宏观调控中的上海房地产市场(1).docx

宏观调控中的上海房地产市场一、上海房地产市场宏观调控2005年是国家加强对房地产业实行宏观调控的一年，上海作为调控的重点城市，按照中央调控政策的精神，采取了一系列具体政策和措施，对房地产市场进行了有效的调控。1月中旬为了监控房地产金融风险，人民银行上海分行、上海市房屋土地资源管理局以及在沪各中资金融机构成立了协调会议机制上海市房地产金融联席会议。3月5日上海市政府下发了关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见，明确了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的调控原则，继续保持房地产市场基本稳定，努力实现供求总量基本平衡，并力争做到供略大于求；采取措施，控制商品住房价格涨幅，并有一定幅度的下降。一是推出“两个1000万”，即1000万平方米的配套商品房和1000万平方米普通商品房，并保证“两个1000万”的土地供应，加快建设和上市进度，以调整上海房地产市场的供应结构。二是构筑两个体系，即加快构筑诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系，加快构筑分层次的住房保障体系。三是市房屋土地资源管理局、市工商管理局和市物价局开展房地产市场专项整治，规范房地产市场秩序。3月6日上海市财税部门恢复执行对个人购房居住不满一年出售的，按销售价与原价的差额征收5%的营业税及附加。3月17日央行取消个人住房抵押贷款5.31%的优惠利率，实行同期贷款的基准利率，但可实行下限管理，即实际执行下限利率为5.51%(基准利率的0.9倍)，公积金贷款利率也相应上调，同时将首付比例由20%提高到30%。3月28日上海市银行同业公会发布关于进一步加强个人住房贷款管理的指引，要求沪上商业银行“限贷多套房、停办一年房转按揭”。对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高第二套贷款购房的首付比例；对通过贷款购买房屋一年内转让的，不再提个人住房贷款的转按揭服务。4月6日上海市房屋土地资源管理局配合市银行同业公会的规定，严格按照上海市房地产登记条例的规定办理房地产抵押登记和转移登记，即“上手抵押注销”和“房屋转移登记，下手设立抵押”不再并办，收件收据不再作为银行放贷凭证。5月9日建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委下发关于做好稳定住房价格工作的意见，提出了八项意见。根据国务院七部委的意见，当日起实行如下具体措施：（1）公布普通商品住房的标准，住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格的1.44倍以下；（2）个人购买不足2年的住房对外出售的，按全额征收营业税，超过2年对外转让的非普通商品房，按差额征收营业税；（3）购买非上述普通商品房的，按%征收契税。上述政策与措施的实施，对于解决上海房地产市场中出现的房价增速过快，供给结构不合理等问题具有重要的意义。与以往不同，此次调控在重点上从单向调控供应为主向调控供应和需求双向转变；在调整手段上，更多地运用经济（或市场）的手段；在调控机制上，注重把握当前和长远的关系，注重长效机制的建设，目标是实现房地产市场供求基本平衡，结构基本合理，促进房价基本稳定。二、2005年上海房地产市场运行态势及评价近年来，上海房地产的发展令人瞩目，但是价格上升之快超过了人们的预期，加之中低档、小户型住房供给严重不足，房地产业发展中存在的投机、炒作、过热、泡沫等现象日益凸现，引起了普遍的关注。为对房地产市场的运行做出客观科学的评价与预警，上海社会科学院房地产业研究中心提出了综合模拟法该课题由张泓铭研究员与陈则明博士主持。判断整个房地产市场所处的状态，经对2004年末的数据处理，2005年初提出了上海房地产发展超过过热警戒线，处于过热区间，如无重大调整措施，2005年度过热程度将进一步累积和增大的评价和判断。2005年上海房地产市场经受住了波动，平稳走过，但调控是否到位，是否已达到预想的目标，也是普遍关心的。本报告将在对2005年上海房地产市场运行基本状况的描述后，运用综合模拟法做简单评价。综合模拟法选定6个复合比例指标，根据其重要性确定权重：房地产开发投资/GDP，权重25.0%；商品房销售面积/竣工面积，权重12.5%；商品房竣工面积/城市全部土地面积，权重12.5%；土地购置面积/城市全部土地面积，权重12.5%；商品房销售收入/完成投资，权重25.0%；商品房单价增长率，权重12.5%。由于综合模拟法选用指标仅6个，因此现状描述与评价不完全一一对应。预警区间以3法确定。选用数据均采用以同季度为起始点的滚动年的办法予以处理。1.房地产开发投资增速趋缓，调控略有成效近年来，上海房地产开发投资持续高速增长，2004年首次突破千亿元大关，2005年110月上海市完成商品房开发投资1040.35亿元，比上年同期增长11.22%，增幅回落10.36个百分点。在房地产投资中，住宅投资是主体，占70.19%，达到730.19亿元，同比增长3.4%；办公楼与商业营业用房增长较快，完成办公楼投资97.68亿元，同比增长52.7%，完成商业营业用房投资93.28亿元，同比增长44.7%。上海房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重从2004年的38.11%，回落到2005年110月的35.98%，占GDP的比重略有降低，2005年第三季度占同期GDP的比重为15.39%，比2004年底略低，估计到年末，还将有小幅提高，但能基本维持在2004年的水平。房地产开发投资占GDP的比例是反映整个房地产行业冷热最重要的指标。从图2房地产开发投资/GDP预警来看，2004年超过过热区间后，图2上海市房地产投资预警2005年第一季度的年度累计为16.69%，达到历史最高点。到第二季度的年度累计为16.12%，开始下降，但与正常区间的水平相比，房地产开发投资占GDP的比重还相当高，仍处于过热区间。第三季度的年度累计又回升到16.37%，预测2005年全年仍处于过热区间。在上海而言，房地产开发投资占GDP的比重以下降2个百分点为好，绝对量可能要求下降100亿以上才能回归正常区间。2.商品房施工规模继续扩大，竣工量减少2005年110月，上海商品房施工面积9956万平方米，比上年同期增长14.38%，增幅又有提高。其中住宅施工面积7709.51万平方米，比上年同期增长9.89%。商品房竣工面积1984万平方米，比上年同期下降1.12%，其中住宅竣工面积1725万平方米，比上年同期下降4.78%。商品房竣工面积/城市全部土地面积指数，开始缓慢下降，但还处于过热区间，预计2005年全年处于偏热区间。3.商品房交易稳中有降，供求关系有实质性转变从商品房竣工面积/城市全部土地面积预警来看，2004年超过热预警线，2005年第一季度进一步上升，达到最高，2005年第二季度开始缓慢下降，2005年第三季度进一步下降，但还处于过热区间。预计到年底将处于偏热区间。2005年110月上海商品房销售面积2241.27万平方米，比上年同期增长6.45%，增幅下降了5.76个百分点，其中住宅销售面积2022.15万平方米，比上年同期增长6.05%，增幅也有所下降。从总量变动上看，似乎相对平稳，但是，如果剔除配套商品房等定向供给的部分，属于市场化商品房的供应量实际上有明显的减少。销售的市场表现，前5个月基本保持增长态势，6月份销售有较大幅度下降，成交同比减少44.85%，7月份同比减少32.32%，8月份略有回升，9月同比又减少了32.26%，10月起开始有较大的增长，主要是非完全市场性的定向交易增长较快。上海房地产市场多年来的供不应求，已经成为调控的主要目标之一。从销售面积/竣工面积来看，第一季度的年度累计增长趋缓，第二季度更加明显，第三季度已经开始下降，但仍未脱离过热区间，预计2005年全年将回到正常区间。供求关系在调控以后得到实质性的调整。2003年商品房销售收入/完成开发投资有较快增长，达到134.91%，还处于正常区间。2004年迅速上升为202%，超过过热警戒线。调控后停止增长，但基本持平，仍接近200%左右。预计2005年全年会保持在比2004年略低的高水平。4.土地供应锐减，价格微长2005年上海土地供应规模有较大减少。19月，全市共出让土地995幅，出让面积3938.04万平方米，可建建筑面积4127.21万平方米。与2004年相比，出让规模缩小了45%左右。土地价格增长速度在调控后放缓。国土资源部地价监测资料表明，2005年第一季度，上海工业用地地价增长率为0.2%，综合用地增长5.2%，商业用地增长5.43%，住宅用地增长6.53%；第二季度地价增长的速度继续放缓，分别为0%、1.3%、1.1%和0.8%。土地利用率不是标准统计指标，只能从购置土地面积等相关指标反映。从图6土地购置面积/全部城市土地面积预警来看，历史最高点2003年为0.23%，处于过热区间；2004年已经下降到正常区间；2005年前两个季度在正常区间，第三季度又有回升，略微超过偏热警戒线。预计2005年全年的土地购置面积将下降至偏冷区间。这种偏冷有其合理性，但持续时间不能过长。从土地利用的角度表明，经调控，土地利用率有所提高。5.商品房价格涨幅偏高，但开始下降2005年，上海商品房平均销售价格涨幅趋缓。110月，商品房平均价格为每平方米7080.99元，比2004年平均价格上升了9.12%；商品住宅平均价格为每平方米6969.02元，比2004年上升了9.15%。价格增长幅度已大为平缓。据市统计局公布的数字，商品房价格在6月份开始下降，到10月，各月环比下降幅度分别为1.2%、2.6%、1.3%和0.7%。商品房价格已进入下降轨道。商品房交易价格指数也反映了市场的走势。如图7，据中房上海指数显示，承接2004年的升势，2005年16月持续上升，7月开始持续下降。商品房价格增长率第二季度仍增长，第三季度下降，仍处于过热区间。预计第四季度会继续下降，但仍处于过热区间。2003年、2004年商品房价格指数连续两年处于偏热区间，2005年第一季度超过过热警戒线，第二季度达到最高，第三季度开始下降，未脱离过热区间，预计第四季度将接近偏热区间。6.存量住房交易有较大回落2005年上海存量房交易有较大回落。110月全市存量房交易面积为1732.12万平方米，比上年同期下降了19.3%。存量房交易总量再度低于一手房交易量，一手房与二手房交易量之比达到1.251。二手房交易的月度成交量呈一路下降的态势。16月月成交量都在200万平方米左右，7月份开始明显萎缩，月成交在100万平方米左右，10月最低，仅为74.53万平方米。7.房地产信贷规模缓慢增长金融业继续支持着上海房地产业的发展。但是受宏观调控政策的影响，2005年上海房地产信贷的增长放缓。至2005年10月，上海个人住房贷款余额达3020亿元，其中，商业银行的个人房贷余额为2696.4亿元，公积金个人房贷余额323.64亿元。预计全年个人住房信贷余额3078亿元，比上年新增约352亿元，增幅仅为12.87%。其中，公积金贷款余额将出现负增长。与2004年新增房贷规模852.6亿元相比，2005年上海房地产新增贷款负增长58.71%。8.上海房地产市场调控效应尚未充分显示根据上述6个指标加总得到的房地产冷热综合指标仍处在过热区间。从显示上海市房地产冷热综合指数，2004年超出过热警戒线后，2005年第一季度继续升至最高，2005年第二季度在房地产调控影响下开始下降，2005年第三季度持平，调控之后的冷热综合指数还处于过热区间。预计2005年底，调控的成效开始显现，冷热综合指数将大幅度下降到偏热区间。调控政策对房地产的影响有长期的和短期的。反映短期影响的指标主要是成交量、价格、投资（投机）率等，反映长期影响的指标主要是供给量、土地闲置量、房地产空置量、税收、GDP等。通过模拟，对上海房地产发展的基本估计是：从冷热综合指数来看，上海房地产市场处于过热区间。从各项分指标来看，大部分指标处于过热区间，价格与开发盈利水平还未从根本上受影响，供求关系扭转的效果还未完全体现。属于先行指标的土地购置面积在2004年已经处于正常区间，估计到2005年底可能降至偏冷区间。总之，调控的短期效果已经可以看到，长期的效果还未见，调控的综合成效有待见证，可能会在2006年全面体现。2005年上海房地产市场运行实际，印证了综合模拟法做出的评判。2005年上海房地产市场的宏观调控已经取得了一定成效，但是调控尚未到位，有待2006年进一步坚持执行调控政策，力求尽快把上海房地产市场调整到正常的发展状态。尽管如此，2005年上海房地产市场的宏观调控却是令人欣慰的，因为上海房地产市场没有大起大落，平衡地走过了2005年。三、当前上海房地产市场发展的若干问题思考如果以小平同志南巡讲话为标志，真正意义上的房地产市场发展不过短短的14年，却经历了两次大的调控。虽然两次调控的市场状况在质与量上都有很大差异，但调控终究会给市场带来一定的振荡。因此，如何保持房地产市场持续健康稳定的发展，充分发挥房地产业在国民经济发展中的支柱产业的地位与作用是值得重视的问题。1.住宅商品化是房地产业发展的必由之路历史证明，计划经济体制下的那种土地无偿划拨、福利分房和低租金无期限使用的住房制度是行不通的。可惜的是十几年的商品化道路也出现了一些矛盾，且有进一步加剧的可能。但这并不能成为否定房地产业发展走市场化道路的依据。一个有力的证据就是通过这十几年的发展，城镇居民的居住水平和居住质量有了明显提高。两种住房制度的结果，优劣长短是显而易见的。至于现存的问题和矛盾是发展中的支流，只要下决心，以科学发展观和实事求是为行为准则定能找到解决的办法。重走老路是不可取的，但是不顾客观条件盲目地、照搬照抄国外市场化的道路也是不可取的。走符合中国国情的住房商品化道路才是房地产发展的必由之路。2.充分发挥政府在解决公民住房问题中的责任与义务住房问题是人类生存发展需要关注的基本问题。1996年“国际人居”大会把“人人享有适当的住房”确立为人居议程的核心目标。2002年4月联合国制定居住权利计划，其宗旨明确为：“在可能的条件下，各国政府应当采取适当措施，促进保护并确保公民获得足够住房的权利”。政府采取适当措施，帮助公民解决住房问题已成为各国政府的责任和义务。在住房制度改革的进程中，过分注重商品化、市场化，以为靠商品化、市场化就能解决我国的住房问题，因此在政策设计制订时，主要围绕如何实现商品化，而忽视了政府应该承担的义务和责任，即如何帮助大多数公民解决住房问题。在实践中放任市场的发展，因而加剧了在房价快速上涨时与公民支付能力不足的矛盾。事实上，在我们已有的政策中，已经明确诸如建立对不同收入家庭实行不同的住房供应体系的政策。遗憾的是，这一政策的实施没有引起足够的重视，对大多数中低收入家庭没有给予足够的帮助。政府应该充分发挥在解决公民住房问题的责任与义务，并不意味着放弃商品化、市场化的道路，也不意味着住房再度成为社会福利由政府包下来，而是政府既要承担应尽的义务和责任，又要坚持商品化、市场化的方向。政府在住房发展中应有所为有所不为，该管的要管住，该放的要放开。比如，有所为就是要制订帮助大多数中低收入家庭解决住房的政策和措施，在土地供应、规划、建设、价格、税收等方面制订不同的切实可行办法，要管住管好中低价商品房市场；有所不为，就是在高端商品房市场，只要控制总量，其他都放手让市场去发展。只要帮助大多数中低收入家庭把住房问题解决好，房地产市场才能稳定健康地发展，国民经济发展和社会安定就有了保证。3.培育与发展房地产业成为国民经济支柱产业，应该是国家宏观经济政策的一项重要内容房地产是国民经济和人们安居乐业的不可或缺的载体，也是国家和人民财富的主要形式之一。房地产业在国民经济发展中所起的作用，已经为世界大多数国家所证实，也已经为我国近10余年来的发展所印证。2005年11月29日12月1日的中央经济工作会议提出：“积极引导房地产业健康发展，房地产是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，既要坚定不移地解决发展中的突出问题，又要坚定不移地促进其稳步发展。”这为房地产业的发展指明了方向，也为房地产确定了国民经济支柱产业的地位。房地产业成为国民经济支柱产业是一定社会经济发展水平和一定的家庭收入水平的结果。一般来说，当人均国民收入达到1000美元左右时，房地产业才会进入快速发展期，也才有可能成为支柱产业。就这一点而言，由于我国幅员辽阔，地区间经济发展水平差异很大，因此在发达地区、发达城市，房地产业先行成为该地区或城市的支柱产业是可能的，也是现实的。不加区别地，不论可能地在全国各地一齐把房地产业当作主导产业予以重点发展，结果就引发了发展过热，影响经济全局的局面。这也就是中央宏观调控的用意，无疑是英明的。受传统思维定式的影响，一哄而上，雷同化在我国还有很大市场，必须得到扭转。房地产业在我国还是新兴产业，培育与发展房地产业成为国民经济支柱产业还有很长一段路，要采取各种切实可行的政策措施，坚定不移地促进房地产业的持续、健康、稳定发展，房地产业率先在发达地区和城市，再在中等发达地区，乃至全国成为国民经济支柱产业应该是国家宏观经济政策的一个方向。4.房地产金融风险的防范关键在银行房地产业对银行的依赖度比较高。自东南亚金融危机以来，对于房地产泡沫引发金融危机的担忧日益增长。其实，不管是什么经济体制，也不管是什么行业，都有可能产生泡沫，只要产业的发展对金融业的依赖度大，都会引发金融危机，以致危害整个经济。即使在计划经济进代，那种以产定销，为了完成产值，不顾市场地盲目生产，造成大量积压物资，其本质也是经济泡沫。长期来我国产业的雷同化盲目投资造成的银行信贷风险还少吗？从某种意义上说，一般产业，如钢铁水泥等等，一旦市场饱和，投资失败，银行得到的将是一堆废铜烂铁。相比较而言，房地产是比较优质的资产。当然房地产泡沫一旦破灭，对金融与经济产生的影响也不可小看。因此，引发金融危机不只是房地产业，而房地产金融危机也必须加以防范。房地产业发展有赖于金融业的支持，银行业的生存也离不开房地产业。对于房地产业来说，如同其他行业一样都只追求获得信贷，而不会顾及是否会给银行带来风险。从实际情况来看，我国银行业虽然大多为国有银行，但竞争也相当激烈，为了争抢房地产这块相对优质资产的市场份额，盲目放贷，违规操作等时有发生，对房地产业过热起了推波助澜的作用，加上我国的企业和个人的信用度较低，久而久之，房地产的金融风险就是累积了起来，一旦市场需求减少，就可能引发金融危机。防范房地产金融风险的源头（关键）在银行。在体制上，要加快国有银行的体制改革，使之成为真正独立的经济人。银行要对自己的放贷行为负责，为风险承担责任。只有这样才能保证银行系统的健康运行，才能为国民经济保驾护航。在运作上要取采取措施减少与规避风险。首先要加强内部管理，严格遵守贷款程序、规避房贷操作风险，完善惩戒机制；其次要尽可能剔除或降低抵押物价格中的非理性的市场因素，坚持把标的物评估价作为放贷依据，在放贷之初就把风险控制在一定的范围内；第三，加快金融创新，分散风险，吸收与借鉴国外成熟经验，根据我国实际，加快发展房地产产业基金，拓宽房地产投资渠道，推行抵押贷款证券化，增加银行房地产资产的流动性，分散房地产金融风险；第四，中央银行要用好用活利率、信贷等市场化调节手段，在时间把握上要早半拍，不要等问题严重了再上手段，在力度上要走散步、走小步。此外，措施要有针对性，尽可能避免一刀切。可以说，把好银行的关口，就基本上把好了房地产业的发展步伐。5.支持理性投资，繁荣房地产市场住宅既是生活必需品，也是理想的投资品，虽然它变现不易，但是保值增值的功能明显。在社会主义市场经济条件下，要允许有投资，甚至一些投机，这是资本逐利的本性，也是搞活市场的润滑剂。当然为了规范与稳定市场，打击恶意投机也是必需的，也是完善的市场经济所规范的市场行为之一。当前我国国民经济发展中的一个重要问题就是投资偏高，消费不足，居民储蓄存款余额有十余万亿，但是投资渠道少，证券市场多年的低迷，使大批资金转向房地产市场。如果在房地产市场限制投资，那么对资金出路也是一个隐患。我们提倡支持理性的房地产投资行为。所谓理性投资是指投资房地产商品是用于以出租获利或保值增值为主要目的，而不是以短期炒作套利为唯一目的。这似乎有悖于当前宏观调控的形势，但是从房地产市场长远发展来看，鼓励投资是一种客观要求。首先，完善的房地产市场，必须要有一个发达、健康的租赁市场。住房租赁市场是为有能力购买而不愿买、无能力买而有能力通过市场租赁获得足够住房的主要途径，可以满足不同消费群体的需要。当前房地产租赁市场还很薄弱，需要扶持和大力发展。由于投资回报周期较长，管理繁琐，企业与机构很少愿意涉足，政府除了对特殊群体提供租赁房屋外，对于商品化租赁市场不应涉足太深。因此，应该鼓励中小投资者（个人）参与住房租赁市场的构建。其次，投资用于出租和保值增值房地产，从买主的初次行为来说，也是一种消费行为，鼓励投资就是鼓励消费。中央经济工作会议指出：“要完善消费政策，改善消费环境，促进居民消费结构升级，要抓紧研究调整，采取措施，减轻普通居民住房、汽车消费的税赋水平，搞活住房、汽车交易市场”，因此支持房地产理性投资是符合中央政策的。第三，鼓励有能力的中小投资者投资房地产，有利扩大租赁市场的供给总量，平抑市场租金。第四，以出租房屋获利，不管是以此为生，还是作为个人养老或医疗的储备，都应予以支持。由于出租者可能还要承担修缮管理等工作，如果专职于此项工作，也是一种职业，它对于缓解就业是一种补充。繁荣房地产市场需要规范市场行为和秩序，也需要投资行为。