运营前置引领的城市更新设计创新实践.pdf

44月度聚焦 MONTHLY FOCUS运营前置引领的城市更新设计创新实践文_李晓斐运营前置是城市更新中一个非常重要的点，本文分享迪袈城市更新研究院（以下简称“迪袈”）运营前置引领城市更新设计创新的实践。城市有机更新，赋能高质量发展目前城市更新的整体要求是高质量发展，因此，整个国家政策形势，从城市更新行动到2022年发布的31个城市更新试点城市，到以北京、上海、广州、深圳一线城市为代表的城市更新模式发展，都是以高质量发展为标准。在高质量发展背景下，从目标来看，城市更新包括完善基础设施、改善物质空间、产业转型升级、经济可持续增长等各个方面。从资源条件来看，一方面是拓展资源内涵认知，扩大更新资源涵盖范围，另一方面是提升资源精细化配置能力，提高有限资源利用效率。城市更新的现实困境及迪袈的解决思路从城市更新的各个方面看（运营方、实施方、建设方、设计方和施工方），行业的困境主要有四点：一是资金平衡困难，二是项目需求不断变化，三是更新业态活力不足，四是使用方前期参与度较低。那么，该如何把运营前置放在城市更新产品设计规划过程中，突破困境，让产品实现收益长虹？迪袈的解决思路是运营前置构建城市更新良性生态闭环。构建良性生态闭环包括五个方面，一是从策划角度，让运营介入时紧扣实际需求进行功能业态的整体布置。二是从设计部分，让运营前置对一些资源进行引导。三是在城市更新实施过程中，需要进行整体的指导和实施全过程的监督。四是城市更新过程中对于资源的优化和重组需要精细化资源配置。五是在整个运营过程中怎么创造持续性运营，提升活力，最后实现城市更新良性生态闭环。运营前置创新设计实践案例在城市更新设计实践过程中，迪袈对于运营前置的理解主要有以下几点。首先，运营前置要定位精准客户空间需求，避免过度更新，缩减项目回收周期。在北京老旧产业园改造过程中，迪袈经常面临一个问题，即在前期投入过程中，甲方已改造完，但客户会对改造项目进行大量拆改，如何解决？以下面三个项目为例。第一个项目：花乡青旅科创园。项目位于北京南三环，主体是由中青旅旗下的青旅文化开发运营，是典型的园区主体更新项目，在改造过程中就成功实现了满租。项目改造前为玉泉营建材市场仓储基地，在改造过程中，迪袈通过运营前置对丰台区市场、产业进行分析，确定了不同业态的分配，并结合现有厂房在不同位置的定位价格差异，以匹配不同规格和面积的办公需求。通过这样的市场定位，迪袈在改造过程45MONTHLY FOCUS 月度聚焦 中，对外线、大门、隔墙等进行了精准定位，不仅促进招商，还加速了项目的资金平衡，并避免了过多的改造浪费。第二个项目：丰台区桥南邻里中心。项目位于丰台，改造前为丰台站工程指挥部基地，是典型的商业主体更新项目。在这类商业项目中，商业和办公设计过程中在排烟、节能和采光方面有不同的设计逻辑。在外立面改造过程中，迪袈结合每一层商业的定位和运营逻辑进行清晰定位，从工程改造上有效降低了投入成本，并在外部空间上实现了商业上的扩展。第三个项目：智能科技创新中心项目。项目位于马甸桥，由北科建旗下的科创汇聚开发运营，是典型的楼宇主体更新项目。在设计规划过程中，迪袈对周边竞品进行了分析，包括茅台大厦、新奥国际、北环中心和城建大厦。在改造前，该项目的租金只有4元，而周边的茅台大厦、新奥国际、北环中心的租金达到了6元。迪袈的挑战是如何将4元的租金提升到6元。迪袈给甲方提供了一种轻室外重室内的改造更新策略：将每层客户的卫生间精装交付，简化外立面的施工，采用保温一体板代替幕墙和铝板，并加快项目交付。通过这样的方式，降低了施工实施风险，顺利按时完成了项目验收。其次，业态和空间多维嵌套策略实现更新价值最大化，加速项目收益转化。例如，北京永乐文智园项目，其改造前为北京纺织工厂厂房，通过分析甲方的产品，迪袈运用建筑减量的方法实现了价值增量，并打造了景观长廊，通过建筑减法活跃了空间，成功将房租提升到了6元。通过调整空间，改善了原本难以租出去的大型产品。此外，还对屋顶区域进行了减量，实现了多维嵌套，创造了整体立体化的差异化效果，以最大化项目收益。丰台二七厂1897科创城项目。项目原本是中车的厂房，虽然项目地理位置相对偏远，但迪袈的运营思路仍以活动内容为主。在规划设计阶段，迪袈充分利用了草坪空间，打造了集装箱市集等网红活动，同时还建设了特色的文创综合空间。通过草坪空间和文创空间的综合运营，带动了整个园区的运营和招商，从运营角度提升了产品的价值。最后，打造差异化的整体性产品，避免千园一面，实现更新价值长虹。以自空间CBD写字园项目为例，该项目位于朝阳，面临着很多文创园同类产品的竞争压力，交通条件也不是很好。为了打造差异化的整体性产品，通过园中园的形式和景观等手段对环境空间进行提升，实现了该项目的长虹效应。城市更新是工作和生活方式的更新，核心是让城市更具活力，更具有可持续性和传承性，需要从运营前置视角出发，结合城市未来需要，充分挖掘多元价值，践行设计创新。作者系迪袈城市更新研究院院长、北京华尊建筑设计院院长编辑：马张驰北京二七厂 1897 科创城