房地产基本制度与政策.doc

房地产基本制度与政策诚挚感谢此次代表参考人员参加培训，并协助整理考试复习资料的东二区区助理吴淑英。一、 考试题型1、单选20题 (20分) 2、多选15题 (30分) 3、综合分析题2个大题(以不定向选择为主)15题 (30分)4、论述题1题（20分）二、各章重点（必须结合书本内容）必考题：房地产经纪行业存在的问题？p22第三节的第一段跟p29第五节的第二段，一起概括。P1房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。 房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。 房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。 我国现代房地产业跟城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革密切相关。P2房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。P3我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。房地产开发经营业是资金密度的行业。 从事物业管理活动需要树立服务意识；物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。 房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。房地产估价业是知识密集型行业。 房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。P4广义的房地产法有关社会关系的法律、法规、法章。狭义的房地产法仅指城市房地产管理法。 房地产法律体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的法律法规，按照一定的内在联系而组成的一个共同的有机整体。P5房地产法律体系：1、宪法 宪法具有最高的法律效力。 2、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律 相关法律：中华人民共和国物权法合同法担保法等。这些法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系中的最重要的法律规定。 3、国务院发布的房地产方面的行政法规 城市房地产开发经营管理条例、物业管理条例等，是我国房地产法律体系的重要组成部分。 4、地方性法规 在本行政区域内有效。 5、行政规章 城市商品房预售管理办法 6、最高人民法院的司法解释P6房地产交易 城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁P8房地产中介服务的概念：房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。P9房地产中介服务的主要特征： 1、人员特定 从事房地产中介服务的人员必须是具有特定资格的专业人员。 2、委托服务 房地产中介服务是受当事人委托进行的。 3、服务有偿 房地产中介服务是一种服务性的经营活动。P15房地产中介服务内容很广，主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪这三大类。P15房地产经纪又可分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。P17房地产中介服务人员承办业务的四不得： 1、中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得以个人名义与委托人签订委托合同。 2、在承办业务时，中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时，中介服务人员应当实行回避制度并主动告知委托人及所在中介服务机构。委托人有权要求其回避。 3、对委托人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。 4、房地产中介服务机构在接受委托时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容，出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开发票。P18房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。P19房地产经纪人考试科目与内容为：房地产基本制度与政策、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产经纪相关知识。P19房地产经纪人执业资格考试报名条件： 1、取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年； 2、取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年； 3、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年； 4、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年； 5、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。P20中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书全国范围有效。房地产经纪人协理资格考试报告条件，具有高中以上学历。中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书在所在行政区域内有效。P22房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务： 1、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范； 2、不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务； 3、接受职业继续教育，不断提高业务水平； 4、向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务； 5、为委托人保守商业秘密。P22房地产经纪管理的主要措施 1、全面推行房地产经纪机构备案公示制度。 2、严格实施房地产经纪人员职业资格制度 3、规范房地产经纪行为 4、加强房地产经纪合同管理 5、建立商品房交易结算资金管理制度 6、规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转 7、加强交易结算资金专用存款账户管理 8、建立健全办事公开制度 9、建立和完善信用公示制度 10、加强房地产经纪行业自律建设P30 2004年7月12日，经原建设部同意，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。P32全面理解和正确认识中国现行土地基本制度，需要把握下列内容： 1、全部土地都为社会主义公有制。 2、土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。 3、土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 4、土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。 5、城市市区的土地属于国家所有。 6、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。 7、国家实行国有土地有偿使用制度。 8、国家实行土地用途管制制度。 9、国家实行不动产登记制度。P34征收与征用的区别？土地管理法中的“征用”均改为“征收”。 征收即集体所有的土地变为国有土地。而征用土地只有土地使用权改变了，征用后，土地所有权仍然属于农民集体，使用结束后需要将土地还给农民集体。征收是国有土地唯一方式。P38征收集体土地补偿的范围和标准根据土地管理法的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。1、土地补偿费 土地补偿费是征地费的主要部分。2、安置补助费 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。3、地上附着物和青苗的补偿费等费用 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。4、临时用地补偿5、合理使用土地补偿费、安置补助费 土地补偿归农村集体组织所有。P43土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有建设用地使用权出让政策： 1、国有建设用地使用权出让方式 1994年7月颁布的城市房地产管理法则进一步规定商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可采用双方协议的方式，但协议方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价。2007年9月国土资源部对招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。方式有招标方式、拍卖方式、挂牌方式、协议方式。 2、国有建设用地使用权出让年限 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：1）、居住用地70年2）、工业用地50年3）、教育、科技、文化卫生、体育用地50年4）、商业、旅游、娱乐用地40年5）、综合或其他用地50年。3、国有建设用地使用权的收回4、国有建设用地使用权续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证书。5、国有建设用地使用权终止P45住宅建设用地使用权到期怎么办？ 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。P46合同的履行 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行动，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。P49土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。P50划拨土地的管理有以下规定：1、划拨土地使用权可以转让2、划拨土地使用权可以出租3、划拨土地使用权可以抵押P54 2007年10月28日，十届全国人大常委会第三十次会议审议通过了城乡规划法，并自2008年1月1日起施行。1989年颁布的城市规划法同时废止。P55城市规划的基本内容：城市规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。城市总体规划的规划期限一般为20年。P58城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。 建设项目选址意见书，以划拨方式提供国有土地使用权。P59建筑管理。主要是按照城市规划要求对各项建筑工程（包括各类建筑物，构筑物）的性质、规模、位置、标高、高度、体量、体形、朝向、间距、建筑密度、容积率、建筑色彩和风格等进行审查和规划控制。P65城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆迁城市规划区内国有土地上的房屋及其属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。P68城市房屋拆迁补偿与安置一、补偿对象：为保证被拆除房屋的所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人即被拆迁人给予补偿。 二、补偿方法：房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。 三、补偿标准：采取的办法是根据被拆迁房屋的区位，用途、建筑面积 因素，用房地产市场评估的办法确定。P70 产权不明确房屋的补偿、安置：产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。拆迁条例规定：“由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。”产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。P71临时建筑的补偿及违法建筑：临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，也应当按残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 在拆迁过程中，拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿；对影响城市规划，但可采取改正措施的违法建筑，所有人依法履行相关义务后，按合法建筑给予补偿。P79房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。P79房屋建筑工程的最低保修期限为： 1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4、电气系统、给排水管道、设备安装为2年； 5、装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。P93对质量不合格的房地产开发项目的处理方式：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。 应当注意的问题：1、只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。2、必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。3、是对给购房人造成损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。 对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。这样规定目的也是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。P93房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书P94住宅质量保证书保修项目和保修期：在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。1、 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；2、 屋面防水3年（竣工多年后房屋出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；3、 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；4、 墙面、顶棚抹灰层脱落1年；5、 地面空鼓开裂、大面积起砂1年；6、 门窗翘裂、五金件损坏1年；7、 管道堵塞2个月；8、 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；9、 卫生洁具1年；10、灯具、电器开关6个月其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。保修期自商品住宅交付之日起计算。P98房地产广告应当遵守的原则及要求：房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。房地产广告不得含有风水、 占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。P104房地产转让的特征是房地产权属发生转移。P105城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：1、 应完成开发投资总额的25%以上。2、 在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让。3、 在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。4、 共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。5、 权属有争议的。6、 未依法登记领取权属证书的。7、 法律和行政规规定禁止转让的其他情形。P107以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。P109已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定：经济适用住房管理办法对经济适用房上市又进行了较严格的限制性的规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。P110城市房地产管理法规定商品房预售应当符合下列条件： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。P113商品房计价方式：商品房销售可以1、按套（单元）计价2、按套内建筑面积计价3、按建筑面积计价 产权登记按建筑面积登记；套内建筑面积部分为独立产权；分摊的共有面积部分为共有产权。P113最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释只需了解（3）和（4）和（14）（3）、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（4）、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。（14）、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；2）、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。P118房屋租赁的概念：房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。 房屋租赁政策在一些单行法规及地方性法规中有许多规定，在不与城市房地产管理法相抵触及新的法规尚未出台之前，这些政策仍将成为房屋租赁的重要依据，主要有： 1)、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。 2)、共有房出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。 3）、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。 4）、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，承租人有优先购买权。P120合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 租金标准是租赁合同的核心；出租人除收取房租外，不得收取其他费用。P121租赁合同的终止分两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。 人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。 合同法规定由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有： 1）、将承租的房屋擅自转租的； 2）、将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的； 3）、将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的； 4）、无正当理由，拖欠房租6个月以上的； 5）、公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的； 6）、承租人利用承租的房屋从事非法活动的； 7）、故意损坏房屋的； 8）、法律、法规规定的其他可以收回的。 发生以上行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。P122城市房屋租赁管理办法规定：房屋租赁实行登记备案制度。房屋租金：城市房地产管理法规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租赁中所含土地收益上缴国家。”房屋转租：城市房屋租赁管理办法规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须由出租人在合同上签署同意意见，或有原出租人同意转租的书面证明。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。P123房地产抵押的特征是不转移占有。 房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本方面：一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押物。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的。P124物权法规定下列财务不得抵押：1、土地所有权2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权 3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施等4、所有权、使用权不明或者有争议的财产 5、依法被查封、扣押、监管的财产6、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。房地产抵押的一般规定 只需了解（8）和（10）（8）、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。（10）、以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。P127房地产抵押登记：城市房地产管理法规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。P129房地产抵押权的实现：物权法规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。P131物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 房地产登记是指，经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。P132房地产登记的目的和意义：1、保护房地产权利人的合法权益 2、保证交易安全，减少交易成本 3、为房地产管理奠定基础 4、为城市规划、建设、管理提供科学依据P133房地产登记的原则： 1、权利主体一致的原则。房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人）。 2、属地管理原则。 即只能由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产登记工作；权利申请人也应到房地产所在地的市县房地产管理部门申请登记。P134不动产登记薄是法律规定的不动产物权登记机构管理、不动产物权登记档案，是物权属和内容的根据。不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据不动产登记薄确有错误外，以不动产登记簿为准。P135在我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。P137房屋登记的种类：1、房屋所有权登记 2、房屋抵押权登记 3、地役登记4、房屋预告登记5、房屋其他登记P138房地产登记的体制：在我国房地产登记中，一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地部门和房地产部门分别进行。P139建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。P140房屋按照基本单元进行登记；房屋登记办法规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记。P152物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：1、常规性的公共服务 是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务。2、针对性的专项服务 针对性的专项服务是指物业服务企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务是物业服务企业开展多种经营的主渠道。3、委托性的特约服务 P153物业管理的主要环节：1、物业管理的策划阶段 制定物业管理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业四个环节，四个环节均是有房地产开发企业来主持。2、物业管理的前期准备阶段 物业管理人员的选聘与培训，物业管理规章制度的制定三个基本环节。3、物业管理的启动阶段 物业管理的全面启动以物业的接管验收为标志。首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。4、物业管理的日常运作阶段 P161 业主指物业的所有权人。P163业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行职责。P164业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。P170物业管理经费的来源主要有以下几个方面： 一、定期收取物业服务费 在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费长期稳定的主要来源。 二、物业共用部位、共用设施设备维修资金 建立物业共用部位、共用设施设备维修资金 三、物业服务企业开展多种经营的收入和利润 物业服务企业开展多种经营有以下两种情况： 1）、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动 这种经营活动所取得的收益属于业主，经业主大会同意，也可弥补物业服务费的不足或业主大会同意的其他支出（如业主大会、业委会活动经费） 2）、利用自身条件，开展各种经营活动 四、政府多方面的扶持 五、开发建设单位给予一定的支持P178住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。P178住房公积金的特点：1、义务性2、互助性3、保障性P180住房公积金归集的主要内容 1、缴存住房公积金的对象 城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。 2、缴存基数 职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。 3、缴存比例 缴存比例不应低于5%，不高于12% 4、住房公积金月缴存额P181职工提取住房公积金有两类情况 1、职工住房消费提取 1）、职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取 2）、偿还购房贷款本息时的提取 3）、房租超出家庭工资收入规定比例时的提取 4）、职工享受城镇最低生活保障；与单位终止劳动关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活严重困难的。 2、职工丧失缴存条件的提取 当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。 1）、离、退休 2、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系 3）、出境定居 4）、职工死亡或者被宣布死亡的P182住房公积金的使用：包括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理中心对归集的住房公积金的运作两个方面。 个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。 住房公积金管理中心运作住房公积金的基本要求是在安全的基础上，注重社会效益和经济效益。因此，住房公积金应主要用于发放职工个人住房贷款。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债。住房公积金管理中心不能向单位或个人提供担保。P183我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策。 个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。住房公积金是政策性资金，实行免税政策。P184个人实际领（支）取原提存的住房公积金时，免征个人所得税。个人住房公积金的利息所得免征个人所得税。P186税收制度构成要素有纳税人、课税对象、税率、附加、加成和减免、违章处理等。 课税对象根据课税对象性质的不同，全部税种可分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。P187我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。 我国现行房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、印花税。 0万U豆体验卡卡号：50D890668267e3349e33密码：686d03401eefba96faba奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50De7a00c543af387fc0密码：b26488ce65abc1787202奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50Dbac63885c802fd52e密码：3d1c344384327b85efff奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50Dd97f0765bdf6998a3密码：48db1c14e42a2b321fac奖品名称：500万U豆体50D61215eb41ae3cc919密码：25bffae5346e7b7d2548奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10D1cab621456ab278ab密码：709f65f32865af2559c2奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10D8f1d6a4b953f3474e密码：6e2e4017cce30dc7e055奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10Dd1fc6d6dd529b6892密码：a5dbdd8338f91d2c0701奖品名称：100万U豆体验卡卡号：10D08377b71d4374262b密码：1d7a7c21ebd99b798a54第 15 页 共 15 页