房地产学习1.docx

一个经理的辛酸手记220条1关于住宅哲学的若干思考11一个浙江商人的22条军规19广告文案培训教材我是怎样写文案的25商家专题肯德基选址策略37策划知识体系41SWOT分析法42公关企划书范本47市场研发的内容及做法49代理公司全程策划工作程序59房地产市场调查完全实用手册63商业街地产项目的规划设计79商铺分割原则85房地产全程策划营销案提纲89商业计划书(范本)138一个经理的辛酸手记220条以下是本人担任区域经理时的一些随手记录，现在整理了部分，供大家浏览。请你也倒苦水和感想。1、不要只告诉下属你下个月要增长30%，要告诉他方向和途径。2、如果用辞退来威胁销售人员，他们最有可能的是回家把“求职表”找出来。3、当业务老手疲惫时，改变销售责任区域是比较好的方法。4、关注业绩中等的人，帮助他们提高。5、20%的客户虽然创造了公司80%的利润，但没有哪些80%的客户，你的公司也就没有了存在的价值。6、使用鼓励和赞美来代替威吓和威胁，以激励属下表现出更好的业绩。7、你如何看待下属，他们就会给你什么样的表现。8、如果你相信目标不能完成，目标就不会达成。9、当你准备做某件事情时，你总会发觉缺少必要的资料。10、哈姆雷特的问题：“是培育下属还是督导下属？”11、制定的计划，总被老板批驳的一无是处。但最后让你执行的竟然还是你的计划！12、最担心的问题，总是不期而遇。13、销售任务不断增长，压力越来越大。收入越来越多，睡眠越来越少。14、鞭打快牛：表现越出色，任务越无法完成。15、阿庆嫂的观点：“来的都是客”，可窜货、倒货却让人烦恼。16、促销时会发现，只有一桌菜，却来了两桌人。17、你中意的经销商看不上你，看上你产品的你又不想给。18、好不容易谈下的客户，却被信用部卡住。19、自己区域的大客户，老板通知说要公司负责。20、新品推出，刚刚有起色，又一新产品推出了。21、无论你求婚时答应了什么条件，经销商还是会怀疑以后一生是什么样子。22、签一大堆不重要的经销商比较容易，但一直保持良好记录的成功经销商就像金矿一样大家都希望找他们。23、小企业想傍大款(大经销商)，大企业知名公司想找小蜜(小经销、小代理)。24、对上的报告如泥牛入海。当你遗忘的时候，却被告知已批复。25、我们的宣传海报被小店的老板糊房顶了。26、二批像二奶，惹人爱又惹人恨，也没有地位。他们要的是：短期、快速、走货、赚钱！27、除了厂家会自己播种外，代理商想的是收获。28、自己的孩子自己爱，他人只会把他当摇钱树。29、中间商(批发商)会问“你今天要什么”，而不是“我有你想要的。”30、朝令夕改，朝三暮四的闹剧总在上演。31、好不容易把市场做大了，却得到了公司的一纸调令。(卸磨杀驴)32、当你通过几个大户就能创造同样的销量时，还要不要中小代理商。33、把10个鸡蛋放在一个篮子里小心呵护还是放在10个篮子里分散风险，一直让人头疼。34、谁种地谁收获？！35、公司的雪友病是：客户自然流失率为15%35% 36、丢失客户的原因和价格因素有关仅仅占5%，关键是你是否关心他。37、不管如何严密，货物配送、价格混淆总会出错。38、你的促销方案刚拟订好，就发现市场上有人已经采用了。39、当你的天下还没有得到时，三项纪律八大注意的事情少玩。40、只有销售才是硬道理。41、想用现代化的工具取代面对面的沟通简直是胡说八道。42、电话线和网络是无法为你送货的。43、不要让销售人员像走马灯一样的更换。44、工作做好了，并不一定会升职。是否有你的位子才是重要的。45、最大的保障不是没有竞争对手，而是你公司产品的表现。46、教给别人，你同时也提高了水平。47、一驾马车，如果没有马至少它还是车子。如果马有问题，恐怕车子将不复存在。48、经理人就像表演魔术的人，要同时让许多球(区域)抛在空中(达标)，如果一个球落地，你的表演就砸了。49、和属下谈话要用“感觉觉得发现”的方式。50、发号施令并不像看起来那么简单。51、把梯子正确无误的放在墙上，是管理层的问题。放在哪堵墙上是领导的责任。52、老板决定作什么，经理考虑如何做。53、巧媳妇做饭时，总会留出一把米，以备不时只需。54、改变要在行进中进行，坐而论道就是闭门造车！55、变化都从细小开始。56、击败竞争对手也许比较容易，永远保持不败才是最的的挑战。57、对内部纠纷的问题，只能协调而无法逃避。58、山高皇帝远，但你升职就慢。近水楼台先得月。59、网络和渠道出管理英才，制造业才会出销售精英。60、区域经理的职责之一是：灭火队员！61、你搞不清自己是“区域经理”还是“业务经理”或者是“客服经理”62、上头的营销计划几乎是垃圾，你的职责是在垃圾里找“黄金”63、不要抢其他人的饭碗，把自己的看好就行了。64、在卖出汽车之前把车子擦亮是对的，但把里程表拨到0就不可以了。65、你说过什么就要做到。66、不对的订单要拒绝。67、培养对客户的个人责任感，把客户当你的合作伙伴。68、当发生了你权限范围之外的事情时，及时的告知客户。69、可以请客户吃饭，但你的佣金就是你的佣金。70、不要贬低自己的竞争对手。省下时间推荐自己的产品吧。71、对吃不准的问题，留给自己思考的时间。72、不要代表或替你的公司欺骗大众(尤其是保健品)，他们不是傻瓜。73、及早向高层通报好消息和坏事情。74、“最后必须透露的，应该立刻透露！”75、没有必要向你的客户透露你的收入。76、对公司的政策有意见应该在会议上谈，已经决定了的，就执行。77、客户对你的最高评价是：“和做生意吧，他有什么说什么”(坦率)78、对话，不要“独白”79、领导喜欢经常向他们报告的人。80、按时完成公司规定的任务就是“成功”81、不要月底临近了，由于业绩没有达标而放弃努力。这是工作态度问题！82、给下属分配的任务不要超过五项。83、“对事不对人”？骗小孩子吧。没有人，哪来的事！84、成就感不是待遇，是可以插手公司的运营了。85、不与员工讨论某一同级员工的表现。86、工作三年以后应该明白自己从事什么行业了。男怕入错行，女怕稼错郎！87、如果你是将军(销售经理)，就别考虑竞选丞相(总经理)的位子。88、原来给自己拎包的小弟，现在混的比自己都夭。89、好马也要吃回头草，可草已经被别的马啃了。90、出差在外，虽然不是周扒皮，可半夜就会“鸡”叫。91、睡觉前，把房间电话线拔掉。92、最害怕的事情是市场塌方。93、绝不介入明争暗斗，绝不说违心的话陷害他人。94、做自己喜欢的事，并做好。95、做自己喜欢的工作。96、你可以不同意，但不能不服从。97、有梦想不等于有目标，有目标不等于实现。98、成功之路是：帮助优秀者工作和优秀者合作找优秀的人帮你工作。99、做一个优秀的sales可以通过努力，但想成为一个marketing要有天分。100、只有行动才可以让你成交，而不是你知道或懂了多少。101、品质的好坏，不是由你的一大堆资料说明的，要看顾客的眼光。102、每天比计划的任务多完成10% 103、一个行业不做三年以上，你就没有发言权。104、保持归零的心态，每天问自己：“如果今天做同样的事，我该怎么做？”105、你和对手是对着干(生死存亡)，而不是比着干(友谊赛)。106、当别人都说自己的西瓜甜的时候，把瓜卖掉的最好方法是：我的瓜是白瓤的！107、中间商(批发商)和蜜蜂一样，当没有甜头时，他们就不来了。108、品牌要有支撑，支撑要有基础，基础就是“质量”。109、求职之道：做的要比说的好。110、过程比结果更重要。111、职责别人时，四个手指在同时指着自己；夸赞别人时，四个手指也在称赞自己。112、别的可以不随身带，但纸头和笔是必须的。113、牢记：“先生存，后发展”！114、老板永远是对的，你所应该做的是：把损失降低到最低限度。115、营销渠道和分销渠道是两回事。116、当传真机只有一台时，它是一个摆设；当它普及后，它是有力的工具。117、跟随、模仿只会在别人的屁股后面。118、创新：在原有的基础上有10%的改变。119、跑步时，要想超过别人有两个办法：找到捷径，借助工具。120、大处着眼，小处下手。121、“窜货”说明我们的产品有市场。122、宽渠道，短通路是未来的方向。123、没有吃过猪肉，也要看看猪怎么走。124、不要月底临近了，由于业绩没有达标而放弃努力。125、给下属分配的任务不要超过五项。126、丢钱没有关系，别把通讯录丢了就谢天谢地了。127、成就感不是待遇，而是可以插手公司的运营了。128、不与员工讨论某一同级员工的表现。129、除了销售“斗争”，还要分神公司的“政治”斗争，两手都要抓，两手都要硬！130、永远记住，老板是最聪明的人。131、老板交代的事要作好，老板小蜜的事更要作好。132、买还是不买，这是个问题。顾客的问题，也是我必须解决的问题。133、有人的地方就有“小团队”，有“团队”的地方就有政治。134、谁都不能得罪，你必须学会站队。135、到有鱼的地方去钓鱼。136、朝中有人好做管。137、“说你行你就行，不行也行；说你不行你就不行，行也不行。不服不行。”乃金玉良言。138、先解决有无的问题，再解决优劣的问题。做事的方法。139、策略和实施是抢手和抢的关系。140、瞄准了再开枪。141、是先有鸡还是先有蛋的问题并不重要，重要的是你喜欢吃哪个，又能够吃到哪个。142、没有报表，就无法掌握事态的进展即使你们不想填。143、真的害怕看报表，头晕。144、讨论问题没有任何意义，重要的是如何解决它。145、再好的方案也怕生不逢时。146、明知不可为而为之，也是可以有收获的教训！147、高明的匠人可以把朽木变成钻石，却无法把璀璨的水晶变成钻石。148、要明白怎么做事，更要明白为什么做。这是经理和销售人员的区别。149、每天念一遍：“人无我有，人有我优，人优我新，人新我变”150、对淘气的经销商要做到：打一巴掌给块糖吃。(胡萝卜+大棒)151、走过路过不要错过。机会成本错误成本。152、顾客究竟在想什么，我千万次的问！153、在激励他人时，不应该让他人感觉你在操作他。154、能提供有竞争力、质量可靠的产品是销售人员对公司的期望。155、世上没有后悔药。156、越简单越有效。157、高端品牌进入低端容易，低端品牌进入高端难上难。(娃哈哈，长虹彩电等)158、是的。胡萝卜就在前面，但经常吃不到。159、发个证书或奖状也许比1000块钱管用。160、当销售人员的收入超过经理人的时候，说明你成功了。161、销售人员希望把时间花在销售，而不是给客户解释那些抱怨。162、用他就信任他，用人不疑，疑人不用。163、如果目标不可能达到，销售人员何必工作得头破血流来努力达成目标。164、执行自己参与的政策最有积极性。165、如果所有的问题都要请示经理，那销售人员还要干什么。166、日复一日，年复一年的日子谁都会枯燥的。167、让客户心满意足我们知道了，销售人员就是公司的第一层客户因为他们可以选择你，也可以选择其他。168、永远记住，老板是最聪明的人。169、你的信条是：成为你能成为的最成功的人170、站在客户的立场看问题，站在公司角度谈生意。171、与其无奈整顿市场，不如提前维护市场。172、做不到的，不要说。173、在一个公司升职要循序渐进，只有跳槽才可以做“火箭”。174、跳槽的最大忌讳是：原理自己的行业。175、你可以给老板拍桌子，但不能说老板坏话，尤其是骂老板“弱智”！176、你做事情的风险最大的承担者不是你，是老板。177、聪明的人不在于不犯错误，而是不犯两次同样的错误。178、你知道多少并不重要，重要的是如何运用你所知道的。179、当你无法确认是否正确时，维持现状。180、有些问题不要把他看得太简单。181、要成熟，不要幼稚，成人的游戏就是这样的。182、没有看清路之前，不要迈步。183、一个士兵是不可能一下子成为将军的。184、当你升到一个力所不及的位置时，恭喜你你的麻烦来了。185、能力是锻炼出来的，学习只能告诉你该怎样训练。186、你想用15分钟和下属沟通，恐怕有点自欺欺人吧。187、做任何事情，记得及时收手。188、一次只做一件事。189、没有什么事情比重新捡起被搁置的项目更令人头痛的了。190、做重要的，而不是最着急的。191、先耕耘，再问收获。192、即时现在的面包再好吃，也要考虑明天的面包在哪里？193、“天下难事，必做于易；天下大事，必做于细！”194、你可以不动手，但不能不会做。195、做的粗活，也要做的细活。196、牢记：“青蛙故事”、“鲶鱼效用”、“木桶理论”、“20/80原则”197、不要把最强大的部队放在进攻上。198、争取50万的订单的成本不会比一份5万的订单高。199、没有希望的市场，尽早放弃。200、取法其上，得乎其中。201、在“不好销的产品(市场)”上投入最强大的、最多的销售队伍，实在是浪费！202、好的企业静悄悄。203、猎物说：“只要我稍有懈怠，我就会被狮子吃掉！”狮子说：“虽然我很强大，但我若不努力追上猎物，我就要被饿死！”204、区域经理的十条决定有二条是愚蠢的，但其中八条是关系区域生死的。205、区域经理经常要自掏腰包给业务员发奖金、磋饭、打牙祭。206、要想自己的事情好做，把老板拖进去。207、经理是“兵”，销售人员是“领导”，一不小心“领导”就给你眼色，甚至拿求职表来威胁你。208、老板说的永远是对的，我们的永远是不够成熟，但是老板又找不到比我们更好的。209、销售人员不仅是灭火队，很多时候也会做做“黑社会”，教训一下我们的经销商。210、公司领导只看你的业绩，从来不管如何帮助你达成业绩。211、领导总是说你做吧，却不告诉你给你什么资源，或者说：你认为需要什么资源？212、销售人员总是给你倒不完的苦恼和情绪，而我们成了“积冤潭”，有苦不知向谁诉。213、公司产品总是喜欢“集体跳水”(产品结构大幅调整)，而新品总是“犹抱琵琶半遮面”，销售人员是神仙可以让我们的客户毫无怨言，而且翘首期盼。214、好不容易为销售人员找到技能培训的机会，老板却说我要提高整个公司人员的素质和技能，最后培训变成了游乐场。215、箭在弦上蓄势待发，可是发出去的箭老板都能收回来，“擦屁股”(说句不雅观的话)又变成了你的责任，你一下子就由“英雄”变成了“狗熊”。216、总是给销售人员画饼，饼画的多了就没有人吃了；一年要画就画两个饼(收入和能力提升)，而且让老板来画，我们就做幕后的“黑手”217、不论你是赢还是输，在于我是否赢了。218、100米时领先，不代表5000米后是冠军，关键是老板是否给你跑，你的耐力又如何。219、金钱不是万能的，但没有它却万万不能。220、所有的努力，都是为了以后的轻松尤其是对30岁以上 关于住宅哲学的若干思考上海爱乐置业有限公司总经理 一、文明与自然的辨证关系目前我国住宅开发量世界第一，上海住宅开发量每年达到1500万平米左右，这样大量的开发，房产商要以什么样的历史责任进行建设呢？我觉得这是一个很大的问题。有一种观点，就是觉得住宅应该建在城里边，结合老城区的改造需要，那么就“回来吧，上海市民”。另一种观点，人类应该回归大自然，要到郊区去，追求自然生态，好在郊区有的有了地铁，有的有了轻轨，应该说郊区还是很远，上班、生活还是很不方便。上海有十几条地铁线，现在仅仅有两条线，所以说开发是有个过程的。现在，社会走向高科技，人类走向大自然，鱼与熊掌如何兼得？这是大家都在思考的问题，我觉得每一个发展商，都希望既能做到充分地享受城市文明，又能够充分地享受郊区生态，这个结合点应该是最吸引人的。那么如何结合好呢？选择嘈杂、高楼林立的城区中心，或者为了生态远离城市都是误区。如何找到二者的最佳结合点，上海领秀爱建园是成功的范例。消费者最喜欢文明与自然结合的居住环境，因为人的两个最大的需求可以得到满足。1、与哈佛建筑学院院长的对话美国的郊区化发展走过弯路哈佛大学的Peter Rowe教授是世界著名的建筑权威和规划权威，去年我在接待哈佛大学Rowe教授的时候，有过交流，我请教他：“现在进入IT时代，请问对人与居住的理论上,您有什么新观点？”他说，这个问题你提的好，美国人为了追求自然，追求生态，中产阶级和富裕阶层曾经在上世纪50年代大规模从城市中心搬到郊区。结果产生了很多社会问题，经过反思，美国现在开始规划在城市边缘或近郊建设住宅小区。事实证明，放弃城市文明 去单纯追求自然生态是人与住宅产业的一个误区。当时美国由于工业大发展，城市人口的密集，所以造成了很多交通堵塞，绿化覆盖减少，热岛效应上升，所以有钱人和有身家的人都搬到郊区去。当然去过美国的人都知道，美国的高速公路在六、七十年之前，就已经很发达了，美国是建立在汽车轮子上的王国，每家都有汽车。我有一个朋友在纽约帝国大厦上班，家住纽泽西，相距100多公里，每天上班来回近300公里。这个情况，当时没有感觉，后来成为大问题。住的地方远不说，除了生态好、空气好以外，不可能为你这个地方建一所医院，也不可能建一所学校，建超市也缺乏条件。你的太太、小孩上班上学怎么办？如果碰到今天身体生病，或者心情不好，照样得开100多公里去上班，每天要花在路上的无效时间太多，如果一辈子开下来，要消耗多少汽油，又会产生多少污染？如果你今天晚上和太太吵架了，就连出去躲躲的地方也没有，按我们上海人的说法，叫“白板对煞”。美国人现在又开始从乡村回归到城市的边上，这是一个发展过程，中国的大规模的发展过程中不要走美国的弯路。现在进入了信息社会，人类走向高科技，朋友之间最需要交流信息，晚上约出来，朋友之间吃杯茶，如果你住在青浦，住在松江，就没有办法出来。我觉得美国人对文明与自然的关系，现在进行反思，开始回搬，但不能搬到城里，城里边有很多保护建筑，华尔街证券大厦不能拆，帝国大厦不能拆，国会大厦不能拆，这样只能搬到城市的边缘。因为人除了追求高科技，除了追求生态，还要避免孤独，要有一个社区，要有比较好的一个交流的场所。根据中外开发经验教训之借鉴，我们上海领秀-爱建园建在上海徐家汇的边上，开发理念也就是即拥有都市文明又享受生态自然的地方。沪上公认：“上海住宅看徐汇，徐汇区的住宅条件最好，但是地价太高，另外地块较小，规模偏小，建造的体量都不大，没有成规模的小区。”我们有幸拿到了250亩地，在徐家汇商业中心的边上，建造一个上海领秀爱建园。我们认为上海领秀爱建园这样的开发的理念是最佳的。为什么这样说呢？这里就有一个辨证的道理。就是既能够享受都市文明，又能够创造生态自然、享受健康，应该首选这样的楼盘开发和居住，都市文明与生态自然的最佳结合点是最适合人居住的区域。2、住宅分布的发展趋势人类的两大需求：城市文明，自然健康。社会走向高科技，人类走向大自然。在21世纪，上海将成为最适合人居住的城市之一。现在上海的建设规模太大，内环线48公里，外环线120公里，两环之间又建一条快速干道。我觉得在这几个圈里边，是上海未来的文明与自然结合比较好的区域，是最适合人居住的区域。要把上海建成是最适合人居的城市，应该考虑这几个区域的关系，既不应该把大量的房子建在城市中心，也不适合把大量的房子建到郊区去，这都是误区。将来上海的城市格局是中间为中心城区，旁边的地价最贵，周边沿地铁、轻轨方向建设卫星城，但在这些地方要配套生活、教育、医疗设施。在城市环线边上，发展地产是最适合人居住之处。香港的开发商说上海的现在还在建多层，非常反感，他们说香港的楼高是因为土地金贵，所以高层多，上海虽然不一定造那么高的房子，容积率也可以适当低一点，但也可以造稍微高一些的房子，因为土地资源是有限的。现在打开上海市房地产开发地图，缺乏章法，楼盘四处开花，要象北京一样，一环、二环到三环，沿着环线推进，才能处理好文明与自然的关系。按照这个理念开发的上海领秀爱建园，获得了两个认可：一是政府与专家的认可：获建设部上海首批“国家康居示范工程”社区，首届“人居经典”规划环境金奖；另一个认可就是市民的认可，我们在3月29日公开后，首期10万平方米在3天内就预订一空，创造了沪上乃至全国的奇迹。二、文化与住宅的内在关系住宅代表着什么文化？上海的住宅与文化有不解之缘，就是海派文化。华山路枕流公寓、陕南村、丁香花园，都是上海的有名的建筑，70年前的公寓，依然风姿绰约，很有建筑韵味。对应到爱建新家园，其中有历史与现实的交流，也有传统与发展的对话，说到底一条线是海派文化的主线。要使一个楼盘有生命力，就要有深厚的文化底蕴，然后，又着眼于未来的发展，这才是新海派住宅。他们之间是内在有机的联系，而不是割裂的关系，讲究对立统一。文化与住宅的主线是海派住宅文化，海派的特点：海纳百川，融会贯通，中西结合，传承发展。1、传统与发展的对话最有生命力的住宅，一定具有深邃的文化底蕴。住宅不象别的消费品，要住七、八十年的，开发商要承担历史责任。住宅开发有很多流派，现代派的，古典派的，到底要搞哪一种住宅？我觉得法无定势，要根据当地的情况研究它的文化，一个有生命力的住宅，一定要具有当地的文化底蕴，建筑是人文与哲学的表现。现在有两个比较，一个是香港的兰桂坊，一到晚上十分热闹，娱乐休闲；还有一个是上海新天地，典型的海派住宅风格，也是十分热闹的地方。现在的上海新天地，是文化中西结合的典范，繁华程度超出香港的兰桂坊。这两个建筑群为什么能得到中外宾客这么样的喜爱呢？就在于文化，一个是港派文化，一个是海派文化。住宅文化与建筑科技的变化不同，在上海长达七、八十年的历史过程中，一些人性化的地方没有太大的改变。比方说，上海有一个保护建筑叫枕流公寓，这个建筑已有70年的历史，我到这栋楼去看，大为感慨，现在我们大家都在讲的房型以及住房的功能，以前就有了。一梯两户，英国式的小电梯，到现在还是运转正常。进去以后，玄关、门厅、鞋箱，一应俱全。橱卫分开，双厅双卫双阳台，都有了。所以现在我们讲了那么多年的创新，以前都有了。这就是说海派住宅文化源远流长，它把安全性、私密性、功能性的问题都处理的很好。但是它也有缺陷。英国设计师做的方案，因为伦敦是个雾都，就没有考虑阳光的问题，窗户都做的很小，而且窗户外面加了百叶窗，阳台也凹在里面，光线也不好，这反映了当时的一种心态。2、历史与现实的交流“扬弃”新海派住宅论现在和过去有一个主要的区别，就是社会发展以及人们心态上的巨大变化。为什么优秀的建筑形态会发生这么大的巨变，而其建筑结构却变化不大？这就是我们这个民族经过了这么多年的改革开放，在心灵和精神上，都有开放性的需求，能接受光线好的大玻璃窗。建筑语言，或者说建筑符号是一脉相承的，最能勾起上海人住宅情结。新海派住宅主线，与当年的名宅有着历史渊源，但细节上不同。比如窗户。以前的窗户很小，室内光线很暗，外面加上百叶窗，当时外面的社会环境比较乱，经济发展也比较落后。以前的住宅尽管室内壁炉、开水炉、吊灯等都西洋化，但对住宅来说仍旧是改良主义，因为它把窗户外面的木头百叶窗关起来了。我们现在批判地吸取了很多海派住宅文化的优秀之处，并且有所发扬，比如空中散步道，餐厅秀窗，主卧圆窗，餐厅充分与外界交流，主卧融开放性和私密性于一体，这从发展趋势上说，这就是扬弃，就是文化的辨证思考，就是历史和现实的交流。海派住宅文化要注意两个方面，一个是继承这些优秀建筑的传统和韵味，另一个就是根据社会的发展，根据人们心态的发展，不断地创新，有继承地创新，就是扬弃。如果不懂扬弃，就不是一个优秀的开发商。陕南村大家都知道，上海以前很多名人都住在里面，这个建筑群很美，虽然70多年过去了，但按照赵鑫珊先生的写法，仍犹如一个中年少妇，风姿绰约，雍容大方，不减当年。所以只要把海派建筑的一些细部继承引用，就使得现在的住宅很有味道，造成很好的效果。我们开发的爱建新家园就吸收了这些海派建筑的有韵味的细部，比方说坡屋顶、烟囱、老虎窗，这些老上海人最讲究的地方，还有山墙和立柱。所以我把爱建新家园的文化定位在“彭浦新村的陕南村”。爱建新家园具有海派的建筑理念、建筑形态和建筑结构，使其在住户入住一年后，在入住前就已100%销售完毕的情况下，还不断地有人来买房子，我们觉得这才是好的住宅小区。3、私密性与开放性的历史转变现在我们开发住宅，也根据时代的变化进行了一些改变，比如我们把窗户开大了，另外，有一个主卧的阳台就很有特色，我们把它叫做“罗密欧与朱丽叶的小阳台”。卧室阳台不能太大，太大就没有味道了，八月十五的时候，明月当空，与清风明月对话，很有意境。如果去过佛罗伦萨的都知道，罗密欧与朱丽叶的小阳台每天有几万的人去参观。所以我们把很多要领引导到海派住宅里面来的时候，我们就创造了一个新海派的住宅。另外，改革开放20年，我们把窗户都开大了，叫空中步道，我们的餐厅也有很好的景观，叫餐厅秀窗。南北都有景观，在绿化保证的基础上，我们把这两点都做到了。我们在继承海派住宅的传统上，进行了开放式处理。从上海的枕流公寓、丁香花园，到上海领秀爱建园。我们都秉承了这种传统，继承了这种文化。私密性原来主要表现在家与外界的沟通上，而现在的私密性还表现在家庭内部的功能分区，比如说，上海领秀爱建园的餐厅与客厅是分开的，保证了相互之间的不受干扰，同时现代的住宅那么更要求阳光与绿色，那我们在设计餐厅时就要求单独采光，在就餐时更可以享受外部的美景，主卧有大型落地圆弧窗，主卫更是采用玻璃隔断，充分满足了现代人的开放性需求。私密性与开放性的辨证关系，直接关系到产品的功能性与时代性，随着改革开放的二十年进程，私密性与开放性的关注点已发生了巨大的改变，这一改变充分体现了住宅文化的大开放，住宅哲学的大解放，这就是产品的文化与哲学的升华。三、绿化及景观的形而上学1、绿化误区种种为什么现在的楼盘做不好？要么是简单的抄袭，要么就是没有历史文化的底蕴，盲目地超前。举几个简单例子，为什么有的房屋的外立面宫殿化，为什么有的小区环境公园化，为什么有的色彩涂的象幼儿园？相当一些的小区为了追求集中绿化率，就变成四菜一汤了，所谓英国式的草坪，法国式的庭院，巴洛克式建筑，大拼盘大杂烩，有的把草皮铺上，在种上几棵小树，就叫绿化了。凡此误区种种，都犯了一个哲学上的问题，就是形而上学。绿化的形而上学，不是说绿化率40%，就铺40%的绿化，那种很便宜的5元/平米的马尼拉草。比如公园化，里面都是草皮，上面种几棵不伦不类的树种，就连法国梧桐也种到小区来了，那个法国梧桐是行道树，种在草地上并不美观。另外一个是西洋化，都是西洋的雕塑，维纳斯、大卫，很多很多的雕塑，路易十四。还有人造海滩，首先不符合上海人的文化，上海没有海，更没有沙海滩。另外，上海用水日趋紧张，政府限制浪费水资源。或者，盲目引种，花几十万进口树，养不活，或者不死不活。还有一个很不好的形而上学现象，就是绿化景观设计上的盲目崇拜，现在上海很多的小区，一看都是美国的泛亚易道设计，美国的泛亚易道成了救世主，好象是它设计的就能卖出去，我觉得绿化景观不能一律西化，最恰当的是绿化海派化，在上海我们强调这一点，要有适当的容积率、恰到好处的绿化率。如果我们到外地去发展，就把海派文化好的东西引进去，要根据当地的情况设计开发。2、“三脉合一”天地共融是目前较好的绿化理念为什么北京的四合院那么受欢迎？为什么上海人现在还津津乐道石库门房子？为什么成都的围合概念成功？这种人文情结是没法抹去的。我觉得绿化景观的本源化是最高境界。爱建新家园东西两条长廊就是中西文化结合，是景观系统的表现。上海好的树种和各类植物一共有2000多种，但是我们的小区种到40多种就了不起了，很多好的花卉、好的树种都没有，我们中国的十大名花，很多我们平常喜欢的花，能引起心灵情感的花，很少见。1996年，西南交通大学100年校庆，有一个老教授，回忆起当年的在唐山交大英国式图书馆旁，有一排紫丁香，他每天晚上回去路过，闻着紫丁香的香味，觉得很高雅，他现在永远记得那些紫丁香，可见花卉在人们心中能引起多大的影响。所以本地化、本源化的东西成为联合国评选人居奖的依据。因此，在上海领秀爱建园的开发上，我们把它建成五个景区、24景的绿化规划。在上海豫园，只有40多亩地，却是上海一代名园，一步一景，移步换景，令人留恋忘返。所以我们充分利用好上海领秀爱建园里面的每一寸土地，绿脉、蓝脉、文脉很好地结合，真正做到三脉合一，天地共融。什么是三脉合一的绿化？有机结合、有内在联系、有灵魂的绿化景观系统，这就是三脉合一，天地共融。3、创造历史的价值中国四大园林，人类的文化保护遗产，大到承德山庄，几个平方公里，小到留园，15亩都是世界人类文化保护遗产？为什么是不朽的？为什么几十亩地的一个园林就能成为人类文化遗产？它就是水、绿化、景观构成一个完整的系统，是用艺术和生活的方式表达出来的，所以才被世界认可。我们的开发思想，就是建设这么一个有机的系统，从形式上讲，应该是三脉合一的。这三脉关系如果处理的好，就是有血有肉的，有灵气，有一种内在的联系。因为水系把小区构成一体，绿化的乔木、灌木、花卉、草坪几种关系处理好了，再加上我们的景观，上海领秀爱建园因而营造了一种内在生活的美，长久的、随着时间推移越来越有价值的美，具有历史沉积的价值。我们的绿化和景观有几个原则：本土化、优秀传统文化、现代科技。当然，有的也可以完整地继承，就象沧浪飞虹，这个不用去创造，它已经十分完美了，它象一道彩虹挂在水面上，叫做花桥倒影也好，冬天叫做断桥残雪也好，景都是很美的。另一个洪椿晓雨，这是现代科技，水幕，激光，和传统造园艺术的结合，放在入口处更加具有现代感。没有绿化和景观的陪衬，住宅就没有生气。绿化我们提倡三脉合一、天地共融。其中绿脉就是绿化，蓝脉就是水面，文脉就是文化景观。我们认为三脉合一、天地共融是目前绿化的一个较高境界。上海领秀爱建园五大园区，有24景，象沧浪飞虹、洪椿晓雨等，是古典园林造景手法与现代高科技的较佳结合。我们建设每一个小区，都承担了很大的职责，我们要对得起那些信得过我们的购房者，对得起脚下的土地，对得起城市。在上海，需要我们发展商携起手来，建设一个个美好的社区，把我们的文化、科技、理念全部加进去，把我们的小区建设好，居住改变中国，为什么？就是掌握了住宅发展的方向性问题。推动文明的进步，并使我们的城市更加美丽。归结起来说，所谓住宅哲学，就是有关住宅理论的精髓之总和，值得我们在实践中不断地总结和发扬光大。一个浙江商人的22条军规1.坚持看CCTV1新闻联播。要想把握经济局，必须关注政局，新闻联播图文并茂，有声有色，着实为中国商人的最佳晴雨表；你可以不看财经报道，也可以不看焦点访谈，如果你不是做石油和外汇的，甚至你都可以不去管类似9.11事件和中东局势。 2.不要轻易相信和约或合同哪怕合约让你的律师看过了，公证处公证了都不要轻易相信，甚至当你客户把钱已经汇入你指定的帐户以后你都必须确认，这笔钱你能不能拿出来，能不能动，而和约以外的涉及到利益冲突的任何口头承诺与解释你都必须当他是放屁，无论香还是臭，在对方兑现承诺以前都不要沉湎其中，更无论对方是谁，哪怕那是你交了十年的朋友甚至是和你上了床的女人都必须如此。 3.你自己必须守信，一诺千斤，但对不守信的人例外！你确认你一定能够做到的事情你才可以承诺，但不要夸大其辞；你如果想一直做个商人，那么你必须树立自己的信誉！虽然你可以不在乎外界对你的争议甚至你也可以制造争议但你不能失去信誉，否则你就不是一个商人而是一个骗子；信誉具体包括你如果和别人约了2：00见面，那么你绝对不可以1：50以前或者2：01以后出现，如遇交通堵塞或以外事件，那你必须及时通知对方，除非你出了车祸遇到空难昏迷不醒或者已经死亡，否则你都没有理由爽约、早到太早或迟到太迟，而你的涵养则体现在对待对方不守时不守承诺的态度与包容等方面；而一旦当你确认对方是在为了利益而一再欺骗你，那么你对对方做出的一切行为都不过分，甚至你可以将计就计，反过来给他画一个饼！4.你能赢得起但你可能输不起的生意最好不做！在做任何生意以前，你都必须考虑清楚，如果你输了，那么你是否输得起，而不是去考虑你如果赢了会怎样怎样，输不起的事情你最好别做！而考虑输的范围时你也不要只考虑钱财方面，作为半个商人，有些东西你永远都输不起，包括你爱的女人，你的家人，你的江湖地位甚至你的信誉；所以你必须在做任何生意以前全面考虑清楚你究竟输得起输不起，如果输得起，那么OK，你去义无返顾的DO IT吧！ 5.不要先期投入太多，给自己留够底牌不要把自己手里所有的牌全部亮出来，因为牌局随时会中途停止，而对方也随时会出新的牌，不到最后关键时刻，最好不要亮出你手里最有分量的牌，最后的赢家才是真正的赢家！6.天下无事不可为，但商人有所为也有所不为菜根潭上有句话说的好“毋以善小而不为，毋以恶小而为之”，说的是做人的道理，而生意也是如此：“不要因为利润少就不去做，也不要因为风险小就去做”；而同样在中国，违背法律的事情可以做，但违背道义的事情则坚决不能做。 7.慎重选择合作伙伴无论是团队，还是个人，很多时候我们都渴望有能够和我们一起联手打天下的黄金搭档，但亲密战友是一定要慎重慎重再慎重的选择的，慎重是对彼此而言并非只针对单方，而亲密战友一定要符合下面这些前提条件才可以成为你的亲密战友；其一，他和你一定需要在一个战壕里一起战斗过至少一年；其二，在你没有负他的前提他对你所说的每一句话他自己都能负责任；其三他必须是个实在而且能塌实干事的人，其四他考虑得更多的是你们之间共同的利益(无论是短期的还是长期的)，而这个共同利益高于个人利益；其五关键时刻他没有躲开更没有出卖你或者大家在他能获得比合作利益还大的更大利益的前提下，五点缺一不可，否则彼此之间的合作不会长久。 8.不要在你的团队里有你家庭成员的影子无论是你老婆还是你父母，都不可以在以你为核心之一的商业团队里有太多插手，因为以你为核心之一的团队