房地产估价报告3.docx

房地产估价报告书

估价项目名称：颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室非住宅房地产市场价值估价
委 托 人：阜阳市地方税务局
估价机构：*************公司
注册房地产估价师：***（注册号：***********）
***（注册号：***********）
估价作业期：2015年01月06日至2015年01月07日
估价报告编号：**评字（2015）003号

*************公司
地址：*****************（***********）
电话：*********** ***********

目 录
致委托人函 3
估价师声明 4
估价的假设和限制条件 5
房地产估价结果报告 7
一、委托方 7
二、估价方 7
三、估价目的 7
四、估价对象 7
五、价值时点 8
六、价值类型 8
七、估价依据 8
八、估价原则 9
九、估价方法 10
十、估价结果 11
十一、估价人员 11
十二、估价作业日期 11
十三、估价报告应用有效期 11
房地产估价技术报告 12
一、估价对象实物状况描述与分析 12
二、估价对象权益状况描述与分析 12
三、估价对象区位状况描述与分析 12
四、市场背景描述与分析 14
五、最高最佳利用分析 18
六、估价方法适用性分析 18
七、估价测算过程 19
八、估价结果的确定 28

附件（均为复印件）
（一）估价委托书
（二）房地产权证及现场勘察照片
（三）估价机构营业执照
（四）估价机构资质证书
（五）估价人员资质证书

致委托方函

阜阳市地方税务局：
我公司受贵方委托，对位于颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室非住宅房地产市场价格进行估价，价值时点为二O一五年一月六日，目的是为确定估价对象房地产市场交易计税价值提供参考依据而评估其市场价值。价值类型是：市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
经实地勘察和市场调查，注册房地产估价师本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等相关法律法规和技术标准，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，采用比较法结合收益法进行分析、测算，确定估价对象房地产〖建筑面积：54.05平方米，规划用途：非住宅〗在价值时点的市场价值为￥159.56万元，大写人民币壹佰伍拾玖万伍仟陆佰元整（单价：29521元/平方米）。

*************公司
法定代表人：

二O一五年一月七日
估价师声明
1、本估价报告中对事实的陈述是真实和正确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师***、***已于二O一五年一月六日对估价对象作了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性负责，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其区位、外观、房型，对被遮盖、难以接触到的部分未作查验，对估价对象面积也未作实际丈量。我们也不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有人对估价报告提供重要专业帮助。
7、本报告的使用，遵照相关法律、法规及规定的要求，接受有权部门的审查。
8、完成这份估价报告时，我们已完成并达到中国房地产估价师学会的继续教育的要求，并通过检查。
注册房地产估价师 注册号 签 名
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估价的假设和限制条件

一、本估价报告是在下列假设下完成的：
1、估价对象的土地使用权、房屋所有权是合法取得，房地产的现有用途是符合建设用地规划、建设工程规划及有关法律、法规规定的。
2、委托方提供的有关权属证明、经营使用等相关材料是真实而准确的。
3、房地产面积等有关数据，均以委托方提供的有关证件、资料等为依据进行计算，并假设其为真实准确的。
4、我们没有对估价对象的地基及结构、设备、装修进行测试和质量检验，我们假定其是合格的。
5、我们假设估价对象可在市场上自由转让，并在估价报告应用有效期时宏观经济不断稳定增长及房地产市场持续健康发展。
6、我们假设估价对象房地产价值是在一个客观、合理的市场标准下，并不考虑特殊买家的附加叫价。
7、我们假设估价对象所有权人没有签订影响估价对象未来客观正常收益的租赁合同。
二、本估价报告是在下列限制条件下完成的：
1、我们限定估价对象是在其所在区域内近期不会出现不可抗力
因素（战争、地震、地裂、地质沉降、社会动荡等）和不可预见因素（城市规划调整、道路改向或停止使用、经济位置转移等）及其它特殊原因所形成的估价结果。
2、我们限定估价对象在估价有效期内不发生影响其价值的变更、改造行为（即估价对象建筑物、装修及其设备、设施保持估价时点时的基本状态）。
3、本估价报告所形成的结论限于估价人员对估价对象物理及权属状况的了解，对相关数据资料的取舍仅及于委托人介绍和估价人员观察，并囿于估价人员的专业水平、执业经验和观察调查的细致程度等。
4、本估价报告只供委托方在估价目的范围内使用，不为他方使用或它用。
5、本报告应在估价有效期内使用，超过有效期对应用本报告结果所造成损失，本公司不负任何责任。
6、本报告所引用计算的资料、数据等只为测算房地产价值的依据。
7、报告中的预测、预估或经营结果估计是建立在当前市场条件下，预期短期需求和供给的因素及连续稳定的经济状况的基础上。
8、在估价时点后，估价报告应用有效期内，估价对象基本状况改变或发生影响其价值的经济行为时（如高价或低价出租等），不能直接使用本估价结论。

房地产估价结果报告
**评字〖2015〗003号

一、 委托方：
阜阳市地方税务局
二、估价方：
估价机构名称：*************公司
资质等级：建设厅二级
资质证书编号：*********
法定代表人：***
地址：*****************（***********）
联系电话：***********
三、估价目的：
为确定估价对象房地产市场交易计税价值提供参考依据而评估其市场价值。
四、估价对象：
1、估价对象范围
估价对象位于颍州区清河东路新大陆小区17#2幢，位于清河东路北侧。现估价对象为17#2幢102室，1/7层，钢混结构，建筑面积：54.05平方米。
2、估价对象基本情况
估价对象为颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室非住宅房地产，为安徽乐富强房地产开发有限公司所开发的房地产，产权人为：田更。产权证号：房权证阜字第2006000003号。估价对象未设立他项权。
3、土地的基本情况
估价对象新大陆小区位于阜阳市主干道清河东路上，土地形状较规则，地势平坦，地基承载力强，基础配套设施完备，已达“五通一平”，土地使用权性质为国有出让土地。该宗土地为安徽乐富强房地产开发有限公司于2003年5月以挂牌方式取得，现商业用地剩余使用年限为28.33年，住宅用地剩余使用年限为58.33年。
4、建筑物状况
估价对象为已建成房地产，钢混结构，建筑面积54.05平方米，层次/层数：1/7，室内净高3.6米。估价对象给、排水，电、通讯等相关设施齐全，外墙贴面砖，铝塑板广告牌，卷闸门等，室内顶棚石膏吊顶，地板砖楼地面等。
五、价值时点：
二O一五年一月六日（实地查勘估价对象之日）
六、价值类型：
市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
七、估价依据：
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
（二）本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T04891—1999《房地产估价规
范》；
2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）
（三）委托方提供的有关资料
1、房地产估价委托合同
2、房屋所有权证
（四）市场有关资料
1、估价人现场勘察获得的实况和资料；
2、阜阳市房地产交易市场价格信息资料。
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，根据估价委托，结合估价目的及估价对象的有关情况，具体依据估价工作独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则，价值时点原则。
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原因。
2、合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、最高最佳使用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格的原则。
5、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
九、估价方法：
房地产估价常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。
由于估价对象为已建成的房地产，故不适宜采用假设开发法；成本法没有考虑房地产的效用、价值及市场需求方面的情况，不能完好反映估价对象的市场价值，因此也不适宜采用成本法进行估价。
根据本估价对象的特点及估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益性房地产，可以对外出租，获得较稳定的收益，则选用收益法作为一种估价方法，又由于估价对象是商业用房，目前阜阳市房地产市场类似本估价对象的房地产交易比较活跃，可比实例较多，故采用比较法为另一种方法对估价对象的市场价值进行估价。本次估价采用收益法结合比较法进行估价。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
十、估价结果：
通过对估价对象的位置、用途、环境及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查和估价人员的经验，经综合测算，确定估价对象房地产〖建筑面积：54.05平方米，规划用途：非住宅〗在价值时点二O一五年一月六日的市场价值为￥159.56万元，大写人民币：壹佰伍拾玖万伍仟陆佰元整（单价：29521元/平方米）。
十一、估价人员：
注册房地产估价师 注册号
*** ***********
*** ***********
十二、估价作业日期：
二O一五年一月六日至二O一五年一月七日。
十三、估价报告应用有效期：
自估价报告签发日起有效期为十二个月。

房地产估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析：
估价对象位于颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室，法定用途为非住宅，钢混结构，建筑面积54.05平方米，层次层数为：1/7；估价对象外墙贴面砖，铝塑板广告牌，卷闸门等，室内顶棚石膏吊顶，地板砖楼地面。估价对象水、电等基础设施齐全，周围公用设施及生活配套设施齐全。
估价对象土地形状较规则，地势平坦，地基承载力强，基础配套设施完备，已达“五通一平”，土地使用权性质为国有出让土地。
二、估价对象权益状况描述与分析
估价对象已取得《房地产权证》（房权证阜字第2006000003号），房地产所有权人为田更 ，其法定用途为非住宅，目前为商业经营使用。截止估价时点估价对象为产权人所有，未设定他项权利。
该宗土地为安徽乐富强房地产开发有限公司于2003年5月以挂牌方式取得，现商业用地剩余使用年限为28.33年，住宅用地剩余使用年限为58.33年。
三、估价对象区位状况描述与分析
阜阳市地处安徽省西北部，辖界首市和太和、临泉、阜南、颍上四县及颍州、颍泉、颍东三区。面积9775平方公里,人口865.83万，是安徽省最大的地级市之一。阜阳交通便捷，举世闻名的“京九铁路”贯穿全境，将区内原有铁路串起与陇海、京广、京沪等线接轨，形成八线引入、五路交汇的铁路网络。阜阳铁路枢纽为全国六大路网性枢纽之一，阜阳空港可起落大型客机并与全国主要城市通航。
阜阳作为苏、鲁、豫、皖四省接壤地区最大的商品集散地和贸易中心，业已形成以规模经济为特色、各类专业市场为轴心，功能多、竞争力强的大市场网络，市场活跃、商业兴旺。
估价对象颍州区清河东路新大陆小区17#2幢102室，地处清河东路主干道上，临近阜阳市主干道颍州中路、颍上路。白金汉宫大酒店、栖雀咖啡厅、商厦儿童购物广场、红点KTV，钱柜KTV、红旗中学、莲池小学等坐落周边；中国工商银行、邮政储蓄银行、建设银行、农业银行、中国银行等金融网点分布周边；阳光花园、华诗雅地、莲花苑、鸿达小区等居住小区林立周边；14、15、16、23、26、33路公交车经过周边道路，交通便捷、道路通达性较好；周边公用设施及生活服务配套设施比较齐全，商业繁华、气氛浓厚。
估价对象位置示意图

四、市场背景描述与分析：
1、宏观经济形势
2014年上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增加值19812亿元，同比增长3.9%；第二产业增加值123871亿元，增长7.4%；第三产业增加值125361亿元，增长8.0%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.0%。
2014年上半年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长8.8%，增幅比一季度加快0.1个百分点。1-5月份，全国规模以上工业企业实现利润22764亿元，同比增长9.8%，其中，主营活动利润21388亿元，增长9.1%。规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.9元，主营业务收入利润率为5.47%。
2014年上半年，固定资产投资212770亿元，同比名义增长17.3%，增幅比一季度回落0.3个百分点。上半年新开工项目计划总投资196843亿元，同比增长13.6%。从环比看，6月份固定资产投资增长1.45%。上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比一季度回落2.7个百分点，其中住宅投资增长13.7%。房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，其中住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。全国商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%，其中住宅销售额下降9.2%。房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%。6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。上半年，房地产开发企业到位资金58913亿元，同比增长3.0%。
2、房地产政策
2012 年，为进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，中央政府多次强调坚持房地产调控不动摇，限购政策继续贯彻实施，相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施，芜湖、上海等部分城市放松调控的政策由于可能扰乱政策预期而被叫停。另一方面，在具体政策执行上，调控政策“有保有压”，在继续抑制投资投机需求的同时，也提出了对自住性需求的保护，继续执行差别化信贷政策，支持首套房贷款需求。2012年5月4日，在国土部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，再次强调停止别墅类用地的土地供应。《通知》显示，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。2012年6月国土部公布了《闲置土地处置办法》，如果开发商“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。7 月19 日，《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》：坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。各地要严格执行房地产市场调控政策，不 得擅自调整放松要求。2012 年三季度，国土资源部发布公告称，全国住房用地计划供应总量由17.26 万公顷调整为15.93 万公顷，减少7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平。9月《国土资源部关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》，要求严格执行各类土地使用标准，包括房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准，各地要坚决贯彻执行。
2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。
2014 年上半年，我国房地产市场风云突变，1-5 月全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口。6 月末，呼和浩特正式取消限购，地方政策调整步入新的阶段。
中长期来看，不动产统一登记、财产公示等制度出台，房地产税立法工作持续推进，将进一步促进长效机制的建立和完善，推动房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。
3、阜阳房地产市场状况
2014年上半年，阜阳城区房地产开发用地成交48宗、1471亩（98万m2）；上半年完成房地产开发投资41亿元，比上年同期增长48%。今年上半年阜阳城区商品房施工总面积1066万m2；新开工商品房158万m2，比上年同期增长91%；竣工商品房面积46.5万m2，比上年同期下降36%。今年上半年批准预售商品房148.64万m2，比上年同期增长35%；其中批准预售住宅88.24万m2、比上年同期下降9.7%，批准预售非住宅宅60.4万m2、比上年同期增长374%（万达广场商业铺面占比较大）。商品房批准预售加上历年已批准、未销售的商品房，上半年商品房市场投放量311.23万m2，其中住宅177.26万m2、非住宅宅133.97万m2。上半年销售商品房1104.16万m2、比上年同期增长8%；其中销售住宅81.96万m2，比上年同期下降4.5%；销售非住宅宅22.2万m2、比上年同期增长109%。截至6月底阜阳城区商品房市场投放量去除已销售面积，可销售商品房面积207.07万m2。
阜阳作为安徽省人口大市，有260万常年在外务工创业人员。分析阜阳城区购房群体，主要分为以下几种类型，一是阜阳城区户籍常住工作购房群体，二是阜城三区乡镇购房群体，三是市辖四县一市购房群体，四是外来购房群体。尤以周边乡镇和四县一市人口购房群体为主，该类购房群体主要由在乡镇经商或常年外出务工创业人员组成，在乡镇经商人员经济条件较好，因子女上学或其他原因在阜阳城区主动投资购房，外出务工人员在务工创业地买不起房而又能承担起阜阳房价，传统叶落归根观念和新时代进城居住理念的影响下首选返乡购房。加上每年新就业人员购房需求，组成了阜阳城区购房的刚性需求。阜阳城区尚有82万常住人口，部分家庭拥有改善型购房需求。改善型需求与刚性需求叠加支撑了阜阳城区的商品房市场。
4、阜阳市商业房地产状况
目前的阜阳商业格局将面临巨大转型，传统商业已不能满足城市发展。商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等。从国内外大城市现状以及城市发展的规律来看，阜阳传统的单一中心商业格局已被打破，新商业格局正在形成，新中心快速崛起，仓卖市场和社区商业存在巨大发展空间，消费增长迅速。
五、最高最佳利用分析：
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
根据委托人提供的相关资料并结合实地查勘，对估价对象的相关因素进行分析，估价对象现状使用用途是在法律上允许的有效利用方式，故以估价对象现状用途使用为前提进行评估。
六、估价方法适用性分析
房地产估价常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。
由于估价对象为已建成的房地产，故不适宜采用假设开发法；成本法没有考虑房地产的效用、价值及市场需求方面的情况，不能完好反映估价对象的市场价值，因此也不适宜采用成本法进行估价。
根据本估价对象的特点及估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益性房地产，可以对外出租，获得较稳定的收益，则选用收益法作为一种估价方法，又由于估价对象是商业用房，目前阜阳市房地产市场类似本估价对象的房地产交易比较活跃，可比实例较多，故采用比较法为另一种方法对估价对象的市场价值进行估价。本次估价采用收益法结合比较法进行估价。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
七、估价测算过程：
A、采用比较法测算房地产价格
1、公式选用
比较法的估价原理为:
选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
比准价格=可比实例价格××××
2.选择可比案例：
根据替代原则，选取近期阜阳市同一供需圈内的三个相同用途的交易案例进行比较。
案例A：位于颍州区颍上南路莲花苑住宅底商。用途：非住宅，钢混结构，建成于2005年，1/6层，建筑面积52m2 ，交易单价为28000元/m2，成交日期为2014年12月。
案例B：位于颍州区颍州中路金城大厦。用途：非住宅，钢混结构，建成于2004年，5/6层，建筑面积70.15 m2 ，交易单价为29000元/m2，成交日期为2014年12月。
案例C：位于颍州区清河东路南侧新大陆小区住宅底商。用途：非住宅，钢混结构，建成于2005年，1/7层，建筑面积62.37m2 ，交易单价为32000元/m2 ，成交日期为2014年12月。
3. 比较因素的选择
根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括交易情况、交易日期、房地产状况。其中房地产状况因素又包括区位状况、权益状况和实物状况等。详见下表：
可比实例情况分析表
估价对象与可比实例
比较因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
位 置
新大陆小区
颍上南路
颍州中路
清河东路
用 途
非住宅
非住宅
非住宅
非住宅
交 易 日 期
2015.01
2014.12
2014.12
2014.12
交 易 情 况
正常
正常
正常
正常
交易价格（元/平方米）
一一
28000
29000
32000
区位
状况
地段位置
优
较优
优
优
区域繁华程度
优
较优
优
优
配套服务设施
较完备
较完备
较完备
较完备
交通状况
便捷
便捷
便捷
便捷
基础设施
一般
一般
一般
一般
层次/总楼层
1/7
1/6
1/6
1/7
朝向
南
西
东
北
环境因素
一般
一般
一般
一般
权益状况
非住宅
非住宅
非住宅
非住宅
实物
状况
建筑结构类型
钢混
钢混
钢混
钢混
建筑面积
54.05㎡
52㎡
62.37㎡
70.15㎡
租户类型
零售业
不同
部分不同
部分不同
装修
中等装修
中等装修
精装修
中等装修
新旧程度
九成新
八五成新
九成新
九成新
层高
标准层高
标准层高
标准层高
标准层高
物业管理
较好
较好
较好
较好

4、进行交易情况修正
可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为1。
5、进行交易日期修正
交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势调整。因可比实例A、B、C与估价对象为同期交易活动，故交易时间修正系数均为1。
6、进行区域因素修正：
区域因素修正说明：
A、地段位置：主要指区域的商业街区（或地段）。分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象优为标准，取值15。
B、区域繁华程度：主要指区域的商业中心级别以及其商业化程度。分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象为标准，取值15。
C、配套服务设施：主要包括菜市场、超市、银行、邮局、洗衣店等。分为完备、较完备、一般、基本完备、不完备五个等级，以估价对象为标准，取值15。
D、交通状况：主要指道路通达度、公交便捷度等。分为便捷、较便捷、一般、较不便、不便捷五个等级，以估价对象为标准，取值15。
E、基础配套设施：主要指水电气热讯等完备程度。分为完备、较完备、一般、较差、差五个等级，以估价对象为标准，取值10。
F、层次/总楼层：以估价对象为标准，取值10。
G、朝向：以估价对象为标准，取值10。
H、环境因素：包括估价对象附近商业经营环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象为标准，取值10。 7、进行权益状况修正：
权益状况修正说明：以估价对象的权益状况为基准（100），因估价对象和比较案例权益状况均为商品住宅，故修正系数均为100
8、进行实物因素修正：
实物因素说明：
A、建筑结构：分为框剪、钢混、砖混、砖木、简易，与估价对象相比，以估价对象为标准，取值15。
B、建筑面积：以估价对象为标准，取值15。
C、租户类型：分相同、类似、基本类似、部分不同、不同五个等级，以估价对象为标准，取值20。
D、装修：分高档装修、精装修、中等装修、简单装修、无装修五个等级，以估价对象为标准，取值15。
E、新旧程度：分为全新、完好、基本完好、一般、较差五个等级，以估价对象为标准，取值15。
F、层高：以估价对象为标准，取值10。
G、物业管理：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为标准，取值10。
比较因素条件指数表详见下表：
估价对象与可比实例
比较因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易价格（元/平方米）
一一
28000
29000
32000
交易时间修正
100
100
100
100
交易情况修正
100
100
100
100
区位
状况
地段位置
15
12
15
15
区域繁华程度
15
12
15
15
配套服务设施
15
15
15
15
交通状况
15
15
15
15
基础设施
10
10
10
10
层次/总楼层
10
10
10
10
朝向
10
10
10
10
环境因素
10
10
10
10
小计
100
94
100
100
权益状况
100
100
100
100
实物
状况
建筑结构
15
15
15
15
建筑面积
15
15
15
18
租户类型
20
12
16
16
装修
15
15
18
15
新旧程度
15
12
15
15
层高
10
10
10
10
物业管理
10
10
10
10
小计
100
89
99
99

9、求出比准价格
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
项 目
可比实例Ａ
可比实例Ｂ
可比实例Ｃ
实际成交单价
28000元／㎡
29000元／㎡
32000元／㎡
交易时间修正
100/100
100/100
100/100
交易情况修正
100/100
100/100
100/100
区为状况修正
100/94
100/100
100/100
权益状况修正
100/100
100/100
100/100
实物状况修正
100/89
100/99
100/99
修正后的单价
33469元／㎡
29293元／㎡
32323元／㎡

根据上述分析测算，三个可比实例修正后价格差异较小，因此取以上三个可比实例简单算术平均值作为估价对象的市场价格为：（33469+29293+32323）/3=31695元／㎡。
B、采用收益法测算房地产价格
1、公式选用
估价对象为为出租型非住宅用房，阜阳市一般出租房地产在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为：
V=a÷(r-g) ×[1-(1+g)n/(1+r)n]
式中：V－房地产价格　
a－年净收益　　
r－资本化率
　 n－收益年限
g－净收益逐年递增的比率
2、租金收入的确定
根据估价人员对估价对象房地产的调查，该房屋现对外出租，本次估价调查取档次相同用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，比较分析确定其出租的客观出租水平和出租率，以此来测算该房产的有效毛收入。
经实际调查阜阳市类似房地产状况，估价对象及所选取的三个案例实际租金状况与市场正常租金水平较为接近，因此本次评估不考虑租赁期限对评估价值的影响；同理根据阜阳市出租房地产市场状况，本次估价亦不考虑其他收入情况，即其他收入为0。区域内租金调查情况详见下表：
序号
名 称
层次/总楼层
租金水平（元/m2·月）
临街状况
建筑面积（m2）
租赁时间
1
莲花苑住宅底商
1/6
76.5
颍上南路
52
2014.06-2015.05　
2
金城大厦商铺
1/6
86.85
颍州中路
70.15
2014.08-2015.07　
3
新大陆住宅底商
1/7
90.3
清河东路
62.37
　2014.09-2015.08
由于求取租金选取的可比实例与比较法选取的实例相同，故区域因素、权益因素、实物因素情况修正与比较法一样，不再重复列示，用比较法算术平均推算估价对象客观租金水平。
租 金 测 算 表
项 目
可比实例Ａ
可比实例Ｂ
可比实例Ｃ
比较案例租金单价
76.5元/m2
86.85元/m2
90.3元/m2
交易时间修正
100/100
100/100
100/100
交易情况修正
100/100
100/100
100/100
区为状况修正
100/94
100/100
100/100
权益状况修正
100/100
100/100
100/100
实物状况修正
100/89
100/99
100/99
修正后的单价
91.44元/m2
87.73元/m2
91.21元/m2
算数平均法求取平均租金单价
90.13元/m2

3、空置率的确定
根据对周围同类房地产和估价对象的实际调查，获知该处同类房地产出租情况，空置率一般在2%～8%之间，结合估价对象实际情况综合取房地产出租的空置率为2%。
4、估算年有效毛收入
年有效毛收入=90.13元／m2·月×12×（1一2%）
≈1059.93（元/m2.年）
5、估算年运营费用
（1）营业税及其附加
根据相关税收法律政策，营业税为房地产年毛收入的5%计，城市维护建设税按营业税的7%计，教育费附加按营业税的3%计，地方教育费附加按营业税的1%计，合计为房地产年毛收入的5.5%计，则：
营业税及其附加=年有效毛收入×5.5%=58.3（元/m2）
（2）房产税
依据税法及当地税务部门的要求确定税率，出租商业房地产按租金收入的12%缴纳房产税，则：
房产税＝年有效毛收入×12%=127.19（元/m2）
（3）房屋维护修缮费
根据调查、分析当地同类房地产客观市场工程造价水平，确定估价对象房屋重置价为1050元/平方米，房屋维护修缮费按房屋重置价格的2%计，则：
年房屋维护修缮费=房屋重置价格×2%=21（元/m2）
（4）保险费
根据保险公司的相关收费标准，按房屋重置价格的0.2%计，则：
保险费=房屋重置价格×0.2%=2.1（元/m2）
（5）管理费用
根据阜阳市相关同类房地产管理费用标准，管理费用按有效毛收入的3%计算，则：
管理费用＝年有效毛收入×3%=31.8（元/m2）
（6）年运营费用总计:（1）+…+（5）=240.39（元/m2）
6、估算房地产年净收益
年净收益＝年有效毛收入-年运营费用=819.54（元/m2）
7、资本化率的确定
资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。本参数指标体系采用安全利率加风险调整值法进行测算。
安全利率加风险调整值法。以安全利率加上风险调整值作为资本化率。其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险、通货膨胀等因素的分析，确定风险调整值，根据：资本化率=安全利率+风险调整值，确定资本化率取值范围为4％－8%。
本次估价以价值时点时一年期银行存款基