房地产开发完全手册_secret.docx

目 录一、征地1、地理位置2、地质地貌状况3、土地面积及红线4、四邻状况5、交通状况6、土地权属状况7、土地性质8、地表建筑、构筑状况9、城市配套10、周边环境11、时事政策12、土地价格13、征地手续14、土地SWOT分析15、可行性论证16、开发能力评判17、实施征地二、项目前期1、立项管理2、文物审批及处理3、地质勘察4、全程营销（前期策划）5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）12、建筑商与监理方选择13、材料商选择14、其他合作商选择15、节能评定16、融资及房贷等级资信三、规划管理1、征地前规划管理2、建审规划管理3、施工规划管理4、期间变更规划管理5、测绘管理四、报建管理1、报建申请2、施工图审核3、工程类别4、招投标管理5、抗震（前期已办）6、质量监督委托7、监理备案8、安全监督审批9、墙改审批10、建设工程社会保险审批11、职工意外伤害保险12、水泥用散审批13、砂石审批14、城市基础设施配套审批15、施工许可审批五、预售及申报房贷1、预售审批2、银行申报房贷审批3、公基金贷款申报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程2、水电暖通安装工程3、物业配置配套及装饰装修标准4、单位房屋预售面积的提供5、施工合同管理6、材料合同管理7、监理公司管理8、图纸管理9、阶段验收管理七、竣工管理1、建筑工程竣工规划验收2、建筑工程竣工消防验收3、建筑工程竣工人防验收4、建筑工程竣工绿化验收5、建筑工程竣工质量验收6、验收资料管理7、竣工房产测绘八、财务管理1、征地2、项目前期3、规划管理4、报建管理5、预售及申报房贷6、施工管理7、竣工验收管理8、财务管理 筹资管理 成本与费用管理 销售收入管理 分配管理九、全程营销（后期营销推进管理）1、销售周期划分及控制2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、各销售阶段广告创意设计及发布实施4、销售培训管理5、客户积累与管理6、销售组织与日常管理7、项目二次策划营销十、销售合同管理1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间3、合同及认购书的签订4、销售合同与财务的衔接5、销售合同与阶段性促销的衔接6、销售合同的履约监控7、销售合同的存档备案管理十一、产权产籍管理1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）2、分户房产证办理3、辖区派出所及办事处户籍登记备案十二、物业管理1、物业管理公司的选择2、物业管理公司与经营管理的兼容性3、物业管理公司介入项目时机4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准5、对销售人员进行物业管理培训6、对准业主进行物业管理公关服务7、项目开发期间合理建议8、物业管理服务可参照的所有法律法规9、制定本物业管理规章制度与行为准责10、提供项目销售过程所需物业管理资料11、物业交接工作12、物业维修工作十三、物资与材料采购1、主材采购2、辅材与安装工程十四、相关法律事务1、建立完善的合同管理体系2、建立律师项目跟踪制3、对即时性公告、通知、催办单的管理4、零法律纠纷计划一、征地1、地理位置： 明确路段建筑社区备案编号，以确定项目具体地点。 辖区公安部门门牌编号情况，存在变更、新增、户籍等问题。 确定知名参照物。 确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活服务机构。2、地质地貌状况： 防止地质问题，提高施工开挖等成本。 防止地下管网对施工的影响。 地下人防等设施。 文物问题。 地下水位高度，确定基础方案等。3、土地面积及红线： 相关规划规范。 地块规划要点。4、四邻状况： 四邻描述。 四邻现有设施使用状况。 四邻建筑物、构筑物的退让与采光条件。 四邻经济发达程度与环境可利用性。5、交通状况： 直接交通干线情况（公交线路、的士站等）。 城市交通要素（火车站、长途汽车站、飞机场等）。 1公里范围内的主次城市道路情况，红绿灯设置情况。 近期城市规划待实施的规划道路。 区内道路规划分析。 区内与区外交通连接分析。 确定出行与“回家”的交通便利程度。6、土地权属状况： 土地权属明晰程度。 是否存在债权债务纠纷。 是否存在质押或抵押情况。7、土地性质： 城市土地连片规划情况。 本地块用地性质的弹性。 连片规划改造政策分析。 原土地方获取土地方式与征地形式分析。8、地表建筑、构筑状况： 可再利用或短期利用分析。（施工用房、材料库、短期租赁） 拆迁方案及可享受政策。（旧城连片改造、都市村庄等） 安置方案及可享受政策。（旧城连片改造、都市村庄等） 建筑原材料的再生利用情况。 达到三七通一平的条件与成本分析。9、城市配套： 城市大配套。（水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等） 商业状况。（购物、租赁状况） 文化教育。 医疗卫生。 自然绿化景观及休闲场地。 金融服务。 娱乐、餐饮、住宿、办公。 行政机关。（派出所、办事处、行政办公等） 生活服务。（干洗店、邮政局、美容美发等） 历史文化、人文区位因素。10、周边环境： 人口密度与划类。 区域城市定位。 空气指数与城市排污能力。 绿化情况。 人流分析。（流动、流驻、留住）11、时事政策： 金融政策。 城市GDP指数变动。 房地产开发政策。12、土地价格： 城市类别基准价格。 可参照性周边地价。 回迁补偿分析。 相关土地税收。13、征地手续： 已成型的获取方式。（拍卖、挂牌、转让、招投标） 未成型的可选择方式分析。 相关手续费用。 相关办理程序。 征地周期性。14、土地SWOT分析： 项目地块的优势。 项目地块的劣势。 项目地块的机会点。 项目地块的威胁及困难点。15、可行性论证： 虚拟投资分析。 虚拟收益分析。 相关营销策划机构介入。16、开发能力评估： 技术实力评估。 资金实力评估。（财务分析） 经营能力评估。（行政资源的可利用性） 管理能力评估。 资源能力评估。（联合开发、投资合作、建筑主材合作） 开发能力结论。17、实施征地二、项目前期1、立项管理： 立项手续的办理。（直接办理、立项变更） 投资规模的确定。（对后期各类报批的影响以及费用核算标准） 政策的可利用管理。（旧城改造、重点工程、都市村庄改造等） 政策的收集； 手续的办理（如申请旧城改造与重点工程）；此项应在征地前同原地主方协调办理完，在征地中已有政策体现。开工报告办理。（重点工程、具备招投标、质量监督条件）2、文物审批及处理： 征地前对其文物遗址等因素进行调研。 彻底办理不留隐患。（存在刑事责任） 该手续直接影响到项目推进，应首要办理。3、地质勘察： 对地质要有较深入的研究，防止动工后的阻碍与增加成本。 对地埋管网要有深入了解，减少施工与改造障碍。 对原人防设施的处理。（依照人防法及有关设计规范）4、全程管理（前期策划）： 项目定位。项目市场定位；A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘）B、一手市场调研C、项目要素调研（如配置等）D、综合评判区域定位； 主力客户群定位； 功能定位；建筑风格定位；商业部分定位；A、主题定位B、经营管理定位C、业种D、业态 项目价值分析。 项目经济价值； 项目品牌价值； 项目社会价值； 项目价值实现的各要素及其价值实现中的比重； 项目可提升价值分析；A、建筑风格和立面的设计、材质B、独特的户型与结构C、环境D、配套E、物业管理F、形象包装与组合营销策划G、品牌价值实现的大环境因素；A、经济金融因素B、政策因素C、城市规划前景因素D、人文理念的发展因素 项目定价模拟。 项目目标收益与最大收益，项目综合成本预估； 均价的确定（类比价值，有效需求成本加价）； 项目中具体单位的定价模拟（分层、分套）；A、差异性定价（类型、采光系数、朝向景观、楼层）B、确定系数C、确定幅度价格策略报告； 项目投资可行性分析。 可变成本变动时对利润的影响； 销售价格变动时对利润的影响； 投资风险分析。项目风险性评价；A、价值提升及其实现的风险性B、规划、设计是否是以提升项目同周边项目的类比价值C、项目全程营销策划的成功性资金运作风险性；A、减少资金占用比例，加速周转，降低财务成本B、开发节奏把握，以尽量少的资金占用启动项目C、销售推进把握，最短时间回笼资金经济政策风险；A、对近几年国际国内宏观经济形势分析B、国家地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建设C、金融时政前瞻性与可借鉴性分析 开发节奏建议；影响开发节奏的基本因素；A、政策法规B、金融政策C、地块状况因素D、发展商整体开发水平E、资金投放量与回收要求F、营销因素与价格策略G、市场供求因素H、入市时间项目开发节奏及结果预测；A、项目开发整体推进计划B、项目销售整体推进计划C、预测结论D、项目结束后的总结 项目规划设计。 以项目的市场定位为基础，以满足目标市场（包括组装市场潜在需求）为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格与色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型与补充户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。总平面规划；A、可实施性（规划法规）B、周边条件的允许性C、可增容性（未来填充余地）建筑空间布局；A、建筑立面与色彩计划，三维实景效果B、功能分区示意效果及说明（商业、转换层、标准层、大堂、核心筒、消防通道、停车场、会所等）道路系统布局；A、区内（人车分流、出入口）B、区外连接（出入口）C、项目地块所在区域未来发展状况及兼容扩容性D、停车场引道与行车线路（停车场与主体建筑之间的通行及安防）绿化系统布局；A、园艺绿化，景观设计B、浇灌系统、水景系统、消防系统、保洁系统、运动系统（泳池）C、投资预算与管理成本分析公建与配套系统；A、同市政大配套的兼容与降低实施成本（就近、使用安全性）B、公建设计及提示C、前期营销、施工使用与后期物管使用的兼容性D、按物业条例规定所必备的物管公建与使用场地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱与清污设施G、邮件箱与供奶箱等项目施工程序；A、先造景后建房，随建房统一实施交付B、确保施工与销售看房同步及安全性C、施工安全防护与形象包装D、施工程序确保先期物业交付后的抗干扰与独立性建筑风格定位；A、项目总体建筑风格的构思B、建筑色彩计划C、建筑外立面装饰及材料D、根据户型及布局对外立面的提示E、对顶部、群楼、平台、出入口等设计提示主力户型选择；A、项目所在区域同类楼盘户型比较B、项目业态分析及项目户型配置比例C、主力户型设计提示D、商业户型布局设计提示E、写字楼平面设计提示F、得房率分析空间布局装饰概念设计；A、室内空间布局提示（装饰方案）B、公共空间主题选择（装饰效果）C、庭院景观及商业广场、步行街实景提示D、环境规划及艺术风格构想E、地块已有自然环境利用F、项目人文环境的营造营销示范单位装修设计（样板房）；A、完全情景化，大户型不易复杂，小户型增加装饰及功能展示B、根据项目规模及可再生性确定样板间装饰投资C、集中对个性功能优势体现，合理回避或遮盖设计与结构中的不足D、背景音乐、灯光、道具、人气、生活化（住宅类）均起到提升感观认知，加之销售导购以及房间保洁员的说明与服务，提升理性认知程度E、各房间及功能间概念设计F、提供多种情调风格的装修提示，满足不同需求口味G、合理回避装饰装修标准附属设计；A、灯光系统（立面、绿化园林、售楼处、公建、大堂、内廊、楼梯、道路照明、广告牌、形象墙）B、背景音乐指导（广场音乐、样板房背景音乐、售楼中心背景音乐）C、营造与引导未来生活方式（VIP会员、会所服务、商业配套等）项目质量工期策划营销；A、树立发展商严格遵守质量工期理念，提高项目的信誉度、美誉度B、进而上升到企业品牌战略，提高企业知名度与成熟度C、及时对已购房产加以进度通告D、任何原因引起的施工间断，在工期无法弥补的情况下，及时书面告知准业主形象策划；A、项目名称（总名称与细分名称）B、标志C、标准色D、标准字E、工地环境视觉包装F、售楼中心包装设计G、展板、沙盘等道具设计H、售楼中心家具I、促销礼品J、导视牌K、销售人员包装L、印有标识的办公用品（口杯、笔、稿纸、信封等） 营销推广策划。营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广进行整体、系统策划的超前决策，是专业化运作的流程。 区域市场动态分析（项目基本要素、定位、供求状况、竞争因素等）； 项目卖点的荟萃及物业优劣势分析与对策； 目标客户群定位分析； 价格定位及策略；A、结合项目本质与市场定位确定价格定位B、价格策略（价格总趋势）C、价格战术（优惠幅度及阶段促销）入市时机规划；A、根据报批报建推进B、结合项目施工进度C、结合房地产销售周期规律D、结合重要节假日及地方性城市活动广告策略；A、广告总体策略与阶段性划分B、广告形式的配比（直接、间接等）C、广告主题D、广告创意表现E、广告效果监控、评估、修正（指标销售额、利润、市场与占有率、品牌形象等）F、入市前印刷品与广告品设计制作如：购房须知、价格表、销控表、楼书、海报折页、认购书、合同书、交房标准即配置清单、物业管理内容、名片、相关表格等。H、广告支出监控I、媒体组合J、公关活动与相关仪式策划K、软性宣传人员配备与管理；A、参与销售过程所需哪些人员B、销售与综合培训C、管理与佣金制度D、制订销售手册如：批文证照、营业执照、楼宇说明书（项目统一说词、户型图、会所及公建内容、交楼标准、建筑材料）、价目表、利率表、购房办理程序、购房付费一览表、产权证办理程序及费用、入住流程、入住收费明细表、物业管理收费标准等。E、合同文本 如：预定书（内部认购书）、合同文本、抵押合同、公积金借款合同、商业借款合同、保险合同、公证书等。客户管理系统；A、电话接听登记表B、新老客户档案表C、销售日、周、月报表D、已成交客户档案表（台帐）E、应收帐款控制表F、保留楼盘控制表销售组织与日常管理；A、组织与激励B、工作流程5、方案审批： 项目总规划方案审批。 建筑单位方案审批。 方案招投标。6、施工图设计7、人防审批： 立项、总平方案后进行人防实施方案申报。 得到批准批复后委托有资质设计院进行设计（同施工图同步）。 修建人防地下室审批（或易地建设审批）。 人防实施阶段。 验收。8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污处理、市政、环卫、暖、煤气、弱电等）： 市政施工管理。 市政道路开口管理。12、建筑商与监理公司选择13、材料商选择14、其他合作单位选择 物业管理。 经营管理公司（商业、写字楼）。 装修商。 绿化园艺。15、节能评定16、融资及房贷资信等级评定三、规划管理1、征地前规划管理： 项目选址选址意见书。 建设项目用地规划审批用地定线坐标图、规划设计条件通知书。 申领建设项目规划设计条件； 重点工程批复等文件在提交范围； 项目规划总平面设计方案审批用地规划总平面布置图。 核发建设用地规划许可证。 未取得此证，用地批准文件无效； 本证有效期6个月； 改变原用地规划的按改变申请程序进行办理；2、建审规划管理： 建筑工程定位审批建筑工程定位批件有效期6个月 规划设计要点。 建筑工程设计方案审批。报项目方案设计两套（总平图及相应航测地形图上总平图、平、立、剖图）。 建筑工程施工图设计审批。 核发建设工程规划批准书。3、施工规划管理（施工验收管理）： 基槽或桩孔验线规划管理。 基础验线规划管理。4、施工期间变更规划管理5、测绘管理四、报建管理（建委）1、报建申请（甲方）2、施工图审批（甲方）3、工程划类别（甲方）4、招投标管理（甲、乙方）5、抗震审批（甲方）6、质量监督委托（甲方）7、监理备案审批（监理方）8、安全监督审批（乙方）9、墙改审批（甲方）10、建筑工程社会保险审批（甲方）11、职工意外伤害保险（乙方）12、水泥用散审批（根据承包及主材供应形式而定审批方，原则上为乙方）13、砂石审批（乙方）14、城市基础设施配套审批15、施工许可审批（甲方） 领取施工许可证五、预售及申报房贷1、预售申请： 按预售管理办法投资达到25%以上。 具备土地证、用地规划许可证、建筑工程规划批准书、施工许可证。 有明确价格备案。 商品房物业管理方案备案（物业大修基金）。 房管测绘部门对预售面积进行核准。2、银行申报贷款审批： 市场处办理预售卡及备案。 银行申报（注意规划批准房屋属性）。3、公积金贷款申报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程： 组织落实现场折迁准备工作。 组织落实现场三通一平工作。 实测现场征地红线用地面积。 核查枫叶商务广场占地范围总平面定位。 核查北美风情一条街及酒店式公馆户型规划。 拟定施工现场总平面布置图。 了解当地建材供应、运输通道机械租赁相关信息。 拟定主体工程平立剖面细部规划方案。 选定参建单位、设计规划单位、施工图设计单位。 选定甲级施工单位及建设监理单位。 选定勘察设计单位，寻求合作伙伴。 对参建单位进行业绩考察。 建立健全各级岗位责任制，实行目标管理。 编制项目管理办法。 建立项目总体方案的审查审批认可制度。 工程部根据批复的总体进度计划编制细部程序。 工程总体网络施工进度计划； 单项工程施工进度计划； 分部工程施工进度计划； 月进度计划； 施工管理。 建立工期管理的检查体系； 建立施工过程记录，分包工期计划落实的汇报制度； 施工过程控制，工期预测，改进措施； 严格施工组织设计，施工方案审批制度； 严格按施工组织设计及作业标准组织施工； 建立健全施工技术交底制度，实行程序化管理； 特殊施工过程的控制；A、对那些质量性能指标不能通过其后的检验或试验完全判定或施工后无法检测，只能通过破坏性检验才能判断其质量的施工过程，必须采取特殊的检验措施。例如：地下室防水工程、挖孔灌注桩砼程，承重钢结构的焊接工程等。B、需采取特殊检验的工程，参建单位要对特殊过程的施工能力实施预先鉴定。应从人才素质、设备性能、材料质量、施工方法、施工监理检查环节等五个方面进行预先鉴定，由责任工长填写“特殊过程能力预先鉴定报告”，经项目技术负责人批准后实施，工程部技术人员应及时检查和监督。技术核定单和土地洽商单及设计变更审签；工程部经理和相关专业主管人应认真核对经监理公司批复后的技术核定单，工地洽商单及设计变更单，并与设计单位进行沟通确认后，组织施工。2、水电暖通安装工程： 新项目定位后要及早与有关市政部门沟通。 电业局； 自来水公司； 热力公司； 有线电视台； 电信局； 煤气公司；新项目应申报所需容量、进线方式、方位等以及时合理安排供水、供电、通讯、有线电视、供热、供煤气线路的接口入户位置；在符合市政部门专业条款要求的情况下，尽量缩短线路，避免相互影响重复开挖布线，便于施工及维修，极大限度的降低工程施工费用。 吸取其它小区在开发时的重复设计，以及施工工序不合理造成的重复开挖反复施工，造成浪费。 高压配电室双电源进线设计，必须经电业局生计科认可后才能送电。 因此，高压供电部分应委托电业局进行设计。 自来水的收费根据用途不同，其收费价格也不同，我们可以把双水源 进小区时，分为生活用水和商业用水两条线计量，在小区内调整供水管道以合理节省用水费用。 热力管道接口与热交换站的路径越短越好，可以减少热损耗，同时尽量避开其它管道。 小区内的排水管道的坡度和管径在符合设计要求的情况下，应尽量加大一点，留点富余量。 小区的化粪池最好采用生物化粪池（例如：通元花园、613所、雅赛城），可以减少沉淀物，降低常期维护清淤费用。 安装大型设备所预留的吊装孔，应方便施工，防止设备吊装时产生碰伤，例如高低开关柜，变压器水泵等设施。 电气设备以及强弱电桥架，管道井的施工应注意防水、防潮，杜绝渗漏水隐患。 上下水管道穿楼板面处接缝不严密极易产生渗水隐患，卫生间，厨房楼面应作好防水层，应设砼泛水沿，应考虑管道热胀冷缩现象，易造成楼面微裂缝。分户计量表，最好设置在管道井内；如放在户内时，最好安装磁卡表，以便于物业公司后期管理。 建议本小区实行直供电，当工程完成后，将电力设备移交给供电局管理，这样既不用安排电工配电室值班，又不再承担电损耗和后期设备维护费用。 如果商务楼按复式楼中楼设计时，应考虑消防喷淋的安装要求，要留设上水管线布置空间，应事先申报消防设施布线施工做法，避免重复施工。并应考虑卫生间位置及上下水管道的安装高度。 中央空调的送风管道入户安装要合适，吊顶净空高度要严格核定落实，力求设计合理。 采用分户计量时，暖气管道户内串联时最好走明管；埋地时应加设套管，如用铝塑管时接口一定要连接牢固。管道井内安装计量表时应保证各部件便于检修维护。 地下车库、水泵房、配电房等其地面应防止积水，防止被淹水患出现，应设置排水沟及积水坑，设排水自动泵。地下室外墙应设高侧窗通风良好。 供电线路应采用三相五线制，力求安全可靠。 小区内的安防监控探头应在一楼交通厅，电梯轿箱内，地下车库及出入口处，小区主入口和商场处设置。七、竣工验收管理1、建筑工程竣工规划验收： 竣工测绘。建设工程竣工规划验收合格通知书。 施工图加盖“规划验收合格章”。 换发建设工程规划许可证。 办理资料归档。2、消防验收： 消防产品资料。 电气消防安全测试报告（委托电气供应商办理）。 核发验收意见书。3、人防工程验收：退还相关保证金。4、绿化验收5、质量验收（综合）： 综合验收资料备案。竣工备案证书办理房屋权属登记。6、竣工验收资料管理： 向规划、建委提供备案资料。 公司内部资料存档（含图纸）。 向物业公司或业主委员会移交全套竣工验收资料（含图纸）。7、竣工房产测绘： 单体房产总面积测绘控制图测量绘制。 分产控制图测绘。八、财务管理1、征地： 正确核算征用土地新发生的各项费用，包括土地征地费、耕地占用税、劳动力安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费等项支出。2、项目前期： 根据项目初步可行性研究报告及项目初步规划，开展经济效益分析与预测，确定投资报酬率及目标利润率。3、规划管理： 在开发项目的规划设计阶段，应当编制和审核设计概算和施工图预算，以便控制开发建设的总投资。4、报建管理： 对项目报告建审批新发生的税金与费用应分项设帐，按建设项目的受益对象正确分摊。5、预售及申报房贷： 根据与客户签订的购房意向书，收取购房定金，为客户开据收款收据，并以客户为核算对象，统一归集入“其他应付款”帐户，待正式合同签订后，客户支付首付款或分期付款，财务人员为客户开据销售发票，转入“预收帐款”帐户核算。 客户根据合同，支付首付款后，财务人员为客户开据销售发票，由经销部负责到协议银行办理按揭贷款，财务人员接银行通知后，应及时据实入帐，正确核算个贷本息，并定期与经销部销售合同管理人员核对，及时清理欠款。6、施工管理： 根据设计概算和施工图预算，编制各项费用支出计划或预算，以便控制各项成本费用，在开发项目建设过程中，对于发生的各项费用支出，应以概算、预算和计划为依据，进行严格的审核；根据审核后的支出凭证，按照规定的程序和方法进行归集和分配。7、竣工验收管理： 项目竣工验收后，财务部应会同工程部对施工单位的决算报告进行审核，根据三方认可的决算数据确定工程建设总支出，与已付工程款，代付材料款的差额列入“应付帐款施工单位”进行债务核算。8、财务管理： 筹资管理。根据公司的投资要求，在充分挖掘公司内部资金潜力的基础上，做好资金需求量的预测，适度筹集资金，在筹资过程中应合理选择资金来源，对比各筹资方式的资金成本，力求使公司总的资金成本达到最低，适度举债，合理确立自有资金和借入资金的比例，降低财务风险。 成本与费用管理。成本费用的核算包括费用开支的核算与开发产品成本的形成的核算两部分内容。费用开支的核算是对发生的各种费用进行审核和控制，并按其经济用途加以归集和分配；而开发产品成本形成的核算就是计算各开发产品的实际成本。根据成本费用的性质可分为直接费、间接费和期间费三部分。直接费用按发生在工程开发的不同阶段分为土地征用及拆迁补偿费，前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费和公共配套设施费；间接费用是指发生在施工现场或基层生产单位，同时为众多工程服务的现场管理费、维修费、服务费、临时设施摊销费、低值易耗品推销费、固定资产折旧费等；期间费用则是指不随开发生产量的增减而增减，一般保持较稳定发生的行政总部的管理费用，理财活动产生的财务费用和产品销售发生的销售费用。 土地征用及拆迁补偿费；根据征用土地过程中发生的土地购置费、耕地占用税、劳动力安置费以及原有建筑物品拆迁补偿费等项支出，据实登记入帐，若是一宗土地上同时开发两个项目的，应按各受益对象新占建设场地面积或建筑面积比例在其受益对象上予以分配，计算公式如下：分配率=土地征用及拆迁补偿费各受益对象占用建设场地面积之和（或建筑面积之和）某受益对象应承担的土地征用及拆迁补偿费=该对象新占建设场地面积或建筑面积分配率 前期工程费；前期工程费指发生的一般勘察费、测绘费、设计费及可行性研究费用，前期工程费一般能分清其承受对象，可直接计入其产品成本，但若新发生的前期工程费应由两个以上的项目分担，则应按照一定的分配标准在其受益对象上予以分配。 基础设施费；基础设施费批三通一平、七通一平的建设支出，以及环卫、绿化等配套建设，如果新耗费的基础设施建设费应有几个项目共同承担，则应按各项目的基础设施预算或建筑面积的比例将其予以分配。 建筑安装工程费；建筑安装工程费是指为开发项目而支付给外包施工单位的建筑安装工程费，内容包括材料费、人工费、机械使用费、其他直接费用及间接费用，若主要材料由开发公司供应，在为施工单位结算进度款时应从已完工程决算造价中扣除已代付的材料款。此项费用应按单项工程施工预算进行控制开支，分项核算。 公共设施配套费；对于能有偿转让的开发小区的公共配套设施建设费，如消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等发生的支出，应分配计入它为之服务的商品房或建设场地的开发成本之中，具体分配方法有两种：A、如果配套设施与商品房建设同步，所发生的公共配套设施费能分清由哪一个项目承担，则新发生的公共配套设施可直接计入该项目的成本之中。B、如果配套设施与商品房建设不同步或者虽然同步但应由两个以上的开支项目承担，则发生的公共配套设施费应先在配套设施项目上归集成本，然后再按各受益项目的建筑面积或预算造价，预算成本的比例予以分配。 销售收入管理。 分配管理。九、全程营销（销售实施阶段）1、销售周期划分及控制： 销售周期。 内部认购期； 开盘试销期； 销售扩张期； 强势销售期； 扫尾清盘期； 各阶段的销售实施细则及广告宣传方案。 各阶段的销控与推广方案。人员配备与资料配给。2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、各销售阶段广告创意设计及发布实施4、销售培训管理5、客户积累与管理6、销售组织与日常管理7、项目二次策划营销8、房屋交付管理： 物业与经营管理公司的适时介入。 交房策划方案。 交房日期； 交房活动策划； 交房公证公告及书面通知签收下发； 交接程序及资料（详见后物业管理部分）；十、销售合同管理及按揭转抵押的办理1、由律师及专员确定合同及认购书范本： 合同书、认购书的内容组成完善，涉及配置、户型图等一律加盖公章并有业主签字认可。 随合同提供客户服务手册（含购房、办证、税费、物业交接等说明）。 工程部提供完善的配置清单与户型图。 注意土地证的内容填写（总参与五四零八厂土地证为两个） 认购书要有明确时限与责任限制。 认购收据与发票的管理。2、列举合同书与认购书可选择性扩容空间： 针对购房者有可能提出的要求有允许签订的范围，由我方总监控制。3、合同书与认购书的签订： 由谁来进行合同书及认购书的签订。 签订与付款的约定与履行程序。 签订与签订后的内部管理程序。4、销售合同与财务的衔接： 形成销售合同与认购书台帐（本人及家人联系方式、地址、贷款资料提供与审核情况等）。 形成客户付款交费台帐（房款、手续费、大修基金、发票及收据）。 形成贷款户台帐。 开户基本情况（开户行、开户