当涂姑孰镇2012年2月市场调研报告及商铺定位.pdf

上海公司地址：上海市杨浦区翔殷路256 号星云大厦 15F合肥公司地址：合肥市胜利路88 号元一时代广场 5#26F电话：4006678266公司网址：当涂姑孰镇当涂姑孰镇 20122012 年年 2 2 月市场调研报告月市场调研报告【前言】【前言】案例一：案例一：2011 年 10 月 11 日中午，佛山市住建局在官网上发布关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知，规定在次日起，有条件放宽限购条件。具体是：符合人才引进政策者，房产证超过 5 年（含）的住房产权转移的，不属于限购范围；本市户籍居民家庭允许增购一套 7500 元/平方米以下的住房；“村改居”家庭拥有的自建住房不计入住房套数。消息发布后，佛山被认为是房产限购“松绑”第一城，各方的报道评论随之而来。当晚 23 时 24 分，距离该通知生效仅有半个多小时，佛山市住建局突然在网上发通知，取消此前的“松绑”通知。连夜刹车后，佛山房产放松政策被视为“史上最短命”的政策。案例二：案例二：2012 年 2 月 9 日芜湖传出楼市新政，随即引起业内外热议，更被认为是龙年政府救市的“第一弹”。2 月 11 日芜湖再次给出新政细则，规定就此前的房地产新政内容再次作出补充说明，包括办理补助、补贴的截止时间为 2014 年 12 月 31 日；严格控制新建商品住房涨幅，已经办理预售备案的商品住宅，其销售价格不得超过 2012 年 2 月 7 日前的实际销售价，并对自住普通商品住房、自住商品住房作出相应解释。然而连续地打“补丁”却难敌与佛山楼市政策同样的命运。2 月 11 日晚间，有传言称，中央有关检查组到达芜湖，讨论有关叫停楼市新政之事。2 月 12 日晚间，此传言终被证实。芜湖市政府网站上发布了楼市新政暂缓执行的通知。继佛山、芜湖之后，上海成为又一个楼市政策微调被紧急叫停的城市。从调控之初就明确本市户籍包括“持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭”，到明确“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭”，上海一周之内上演了一场楼市脱口秀。这背后是地方政府急于改善楼市成交量的紧迫性，同时也反映出中央决策层的严格执行房地产调控政策的坚决态度。松绑限购是叫停主因松绑限购是叫停主因对于上海楼市“旧政新解”被叫停，分析人士普遍认为，既意外又不意外。相比佛山、芜湖短暂上海公司地址：上海市杨浦区翔殷路256 号星云大厦 15F合肥公司地址：合肥市胜利路88 号元一时代广场 5#26F电话：4006678266公司网址：的“一日游”、“四日游”，上海政策坚持了一周，就在大家认为已过了叫停“危险期”之时，却被突然叫停，让市场猝不及防。上海在一周前以非文件方式向外界传递了限购松绑信号，引发市场高度关注。此态势可能带来的影响有二：一是开发商降价潮至此阶段性结束，房价回归合理的周期再度拉长。二是其他地方将积极跟进效仿，地方救市动作会更加频繁。而这些影响无疑与中央“严格执行房地产调控政策，力促房价合理回归”的大方向不符。上海新政被紧急叫停也就在预料之中。创意堂认为，今年中央给出的政策松动尺度仅限于首套自住房，上海新政涉及二套房，明显逾越了政策尺度。通过近期地方政府几轮政策反复，也看清了政策微调的底线，就是只能给予首套自住购房群体政策优惠，不能扩大到其他类型的购房需求。上海政策叫停影响预期上海政策叫停影响预期去年年底至今，不断寻求“微调”的城市比比皆是。创意堂整理发现，已有逾二十个城市从购房补贴、购房入户、房贷微调、限购松动、公积金调整、公积金放宽、普通房标准调整等多方面进行政策微调。其中，有多个城市试图针对限购放松而遭政策叫停。2011 年 10 月 11 日，广东佛山成为“首个放松限购城市”。然而，一天之内，佛山宣布暂缓该项通知。2012 年 1 月 7 日，北京市住建委官方微博辟谣，称此前市场传言北京市购房限制年限由 5 年变为 3 年说法系谣言。2 月 10 日，安徽芜湖施行“契税全免，买房有补贴”政策，救市新政出台仅 4天便“夭折”。创意堂认为，在地方政府频发“微调”信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。多个城市就限购屡屡试探且均遭叫停的结果可以说明，地方微调切不可超越“首套”、“自住需求”这根政策红线。对于上海“旧政新解”被叫停，开发商普遍保持对后市谨慎看法。众多开发企业已做好全年楼市低迷的准备，如此看来，开发商应该打消政策放松的幻想，就连地方政府的微调近期也会非常谨慎。上海公司地址：上海市杨浦区翔殷路256 号星云大厦 15F合肥公司地址：合肥市胜利路88 号元一时代广场 5#26F电话：4006678266公司网址：【马鞍山房地产动态】【马鞍山房地产动态】1 1、土地市场：土地市场：近日，有关报道显示，2012年1月重点城市的土地供求量均出现大幅缩减，13个重点城市居住用地流标率攀高至44%，逼近2011年全年的最高水平。流标的居住地块分布于广州、天津、武汉及长沙，北京虽然没有出现流标，但成交地块均为底价出让。与全国其他城市相比，目前马鞍山的土地市场基本是按兵不动，1月份除了两宗安置房用地出让外，商住用地出现了“零成交”，而二月已经结束，土地市场依然是没有任何风吹草动，龙年首场土地拍卖迟迟未现，土地市场依然处于“冰封状态”。2 2、伟星蓝山：傍晚加推降价伟星蓝山：傍晚加推降价 最大折扣最大折扣7575折折2月28日晚6时，伟星蓝山在夜幕中悄悄拉开了马鞍山楼市大幅降价的大幕。伟星蓝山本次加推共推出18栋共计500套房源，优惠力度高达75折，原价6000元/平米的房子现在均价只需4500元/平米。2月29日，马鞍山伟星蓝山营销中心因深度降价75折抛售而引发了前期业主不满，200多名老业主将售楼部围得水泄不通，现场销售也被迫终止。虽然老业主对此次伟星蓝山的降价门事件表达了愤怒之情，并对其营销中心进行了围堵，这也是马鞍山楼盘第一次遭遇老业主堵门，但是对于老业主们的激烈之举，伟星蓝山方面仍未对此作出回应，“冷处理”成为开发商的应对之道。伟星芜湖数项目也曾因深度降价而遭业主堵门，当时开发商的举措和现在如初一辄，先是冷却老业主的情绪，最后才和老业主沟通，以最小的代价平息风波。上海公司地址：上海市杨浦区翔殷路256 号星云大厦 15F合肥公司地址：合肥市胜利路88 号元一时代广场 5#26F电话：4006678266公司网址：一、当涂县姑孰镇住宅市场：一、当涂县姑孰镇住宅市场：1 1、住宅成交情况：、住宅成交情况：当涂的房地产市场一路走来，从成交量上可以看出，2010年度凭借未来的规划和市区的价差，延续了2009年的热销态势，2010年度共成交4225套，逼近市区的销售总量。而进入2011年，受宏观调控影响，市区销量已经持续下滑，而上半年因为供应量有限，还依然延续着2010年的态势，进入下半年却开始进入盘整状态，不论从价格还是销量，都持续维持低点，年度销售套数3196套。由上图可以看出，当涂2011年1-6月平均成交为266套/月，7-12月平均成交为127套/月。下半年市场受政策影响，成交量持续萎靡，降幅超过50%。进入2012年，市场接近冰点，月度成交量不足100套/月。上海公司地址：上海市杨浦区翔殷路256 号星云大厦 15F合肥公司地址：合肥市胜利路88 号元一时代广场 5#26F电话：4006678266公司网址：由上图可以看出，当涂2011年住宅成交均价呈“M”状发展，上半年销售均价持续攀升，至5月份均价达到顶点5202元/平方，主要是金源豪庭、时代华府等领头楼盘相继开盘带动价格持续攀升，9月份以后受全国房地产市场形势影响，成交量和均价开始快速下调，至12月均价达到低谷3758元/平米，进入2012年受刚需带动，住宅价格开始逐步稳定，成交量也逐步攀升。2 2、住宅专项调研：、住宅专项调研：1 1）中心板块：）中心板块：代表楼盘：代表楼盘：姑孰新城、世代华府、恒远中央公馆项目项目项目项目姑孰新城姑孰新城姑孰新城姑孰新城世代华府世代华府世代华府世代华府恒远中央公馆恒远中央公馆恒远中央公馆恒远中央公馆体量体量体量体量70万方16万方4万方物业类型物业类型物业类型物业类型多层、洋房、别墅、沿街商铺高层、商业综合体高层、商业综合体户型户型户型户型二房：80；三房：96、111、117、120；跃层：160-190。二房：94、97；三房：113；四房：136。一房：56；二房：95；三房：106、111、134；四房：153、170。均价均价均价均价47005200未开盘，预计5000销售情况销售情况销售情况销售情况目前在售里昂座5#、6#、7#、8#，户型面积为82-112的多层房源，均价在4700元/左右；目前在售新华舍5#、8#、9#、10#、11#，户型面积在119-170的房源，均价在5100元/左右，一共还有30套房源左右，住宅一次性付款97折，贷款99折。在售里昂座黄金旺铺近40套，均价在13000元/左右，商铺一次性付款94折，贷款94折。目前在售一期3#、5#高层，户型面积90-130，销售均价为5200元/；在售单、双层商铺，面积在64-200左右，单层层高5.8米价格33000元/平米，双层价格13000元/平米。目前尚未开盘，共计2幢高层和沿街集中底商，预计2012年6月对外开盘。中心板块住宅价格基本稳定在50005000元/平米左右，商业价格基本稳定在10000-13000元/平米。姑孰新城作为当涂老城中心改造项目，开发难度较大，周边环境较差，开发商运营经验不足，造成项目运作时间偏长，项目品牌较弱。上海公司地址：上海市杨浦区翔殷路256 号星云大厦 15F合肥公司地址：合肥市胜利路88 号元一时代广场 5#26F电话：4006678266公司网址：世代华府所在位置离老城区较近，加上开发企业招商能力强，随着乐天玛特超市、肯德基等主力商家先后入驻，该项目商业副中心的地位逐步凸显，加之过年期间采办年货的市民较多，客观上增加了该项目年后的销售套数。恒远中央公馆与世代华府仅一路之隔，项目虽未开盘，凭借优越的地理位置和借助世代华府带来的人气，该项目来访量一直持续稳定，由于该项目体量较小，住宅户型一般，对周边项目的竞争压力较小。2 2）城北板块：）城北板块：代表楼盘：代表楼盘：金源豪庭、金汇康郡、君盛桃源、阳光威尼斯、正元香槟城项目项目项目项目金汇康郡金汇康郡金汇康郡金汇康郡君盛桃源君盛桃源君盛桃源君盛桃源阳光威尼斯阳光威尼斯阳光威尼斯阳光威尼斯正元香槟城正元香槟城正元香槟城正元香槟城体量体量体量体量19万方24万方32万方16万方物业类型物业类型物业类型物业类型多层、高层、沿街商铺多层、小高层叠拼、多层、洋房、高层多层、高层户型户型户型户型二房：93、98、99三房：113、118、126二房：79、90三房：107、112、119、127二房：83、86三房：97、103、114、125二房：92三房：102、116、123、140均价均价均价均价4300440046004600销售情况销售情况销售情况销售情况目前在售10#、11#、12#、13#共4栋高层览景公寓，共有3种户型可供选择，分别是：93-99的两室两厅一卫户型，113-126的三房两厅一卫和三房两厅两卫，199-202的顶层空中别墅，起价为4000元/，均价4300元/。目前在售11#、15#、19#、22#、26#、4#-8#小高层，面积80-240，3200元/起。以及一两套130多层，3200元/起。目前在售一期23#、26#、29#、32#四栋景观洋房，面积为80-130，均价在4600-4700元/。目前在售一期1#、6#、9#三栋多层房源，户型面积为100-140，均价为4800-4900元/。目前在售18#、19#，户型面积是89和98，均价4700元/。目前有优惠活动交一万抵四万。城北板块住宅价格基本稳定在45004500元/平米左右，商业目前对外售价基本稳定在8000-10000元/平米左右。金汇康郡自2011年5月开盘至今，一直难以回避项目地理位置较差的尴尬局面，“路通了，交房了”是该项目目前的推广主诉求，希望借助交通环境的改善以增加其客户上访量及成交。但在上海公司地址：上海市杨浦区翔殷路256 号星云大厦 15F合肥公司地址：合肥市胜利路88 号元一时代广场 5#26F电话：4006678266公司网址：其销售中心经过2天（24日、25日，周末）的调查发现，客户的来访情况仍可用门可罗雀来形容。区位的劣势仍是该项目不可回避的短板。君盛桃源于2011年10月第一次开盘推出总计 279套房源，均价4400-4500/，截止至2012年2月25日已售112套，占40.14%。该项目在2011年下半年开盘的项目中属于较好的情况，春节前后该项目加大宣传力度，除路牌、网站、马鞍山楼市杂志、楼市地图、乡镇条幅等媒体外，还增加了有线电视开机宣传动画，还采取了80-95贺岁房源限量加推的活动。该项目整体户型面积较小，吸引了一部分刚需客户的目光。阳光威尼斯2011年10月开盘多层共计184套，均价从开盘的5100元/暗降为4600元/，截止到1月31日已售41套，占28%。该项目前期工程进度不快，加之项目位置较远，去化速度较慢。正元香槟城在开盘初期，价格与马鞍山市差距较大，吸引了不少马市的客户，目前推出的650套房源截止到1月31日已售452套，占69.53%。眼下该项目来访情况较差，每周不足15组客户。3 3）城东板块：）城东板块：代表楼盘：代表楼盘：山鹰香榭美地、尚商街、塞纳翡翠庄园、东一城项目项目项目项目香榭美地香榭美地香榭美地香榭美地尚商街尚商街尚商街尚商街翡翠庄园翡翠庄园翡翠庄园翡翠庄园东一城东一城东一城东一城体量体量体量体量13万1.3万12.2万12万物业类型物业类型物业类型物业类型花园洋房、小高层、高层、多层商铺多层、别墅多层、高层户型户型户型户型两房：90-98三房：110-130四房：140上下两层约150三层商铺约200-250多层95-114平米别墅235-386平米两房：90，96三房：112，125均价均价均价均价均价5300元/11000元/-13000元/多层均价5200元/；别墅总价150-400万；多层4500元/；小高层4300元/；上海公司地址：上海市杨浦区翔殷路256 号星云大厦 15F合肥公司地址：合肥市胜利路88 号元一时代广场 5#26F电话：4006678266公司网址：销售情况销售情况销售情况销售情况目前在售房源为 A 区沿河岸独栋多层、少量蝶形小高层及叠拼复式楼多层面积110-140，小高层面积120在售双层商铺面积150平米，均价12500元/；三层商铺面积200-250在售多层及别墅，多层95-114平米，均价5200元/平米，一次性付款9.6折；别墅235-386平米，总价150-400万，一次性付款9.9折开盘多层累计共 4 栋204 套，均价多层为4500 元/；小高层为4300，现销售率75%以上。由于预售许可证刚刚办理，将于 3月统一办理签约备案，后期情况关注中。城东板块住宅价格基本稳定在50005000元/平米左右，商业目前对外售价基本稳定在8000-13000元/平米左右。山鹰作为当涂本地的老牌开发商，无论品牌、开发经验、业主资源都有很大的优势，香榭美地目前已进入尾盘阶段，基本无较大销售压力。尚商街项目整体定位不准，后期宣传及推广方式较单一，如此项目通过政府牵头，打造当涂地方特色餐饮一条街，其效果及社会效应将大相径庭。翡翠庄园的别墅类别属于当涂空白市场，目前该项目的多层住宅也处于滞销状态。东一城是当涂本月最火爆的项目，合理的面积，毗邻一中的位置，相对于山鹰超低的价格，是该项目取得成功的因素。创意堂创意堂观点：观点：1 1、政府政策从严的导向性依然没有改变，致使当涂县的住宅市场整体出现萎靡不振。2 2、本年度成交量出现大幅下降，姑孰镇主要在售楼盘成交为 0-8 套。（网上备案与实际成交不符，网上备案具有一定滞后性。）3 3、目前购房者主要为刚需，在售楼盘小户型面积去化较快，大面积户型出现滞销状态。4 4、部分楼盘价格接近马鞍山市场均价，导致马鞍山客户群在当涂购房比例大幅度缩水。5 5、各个售楼部都采用暗降或是直接低价入市的方式来应对市场变化。上海公司地址：上海市杨浦区翔殷路256 号星云大厦 15F合肥公司地址：合肥市胜利路88 号元一时代广场 5#26F电话：4006678266公司网址：二、当涂县姑孰镇商业市场：二、当涂县姑孰镇商业市场：1 1、商业专项调研：、商业专项调研：小区名称小区名称地理位置地理位置面积（）面积（）层数层数均价（元均价（元/平方）平方）新大陆商业广场新大陆商业广场205国道与太白西路交口90、2002F内街5500，外街7300家天下家天下当涂长途汽车站北150米处1602F沿205国道，8000姑孰新城姑孰新城姑孰路与莲花路交口140-3002F13000，可打9折实际约12000襄城明珠襄城明珠太白路与姑孰路交口902F11000水墨兰庭水墨兰庭青莲路与东营路交口802F售罄，二手价格7500世代华府世代华府当涂县中心（老建委）632001F、2F2层110平方，22000单层63-71平方，33000九韵国际九韵国际振兴路与太白路口168、1892F剩余2套，7500山鹰景园山鹰景园太白路东营路口801F14000尚商街尚商街当涂县于湖路西侧（新二中东大门两侧）1493462F、3F2F，130，120003F，190-200，10000塞纳翡翠庄园塞纳翡翠庄园当涂青年路南段，于湖路东侧1000多2F10000，整体出售正元香槟城正元香槟城项目位置振兴北路与314省道交叉口90-2002F未售君盛桃园君盛桃园当涂襄河湾社区对面/未售金汇康郡金汇康郡东营北路（太白路口）县检察院旁/未售2 2、在售商业成交特点分析：、在售商业成交特点分析：（1）从市场调研情况来看，销售面积最受欢迎的是 100 平米以下的商业，其次是 100-150 平米左右的商业，超过 150 平方的商业销售难度较大，很多项目超过 200 平方的商业处于零销售状态；（2）100 平米以下的店面大多数投资置业都能承受的起，虽然单价较高，但总价相对偏低，投资门槛降低；（3）内部结构方正的商业，实用率比较高，也受到众多投资客热力追捧；（4）单层商业较受欢迎，2 层商业有一定难度，超过 3 层的销售销售难度较大。主要因为层数越高面积相对偏大，动辄数百万的投资，在当前的房地产形势下，投资客相对较为谨慎。上海公司地址：上海市杨浦区翔殷路256 号星云大厦 15F合肥公司地址：合肥市胜利路88 号元一时代广场 5#26F电话：4006678266公司网址：3 3、在售商铺销售价格分析：、在售商铺销售价格分析：（1）目前当涂姑孰镇在售商铺 1F 销售均价约为：10000-11000 元/，2F 销售均价约为：6000-7000元/，3F 销售均价约为：4000-5000 元/；（2）目前在售商业项目数量较少，且分散于姑孰镇各个区域，各项目在定价时多采用市场比较法，明显特征为地段决定价格，如位置较佳的时代华府、姑孰新城等项目定价基本活跃在 10000 元/平方以上，相对位置较差的项目定价基本在 7000-8000 左右。4 4、在售商业销售状况：、在售商业销售状况：当涂县城姑孰镇商业销售状况都普遍不太理想，基本都处于销售萌发期。不难发现，单价过高所造成客户收益与实际投入不成正比。在回报这块普遍偏离实际，使得大多投资客对目前售价缺乏信心。200 平米以上面积的店面基本都处于瘫痪销售状态，可见，对于面积庞大，投资几百万做为定点投资还是在少部分。多数商业延后推盘，入市时机选择在准现房，主要原因如下：（1）从推盘时机层面看：多数项目以工程进度到准现房时再开始发售商铺。凭借前期销售住宅时，蓄集起大量有商铺购买意向的客源，时机成熟再开闸放水顺势销售商铺。此时势能转化为动能，商铺销售速度快。（2）从商铺销售量层面看：根据市场调研数据分析，2011 年 1-10 月平均每月销售套数约为 36 套，销售量较小，究其原因是由于当涂目前尚未充分挖掘投资者对商铺的关注，很多开发企业还是以住宅为开发、销售重点，从此可以看出当涂的商业尚处于起步发展阶段。5 5、消费者分析：、消费者分析：（1）购买商铺面积的综合分析从目前正在操作的金源豪庭项目登记意向客户来看，意向购买 50-100 小商铺占据大半壁江山，成为 60%以上的投资客户首选投资商铺面积，100-200 商铺以 30%的比率排名第二，相比之下，只有 10的投资客选择超过 200 的大铺面作为投资物业。（2）承受商铺总价的调查期望总价在 100 万以内的占据了一半以上的选择，结合期望的商铺面积，可见商铺面积在 50-100和总价在 100 万以内是大多数访问者的心理期望组合，这个组合一方面说明受访者有一定的经济实力，同时也表明他们对实际市场价格预期与先阶段市场平均价格是一致的。（3）投资商铺的经营方式分析调查从投资者对商铺的经营方式来看，表示自己经营的占据了 67的大多数，而表示用于出租的只占 13%，而明确表示希望投资增值（通过转手出售来赢利）的也占了 15%。这表明当涂购买商业的客户并没有将纯粹的倒卖房产作为投资赢利的主要方式，而是采用更为灵活和长远的方式（自己经营和出租）来获取收益。上海公司地址：上海市杨浦区翔殷路256 号星云大厦 15F合肥公司地址：合肥市胜利路88 号元一时代广场 5#26F电话：4006678266公司网址：三、市场小结：三、市场小结：本轮以“双限”为核心的政策调控，其对房地产市场的打压力度创下近十年以来的最高，从成效来看确实相当理想，各核心城市市场交易量明显萎缩，房价上涨趋势短期内基本得到控制；但同时，我们认为政策调控在2011年存在“矫枉过正”的问题，其主要体现在两方面：其一是对本不该在打压范围的合理购房需求的误伤，其二是对一部分经济发展水平相对并不高、房地产市场热度并不高的城市的误伤。而在2012年，随着房地产调控初步目标的达成，我们认为未来调控的主要指导思想将从2011年的“绝对高压”逐步转变为“相对有序”，而所谓“有序”可理解为对2011年某些过于激进的政策方案进行纠正。首先，首次购房以及合理的改善性购房需求将重新获得政策面的适当照顾，自2011年年底起，各主要商业银行在针对刚性需求购房的放贷问题就出现了逐渐放松的征兆，近期更有京沪深三地多家银行对首套房贷重新开始提供9折优惠，而在刚刚过去的2011年，即使是首次购房者也绝少能在贷款时获得首付首付或利率方面的优惠；其次，一部分房地产市场成熟度偏低、但行政级较高的二三线城市限购政策将出现执行层面上的松动，可行的办法我们认为会参考之前佛山的做法，例如采取“购房超过若干年后的住房不限购”、“均价低于若干水平的住房不限购”、“卖一套买一套不限购”这样的局部局部放松手段，但是需要指出的是，限购政策即使在部分城市出现放松也一定仅限于执行层面的松动，地方政府必然将更偏向于“只做不说”的状态，以避免遭遇类似佛山的尴尬。创意堂当涂金源豪庭项目组二一二年三月一日