住房保障局“十三五”保障性住房及房地产业健康发展研究-.doc

根据X市国民经济和社会发展第十三个五年规划（XXXX-XXXX）编制工作方案（石政办发XXXXXX号）要求，制定了X市住房保障和城市管理局“十三五”规划编制工作方案，对我市“十二五”期间保障性住房和房地产业健康发展情况进行了总结，并对“十三五”期间保障性住房和房地产业健康发展提出了思路，主要研究成果如下：一、保障性住房（一）基本情况十二五时期，我市累计建设廉租住房XXXXX套，已入住XXXXX套；建设公共租赁住房XXXX套，已分配入住XXXX套；建设经济适用住房XXXX套，已全部分配入住。自XXXX年以来，国家累计下达我市各类棚户区改造任务XXXXX户，已建成安置房XXXXX套，其中：中央下放地方煤矿棚户区改造XXXXX套，采煤沉陷区综合治理XXXXX套、国有工矿棚户区改造XXXX户、城市棚户区改造XXXX户。在保障性住房物业管理模式方面，我市加强和创新社会管理，在安置小区全面推行网格化管理，提供精细化服务。依托市属国有企业成立物业管理公司，建立了社区党支部、居委会、业主委员会、物业企业“四位一体”的物业管理。X.主要做法一是加强组织领导，完善工作机制。成立了以市长为组长的棚户区改造工作领导小组，连续五年将棚户区改造列入为民办理的十件实事，与各责任单位签订目标责任书，纳入年度目标管理考核，专门设立了棚户区改造单项奖，每年安排XX万元对棚户区改造工作进行奖励。XXXX年X月和XX月，市政府又专门召开全市棚户区改造动员大会，制定了X市棚户区改造实施方案，提出了“两年基本建成，三年彻底完成”的总体目标，制定了XX项减、免、缓优惠政策，细化了任务，明确了责任追究。建立了市政府总负责，县区政府抓落实，市直部门各司其职的棚户区改造推进机制。二是完善投入机制，拓宽筹资渠道。市财政每年安排不少于X亿元的棚户区改造资金，切实加大市级财政对棚户区改造的投入力度。积极创新融资方式，充分发挥星瀚市政产业集团、九柱城市发展集团、X恒力盛泰房地产开发公司和星洲房地产开发公司等国有企业棚户区改造开发建设的主体作用和融资平台作用，通过金融租赁、信誉贷款、发放债券等多种方式，多渠道筹集棚户区改造建设资金。采取挂牌出让，土地出让收益返还的方式，鼓励社会力量开发建设商业价值高的棚户区。形成了“国家争一点，政府出一点，政策扶一点，商网补一点，企业拿一点，居民筹一点，银行贷一点”的多元化投资格局。三是坚持建管并重，提升服务能力。严格执行基本建设程序，切实加强工程质量监管。成立了X市住房保障中心和正惠公共租赁住房管理公司，专门负责保障性住房的审查审批和资产管理。科学制定分配程序，建立和完善了市、辖区、街道、社区四级审批三级公示制度，实行全方位、全过程、全社会监督的管理服务机制，实现了建设、管理与服务无缝对接。X.取得的成效一是极大地改善了民生。通过棚户区改造安置住房建设，XX多万人住进了新楼房，占全市总人口的XX%。全市城镇人均住房面积由XXXX年的XX.X平方米提高到现在的XX.X平方米，居住条件和生活环境得到了极大地改善。增加了困难群众的财产性收入，棚户区居民户均房产价值由原来的不足X万元提高到XX万元以上。仅集中安置区就新建XX所中小学、X所幼儿园、X所医院、XX个社区活动中心等配套设施，保障房居民充分享受到了就医、就学等公共服务。二是有效拉动了经济增长。XXXX年以来，国家对我市棚户区改造累计投入XX.X亿元，直接拉动我市棚户区项目投资XXX亿元（含在建工程），全市棚户区改造投资占房地产投资的XX.X%，占固定资产投资总额的XX.X%，实现建筑业增加值XX亿元，拉动房地产业增长X.X个百分点。同时，棚户区改造带动了道路、通讯、供排水、供电等基础设施建设和学校、幼儿园、卫生院等配套设施建设，带动了钢材、水泥等建材以及家居、装修、商贸等相关行业的发展。据不完全统计，棚户区改造带动各类建筑材料消费超过XX亿元，居民生活性消费XX多亿元，对全市经济增长的贡献率达到了X.X%，并且创造了大量的就业机会。三是促进了社会进步。全市棚户区改造取得的阶段性成果，有效促进了城市发展。XXXX年，全市城镇化率达到XX%，城市建成区面积达到XXX平方公里，城市规模进一步扩大、品质不断提高、活力明显增强。改善了生态环境，森林覆盖率达到XX.X%，城市绿化覆盖率XX%，人均公共绿地面积XX平方米。促进了土地节约集约利用，恢复治理矿山废弃地XX.X平方公里，置换建设用地XXXXX多亩。有效推动了教育、医疗、卫生、文化等社会事业不断发展。（二）存在的主要问题X作为资源枯竭经济转型试点城市，转型任务重，民生历史欠账多，还有XXXXX户约X.X万人生活在棚户区内，群众期盼非常强烈，改造任务十分繁重。目前还存在以下困难和问题：一是改造成本逐年增加。随着钢材、水泥和人工工资等不断上涨，新建安置房每平方米建安成本与XXXX之前（约XXXX元）相比翻倍增长，已达到XXXX元以上。同时，房屋拆迁成本从XXX元/平方米增加到XXXX元/平方米，建设安置周期最短也要XX个月，过渡安置费每月每户XXX元，且房屋征收程序复杂，若个别居民不同意拆迁，新建安置住房就无法及时开工建设。二是土地征收难度加大。目前，我市剩余的棚户区大多处在工业园区内，不适宜居民居住生活，需要异地建设安置住房，原有土地无法进行商业开发，利用价值低。居民等待国家新的土地征收补偿条例出台，对土地征收补偿标准期望值较高，异地安置住房建设用地征收难度大。三是政府财政压力较大。据测算，XXXX年至XXXX年要完成XX个棚户区片区改造任务，共需改造建设资金XX.X亿元，除国家补助的X.X亿元外，政府承担的棚户区改造房屋拆迁、基础设施配套等资金缺口在XX亿元左右。我市作为资源枯竭城市，转型发展和改善民生的任务非常重，加之受当前经济下滑压力增大的影响，财政增收困难，资金压力巨大。（三）“十三五”期间保障性住房需求、供给和政策措施X.X市“十三五”期间保障房计划一是新增廉租住房租赁补贴家庭XXXX户，其中：X区XXXX户，惠农区XXX户；二是新建公共租赁住房XXXX套。完成公共租赁住房实物配租XXXXX户；三是完成全市国有工矿棚户区和城市棚户区改造任务，全面提高棚户区居民生活居住环境和公共服务水平。X.主要政策措施一是加快推进重点项目建设。按照开工项目抓进度，未开工项目抓前期的工作要求，对已开工的新建项目，督促项目建设单位加快工程建设进度。对未按期开工的项目，加大协调服务力度，积极配合辖区政府和项目实施单位帮助解决房屋征收、土地挂牌出让、前期手续办理、项目推介等突出问题，确保新建项目尽快全部开工建设。二是做好项目建设资金筹集工作。组织开发企业尽快完善项目资料和手续，及时上报自治区住建厅，列入国家城市棚户区改造项目，争取补助资金。会同财政局、发改委等相关部门，抓紧协调国家开发银行尽早落实棚户区改造项目政策性贷款，为全面推进棚户区改造提供资金保障。三是深入推进住房保障制度改革，整合发展以公共租赁住房为主要形式的住房保障模式，加大保障性建设力度，增加公共租赁住房供给，探索保障性住房建设、管理、分配的有效方式，健全更加完善的保障房供应体系，满足中低收入群众住房需求。四是全面落实税收、土地供给和金融等方面的配套政策，扎实推进城市棚户区和国有工矿棚户区改造工作，积极推进旧住宅区房屋维修和环境整治，完善配套设施，提高生活居住环境和公共服务水平。五是大力推进城区老工业区的改造，加大生活区给排水、电力、供气、供暖、排污、垃圾处理等基础设施建设力度和环境整治，创造方便生产、适宜生活、生态和谐的居住环境。二、房地产业（一）房地产业发展现状目前，我市登记的房地产开发企业共有XX家，其中在X市注册的房地产开发企业XX家（二级XX家，三级XX家、四级XX家、暂定资质XX家），外地注册在X市从事房地产开发的企业X家，外地注册企业在X市设立项目部从事房地产开发企业的X家。据市统计局公布我市截止XXXX年底常住人口共有人口XXXXXX人，其中市辖区城镇人口XXXXXX人，约XX.XX万户。截止XXXX年末我市（不含平罗） 已登记的房屋总建筑面积XXXX.XX万，XX.X万套；截止XXXX年底我市（不含平罗）已取得预售许可登记国有土地上的房屋总建筑面积为XXX.XX万，其中住宅为XX.XX万，XXXX套，商业面积为XX.XX万；经计算，目前我市仅X区和惠农区居民住房户均面积XXX.XX，户均X.XX套，人均建筑面积接近XX，应该说住宅市场已达饱和。XXXX年X-X月份我市房地产开发投资XXXXXX万元，累计同比增长XX.X%。X区房地产开发投资XXXXXX万元，累计同比增长XX.X%。惠农区房地产开发投资XXXXXX万元，累计同比下降-X.X%。从以上数据看，我市房地产开发投资总体上是增长的，X区增幅较大，惠农区呈下降趋势。XXXX年X-X月份我市商品房施工面积XXX.XX万，累计同比上升XX.X%。X区商品房施工面积XXX.XX万，占全市商品房施工面积的XX.XX %。惠农区商品房施工面积XXX.XX万，占全市商品房施工面积的XX.XX%。从以上数据看，X区商品房施工面积较大，惠农区商品房施工面积最小。XXXX年X-X月份新开工面积XX.XX万，累计同比上升X.X%。X区商品房新开工面积XX.XX万，占全市商品房施工面积的XX.XX%；惠农区房商品房新开工面积XX.XX万，占全市商品房施工面积的XX.XX%。从以上数据看，我市商品房新开工面积X区较大，惠农区最小。XXXX年X-X月份共批准商品房预售面积XXX.XX万，其中X区商品房预售面积XX.XX万，占全市商品房预售面积的XX%；惠农区房商品房预售面积XX.XX万，占全市商品房预售面积的XX%。从以上数据看，我市商品房预售面积X区商品房预售面积较大，惠农区商品房预售面积最少。XXXX年X-X月批准预售住宅XX.XX万，XXXX套，其中X区住宅预售面积XX.XX万，XXXX套；惠农区房住宅预售面积XX.XX万，XXXX套。从以上数据看，我市住宅预售面积X区住宅供给较好，惠农区略少于X区。XXXX年X-X月全市商品房销售面积XX.XX万，累计同比上升X.X%。X区商品房销售面积XX.XX万，占全市商品房销售面积的XX.XX%；惠农区房商品房销售面积XX.XX万，占全市商品房销售面积的XX.XX%。从以上数据看，我市商品房销售面积X区好于惠农区。XXXX年X-X月全市住宅销售面积XX.XX万，累计同比上升X.X%。X区商品房销售面积XX.XX万，占全市商品房销售面积的XX.XX%；惠农区房商品房销售面积XX.XX万（XXX套），占全市商品房销售面积的XX.XX%。从以上数据看，我市商品房销售面积X区好于惠农区。XXXX年X-X月份全市实现商品房销售额XX.XX亿元，同比上升X.X%。其中X区商品房销售额X.X亿元，惠农区商品房销售额X.XX亿元。从以上数据看，我市商品房销售面积X区好于惠农区。XXXX年X-X月份商品房销售价格与去年同期相比变化不大，X区高层住宅销售均价XXXX元/，多层住宅均价XXXX元/；惠农区高层住宅销售均价XXXX元/，多层住宅均价XXXX元/。截止目前，全市累计商品房待售面积XX.XX万，其中住宅XX.X万。X区待售面积最小为XX.XX万，住宅X.XX万；惠农区待售面积XX.XX万，住宅X.XX万，较X略多。（二）存在的主要问题结合XXXX年X-X月数据和近两年来我市房地产市场的运行情况上来分析，我市房地产开发企业处于快速增长阶段，但随着国家调控政策收紧，各商业银行贷款的首付比例不断提高，贷款利率也在不断攀升，造成了购房成本增加，导致部分购房人放弃了购房意愿，市场已呈现较为低迷的状况，销售价格、销售量等明显下滑。从我市XXXX年的商品房施工面积、房地产开发投资来看，房地产市场的投入任然在增加，但从新开工项目和面积来看，受到房地产市场调控政策的影响，销售情况并不乐观，且目前期房和现房销售面积不断增加，空置率居高不下，对我市房地产市场的健康有序发展产生直接影响。（三）“十三五”期间房地产业发展意见及建议一是应当降低对商品住宅的土地供应量，提升住宅设计理念，完善城市新区基础设施和公共设施建设；推广新材料的应用，减少住宅小区同质化建设，向市场提供功能齐全、设计新颖、环境优美的高端住房；加大舍予园区域的基础设施投入，保障入住居民的基本生活设施，利用本区或本市“名校”、“名医院”的“名气”，设立“名校”“名医院”的分支机构，及大型生活超市、健身场所，打造舍予园高档社区的形象，引导消费者向新区向高档社区迁移，拉动舍予园区域空置房屋的销售。二是结合我市实际制定出台适合我市房地产市场的扶持政策，并利用我市对环星海湖开发建设的有力契机，鼓励房地产企业沿湖适度开发中高档住房小区，同时积极鼓励引导全市房企向文化地产、旅游地产、工业地产、公租房地产等方面发展，拓宽房地产开发企业自身造血功能，维护房地产市场的稳定发展。三是将商品房销售工作和棚户区改造项目相结合，加快存量商品房的消化融资，通过举办房车文化生活博览会等各种销售手段，集中展示各销售楼盘，促进房屋销售，提振房地产市场信心。四是加强房地产开发企业售房资金监管，对出现资金困难的房地产开发企业加强动态管理，切实采取措施支持房产企业融资，防止资金链断裂导致出现“烂尾楼”现象。五是建议不按照过去的房地产投资和建设的业绩来作为“十三五”规划的起点，过高的估计房地产市场投资建设在全市固定资产投资建设中所占比例（新的投资比例应当保持或低于XXXX年至XXXX年期间的水平上）。