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房地产市场研究部工作

引言

随着房地产市场由卖方市场转入到买方市场的微利时代，产品同质化程度提高，消费者购买和消费意识发生提升和转变，导致市场竞争行为加剧，因此房地产企业越来越重视对市场的分析和监控。营销方式也相应的由传统的产品导向型转变为市场导向型，甚至企业的经营方式和运作模式也都以市场为基准。市场是企业生存的环境，因此企业只有了解市场、适应市场、把握市场才能平稳、快速的发展。
研究部将大连房地产市场作为研究工作的重点，对其经济状况、政策法规、房地产市场发展程度、市政交通及未来城市战略规划等方面进行系统的分析和研究。同时研究部针对房地产产品的类别对微观市场进行系统、及时的监测：在住宅市场方面，对其户型、价格、客户群、销售率等重要指标按月度做出详细监测，对不同区域的住宅市场按季度监测，由此研究部可以全面及时的掌握住宅市场的变化情况；在写字楼方面，针对写字楼市场的客观情况，按区域、档次、规模等专业指标进行合理划分，定期对其租价变化、空置率、入住企业变动、推出时间以及潜在供应市场进行专业监测。
研究部除了立足于大连房地产市场，同时对全国房地产发展程度较高的其他城市（北京、上海、深圳、沈阳）的市场信息进行掌握和监控，在尊重本土文化的基础上，融入先进房地产理念，对房地产市场建立科学全面的监测系统。
研究部将坚持专业化的发展路线，坚持以科学、严谨的态度，吸收和学习市场调研的专业知识并创造性的运用，不断为我司提供房地产市场信息服务。

一、研究部的职能
研究部是公司的信息中心，主要针对与地产市场密切相关的宏观经济、政策、经济发展战略规划进行时效性搜集分析。主要从事地产市场趋势研究、政策效应分析及其预测。了解和掌握媒体与社会关心的热点地产问题。信息的收集、整理、汇编、提供诸如进入市场、开拓市场、监测市场等信息服务。

二、研究部的职责
1、政策分析
（1）收集和整理国家、地方出台的最新政策。
（2）深层次分析政府出台政策的目的和意义,进而分析政府的政策导向。
（3）分析政策、法规对房地产市场产生的影响。
2、市场调研
（1）组织执行调研计划的制定和实施。
（2）根据项目对区域市场进行重点调研。
（3）寻找同质素楼盘作为竞争对手，根据制定的竞争楼盘指标进行详尽的调研。
（4）对具有代表意义的典型个案进行调研。
3、媒体监测
（1）关注网站、媒体对市场热点问题的分析和评论。
（2）关注报纸、杂志刊登的地产广告形式和特点，及其发布周期和活跃规律。
（3）追踪竞争对手和典型个案的广告宣传。
4、数据整理
（1）将政策分类、整理并建立相应的数据库。
（2）对市场调研所得数据分析、整理，并作出调研报告。
（3）对竞争对手和典型个案建立详尽的档案系统。

三、研究部的人员架构

研究部负责人员
政策研究员
市场调研员
媒体监测员

四、研究部的研究内容
1、房地产市场环境
（1） 政治法律环境调查
① 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
② 有关房地产开发经营的法律规定。
③ 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
（2） 经济环境调查
① 国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
③一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
④国民经济产业结构和主导产业。
⑤居民收入水平、消费结构和消费水平。
2、房地产市场需求和消费行为调查
（1）消费者对某类房地产产品的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
（2）房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。
（3）需求动机调查。如消费者的购买意向、影响消费者购买的因素、消费者购买动机的类型等。
（4）购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
3、房地产产品调查
（1）房地产市场现有产品的数量、质量、结构、功能、市场生命周期。
（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。
（4）建筑设计及施工企业的有关情况。
4、房地产价格调查
（1）影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
（2）房地产市场供求情况的变化趋势。
（3）房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。
（4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
（5）国际、国内相关房地产市场的价格。
（6）开发个案所在城市及区域房地产市场价格水平。
5、房地产营销渠道调查
（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
（3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
6、市场竞争情况调查
市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响，因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容：
（1）竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。
（2）竞争者的品牌形象、市场美誉度以及市场的接受程度。
（3）对竞争者的户型设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。
（4）对竞争者商品房价格的调查和定价策略的研究。
（5）对竞争者广告的监测和广告费用、广告策略的研究。
（6）对竞争情况销售渠道使用情况的调查和分析。
（6）对未来竞争情况的分析与预测等。

五、研究部的数据库
1、政策跟踪
对于信息的分类主要从地域和内容两方面来搜集。地域主要是对全国各主要城市的关注（北京、上海、深圳、沈阳、大连）。
（1）行业信息
（2）金融信息
（3）土地信息
（4）市场信息
2、市场调研
大连房地产市场风云变幻，市场机会转瞬即逝，为了更好的把握
房地产市场的脉搏，掌握关键资讯，研究部针对市场上的重点项目进行长期的市场跟踪，为公司提供真实可靠的市场信息。
大连市楼盘数据整理
（1）楼盘名称
（2）楼盘电话
（3）楼盘地址
（4）楼盘开盘时间
……每个项目总计有49个的统计指标，如在实际工作中发现有遗漏或实际操作性不强的个别指标研究部会在工作中及时添加和调整。
3、媒体监测
通过对大连市几大媒体“大连日报、大连晚报、新商报、半岛晨报”的监测，收集归类四分之一版面以上的广告及小版幅广告，经过统计分析完成房地产广告媒体投放分析
（1）楼盘名称
（2）报纸名称
（3）版性
（4）图片表达方式
（5）主题语
……每个项目总计有20个的统计指标，如在实际工作中发现有遗漏或实际操作性不强的个别指标研究部会在工作中及时添加和调整。

六、工作制度
研究部是为公司的经营决策提供事实依据，其数据的准确性是研究工作的关键。由于市场是动态变化的，为保证数据的有效性，研究部特制定以下工作制度。
1、每日工作制度
（1）AM8:00-9:00，查阅报纸及房地产相关网站，收集新近出台的政策、法规。
（2）AM9:00-11:00，将收集的政策、法规按照类别的不同将其整理归类，对重要政策、法规进行文字分析，并进行讨论。
（3）AM11:00-11:45，查找社会和媒体关注的热点问题，以及地产专业人士发表的相关评论，并整理归类。
（4）PM1:00-2:30，对当天报纸发布的广告进行整理，并对竞争对手及典型个案建立档案，进行长期跟踪。
（5）PM2:30-4:20，制定周五的市场调研计划、编写周总结、月总结及相应的计划，并不断完善研究部的体系文件。
（6）PM4:20-4:45，将全天的工作进行总结，并制定明天的工作计划。
2、每周工作制度
周一到周五上午按照制定的日工作计划完成相应的工作，周五下午1:00-4:00按照本周制定的调研计划进行市场调研，4:00-4:45将调研数据整理到数据库存档，并完成本周的工作总结及下周的工作计划。
3、研究部需要完成的文件
（1）竞争对手及典型个案的调研报告。
（2）大连媒体全年的广告发布统计表，以及个案的广告发布档案。
（3）大连房地产市场季度分析报告。
（4）大连房地产市场年度分析报告。
（5）全年政策通览。
（6）市场调研体系。
（7）数据库体系。
七、汇报制度
1、周汇报内容
·房地产法规文件汇报表

行业情报
金融情报
土地情报
市场情报
1

2

3

4

（具体内容另附文件） 制表时间：

·广告媒体投放汇报表
楼盘
报纸名称
星期
版性
版面
主题突出
1
2
3
4
5

制表时间：
·楼盘调研汇报表
项目名称

销售电话

地理位置

项目类别

项目组合
发展商

开发商

代理商

建筑设计

园林设计

施工单位

物业管理

广告推广

其他组合

项目情况
建筑规模

占地面积

建筑面积

容积率

绿化率

总户数

一梯几户

楼层差价

楼间距

层高

开盘时间

认购时间

交工时间

交房标准

施工程度

销售率

停车形式

车位数量

车位面积

车位价格

建筑形式
多层____栋
______层
______户
价格：
销售率：
小高层____栋
______层
______户
价格：
销售率：
高层____栋
______层
______户
价格：
销售率：
户型配比
面积

几室几厅

所占比例

销售率

价格
起价（多）

均价

顶价

小高层

高层

公 建

起价

均价

顶价

面积

用途

付款方式

价格优惠

物业管理费

物业管理内容

配套设施
外部
交通：
市场/超市：
医院：
学校：
内部

抗性分析

主要卖点

综合评论

备注

制表时间：

2、月汇报内容
·房地产法规文件汇报表

行业情报
金融情报
土地情报
市场情报
1

2

3

4

（具体内容另附文件） 制表时间：

·楼盘广告媒体投放汇报表

X月报纸广告投放频次最多前五位
楼盘名称
次数

X月报纸广告投放版面最多前五位
楼盘名称
版面

·最新楼盘调研汇报表（同上调研表）
3、季汇报内容
·大连市XX年X季度房地产市场汇报
4、年汇报内容
·大连市XX年度房地产市场报告

七、信息渠道
1、网站方面
（1）房地产政策方面
北大法律信息网
房地产法
天下房地产法律服务网
房地产法务网
房地产及建筑法规
中国房地产法律网
（2）房地产信息方面
中国住宅产业网
中国国情·全国房地产中心
中国房地产图书网http://
中国房地产精英网
楼市——中国高品位房地产门户
房地产纵横
房地产门户——搜房网
（3）房地产区域信息方面
沈阳房信网
沈阳房产信息网
辽宁房地产网
大连房地产红土网站
大连房地产专业网站——易居网
安家北京网
（4）房地产报刊方面
新地产
楼王
中国楼市
楼市
地产新闻
房地产时报http://
中国建设报
中国房地产报
中国地产

（5）政府机构官方网站
中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家统计局
建设部中国住宅与房地产信息网
国土资源部门户网
国家建筑标准设计网
大连市城乡建设委员会
大连市规划局
大连市国土资源和房屋局http://
大连市交通规划勘察设计院
大连市土地储备交易中心
大连市统计信息网(公众版) http://
大连市人民政府
辽宁统计信息网
（6）财经网站
和讯网.cn
（7）门户网站
雅虎
新浪
搜狐
2、报刊广告方面
大连晚报
大连日报
半岛晨报
新商报
大连地产