房地产基本制度与政策总结.docx

房地产基本制度与政策总结房地产业第一节 房地产业概述一、 房地产业的基本概念:房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。第二节 房地产制度改革1998年7月3日国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知发布，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。1.征收土地使用费。1982年深圳特区开始按照城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费。2.开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下半年,深圳特区。第三节 房地产法制建设房地产法制建设体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范，法律有三部城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法。行政法规有城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法、住房公积金管理条例等。部门规章是由部长令颁布的，暂行规定，实施办法，通知规范性文件，技术法规。第二章 建设用地制度与政策第一节 中国现行土地制度概述1公有制，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”。2土地管理法第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。3土地的全民所有制由国务院代表国家行使。5城市市区的土地全部属于国家所有。6宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都有属于国家所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。7国有土地的范围，如下：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地 ；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为1农用地、2建3设用地和未利用土地。按照国家有关规定，取得土地使用权的途径主要有下列4种：（1）通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；（2）通过国家出让方式取得；（3）通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；（4）通过土地或房地产租赁方式取得。本章介绍通过征用和出让方式取得建设用地土地使用权的有关制度、政策与相应规定。第二节 征用集体土地制度与政策一、征用集体土地应遵守的原则在征用土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则；（2）保证国家建设用地的原则；（3）妥善安置被征地单位和农民的原则；（4）有偿使用土地的原则；（5）依法征地的原则。（四）有偿使用土地的原则土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存(取得土地二种方式)。（五）依法征地的原则征地行为是政府行为.。建设单位征用土地，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，依法办理了征用手续后。二、征用集体土地的政策规定（二）征用土地批准权限的规定1征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。2征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；3基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，基他土地超过70公顷的，由国务院审批；4其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征用土地，由用地单位支付（1）土地补偿费、（2）安置补助费、（3）地上附着物和（4）青苗补偿费。（五）临时使用土地的期限，最多不得超过两年，（1）并不得改变批准的用途，（2）不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，（3）不得修建永久性建筑。三、土地补偿的范围和标准根据土地管理法的规定，征用耕地的补偿费用包括（1）土地补偿费、（2）安置补助费以及（3）地上附着物和青苗的补偿费。（一） 土地补偿费和标准1征用耕地的补偿费，为该耕地补征用前三年平均年产值的6至10 倍。（二） 安置补助费被征用前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。（三） 地上附着物和青苗补偿费等被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。第四节 国有土地使用权出让一、 土地使用权出让的概念土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。 3土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 4集体土地不经征用不得出让。5土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之前关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。二 土地使用权出让政策（一） 出让计划的拟定由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，由市、县人民政府土地管理部门实施。（二）土地使用权出让方式商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式。（三）土地使用权的出让年限出让条例规定了出让最高年限如下：1居住用地70年；2工业用地50年；3教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4商业、旅游、娱乐用地40年；5综合或其他用地50年。（四） 土地使用权的收回1土地使用权届满的收回。2国家根据社会公共利益的需要。3因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。60日内应支付全部地价款。4司法机关决定收回土地使用权。三.（二）土地使用权出让合同的履行1用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过开工满一年未动工的，按地价款的20%以下征收土地闲置费；满二年未动工的，可无偿收回土地使用权。第五节 国有土地使用权划拨一 土地使用权划拨的含义 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。1划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用。2划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。3取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。4在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地。 二 划拨土地使用权的范围1国家机关用地和军事用地；2城市基础设施和公用事业用地；3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4法律、行政法规规定的其他用地。三 划拨土地的管理1划拨土地可以转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。2划拨土地使用权可以出租。（1）房产所有人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。（2）用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不适办理土地出让的，可实行租赁。（3）租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。3划拨土地使用权可以抵押。应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属.7划拨土地使用权的收回。（1）土地使用权者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；（2）国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权。（3）各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；（4）土地使用者自动放弃土地使用权；（5）未经原批准机关同意，连续二年未使用；（6）不按批准用途使用土地；（7）铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用权者适当补偿。第六节 闲置土地的处理三 征收土地闲置费闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策第一节 城市房屋拆迁管理概述一 城市房屋拆迁的概念国有土地 拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。二 国家城市房屋拆迁主管机构是指国务院建设行政主管部门。地方城市房屋拆迁管理机构是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门。三 拆迁条例修改的主要内容（二）修改的重点1拆迁补偿的对象定义为被拆迁房屋的所有人。2补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。3货币补偿的金额，以房地产市场评估价格确定。4合理确定租赁房屋的拆迁补偿安置。对于出租房屋“被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对补拆迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”第二节 城市房屋拆迁管理一拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的。二 房屋拆迁管理部门发放拆迁许可证。三 拆迁协议拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同。协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但拆迁条例规定，拆除代管房屋，必须经过公证机关办理公证。四 自行拆迁与委托拆迁是两种方式。第三节 拆迁补偿与安置一 补偿对象房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，根据我国宪法规定。补偿对象是被拆迁房屋所有人,而不是使用人, 所有人包括公民,也包括法人.二 补偿方式1货币补偿-以房地产市场评估价格确定。2房屋产权调换-按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。(价格相当)三 补偿标准基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。“区位”是指某一房屋的地理位置。“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。“等因素”应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。四 产权调换房屋差价的结算。(非拆1平方米还1平方米)被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。即等价的原则。五 拆迁安置 (出租房拆迁)拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置，实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置，根据拆迁条例的规定，对所有人进行补偿、安置；出租人与承租人达不成协议时，为了保障承租人的权益不受损害，拆迁条例规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。第四节 特殊情况的拆迁补偿、安置一 产权不明确房屋的补偿、安置产权不明确的房屋在拆除前，拆迁人还应当就拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。按公证机关规定的程序和要求办理公证。二 抵押房屋的补偿、安置一是要认定抵押的有效性。未进行抵押登记的，示为无效抵押。二是应当及时通知抵押权人，三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押人认可;四是不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的,向抵押人进行追偿。三 公益事业房屋及其附属物的补偿公益事业、公共福利性非生产性事业.非营利性的是公享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否有收益。如学校大多数应认定为公益事业，但经营性私立学校则不在此列。对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用成本法评估。四 违章建筑、临时建筑的补偿、安置是否属于违章建筑必须由房屋所在地规划行政主管部门出具证明。拆迁人对拆除必须 拆除的违章建筑，不予补偿。对经规划部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。未超过批准期限的临时建筑，也是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，也应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。第五节 城市房屋拆迁纠纷的处理二 房屋拆迁纠纷的处理方式（一）达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式(行政纠纷)1行政裁决拆迁条例规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。2依法起诉若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。诉讼期间不停止拆迁的执行3强制拆迁拆迁条例规定了对在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的被拆迁人或者房屋承租人，可以实施强制拆迁。强制拆迁有三个重要区别：一是实施强制拆迁必须以裁决为前提；二是对在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以直接进入强制拆迁程序，而不必经过责令限期拆迁的程序；三是实施行政强制拆迁的时候，应由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁。（二）达成拆迁补偿安置协议后，拆迁纠纷处理方式(民事纠纷)拆迁人与被拆迁人的诉讼；房屋拆迁补偿安置协议是约定房屋拆迁当事人之间民事权利和义务关系的合同。仲裁必须有仲裁协议或仲裁或诉讼第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策第一节 城市规划管理制度与政策一 城市规划概述（一） 城市规划的基本概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。房地产法调整的是规划区中的国有土地, 而不是集体土地城市规划区内既有国有土地也有集体土地.（二） 城市规划的基本内容编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。1城市总体规划城市总体规划的期限一般为20年。近期建设规划期限一般为5年。3城市详细规划。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。修建性详细规划的主要任务是：以总体规划、分区规划或者控制性详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排及其规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。二 城市规划的编制与审批（一） 城市规划的编制，由相应级别的人民政府负责编制。（二） 城市规划的审批；城市规划实行分级审批制度。上级审下级。（三）城市总体规划的调查和修改（四）房地产开发项目的规划设计开发公司委托规划设计单位进行（1）修建性详细规划的编制、（2）市政工程的规划设计及（3）建筑设计。房地产开发投资者委托编制的修建性详细规划以及建筑设计、市政工程设计等必须符合规划设计条件。如遇有重大问题需要调整规划设计条件时，必须向城市规划主管部门申请，经城市规划主管部门批复获准后，方可按新的规划设计条件调整规划设计。三 城市规划的实施城市总体规划经审批颁布后，具有法律效力。城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。城市规划的实施管理主要是（1）报建审批管理和（2）批后管理两部分内容。报前（1）报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，（2）对城市用地审批核发建设用地规划许可证，（3）对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。（二）建设用地规划管理1核发建设用地规划许可证。在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须a持国家批准建设项目的有关文件，b向城市规划行政主管部门申请定点。c城市规划行政主管部门核定其用地，核发建设用地规划许可证。d方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，e由土地管理部门根据土地管理的有关规定供应土地。2 临时建设和临时用地的管理。一般均不超过二年。城市规划区内临时使用土地或进行临时建设都有应当征得城市规划行政主管部门的同意。（三） 建设工程规划管理1建设工程规划管理的主要内容建筑管理。1道路管理。2管线管理。3审定设计方案。4核发建设工程规划许可证。核发建设工程规划许可证1必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，2由城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证。3建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。放线、验线制度。2建设工程的规划审批程序建设申请。向城市规划行政主管部门提出申请建设的要求。4竣工资料保送-建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。第二节 勘察设计2001年7月发布了建设工程勘察和设计单位资质管理规定。五 注册建筑师制度与注册结构工程师制度不一样第三节 招投标与建设监理（一） 建设工程招标投标的范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：1大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。2全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。3使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。4法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。（三）对建设工程招标的管理1招标分为公开招标和邀请招标。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上。2国家对工程招标代理机构实行资格认定制度。（五）对开标、评标和中标的管理1开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行。2评标由招标人依法组成的评标委员会负责。3中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，二 建设监理管理制度（一） 建设监理制度（三）工程建设监理的主要工作任务和内容监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理（1）工程进度控制（2）工程质量的控制（3）工程投资控制（4）合同管理（5）信息管理（6）协调是建设监理能否成功的关键四、建设工程的监理2建设工程监理单位的质量责任和义务第一， 工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。第二，工程监理单位与被监理工程的施工不得承担该项建设工程的监理业务。第三，工程监理单位应当a依照法律、b法规以及c有关技术标准、d设计文件和e建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。第四，总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得第五，监理工程师a采取旁站、b巡视和c平行检验等形式。（五）建设监理程序与管理：监理企业实行资质审批制度。第四节 建设工程施工与质量管理二施工许可制度（一）县级以上申请领取施工许可证。未取得施工许可证的，一律不得开工。（三）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。四 建设部于2000年6月发布了房屋建筑工程质量保修办法。（一）2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；4电气系统、给排水管道、设备安装为2年；5装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。（二）1质量缺陷向施工单位约定的时间内应当立即到达现场抢修。2涉及结构安全的质量缺陷向当地建设行政主管部门报告。3由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。应当报当地建设行政主管部门备案。4由原施工单位承担相应责任。6因房屋建筑工程质量缺陷造成向建设单位提出赔偿要求。由造成拖延的责任方承担赔偿责任。五 凡未经验收或验收不合格的建设工程和开发项目，不准交付使用。（一）建设工程竣工验收的监督管理机构国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。六 建筑施工企业的资质管理和项目经理管理制度（一） 新设立的建筑业企业，到工商行政管理部门办理登记注册手续并取得企业法人营业执照后，方可到建设行政主管部门办理资质申请手续。第五章 房地产开发经营管理制度与政策第二节 房地产开发项目管理一 确定房地产开发项目的原则1应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。二（一）房地产开发用地应当以出让的方式取得。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。1军事用地、公益事业用地、能源、交通、水利确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。2经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，并采取行政划拨方式供应。三（一）投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。（二）项目资本金的出资方式以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，（三）项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%。四 动工开发期限1年未动工开发的，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。三通一平，即视为启动。1因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素。如地震、洪涝等自然灾害。2因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。3因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。五 质量责任制度勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。购买的房屋出现质量责任也应由开发企业承担对购房者的责任。（二）商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。应当注意以下几个问题：一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。二是一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。其他单位的核验结果不能作为退房的依据。四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法 ，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权利在消费者。六 竣工验收制度（一）开发经营条例规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。（二）住宅小区等群体房地产开发项目竣工，还应当按照下列要求进行综合验收1城市规划和设计条件的落实情况；2城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；3单项工程的工程质量验收情况；4拆迁安置方案的落实情况；5物业管理的落实情况。第三节 房地产经营管理一 房地产项目转让（一）转让条件1房地产管理法第三十八条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发时的条件。1要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条伯，也只有出让合同成立，才允许转让；(60 天支付)2要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地 的，应形成工业或其它建设的用地条件，方可转让。这两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。2 以划拨方式取得的土地使用权对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式，一由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国有有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；二是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。A以城市规划行政主管部门批准，转让的土地 用城市记工员管理法第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法夫规定的其他 用地。经济适用住房采取行政草拟和的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用于住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。B私有住宅转让后仍用于居住的；C按照国务院住房制度改革有关规定出售公有信宅的；D同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权权不可分割转让的；E转让的房地产暂难以确定土地 使用权出让用途、年限的其他 条件 的；F根据城市规划土地使用权权不宜出让的；G县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。（二）转让的程序30日内持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安轩补偿的，原拆迁安轩补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当局面通知被拆迁人。二 商品房销售（一） 商品房销售的条件(现房)1出售商品房的记工员开发企业界应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2取得土地使用权证书或使用土地的批准文件。3持有建议工程规划许可证和施工许可证。4已通过竣工验收。5拆迁安置已经落实。6供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用权条件，其他配套基础设施和公共设备设备交付使用条件或已确定施工进度的交付日期。7物业管理体制方案已经落实。（二） 商品房销售代理委托专门的房地产中介服务机构代为销售。1实行销售代理人必须签订委托合同。出示商品房的有关证明文件和商品房销委托书。3房地产销售人员的资格有一定的要求。（三） 商品房销售中禁止的行为1房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品词语财行销售给他人。2房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。3不符合商品房是销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房, 不得向买受人收取任何预定款性质费用。(内部认购不合法)4商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。（四） 商品房买卖合同(非强制性使用，双方可以约定)。2计价方式：商品房销售可以a按套（单元）计价，也可以b按套内建筑面积或c按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记方式需要按建筑面积方式进行，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进产权登记。3误差的处理方式：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同工约定面积与产权登记处面积发生误差的处理方式。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定面积无发生误差时的处理方式。4中途变更规划、设计：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计院变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的, 房地产开法企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买卖人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。5保修责任：保修期从交付之日起计算。（五） 交付使用1逾期交付：未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗拒力或者当事人在合同约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。2实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度房地产开发企业向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，因不可抗拒国或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。（1） 最低保修项目的保修和期限如下：A地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。B屋面防水3年；C墙面、顶棚抹灰层脱落1年。D地面空鼓开裂、大面积起砂1年。E门窗翘裂、五金件损坏1年。F管道堵塞2个月；G供热、供冷系统和设备1个采暖期限或供冷期；H卫生洁具1年；I灯具、电器开关6个月；（2） 使用说明书的内容。A开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；B结构类型；C装修、装饰注意事项；D上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等到设施配置的说明；E有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意民事项；F门、窗类型，使用注意事项；G配电负荷；H承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；I其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于住宅使用说明书中。三 房地产广告（一） 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。房地产广告不得含有风水、占卜等到封建迷信内容，对项目情况进行说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。（二） 禁止发布房地产广告的几种情形1在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；2在未经国家征用的集体所有制的土地上建设的；3司法机关报和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；4预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；5权属有争议的；6违反国家有关规定建设的；7不符合工程质量标准，经验收不合格的；8法律、行政法规规定禁止的其它情形。（三） 发布房地产广告应当提供的文件相应真实、合法、有效的证明文件。1房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其它主体资格证明；2建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；3土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；4工程竣工验收合格证明；5发布房地产项目预售，主管部门颁发的预售、销售许可证证明。转让广告，应当具有相应的产权证明；6中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；7工商行政管理机关规定的其它证明。（四） 房地产广告的内容1开发企业名称；2中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3预售或销售许可证书号。第六章 房地产交易管理制度与政策第一节 房地产交易管理概述一房地产交易包括房地产转让、房抵押和房屋租赁三种形式。二房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。（一） 房地产价格申报制度国家实行房地产成交价格申报制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评格价格作为缴纳税费的依据。房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门如实申报成交价格。如果双方对房地产行政主管部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。重新评估一般应由交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构进行评估。（二） 房地产价格评估制度以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。（三） 房地产价格评估人员资格认证制度第二节 房地产转让一（一）房地产转让的概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的实质是房权属发生转移。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占范围内的土地使用权同时转让。根据土地使用权 的获得方式，房地产转让可分为出让方式取得的土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入服等到行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为。二房地产转让的条件达不到下列条件的房地产不得转让。1完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。4共有房地产，未经其他共有人书面同意的。6未依法登记领取权属证书的。三房地产转让的程序1房地产转让当事人签订书面转让合同；2房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内。3房地产管理部门结提供的有关文件进行审查，并在7日内书面答复。4房地产管理部门核实申报的成交价格。5房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；6房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。此外，凡房地产转让或变更的，先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变理登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。五以出让方式取得土地使用权的房地产转让出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用权年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。六、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让