1.59-0-1.32邻近学校类型0.400.200-宗地形状-0-0.12-0.25地形状况-0.150-0.12-其它情况0.990.500-0.41-0.83表3-3 估价对象区位条件及区位修正系数表指标标准影响因素优劣度修正系数区域因素商服繁华度商服区级别一般0交通便捷度道路通达度较优+0.35基本设施状况基本设施状况较劣-0.45环境质量优劣度污染状况一般0规划条件土地利用类型较劣-0.29个别因素社区环境较优+0.8临街道路类型一般0距地铁站点距离(m)劣-1.32邻近学校类型较优+0.20宗地形状较劣-0.12地形状况一般0其它情况一般0合计-0.83表4-44使用年限修正由于成都市教育用地基准地价为50年期土地使用权价格，此次设定宗地土地使用年期为40年，设定使用年限与基准地价界定不一致，即需进行修正。据规程，使用年限修正系数的公式为：K:修正系数；R：土地还原利率m:估价对象设定年限n:基准地价所界定的年限公式K11（1R）m/11（1R）*n=0.80l 土地还原利率的确定: 土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率，我们采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法两种方结合确定土地还原利率。1) 利用安全利率加风险调整值测算土地还原利率 安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们小组选用一年期定期存款年利率3.00%作为安全利率。在综合分析成都市社会经济发展和土地市场状况对土地投资开发的影响程度，确定风险调整值为3.00%-5.00%，由此求得土地还原利率为6.00%-8.00%2) 利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率 投资收益与风险密切相关，更具安全性、风险性大小对相应投资进行排序：一年期存款（3.00%）五年期国债（5.41%）银行贷款利率（7.2%）房地产投资（9%）股票（12%）。 经分析判断，土地投资风险大于银行一年期定期存款而小于房地产开发，据此得出土地还原利率为6.00% 综合上述两种方法的测算结果，最终确定本次估价土地还原利率为6.50%.5基准日修正成都市基准地价设定的基准日为2011年12月1日，到本次估价时点（2013年12月1日）已过2年，此间该区域类似教育用地的市场价格已有一定程度的上涨，根据本公司掌握的近年该区域类似综合用地的土地市场价格情况，该地区类似地产的土地市场价格期间上涨的幅度为110.5%，故本次基准日的修正系数为1.105。成都市地价指数表年份201120122013季度/月份3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度地价指数10099.4899.43100.15101.16101.15102.16102.47101.88101.886容积率修正本次估价对象宗地的实际容积率为0.75，根据成都市基准地价修正体系，未对教育用地用地对容积率做描述。故不需进行容积率修正，修正系数设定为1.000。7土地权利状况修正估价对象土地无他项权利限制，与基准地价设定的权利状况一致，故不对土地权利状况进行修正，修正系数设定为1.000。8土地开发程度修正估价对象的开发程度为区域内“三通”（通水、通电、通路），宗地内“场平”，与基准地价设定的权利状况一致，故不对土地权利状况进行修正，修正系数为1.000。9地价测算据前述基准地价系数修正法的公式，我们编制了基准地价系数修正法测算表（见表6-6）。计算出估价对象的地价为：P=2250（1-0.83）0.801.1051.0001.0001.0001972.49元/平方米。土地总价为4，079，109.32元基准地价系数修正法测算表项目基准地价 （元m2）区位修 正系数基准日修 正系数容积率修 正系数使用年期 修正系数土地权利状况修正系数土地开发 程度修正系数土地价格 （元m2）宗地22500.99171.1051.000.801.0001.0001972.49（二）成本法测算建筑物价格：1、开发成本（1）勘察设计和前期工程费包括工程勘察、建筑工程规划设计、建设工程招投标、临时设施（施工的通水、通电、通路、场地平整、临时用房）等费用，根据国家相关规定，结合市场实际收费情况，勘察设计和前期工程费约占建安工程费的3-5，此处按3计算。每平方米3.86元，总额为7756.05元（2）建安工程费：土建工程、安装工程及装饰工程、室外附属工程评估测算依据：国家有关房地产估价的法律、法规和政策；2009年四川省建设工程工程量清单计价定额A建筑工程；2009年四川省建设工程工程量清单计价定额B装饰工程；2009年四川省建设工程工程量清单计价定额C安装工程；2009年四川省建设工程工程量清单计价定额E园林绿化工程、措施项目、规费、附录；2009年四川省建设工程工程量清单计价定额应用指南；现场查看结果；掌握和搜集的有关资料。根据四川省建设工程工程量清单计价定额及其配套资料，经测算，得出估价对象房屋建安工程造价分别是每平方米128.65元。总额为128.65*2009.34=258，501.59元2、专业费用为建安工程费的8%，总额为20，680.13元3、管理费用为建安工程费和专业费用的2%，总额为5583.63元4、销售费用（无）5、投资利息开发经营期为一年，费用一次性投入。年利率为6.15%。=（建安工程费总额+专业费用+管理费用+销售费用）6.15%=19，096.48元6、销售税费（无）7、开发利润：投资利润率为20%，总额为292，521.4元8、建筑物重置总价=7756.05+258，501.59+20，680.13+5583.63+19，096.48+292，521.4=604，139.28元单价为300.67元/9、折旧1年限法折旧：年限法折旧率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）年限法折旧后的成新率=1-折旧率=1-已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）0.88604，139.28*0.88=531642.57元（二） 房地产价格的测算土地评估价格为4，079，109.32元，建筑物评估价格为531642.57 元，则房地产评估总价为4，610，751.89元。六、结果确定本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料的基础上，遵循估价原则，采用成本法，对影响房地产市场价格因素进行了分析，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在现估价时点二一三年十二月二十六日可能实现的房地产抵押价值为：人民币小写：4，610，751.89元。人民币大