房地产管理基本制度与政策.doc

《房地产管理基本制度与政策》
本部分内容重要按照房地产业各环节之间的逻辑顺序来划分章节，力求全面反映我国现行房地产业各方面的基本制度与政策，内容涉及我国基本的土地制度及建设用地管理、房屋征收、规划和建设工程管理、房地产开发经营、房地产交易、房地产权属登记、房地产中介服务、房地产税收、住房公积金和物业管理等方面的相关法律法规。

第三章 房地产概述
1.房地产业概念和历史沿革
掌握：房地产业的基本概念。
熟悉：房地产业的作用。
了解：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。
2.住房制度概述
掌握：现行城乡住房政策。
熟悉：城乡住房制度改革。
3.房地产法律体系
掌握：房地产法的概念与调整对象。
熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。

《立法法》第五章 合用与备案 的有关内容：
宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。
法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。
行政法规的效力高于地方性法规、规章。
地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。
部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。

《立法法》第五章 合用与备案 的有关内容：
地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决：
(一)同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决；
(二)地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能拟定如何合用时，由国务院提出意见，国务院认为应当合用地方性法规的，应当决定在该地方合用地方性法规的规定；认为应当合用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；
(三)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。

物业管理业不属于房地产中介服务业。对
经济合用住房出售价格实行政府定价，按保本不赚钱的原则拟定。错

国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。（对）

经济合用住房建设用地采用划拨方式供应。 （对）

物业管理业不属于房地产中介服务业。对
经济合用住房出售价格实行政府定价，按保本不赚钱的原则拟定。错

国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。（对）

经济合用住房建设用地采用划拨方式供应。 （对）

下列选项中，不属于房地产经纪业务的是（ ）。
A．房地产价格评估
B．代理新房买卖
C．代理房屋出租
D．房地产居间介绍
《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)是（ ）。
A．单行条例 B．行政法规
C．地方性法规 D．部门规章

下列经济活动中，不属于房地产业的是（ ）。
A．房屋勘察设计 B．房地产开发经营
C．物业管理 D．房地产中介服务
下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（ ）。
A．《物权法》
B．《住房公积金管理条例》
C．《房屋登记办法》
D．《房地产抵押估价指导意见》

二、建设用地制度与政策（第四章） 
1.中国现行土地制度概述
熟悉：土地所有制。
了解：土地管理基本制度。
2.集体土地征收
熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。
了解：征收集体土地的工作程序。
3.国有建设用地
了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。
4.集体建设用地
掌握：集体所有建设用地使用情形。
了解：集体所有建设用地使用原则。

5.国有土地使用权出让
掌握：国有土地使用权出让政策。
熟悉：国有土地使用权出让的概念及特性。
了解：国有土地使用权出让协议、国有土地使用权出让管理、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。
6.国有土地使用权划拨
熟悉：土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围、划拨土地的管理。
7.闲置土地的解决
熟悉：闲置土地的范围及解决规定。

中华人民共和国国土资源部令第53号

《闲置土地处置办法》已经2023年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过，现予以发布，自2023年7月1日起施行。

部 长 徐绍史

六月一日

重点阅读：
《土地管理法》
《城市房地产管理法》
《土地管理法实行条例》
《城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》

建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。 （错）
依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （错）
凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。错

下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是( )。
A．“鸟巢”场馆建设用地 B．国家大剧院建设用地
C．地方政协办公用地 D．上市公司办公用地
答案：D
解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采用拍卖、招标或者挂牌方式出让。

下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是( )。
A．国有土地使用权出让市场是土地一级市场
B．国有土地使用权可以由国家、单位进行出让
C．集体土地不经征收不得出让
D．国有土地使用者只有向国家支付了所有土地使用权出让金后才干领取土地使用权证书
答案：B

甲开发公司按法定最高年限取得了某综合用地出让土地使用权，在取得土地使用权2周年时建成综合楼一座，底层为商铺、二层以上为办公用房。此时办公用房占用的土地使用权的剩余使用年限为( )年。
A．38 B．40 C．48 D．50
答案：C
解析：《城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，综合或其他用地土地使用权出让最高年限50年。50－2=48年。
国有土地租赁期限在( )以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁协议。
A．3个月 B．6个月 C． 9个月 D．一年
答案：B

工业用地使用权出让方式不涉及（ ）。
A．招标方式 B．挂牌方式
C．拍卖方式 D 协议方式
下列关于临时用地的表述中，错误的是（ ）。
A．使用期限一般不超过2年 B 可改变批准的用途
C．不得修建永久性建筑 D．不得从事经营性活动
下列用地中，可以采用协议方式出让国有建设用地使用权的是（ C ）。
A．商业用地 B．商品住宅用地
C．非营利的社会团队用地 D．娱乐用地

下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（ C ）。
A．私立学校用地50年 B．厂房用地50年
C．大型超市用地50年 D．别墅用地70年
经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拔方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由（ B ）。
A．甲工厂缴纳 B．乙公司缴纳
C．甲工厂与乙公司各缴纳一半
D．甲工厂与乙公司协商缴纳

按照有关规定，必须采用拍卖、招标或挂牌方式出让的有（ ）。
A．商业用地 B．旅游用地
C．娱乐用地 D．商品住宅用地
E．廉租住房用地
下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年的有（ ）。
A．廉租住房用地 B．酒厂用地
C．教育、科技用地 D．文化、体育用地
E．度假村用地

土地使用者延期付款超过（ ）日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除协议并可主张违约补偿。
A．15 B．30 C．45 D．60
商业用地不能采用（ ）方式出让。
A．招标 B．拍卖 C．挂牌 D．协议
关于建设用地使用权设立的说法，错误的是( ）。
A 建设用地使用权不得在地表以下设立
B．新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权
C．设立建设用地使用权，可以采用划拨的方式
D．建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与别人

甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3年后建成开业，则开业时度假村的土地使用权的剩余使用年限为（ ）年。
A．37 B．40
C．47 D．50
国有土地租赁期限在（ ）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁协议。
A．3 B．6
C．9 D．12

下列土地中，属于国有土地的有（ ）。
A．城市市区的土地
B．已被国家依法征收的土地
C．依法不属于集体所有的林地
D．宅基地
E．经济合用住房占用的土地

下列关于全民所有制公司同农村集体经济组织共同投资兴办的联营公司所使用的集体上地的表述中，对的的是（ ）。
A．由全民所有制公司向有关部门提出用地申请
B．经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地
C．不计算土地补偿费和各种补贴费
D 农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件

某乡镇公司依法使用农村土地从事服装生产，根据土地运用总体规划，该土地用 途分类是（ ）。
A．农用地
B．工业用地
C 建设用地
D．乡镇公司用地

征收集体土地，土地补偿费应当归（ ）所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者

《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。
A．国家
B．所在的村民小组
C．农民个人
D．农民集体

房地产开发项目自（ ）之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让协议签订
B 土地使用权出让协议约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得

下列关于建设用地使用权期间届满后的解决的表述中，对的的是（ ）。
A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
B 住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期

甲开发商2023年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2023年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（ ）年。
A 33 B．35
C．38 D．40

国有土地所有权由（ ）代表国家行使。
A 国务院
B．国务院土地行政主管部门
C．市、县人民政府
D．市、县人民政府土地行政主管部门

依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A．由国家无偿收回
B 自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期

房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让协议约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其因素是（ ）。
A 发现地下文物
B．银行贷款未按期到账
C．相关建材供应缺货
D．更改建筑设计

甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（ ）年。
A．38 B 40
C．68 D．70

某游乐场按土地法定最高使用年限取得土地使用权，经营2023后转让，则该土地使用权的剩余使用年限是（ ）年。
A．15 B 25
C．35 D．55

下列关于征地的表述中，对的的有（ ）。
A 根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”
B．任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费
C．征地安顿补贴费归农村集体组织所有
D．土地补偿费和安顿补贴费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍
E 征地时所称的地上附着物涉及地下管线

4 我国实行土地的社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集
体土地使用证》。（ ）
5 《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未运用土地。（ ）
6 农村和城市郊区的土地，属于集体所有。（ ）

1．农用地涉及（ ）。
A．养殖水面 B．草地
C．耕地 D．水利设施用地
E．未运用地
2．国家规定，商品住宅用地应当采用（ ）方式出让。
A．抽签 B 招标
C 拍卖 D．协议
E 挂牌出让

2 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地运用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。
3 国家对集体土地实行征收或征用后，土地所有权发生转移。
4 农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补贴费。

根据《宪法》，下列自然资源既有也许属于国有又有也许属于集体所有的有（ ）。
A．矿藏、森林、草原
B．水流、山岭、滩涂
C 森林、山岭、荒地
D．森林、水流、荒地
E 草原、滩涂、荒地

3 国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。
4．严禁占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
3．法律规定可以属于集体所有的自然资源有（ ）。
A 森林 B．矿藏
C．水流 D 山岭
E 荒地

下列关于集体土地征收或者征用的表述中，对的的有（ ）。
A 征收或者征用都是为了公共利益需要
B 征收或者征用都要依法给予补偿
C．征收是国家行为，征用是公司行为
D 征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E．征收是强制性的，征用是非强制性的

2．对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 （ ）
3 建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。
3．国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。 （ ）
4．转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。

1．国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。

2．经济合用住房建设用地采用划拨方式供应。
3 凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。

下列用地，法定出让年限最高为50年的有（ ）。
A．居住用地 B 工业用地
C 体育用地 D．娱乐用地
E．旅游用地

建设用地使用权出让协议附件的重要内容涉及（ ）。
A．当事人的名称和住所
B．土地界址、面积
C 宗地平面界址图
D．开发投资强度
E 市县政府规划管理部门拟定的宗地规划条件

2．工业生产用地和普通商品住宅用地，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

3 国家对集体土地实行征收或征用后，土地所有权发生转移。

第五章 国有土地上房屋征收

　　考试大纲不规定

重点阅读：
《物权法》
《城市房地产管理法》
《国有土地上房屋征收与补偿条例》

国有土地上房屋征收与补偿条例
中华人民共和国国务院令第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2023年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
　　 总　理　 温家宝
　　　　　二○一一年一月二十一日
2023年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

第六章城乡规划及工程建设管理制度与政策
1.城乡规划管理
掌握：城市规划管理。
熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。
了解：城乡规划的基本概念、城乡体系规划。
2.勘察设计管理（了解）
3.建设工程招投标与监理（了解）
4.建设工程施工与质量管理
掌握：施工许可制度。
熟悉：竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法。
了解：建设工程项目报建制度、建筑施工公司资质管理、注册建造师制度。

重点阅读：
《城乡规划法》
《建筑法》
《城市房地产管理法》

无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位导致的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。（ 对 ） 因房屋质量问题应给予购房者补偿的，房地产开发公司只补偿直接损失。（ 对 ）
以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（ 错 ）

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（对 ）
城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。对
工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 （对 ）
城市蓝线应当与城市规划一并报批。 （ 对 ）
建设单位领取施工许可证后2个月未开工的，施工许可证自行废止。 （ 错 ）

不属于城市规划的实行管理范畴的是( )。
A．建设项目选址意见书 B．建设工程施工许可证
C．建设用地规划许可证 D．建设工程规划许可证 答案：B
解析：城市规划的实行管理重要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理重要涉及对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理重要是按照规划实行监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。

城市规划的报建审批管理重要涉及（ ACD ）。
A．对建设项目选址审批核发项目选址意见书
B．按照规划实行监察
C．对城市用地审批核发建设用地规划许可证
D．对建设工程审批核发建设工程规划许可证
E．对违法占地和违法建设的查处

下列关于城市总体规划的表述中，错误的是C
A．城市总体规划的规划期限一般为2023
B．城市总体规划应当对城市更长远发展做出预测性安排
C．城市的总体规划由城市人民政府审批
D．城市总体规划报送审批前，应当采用论证会、听证会等方式征求社会意见
解析：直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院拟定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查批准后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的（ ）中划定。
A．城市总体规划 B．城市分区规划
C．城市控制性具体规划 D．城市修建性具体规划
20．关于房地产广告的说法，错误的是（ D ）。
A．房地产广告中涉及交通的，如正在规划或者建设中，应当在广告中注明
B．房地产广告中对价格有表达的，应当在广告中注明实际销售价格及有效期限
C．房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期
D．房地产广告中涉及房屋面积的，必须是房屋建筑面积

关于城市规划管理的说法，对的的有 ACE 。
A．城市总体规划期限一般为2023
B．在城市规划区内，取得建设用地规划许可证或建设用地批准文献中的任何一项批件，即属于合法占用土地
C．建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划规定的法律凭证
D．临时建设用地的使用期限一般不超过4年
E．城市规划的报建审批管理涉及对建设项目选址审批核发项目选址意见书

依法必须实行工程监理的建设工程涉及（ACDE）。
A．国家重点建设工程 B．居民自行装修住宅
C．成片开发建设的住宅社区工程 D．运用外国政府贷款的工程
E．运用国际组织援助资金的工程
61．“控制”、“管理”、“协调”是工程建设监理的基本工作，其中“管理”是指（BE ）管理。
A．进度 B．信息
C．质量 D．安全 E．协议

因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过（ ）个月。
A．1 B．2
C 3 D．4
工期超过一年的建设工程，申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上不得少于工程协议价的（ ）。
A．25% B 30%
C．40% D．50%

第七章房地产开发经营
1.房地产开发公司的管理
了解：房地产开发公司的管理。
2.房地产开发项目管理
了解：房地产开发项目管理。
3.房地产经营管理
掌握：商品房交付使用。
熟悉：房地产项目转让。
了解：房地产广告。
4.房地产开发公司信用档案
了解：房地产开发公司信用档案。

《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月１日起施行。）
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发公司应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中拟定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中拟定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发公司应当履行保修义务，并对导致的损失承担补偿责任。因不可抗力或者使用不妥导致的损坏，房地产开发公司不承担责任。

重点阅读：
《城市房地产管理法》
《城市房地产开发经营管理条例》

新设立的房地产开发公司，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发公司资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。 错
在正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的表述，对的的是( )。
A．供热系统为1个供暖期 B．电气系统为1年
C．装修工程为2年 D．卫生间防渗漏为2年
答案：C
解析：供热系统为2个供暖期，电气系统为2年，卫生间防渗漏为5年。

下列关于房地产开发公司的表述中，错误的有（）。
A．房地产开发公司的注册资本不得低于100万元
B．房地产开发公司资质按照公司条件分为一级、二级、三级、四级，新设立的开发公司领取《暂定资质证书》，暂定资质条件不低于四级资质的条件
C．《暂定资质证书》的延长期不得超过3年
D．房地产开发项目资本金只能用货币和国有土地使用权出资
E．现阶段，房地产开发项目资本金占总项目投资的比率不得低于35％
答案：CDE

某商品住宅楼于2023年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼的尾房于2023年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至(C)。
A．2023年1月10日 B．2023年1月10日
C．2023年1月10日 D．2023年1月10日

商品房预售广告中，不得涉及的内容是(C)。
A．中介服务 B．房屋结构
C．装饰装修 D．物业管理

下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房解决方式的表述中，对的的是（ ）。
A．购房人只能规定退房，不能规定换房
B．购房人只能规定换房，不能规定退房
C．购房人有权选择退房或换房
D．商品住房买卖双方协商选择退房或换房
根据有关规定，可以发布房地产广告的是（ ）。
A．集体土地上建设的房屋B．取得预售许可证的商品房
C．经验收不合格的商品房D．权属有争议的房屋

购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（ ADE ）。
A．使用一年后发现屋面漏水
B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题
C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题
D．尚未使用即发现下水管道堵塞
E．下雨时发现外墙渗水

根据《房地产广告发布暂行规定》，严禁发布房地产销售广告的房屋有（ AE ）。
A．集体土地上的合法建造房屋 B．联建代管房屋
C．已办理房屋初始登记的房屋 D．合作开发房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋

下列房地产项目中，不得转让的有（ CDE ）。
A．已完毕开发投资总额35％的高档公寓项目
B．已支付所有土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地
C．已支付所有土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地
D．未竣工已预售的商品房
E．少数共有人已书面表达不批准转让的共有房产

第八章 房地产交易管理
1.房地产交易管理
熟悉：房地产交易中的基本制度。
了解：房地产交易的概述、管理机构。
2.房地产转让管理
掌握：房地产转让条件、程序，房地产转让协议，以出让方式取得土地使用权的房地产转让，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。
熟悉：已购公有住房和经济合用住房上市的有关规定。
了解：房地产转让的概述及特性。

3.商品房销售管理
掌握：商品房预售许可制度、商品房预售的条件、商品房预售协议登记备案、商品房现售、商品房销售代理、商品房销售中严禁的行为、商品房买卖协议、最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的司法解释。
熟悉：商品房销售的概念。

4.房屋租赁管理
熟悉：《城市房地产管理法》关于房屋租赁的有关内容。
了解：最高人民法院关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的司法解释。
5.房地产抵押管理
掌握：房地产抵押的条件、房地产抵押的一般规定、最高额抵押权、房地产抵押协议、房地产抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记、房地产抵押权的效力。
熟悉：房地产抵押的概念、房地产抵押权的实现。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，误差的解决方式：
 i）当事人应当在协议中载明协议约定面积与产权登记面积发生误差的解决方式。
 ii）协议未作约定的，按以下原则解决：

面积误差比——产权登记面积与协议约定面积之差与协议约定面积之比，公式为：

 1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的：据实结算房价款；

2）面积误差比绝对值超过3％时：
①买受人有权退房
买受人退房的，房地产开发公司应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

②买受人不退房的
a）产权登记面积大于协议约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足；超过3％部分的房价款由房地产公司承担，产权归买受人。
b）产权登记面积小于协议约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产开发公司返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发公司双倍返还买受人。

iii）按建筑面积计价的，当事人应当在协议中约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的解决方式。
定金、订金、预约金概念与区别

定金：定金是一个规范的法律概念，是协议当事人为保证协议的履行而自愿约定的一种担保形式。书面形式约定，不得超过主协议标准额的20%。
订金：订金并非一个规范的法律概念，事实上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。
预约金：商品房预约单出现的“预约金”，也是预付款性质，属订金范畴。
预约金与定金的联系
商品房销售中预订意向书中约定由购房人向房地产商交纳一定数额的预约金，假如约定该款项具有上述定金担保的性质，或根据协议整体内容能明确判断出具有此担保功能，则预约金具有立约定金的性质，合用定金罚则。如未明确约定定金性质，应视为预付款，未订立买卖协议的，由开发商返还购房人，有约定的按约定解决
商品房预订意向书与商品房协议
商品房预订意向书是确认准买受人在将来某个拟定的时间与开发商洽谈购房协议的预约。商品房预订意向书自身就是一种协议。从法律性质上讲，商品房预订意向书是一种预约协议。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容协议的协议。
预订意向书约定买卖双方的基本情况、房屋的位置面积、付款方式、付款时间和商品房的暂定价。
预订意向书具有商品房买卖协议重要内容且出卖人已按约收受购房款，该意向书应当认定为商品房买卖协议

《商品房销售管理办法》第二十二条
　　不符合商品房销售条件的，房地产开发公司不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
　　符合商品房销售条件的，房地产开发公司在订立商品房买卖协议之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖协议时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖协议的，房地产开发公司应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
逾期交房的违约责任
逾期交房解决：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》第十七条的规定解决。即：商品房买卖协议没有约定违约金数额或者损失补偿额计算方法，违约金数额或者损失补偿额可以参照以下标准拟定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准拟定。
优先购买权：承租人、共有人
承租人的优先购买权：
(1)仅限于房屋租赁场合；
(2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月告知承租人；
(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张该房屋买卖无效，但是不能请求主张买卖协议无效；
(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,两者发生冲突的,前者优先于后者。

共有人的优先购权：
共有的优先购买权先于承租人

重点阅读：
《城市房地产管理法》
《关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释》
《最高人民法院关于审理城乡房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
《最高人民法院关于合用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
《城市房地产转让管理规定》
《城市商品房预售管理办法》
《商品房销售管理办法》
《城市房地产抵押管理办法》

某房地产开发商销售给张某一套商品房，协议约定建筑面积110平方米，售价每平方米4 000元，张某交付了所有价款。买卖双方对面积误差的解决方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100平方米，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。
A．40 000 B．53 600
C．66 800 D．80 000

110*3%*4000 +[110*（1-3%）-100]*4000*2 =53600+13200=66800

甲房地产开发公司长期从乙锁业公司进货，双方在3月1曰约定：甲乙之间年终结算货款，甲以其营业房在100万元的限度内为其欠乙公司的货款提供最高额抵押，12月31日为债权拟定日。双方办理了抵押登记，但没有就其他细节作出约定。
（1）假设乙公司打算在当年7月1日将其对甲公司债权中的一部分即30万元转让给丙公司,则（C）。
A．乙公司此时不得转让债权
B．乙公司在12月31日之后方能转让债权
C．乙公司此时可以转让债权，但最高额抵押权不得转让
D．乙公司此时可以转让债权，且最高额抵押权同时转让

甲房地产开发公司长期从乙锁业公司进货，双方在3月1曰约定：甲乙之间年终结算货款，甲以其营业房在100万元的限度内为其欠乙公司的货款提供最高额抵押，12月31日为债权拟定日。双方办理了抵押登记，但没有就其他细节作出约定。

（2）8月1日，甲又将该营业房抵押给丙，从丙处借款50万元，年终归还，双方办理了抵押登记。而由于进货量激增，9月1日，甲乙双方决定调整最高债权额至150万元，12月31日，甲乙拟定了实际债权数额为200万元。实现抵押权时该营业房拍卖得款180万元。则乙可以分得（C）。
A．180万元 B．150万元 C．130万元 D．100万元

丁公司以其房屋和建设用地使用权作抵押，分别向甲乙丙三家银行借款，甲银行借100万元，乙银行借300万元，丙银行借500万元，先后办理了抵押登记。眼看丁公司无力偿还借款，丙银行和甲银行以及丁公司商定，互换抵押权的顺位，丙银行支付甲银行50万元作为补偿。后来，丁公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋和建设用地使用权，仅获价款600万元，以下关于三家银行的分派对的的是（C）。
A．甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元
B．甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元
C．甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元
D．甲银行150万元、乙银行300万元、丙银行150万元

下列关于抵押的表述中，不对的的是（ ）。
A．抵押人未必是债务人
B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权规定抵押人重新提供担保或者增长担保以填补局限性
D 抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

房地产交易涉及（  ）。
a．房地产转让  b．房地产中介   
c．房地产抵押  d．房屋租赁

房地产转让当事人在房地产转让协议签订后（  ）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让协议等有关文献向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
    a、30   b．60   c．90   d．120
答案：c

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（  ）为基础，参照本地的市场价格进行评估。
     a．基准地价   
b．标定地价   
c．各类房屋的重置价格   
d．