房地产市场动态报告.docx

宝山果园项目阶段性市场调研报告

二0 0三年五月市场动态报告

中原公司
2003-5-26

目 录

一、上海宏观市场走势 …………………………… 3
1.1成交量环比下跌，供应成交比例再度攀升 …………… 3
1.2商品房市场结构变化多端 …………………………… 4
1.3总体房价升势稳健，区域楼价频显起伏 …………… 6
2003年楼市发展态势 …………………………………… 10

二、宝山区域市场动态……………………………11
2.1市政动态 ……………………………………………… 11
2.2新工地动态 ………………………………………… 11
2.3楼盘动态 ………………………………………………12
2.4价格走势 ……………………………………………… 12

三、个案市场动态………………………………13

一、上海宏观市场走势
2003年一季度，上海楼市继续飘红，各项统计指标同比均显上升态势，与2002年一季度相比，商品房批准上市预售面积增加11.9%，预售登记面积增加20.3%，存量产权房交易面积上升41.2%，商品房成交均价上扬12%，存量住宅成交均价上浮26.2%。以下对今年一季度新建商品房市场的运行态势做简要归纳。
1.1成交量环比下跌，供应成交比例再度攀升
去年底四季度受税收政策等因素影响，商品房预售面积摸高817万平方米，相比之下，今年一季度621万平方米的销量现实除较大的落差，但与去年一季度的516万平方米相比，20.3%的增幅足以印证一季度市场在传统的淡季中，仍保持着强劲的吸纳力。相对于成交量，一季度的供应量虽然同比增长了11.9%，但仍显捉襟见肘。批准上市预售面积较成交面积少了近100万平方米，使去年全年1：1.08的供应成交比上升到今年一季度的1：1.19。可见，今年一季度，供应成交比是历季来最紧张的季度。
根据分区统计的供应量成交情况来看，长宁、黄埔、宝山、闵行、青浦、杨浦、松江供应较为紧张；嘉定一季度未见上市供应量，而静安、南汇、浦东、闸北等区则供应相对宽裕；卢湾一季度呈现低位性的供应成交，上市量9.2万平方米，预售面积才1.8万平方米。

表-1 各区域供应成交比例变化情况

2002年
2003年1季度
批准预售面积
预售登记面积
批准预售/预售登记
批准预售面积
预售登记面积
批准预售/预售登记
宝山
212.35
183.66
1：0.86
38.25
51.68
1：1.35
长宁
114.19
130.44
1：1.14
22.26
34.08
1：1.53
虹口
136.71
155.39
1：1.13
19.48
18.1
1：0.93
黄埔
82.04
68.93
1：0.84
10.4
15.9
1：1.53
静安
58.59
31.44
1：0.53
11.69
10.07
1：0.86
卢湾
38.81
48.73
1：0.25
9.21
1.88
1：0.2
闵行
380.99
385.59
1：1.01
61.92
95.30
1：1.54
南汇
81.47
55.28
1：0.68
31.93
17.73
1：0.56
浦东
662.38
531.30
1：0.8
164.84
119.21
1：0.72
普陀
248.68
264.17
1：1.06
59.04
71.22
1：1.21
青浦
64.69
64.47
1：1
7.64
11.39
1：1.49
徐汇
147.9
148.62
1：1
24.59
20.81
1：0.85
杨浦
154.17
181.51
1：1.17
26.59
38.27
1：1.44
闸北
118.35
131.92
1：1.11
20.37
12.42
1：0.61

1.2商品房市场结构变化多端
u 商品房户型结构稳步上移
一季度，本市100平方米/套以下的商品房成交面积为105.65平方米，仅占总量的19%，比去年第一季度增加了5.83万平方米，而100平方米/套以上的成交面积为515.7万平方米，占到总量的83%，比去年一季度增加了101.68万平方米。由于大户型商品房成交量和所占比重明显上升，直接拉动了全市套均面积水平的上升，一季度商品房成交量和所占比重明显上升，直接拉动了全市套均面积水平的上升，一季度商品房成交套均面积达到了128万平方米，较2002年同期增加3平方米/套，较2000年，2001年同期分别增加了6.4平方米/套和5.8平方米/套。
表-2一季度商品房成交面积结构变化情况
单位：万平方米
分类
2003年一季度
2002年一季度
成交面积
所占比重（%）
成交面积
所占比重（%）
70平方米/套以下
16.1
2.6
12.18
2.4
10-100平方米/套
89.55
14.4
87.64
17.1
100-150平方米/套
331.11
53.3
263.67
51.3
150平方米/套以上
184.59
29.7
150.35
29.3
表-2反映出，大户型商品房除了成交面积绝对值增加外，在成交面积绝对值增加外，在成交结构中的比重也稳步上升，100-150平方米/套的商品房成交比例同比增长2个百分点。
从今年一季度各月住宅成交面积区段看，成交比例最高的是130-150平方米/套的住房，其成交套数占总量比重，1-3月份分别为22%、19%和24%。同时，该类户型在市中心各区无一例外地成为成交的主力户型，成交比例分布在20-37%的幅度上；150平方米/套以上的住宅成交比例3个月来保持在17-20%的范围内，而70-100平方米/套的住宅成交比例三个月内从22%下降到19%。可见，由于市场供应量不足，尤其是中低价位、小户型的住宅供应短缺，致使购房者对大中户型实行梯度性的被动消费，加之部分投资客对高端产品投资炒作倾向日益显现，直接驱动了户型结构的上移。
u 购房对象结构窄幅波动
根据统计，今年一季度购房对象中，本市居民购房比例较上年同期回升1.3个百分点，而境外人士购房比例则下挫2个百分点。纵观各区的购房对象颁，整体上仍维系着外围区域本市居民购房比例高于市中心区域的格局。除闵行、松江、青浦三区外，外围区域要市居民购房比例均在90%以上；黄浦、浦东、普陀、闵行外地购房者比例均在20%以上；而境外购房者仍聚集在静安、徐汇、长宁等区域，购房比例在15%上下，其中静安区2-3月份，境外人士购房比例超过30%。
从境外人士购房的绝对量分布来看，以浦东、闵行、静安、徐汇、长宁为众，一季度境外人士购房2213套，上述五区所占比例达到80%。
1.3总体房价升势稳健，区域楼价频显起伏
房价一直是最能吸引人们眼球的焦点，业内人士关注房价是通过房价走势来研究市场，而广大购房者则更是基于自身投资与消费的需要来判断入市的空间。今年一季度全市楼价仍出现了意料之中的稳健上升趋势，商品房成交均价为5310元/平方米。其中，住宅为5155元/平方米，其环比和同比变化情况见下表。
表-3
上海市商品房成交均价变化情况

成交均价（元/平方米）

2002年一季度
2002年四季度
2003年一季度
同比增幅（%）
环比增幅（%）
商品房
4738
5213
5316
12.2
2.0
其中商品住宅
4596
5100
5155
12.2
1.1
表-3表明，一季度上海楼价出现同比升势明显，环比微幅上扬的态势。
纵观最近几个季度和月份的楼价运行情况，可具体概括为：
u 价格结构继续上移
在总体楼价上升的态势下，与去年同期相比，今年一季度各价位段成交套数所占比重发生相应变化。具体情况见表-4。

由表-4可见，一年里价格结构上移倾向明显，6000元/平方米以下住宅成交比例普遍下降，6000元/平方米以上的住宅成交比例全线上扬，其中，8000元/平方米以上的高价位住宅成交比例提高了7.5个百分点。
u 各行政区域住宅月度成交均价波动频繁
受供应结构和各类不同需求等因素影响，最近四个月，各行政区域商品住宅成交均价波动走势明显。与去年12月成交均价达到相对高位的水平比较，有9个区今年1月份成交均家出现不同程度下挫，有4个区连续两个月成交均价下滑。值得探究的是成交面积最大的浦东、闵行、普陀楼价波动相对频繁。具体情况见表-5。

表-5 各区住宅均价阅读变化情况
单位：元/平方米

2002年12月成交均价
2003年1月成交均价
比上月增减（%）
2003年2月成交均价
比上月增减（%）
2003年3月成交均价
比上月增减（%）
合计
5333
5082
-4.7
5179
1.9
5226
0.9
黄浦区
7118
7957
11.8
8087
1.6
8854
9.5
卢湾区
6638
8931
34.5
12273
37.4
9093
-25.9
静安区
10039
9482
-5.6
9567
0.9
8998
-5.9
徐汇区
7326
7651
4.4
8425
10.1
9078
7.7
长宁区
7112
7380
3.8
7628
3.4
7600
-0.4
虹口区
5477
5513
0.7
5622
2
5462
-2.8
闸北区
4670
4853
3.9
5021
3.4
5026
0.1
杨浦区
4415
4496
1.8
4683
4.2
4737
1.1
普陀区
5229
5126
-2
5060
-1.3
5241
3.6
浦东新区
6448
5554
-13.9
5401
-2.7
5425
0.4
闵行区
4377
4674
6.8
4146
-11.3
4737
14.2
宝山区
3413
3376
-1.1
3447
2.1
3799
10.2
嘉定区
2987
3031
-1.9
2975
-1.9
3107
4.4
松江区
3806
3600
-2.4
3515
-2.4
3640
3.6
青浦区
3977
4373
-5.8
4117
-5.8
3999
-2.9
金山区
2040
2483
-19
2012
-19
3536
75.7
南汇区
3540
3089
33.5
4124
33.5
4312
4.6
奉贤区
2560
2498
-3.1
2420
-3.1
2489
2.9
崇明县
1994
1930
25.6
2424
25.6
1452
-40.1

u 高价位产品以沪外购房者为主
对单价8000元/平米以上的购房对象统计表明：今年一季度，境外人士和外地人士购房比例仍居高不下，占到总量的56%。
表-6 一季度均价8000元/平米以上的购房对象结构

购房比例（%）
单价段
合计
本市居民
外地人士
境外人士
8000-100000元/平米
100
54
26.6
19.4
10000-120000元/平米
100
31.4
32.4
28.2
12000-150000元/平米
100
31.5
31.3
37.2
15000-200000元/平米
100
30.8
22.1
47.1
200000元/平米以上
100
25.6
28.7
45.6
从表-6可以看出：8000元/平米以上价位段中，单价越高，本市居民购房比例越低，外地人士购房比例在15000元/平米以上的价位段再开始回落，而境外人士购房比例则基本与楼价呈正比。由此可见，目前本市高端产品之所以供应量源源不断，楼价一升再升，与这类购房群体的支撑密不可分，然而高端产品阶段性的吸纳力毕竟有限，因此市场的供应结构需要保持一个合理的配比度。特别需要引起警示的是，与去年同期相比，今年一季度境外购房比例已有下跌趋势。

2003年楼市发展态势
就整体而言，上海只要不受绝对性相关政策的制约，如金融政策“一刀切”式的调控，今年楼市仍有相当的发展空间。
其一，本市在实行土地供应调控的前提下，将进一步扩大中低价位商品房用地供应规模，严格限制高标准、低密度的别墅用地，适当控制就地区改造地块，年内将有200余万平米的中低价位住宅上市，因此市场供不应求和产品结构性矛盾会有一定程度缓解，同时将抑制存量住宅价格的强劲升势。
其二，由于装修房上市数量增加、对市中心区域项目容积率的限制、别墅用地供应量的严格控制、产品整体品质不断提高、市政基础设施配套的日益完善等因素，年内新建商品房价格仍会继续上行，“非典”因素仅造成项目施工周期延长，供应量阶段性收缩，商品房成交量的暂时回落和楼价的小幅波动，不足以全盘影响楼市的正常运行。

二、宝山区域市场动态
2.1 市政动态
u 地铁一号线北延伸段工程正进入最后冲刺阶段。目前，各车站的土建工程已经全部完成，正进行供变电系统和接触网的施工。此线将与共和新路高架桥一样，提升周边地区交通品质，宝山共康、共富地区楼盘升值有望。宝杨路江杨北路至同济路段扩展工程也正在进行中，将于明年6月完工。届时，将极大方便淞宝地区至宝山新城西区的出行。
u 在一二八纪念路岭南路口，35KV岭南变电站工程正在施工当中。建成之后将解决由于社区迅速扩大而带来的供电问题。
2.2新工地动态
u 共康地区正在开工的有昌鑫时代绿园二期和共康北块三期工程。昌鑫时代绿园二期总计有12幢小高层，由于采用砖砌体混合结构，进展相对较慢。目前大部分建至3-4层。共康北块三期与屹立家园紧邻，为12幢6层多层，建筑面积约4万平米。出地面3层左右，将于8月份左右推出。
u 还有几个处于打桩阶段的楼盘。如当代高邸三期、乾恩园二期、上大聚丰园二期、以及共富鑫鑫花园。
2.3楼盘动态
u 万科四季花城5月推出第二批房源，以三房为主，特色是一批送顶层阁楼的房型，当日销售30余套。
u 嘉骏花园三期推出5幢多层。全部为精致小房型：54平米的一房一厅、68平米的两房一厅。均价约4000元。此种小房型在宝山地区可以说独一无二。尽管地处淞南，周边设施环境还有待改善，小房型走俏已是总体趋势。毕竟在此地区购房的多是中收入阶层，总价是最为看重的一个因素。
u 大华板块的康泰新城最后3幢小高层于5月17号正式开盘。总计150余套，三室二厅和二室二厅总计五种房型，面积114-147平米。至本月8号，已经预定了120套左右。主要由于开发时间长，小区前期业主已入住，已成为成熟的居住区。3幢小高层便处于小区中央。今年10月28日便可交房。
u 五月中下旬位于共康板块的岭南翠庭也将推出3幢多层。

2.3房价走势
本月宝山地区楼市受“非典”影响不大，房价还是稳中有升。
u 大华地区，枫庭丽苑、滨江雅苑、多摩远景房价基本与上月持平，均价在4500元/平米左右。康泰新城将推出最后3幢小高层，均价4500-4600元/平米。比前期略有提高，主要因为接近交房时间，小区各种配套较完善。
u 共康地区几个楼盘价格有所提升。汇秀公寓开盘起价比预计提高300元/平米，达到4500元/平米。本月中下旬即将推出的岭南翠庭也达到4400元/平米。主要是地铁一号线延伸段通车日期临近，以及目前该地段房源紧缺，没有激烈竞争。

三、个案市场动态
枫庭丽苑
本月售价：4300-5900元
销售动态：目前在售的为一期4幢多层和1幢小高层，总计220套。至本月上旬，余约20%。余房以小高复式为主（11复12），集中在三房和五房，总价73-90万。
工程进度：一期结构封顶。
楼盘形态：一期由13幢多层和7幢小高层组成，建筑面积为111000平方米。五月中旬将推出第二组。二期预计年底开盘。
环 境：周边公交线路有78、737等公交车。于大华行知公司互为东西邻居。位于大华社区附近的教育设施也相当的齐全。
房 型：二房二厅，面积在96-100平方米；三房二厅，面积在110-135平方米。
开 发 商：大华（集团）有限公司
售楼处地址：华灵活路698号
电 话：66341645 66343635
媒体动态：
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版位
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版幅尺寸
刊例价
2003-4-8
新闻晨报
C16
彩色
双通栏
54000

2003-4-11
新闻晨报
C16
彩色
整版
90000

2003-4-11
解放日报
15
彩色
半版
100000

滨江雅苑
本月售价：4100-5700元
销售动态：当前销售第一期，总计808套，现已推出一半左右。截至本月上旬，已经推出的仅余20套左右。多层仅剩复式、小高层在售的主要有三房和复式。
工程进度：一期结构封顶。
楼盘形态：目前在售楼盘为8幢多层和10幢小高层。一期建筑面积为100000平方米。分两期开发。
环 境：行知公园旁的龙珠港河自小区西侧流过，紧邻规划中的大华商业中心。附近有肯德基、百安居、联华、华联超市。公交线路有766、737路、738路、58路以及规划中的地铁M7线等。
开 发 商：大华（集团）有限公司
售楼处地址：华灵路1号
电 话：66670030 66670013
媒体动态：
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刊例价
2003-4-2
上海楼市
H03
彩色
通栏
9000
2003-4-18
新闻晨报
D4
彩色
双通栏
54000
2003-4-23
新闻晚报
A10
黑白
1/3半版
0

多摩园景
本月售价：4700-5500元
销售动态：当前推出的为两幢小高层即4号楼和5号楼。前期推出的小高层1、2、7号楼已基本售罄，整盘销售率近70%。
工程进度：多层部分外立面已经完成，小高层除3号楼外，都已结构封顶。
楼盘形态：整个小区由10幢多层和7幢小高层组成，现推出的中心正景观小高层4号楼位置极佳，设计有2房、2+1房、3房。3房房型三间朝南、全明设计、三个阳台、主卧室配置270度转角大凸窗。
环 境：地处大华社区，配套设施完善。小区以丘、水两大景观为主、清新雅致。
开 发 商：上海远景房地产开发有限公司
售楼处地址：行知路345号
电 话：66360230 66360232

汇秀公寓
本月售价：4500-5300元
销售动态：四月底正式开盘，共96套。至本月中旬，余70%左右。有一室二厅、二室二厅、二室一厅总计六种房型，面积67-109平米。
工程进度：即将结构封顶。
楼盘形态：为宝山地区在售楼盘中唯一超过16层的高层。占地面积3800平米，容积率1.4。住宅17层、商办4层。
环 境：处于共和新路、长江西路交汇口，交通设施便利。对面便是仁和医院，不远处共江路口有家乐福卖场。地下商场将建成宝山购物中心。
开 发 商：上海宏裕房地产开发有限公司
售楼处地址：长江西路2018号
电 话：36110669
媒体动态：

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2003-4-28
房地产时报
A9
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11000
2003-5-12
房地产时报
A8
彩色
半通栏
5500

四季花城
本月售价：总价46-62万元
销售动态：本月1号推出第二组团，总计166户。至本月上旬，仅余下平面三房和四房，面积为120-140平米，约30套左右。本月底推出低三组团。
工程进度：结构封顶。
楼盘形态：总占地160000平方米，建筑面积170000平方米。绿化率35%。首期共37幢，均为多层。另外规划中将建有别墅区。
环 境：处于江杨北路环镇北路，是未来宝山新城西区的中心地带。秉承“万科四季花城”品牌风格，营造欧美小镇生活。不过目前公共配套设施较欠缺。但从宝山城市规划局了解到，江杨北路沿线将是今后重点规划的地区，周边商业中心、学校、医院已列入市政规划之中。
开 发 商：上海万科宝山置业有限公司
售楼处地址：江杨北路1085号
电 话：56498699
媒体动态：

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色彩效果
版幅尺寸
刊例价
2003-4-17
解放日报
14
彩色
半版
100000
2003-4-17
新民晚报
29
彩色
双通栏
118000
2003-4-28
新闻晨报
C8
彩色
双通栏
54000

颐和苑
本月售价：3538-4158元
销售动态：独立型别墅和双拼别墅售完，现余约30户联体别墅，面积161-266平米。本月18号推出最后两幢联体别墅。
工程进度：结构封顶、部分外立面完成，开始排水管安装。
楼盘形态：总占地42000平米，绿化率39.5%，总共32幢，以联排为主。小区会所终将设立商务中心。
环 境：紧邻外环线和沪太路，公交761、553、沪南线、祁宝线等。但目前周边环境不甚理想。
开 发 商：上海宝园房地产有限公司
售楼处地址：顾太路21弄
电 话：56046611 56046622

住友宝莲花园
本月售价：5100（1楼）-5400元
销售动态：3月推出的10、11号楼还有少量余房。两房三房面积100-140。
工程进度：二期基本完成。三期开始外墙装修和门窗安装。
楼盘形态：总占地面积60000平方米，建筑面积100000平方米。在售的10、11号为排式小高层。该案建筑最大特点是外立面全部采用天然石材，典雅沉静。
环 境：处于海江路牡丹江路，与白玉兰花园隔牡丹路遥相呼应。栋距较大，采用坡形绿化和立体绿化，突出“以人为本”的理念。
开 发 商：上海住联房地产发展有限公司
售楼处地址：海江路850号
电 话：56112188 56112288

南华苑 北座
本月售价：5400-5900元 4400-4800元（复式）
销售动态：今年二月推出的一幢多层共72户，现余35%。主要集中在三房和复式，面积116-159平米。
工程进度：外立面已经完成，目前正在做门窗安装及配套设施。预计03年10月交房。
楼盘形态：此幢楼与先前的几幢一起构成南华苑小区。现各种配套设施都比较完善。
开 发 商：大华（集团）有限公司
售楼处地址：华灵活路698号
电 话：66670030 66343635

岭南翠庭
本月售价：均价4400元/平方米
销售动态：本月中下旬将率先推出3幢多层
工程进度：全部结构封顶
楼盘形态：总占地面积24266平米，建面36060平米，容积率1.486。由10栋多层和1栋小高层组成。有复式、跃层、3+1等房型。
环 境：周边多为近年开发的楼盘，显得交为清新靓丽。依托彭浦社区，配套设施较完善。
开 发 商：上海市城市建设综合开发有限公司西上海集团
售楼处地址：岭南路1289号
电 话：56911355 56835001

共富富都园
本月售价：3630-3950元/平方米
销售动态：自2002年11月开盘以来多层只剩1楼和6搂在销售，小高层在售房型比较多，两房和三房都有。
工程进度：结构封顶，外立面基本完成。
楼盘形态：整个小区规划有一幢联体别墅，8幢多层和2幢小高组成。开盘的为3幢多层和2幢小高层。总建筑面积50000平方米。整个小区的绿化率为40%。
开发商：上海共富经济发展有限公司
售楼处地址：共富新村（富都园门楼旁）
电话：56186700

天馨花园
本月售价：3800-4400元/平方米
销售动态：当前销售第六期、剩余60套左右。两房三房四房、面积90-150平米。
工程进度：第六期外墙装修已完成，第七期多层建至地面3层。
楼盘形态：占地面积60000平方米。共10期开发。第七期预计8、9月开盘。
环 境：处于蕴川路靠近北外环路线。公交有彭江线、彭泾线、705路等。另外有在建的地铁一号线延伸段。采用欧洲古典式建筑风格，多层为主，与所处的郊区环境很协调。前期业主已入住，生活配套设施比较完善。
开 发 商：上海凯通置业有限公司
售楼处地址：蕴川路1498弄（天馨花园小区门口）
电 话：56803289 56803890

乾恩苑
本月售价：3200-3700元
销售动态：至本月10号，一期余20套左右，仍为复式、大房型居多。
工程进度：外立面已露出、开始门窗安装。
楼盘形态：该案位于环镇北路，近南陈路。目前正在开发的一期有3幢小高层和5幢多层组成，预计2003年10月份交房。二期将于今年夏天开盘。
环 境：附近教育设施有大场小学、大场中学。公交线路有767路、767B线、110路、727路、68路。规划中的M7先路经附近。
开 发 商：上海乾溪置业公司
售 楼 处：环镇北路143号
电 话：56680276 56680531