地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告@项目投资可.docx

地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告

未经深圳市地铁有限公司或其授权主管部门许可，本报告全部或部分内容不得供给任何第三方。

评估报告名称：
地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告
评估报告编号：
[2005]K0305号
评估机构：
深圳市世联房地产评估有限公司
评估日期：
2005年3月8日至2005年11月11日

版权声明
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

深圳市地铁有限公司：

承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——深圳市世联房地产评估有限公司对贵公司委托的地铁老街站上盖物业项目可行性研究方面的意见，供贵司参考。
需要说明的是，由于地铁老街站上盖物业目前处于前期准备阶段，尚未制定具体的开发经营方案（根据《深圳市人民政府文件》深府[2002]23号文件规定：制定具体的开发经营方案上报市政府，经批准后办理土地出让手续。若方案未获批准，则由地铁有限公司提出开发经营方案，经市政府批准后，通过公开招标寻找新的合作伙伴进行开发），因此地铁老街站上盖物业开发项目尚未取得土地使用权，开发时间、规划功能、规划指标及可销售面积指标方面仍然有一定的不确定性，如果此部分相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。
我们在确定投资估算（包括地价投入、建筑成本）、资金投入（包括自筹资金、银行贷款）、项目的建设进度安排主要依据国家有关房地产开发项目的规定、深圳市一般商住（公共）建筑情况确定，并通过对委托方前期初步定位构想规划进行分析，基于目前深圳市房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。
由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。
特别需要提出的是：
Ø 报告中土地取得费用、建设时间、销售价格及销售率、经营时间及价格等是基于相关市场分析及深圳市一般标准所得；
Ø 报告的相关利润指标是基于项目能按报告中有关土地取得费用、建设时间、销售价格及销售率、经营时间及价格等假设条件基本成立情况下所能取得结果；
Ø 本报告的基础是地铁老街站上盖物业项目未来经过市政府批准的开发经营方案与目前委托方的设想方案及我们根据市场状况做出的判断差别不大；
Ø 根据有关批准文件，在投资估算中已经计算建筑物应有的基础成本、前期费等费用；
Ø 东门片区以步行购物及零售商业为其主要特点，购物人群主要通过各种公共交通来往；购买居住人士主要为片区私营小业主或附近工作的白领人士，其对公共交通便利要求高，本项目拥有地铁与公交换乘两种优势，公寓提供较好的装修提升居住价值，停车空间对商业及住宅销售价格基本无影响；
Ø 另外考虑到目前东门经营成功的商业案例基本上都有大型综合商业的进驻，因此为确保本项目在前期聚集人气，经营获得成功，我们建议第4、5层商业以出租招商方式吸引大卖场进驻，吸引人气促进第2、3层的销售，待市场情况更为成熟后再考虑销售等方式变现。

（本页无正文）

顺颂
商祺

深圳市世联房地产评估有限公司
2005年11月11日
目 录

一 项目总论 1
1 项目背景 1
1.1 项目位置 1
1.2 项目四至 1
1.3 项目建设规划指标 2
1.4 项目用地现状 3
1.5 开发公司概况 3
1.6 承担可行性研究工作的单位 4
1.7 可行性研究范围 5
1.8 研究工作依据 5
2 可行性研究结论 6
2.1 项目开发的必要性 6
2.2 自然可行 6
2.3 法律基本可行 6
2.4 市场可行 7
2.5 经济效益可行 7
2.5.1 项目建设进度 7
2.5.2 投资估算和资金筹措 7
2.5.3 项目经济效益 8
2.5.4 项目投资构成及利润分配情况 9
3 项目风险及防范建议 10
3.1 开发风险 10
3.1.1 手续风险 10
3.1.2 建筑主体风险 10
3.1.3 资金筹措风险 10
3.1.4 市场风险 10
3.2 防范建议 10
3.3 关于地价的建议 10
4 可行性研究结论 11
二 宏观市场研究 12
1 全国投资环境 12
1.1 2004年国民经济较快增长 12
1.2 全国房地产市场发展状况 12
1.3 市场不断规范 13
2 深圳宏观背景 15
2.1 深圳市宏观经济分析 15
2.2 深圳市房地产市场状况 17
2.3 上半年深圳房地产政策频出 19
2.4 深圳市房地产市场未来预测 20
三 片区房地产市场研究 21
1 片区规划 21
2 片区房地产市场特征 22
2.1 片区房地产市场发展 22
2. 2 住宅房地产市场 22
2.2.1 住宅房地产市场概况 22
2.2.2 住宅房地产市场供给 22
2.2.3 住宅房地产需求分析 23
2.2.4 典型房地产调查 23
2. 3 商业房地产市场 25
2.3.1 商业房地产供给 25
2.3.2 片区商业房地产分布 25
2.3.3 商业房地产需求分析 26
2.3.4 商业房地产经营情况 26
2.3.5 经营方式 26
2.3.6 发展机会 26
2.3.7 典型房地产调查 27
3 片区房地产市场分析结论 29
4.1 住宅房地产市场 29
4.2 商业房地产市场 30
四 项目SWOT分析及评价 31
1 项目SWOT分析 31
1.1 优势（S） 31
1.2 劣势（W） 31
1.3 机会（O） 31
1.4 威胁（T） 31
2 项目评价 32
五 地铁对项目影响 33
1 深圳地铁规划 33
1.1 轨道交通布局 33
1.2 地铁带来的转变 34
2 地铁商业调查 34
2.1 深圳市地铁1号线沿线地下商业调查 34
2.2 地铁对深圳商业的影响 35
3 地铁对本项目的影响 35
六 项目规划设计定位及评估建议 36
1 项目规划设计定位 36
1.1 项目发展规划 36
1.2 地下室部分设计内容和要求 36
1.3 商场和公交站设计内容和要求 37
1.4 商务公寓设计内容和要求 37
2 项目评估及建议 37
2.1 项目发展规划评估 37
2.2 项目户型设计评估 38
2.3 客户定位评估 38
2.4 价格定位评估 39
2.5 项目评估意见 41
七 项目开发建设进度安排 42
1 有关工程计划说明 42
2 施工横道图 42
八 投资估算与资金筹措 43
1 项目总投资估算 43
2 资金筹措 45
3 投资使用计划 46
九 销售及经营收入预测 47
1 物业销售收入 47
2 经营收入测算 47
3 项目销售回款计划 48
4 资金来源与运用分析 48
5 销售利润 48
十 社会效益分析 49
1 建立现代交通接驳体系，完善地铁服务功能 49
2 带动周边区域发展 49
3 加强港深经贸往来 49
4 国有资产良性发展示范 49
5 增加政府税收，提供就业机会 50
十一 财务与敏感性分析 51
1 赢利能力分析 51
2 项目不确定性分析 51
2.1 项目盈亏平衡分析 51
2.2 项目敏感性分析 51
十二 研究结论与建议 53
1 项目经济效益 53
2 项目风险及防范建议 53
2.1 开发风险 53
2.1.1 手续风险 53
2.1.2 建筑主体风险 54
2.1.3 资金筹措风险 54
2.1.4 市场风险 54
2.2 防范建议 54
2.3 关于地价的建议 54
3 可行性研究结论 55
十三 附表 56
附表1：项目工程计划横道图
附表2：项目开发成本估算表
附表3：项目投资计划估算表
附表4：项目销售收入与经营税金及附加估算表
附表5：项目经营收入分析估算表
附表6：资金来源与运用表
附表7：损益及利润分配表
附表8：现金流量表（全部投资）
附表9：敏感性分析表

一 项目总论

1 项目背景
1.1 项目位置

项目位置

1.2 项目四至

南临市政路 西临建设路

北临解放路 东临永新商业城
1.3 项目建设规划指标
地铁老街站上盖物业位于深圳市罗湖区建设路与解放路交汇处东南侧，规划为公共交通用地，根据委托方提供的《深圳市规划局建设用地方案图》（2005年4月19日，有效期截止2005年10月18日）、《深圳市建设用地规划许可证》深规许字01-2005-0205号、《建筑方案设计招标书》、《深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书》等有关资料，项目经济技术指标如下表：
项目经济技术指标
项目名称
规划指标
（《深圳市建设用地规划许可证》深规许字01-2005-0205号）
设计指标
（《建筑方案设计招标书》、《深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书》及其它资料）
用地单位
深圳市地铁远为房地产开发有限公司
总用地面积
5,935.4平方米
5,935.4平方米
建筑容积率
≤4.96
≤4.9
建筑高度或层数
----
≤60米
总建筑面积
----
45,896平方米
计容积率建筑面积
29,440平方米
29,440平方米
其中：商务公寓
9,974平方米
9,974平方米
商业
14,680平方米
14,680平方米
公交换乘站、换乘大厅及
部分辅助用房
3,700平方米
3,700平方米
设备转换层
1,086平方米
1,086平方米
其它
----
----
不计容积率建筑面积（平方米）
----
16,456（负4至负1层）
总体布局及建筑退红线要求
退红线：1-2、1-5≥5米，3-4≥2.5米，4-5≥1米，2-3≥1米；
建筑功能为公交换乘及附属用房；地下3-4层为地铁站台层，地下2层为地铁站厅层，地下1层为交通分流层。
市政设施要求
车辆出入口
----
给水接口
与周边市政路相接
雨水接口
与周边市政路相接
污水接口
与周边市政路相接
电 源
与周边市政路相接
通 讯
与周边市政路相接
备注
1、 根据深圳市政府[2002]23号文，具体开发经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续。
2、 《建设用地规划许可证》根据深圳市规划委员会2004年第1次会议审议结果核发。原核发深规土规许字01-2005-0088号《深圳市建设用地规划许可证》作废。
备注：上表中所列设计指标以《深圳市建设用地规划许可证》深规许字01-2005-0205号、《建筑方案设计招标书》有关参数为主要依据，其他数据以《深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书》等有关资料内容做参考。
1.4 项目用地现状
地形、地势
地块形状呈近似方型，地势平整，地面东北角有两栋物业尚未拆除，根据2005年3月8日实地查勘，现场正在进行地质勘察。

1.5 开发公司概况
据《深圳市人民政府文件》深府[2002]23号文件规定：制定具体的开发经营方案上报市政府，经批准后办理土地出让手续。若方案未获批准，则由地铁有限公司提出开发经营方案，经市政府批准后，通过公开招标寻找新的合作伙伴进行开发。2002年6月~7月间，深圳市地铁公司向深圳市政府报送《关于老街站上盖物业开发经营方案的报告》，经深圳市领导卓钦锐、李德成、于幼军批准该方案。目前有关规划文件中有关数据与该批准方案已经有了重大的变化。
2005年1月20日经深圳市人民政府国有资产监督管理委员会批准成立深圳市地铁远为房地产开发有限公司负责开发经营东门老街地铁站上盖物业。深圳市地铁有限公司（甲方）与深圳远为实业有限公司（乙方）于2004年12月13日签订了《深圳市地铁远为房地产开发有限公司章程》、《地铁老街站上盖物业开发项目合作协议书》。就此项目已组建成项目开发公司——深圳市地铁远为房地产开发有限公司，并在开发经营和管理达成了如下协议：
Ø 股权认购比例：甲方占60%的股份，乙方占40%的比例；
Ø 项目公司注册资金人民币1,000万元，甲方出资600万元，乙方出资400万元；
Ø 项目公司为主体独立运作，设项目公司董事会和监事会。董事会由五人组成，甲方三人，乙方一人，董事长由地铁公司派出董事担任，副董事长由远为公司派出董事担任。监事会由三人组成，甲方二人，乙方一人，监事长由乙方推荐人选担任。公司总经理由甲方推荐人选担任，副总经理一人由乙方推荐人选担任；
Ø 由远为公司派出财务总监，董事会聘任；由地铁公司派出财务经理，董事会聘任；由远为公司派出合同预算部经理；
Ø 由于市场变化因素，项目商场部分的出租和出售应根据当时的市场具体情况，甲、乙双方另行协商决定，以利润的最大化为原则；
项目合作开发公司情况简介表
企业名称
深圳市地铁有限公司
深圳市远为实业有限公司
住 所
深圳市福田区深南大道4009号投资大厦9层
深圳市罗湖区人民南路深房广场B座24层之一
法定代表人
陈玉明
邓家贵
注册资本
100,000万元
3,000万元（实收资本：3,000万元）
企业类型
有限责任公司
有限责任公司
注册号
4403011003771
4403012026431
经营范围
地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业，物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）
兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经济信息咨询（不含限制项目）。经营进出口业务（具体按深贸进准字第[2001]2143号资格证书办）
营业期限
1998年7月31日至2067年7月31日
----
成立日期
1998年7月31日
----
房地产
开发经验
以开发深圳地铁为主，尚未有房地产开发经验
公司以开发高科技项目和兴办高科技企业为企业宗旨，无房地产开发经验
注：本表来源于深圳市工商行政管理局《企业法人营业执照》及开发公司提供资料。
深圳市地铁有限公司于1998年7月31日成立，注册资本10亿元，经营范围为城市地铁、轻轨交通项目的规划、设计、建设融资、运营以及相关资源的开发工作。公司前身是1992年成立的“深圳市城市铁路客运系统（地铁）建设领导小组办公室”。深圳市地铁有限公司是深圳市国有资产管理委员会授权经营企业，深圳市国有资产管理委员会是公司唯一股东。公司现有16个部门、两个分公司和两个参股企业，员工1,700人。公司总部负责整个公司的管理调控和地铁建设，下属运营和资源开发分公司分别负责地铁的运营和地铁相关调控和地铁建设。
深圳市远为实业有限公司是一家以从事高科技项目的引进与开发、投资兴办高科技企业、房地产开发及资本运营为主的综合性实体企业，公司聘用国家863专家、安徽大学副校长、博士生导师韦穗教授等一批专家学者为公司高科技项目开发顾问，着重开发具有可持续发展的高科技项目。公司注册资本3,000万元人民币，企业总资产近5,000万元人民币，已完成高科技项目开发和兴办企业投资额累计2,600万元人民币。

1.6 承担可行性研究工作的单位
受托单位：深圳市世联房地产评估有限公司
单位地址：深圳市深南东路深圳发展银行大厦13层
资质证书：深房评字（2005）第004号
法人代表：佟捷
联系电话：[phone]

1.7 可行性研究范围
本次研究项目根据其尚未批准的运做模式可以看出：未来计划合并招标，一次完成招标确定承包商；±0.00以下换乘综合体施工施工管理工作由地铁公司工程部负责实施, ±0.00以上上盖物业施工管理工作由地铁远为房地产公司负责实施。
本次研究项目为地铁老街站上盖物业，其地下连接地铁1#与3#线换乘使用的地下4层换乘空间，该部分工程为较为特殊的建设工程，工程投资由政府全额投入，是地铁交通建设不可分割的一部分，对其可行性、建造价格进行判断应由专门的工程咨询公司在地铁开发建设的可行性研究中完成，在本报告中不能够对其可行性、建造价格给予判断。地下工程与地上工程之间的相互联系、明确的分割、设计、施工管理问题，应有专业的设计公司根据委托方的设计要求给予明确判断。
而对于地上建筑物部分，根据《深圳市人民政府文件》深府[2002]23号文件，由深圳市地铁有限公司、深圳市远为实业有限公司共同出资兴建，除公交车总站的地面1层交由政府使用外，其它部分进行销售或经营，因此本次可行性研究范围界定为：用做公交车总站的地面1层、地面商业的第2~5层、6层以上的商务公寓等功能部分，总建筑面积为29,440平方米的综合建筑物（包括计划设计入地下部分的设备转换层）。
经过对目前资料的分析及向有关人员了解，属于地上商品房不可分割的供配电设施、消防水池、泵房等（规划计入容积率的设备转换层）面积1,086平方米设计在地下4层地铁转换层内，因此我们在项目经济指标时对此部分按一般市场水平予以计算其建造成本。

1.8 研究工作依据
² 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）
² 《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）
² 《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
² 《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）
² 《深圳建设工程价格信息》
² 《深圳市罗湖01-04号片区[东门地区]法定图则》LH01-01/01
² 《深圳市人民政府文件》深府[2002]23号
² 《关于老街站上盖物业开发经营方案的报告》
² 《关于成立地铁远为合作项目公司的复函》
² 《深圳市地铁远为房地产开发有限公司章程》
² 《地铁老街站上盖物业开发项目合作协议书》
² 《市地铁工程建设指挥部办公室二OO五年第三次全体会议纪要》
² 《关于地铁老街站换乘综合体项目纳入地铁一期工程后建设项目运作模式的请示》
² 《深圳市规划与国土资源局用地方案图》（2005-4-19）
² 《深圳市建设用地规划许可证》深规许字01-2005-0205号
² 《建筑方案设计招标书》
² 《深圳地铁一期老街换乘综合体投资估算书》
² 企业提供的其它相关资料

2 可行性研究结论
2.1 项目开发的必要性
本项目为深圳市第一个地铁上盖物业，其开发建设是非常有必要的：
Ø 地铁上盖将充分发挥地铁对城市沿线土地开发价值最大化示范作用；
Ø 项目的建成将对建立城市交通接驳体系，舒缓东门拥挤交通现状有积极贡献；
Ø 项目的开发将带动周边区域繁荣发展；
Ø 发挥国有资产良性发展示范作用；
Ø 加强港深经贸往来；
Ø 增加政府税收，提供就业机会，本项目将充分体现社会效益与经济效益双赢。

2.2 自然可行
Ø 规划可行
本次研究项目的《深圳市建设用地规划许可证》内规定建设经济指标符合政府公布的《深圳市罗湖01-04号片区[东门地区]法定图则》所规定的控制性规划指标，在规划上可行。
Ø 配套可行
本宗地所处片区为深圳最早开发地区，各项生活配套设施齐全，水、电、气保障配套充足，能满足建成后的交通、商业、居住的要求。

2.3 法律基本可行
根据《深圳市人民政府文件》深府[2002]23号内容，项目使用宗地为协议用地，原则同意由深圳市地铁有限公司和深圳市远为实业公司合作开发，在具体开发经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续。目前合作双方已取得《深圳市建设用地规划许可证》，开发经营方案、土地出让手续、报批的建筑规划设计正在办理中。

2.4 市场可行
住宅可行
根据分析，项目住宅公寓约250套，以小户型1房和2房为主、每户面积约26~62平方米，兼有少量复式公寓，与目前周边畅销楼盘户型吻合，供应量不大，应能取得良好的销售业绩；另外考虑到目前深圳市场上单身公寓畅销的情况，可采用提高项目的实用率（例如招商地产---“城市主场”项目等），配有中档装修和家用电器的情况下的以8,500元/平方米的价格销售符合目前的市场客户需求，将会受到市场的青睐。

商业可行
根据目前该区域的商业物业二手销售、租金情况及综合经营，并考虑目前市场上在建地铁商业项目的销售、招商情况，结合本项目所处市级商圈，而且是两条地铁线交乘上盖的特点，因此在解决楼层间垂直交通条件下，我们认为本项目第2层商业以44,000元/平方米、3层以22,000元/平方米的价格对外销售具有竞争力；
另外考虑到目前东门经营成功的商业案例基本上都有大型综合商业的进驻，因此为确保本项目在前期聚集人气，经营获得成功，我们建议第4、5层商业以出租招商方式吸引大卖场进驻，吸引人气促进第2、3层的销售，待市场情况更为成熟后再考虑销售等方式变现。
因此本项目商业的销售及出租经营可以预期将取得良好的市场可实现性。

2.5 经济效益可行
2.5.1 项目建设进度
由于本项目处于地铁1、3#线换乘体上盖，因此地上工程的开工时间取决于地下4层换乘部分工程的完工时间。
根据项目地上部分的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：
在地下4层换乘部分竣工后开始本项目地上工程建设，建设周期为6个季度，在开工后的第4季度公寓开始销售、第5个季度商业开始销售，地上部分开工后第8季度基本完成销售工作。

2.5.2 投资估算和资金筹措
Ø 投资估算
根据测算，项目的总投资为25,999.65万元（含地价）详见下表：
项目总投资估算表
序号
项目名称
总额（万元）
单价
(元/平方米)
占总投资比例
1
土地成本
15,060.06
5,115.51
57.9%
3
前期工程费
323.84
110.00
1.2%
4
建安工程
7,846.41
2,665.22
30.2%
5
不可预见费
408.51
138.76
1.6%
6
其他费用
88.32
30.00
0.3%
7
管理费
929.21
315.63
3.6%
8
财务费用
432.00
146.74
1.7%
9
销售费用
858.24
291.52
3.3%
10
公用设施专用基金
53.06
18.02
0.2%

合 计
25,999.65
8,831.40
100.0%
注：1、有关项目投资的组成说明详见报告第5页--1.7 可行性研究范围内容；
2、目前尚未确定地价款的金额，我们根据有关部门规定进行了测算，详细测算过程请参见本报告第43页--土地成本测算内容；
3、单价为按计入容积率建筑面积计算。
4、销售费用为二层商业销售率90%、三层商业销售率70%，公寓率销售100%的情况下计算所得。

Ø 资金筹措
本项目投资的资金来源包括自筹资金、银行融资及销售回款。
项目总投资为25,999.65万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资及销售收入，需要自筹资金支付地价款及前期费用15,500万元，另外需要向银行融资5,000.00万元，销售收入5,499.65万元。
项目资金来源表
序号
项 目
资金(万元)
比例
1
自筹资金
15,500.00
59.6%

其中：深圳市地铁有限公司
9,300.00
35.8%

深圳市远为实业有限公司
6,200.00
23.8%
2
银行融资
5,000.00
19.2%
3
销售收入
5,499.65
21.2%
4
总投资
25,999.65
100.0%

2.5.3 项目经济效益
项目经济效益高于深圳市房地产开发行业平均水平，与东门片区房地产开发利润水平相近。

项目主要经济技术指标
单位：万元
序号
项 目
指标
备注
1
占地面积
5,935.4
平方米
2
总建筑面积
29,440
公交车站3,700平方米；商业14,680平方米；商务公寓9,974平方米； 1,086平方米设备转换面积
3
项目总投资
26,000
包括公交车总站的地面1层、地面商业的第2~5层、6层以上的商务公寓、地下设备转换面积、其他应分摊成本等
4
项目经营收入
34,016
包括销售期内实现的销售收入和未售经营部分物业的经营现值
4.1
项目销售收入
28,608
指销售期内所得，项目销售收入按开工后第4季度至第8季度内销售期

商业销售收入
20,130
二层商业销售价格为4.4万元/平方米，销售率为90%；
三层商业销售价格为2.2万元/平方米，销售率为70%；
公寓销售价格为0.85万元/平方米，销售率为100%。

公寓销售收入
8,478
4.2
项目经营现值
5,408
详见报告第47页相关内容
5
销售税金及附加
1,384

6
利润总额
6,632

7
税后利润
5,637
扣除所得税后利润
8
成本利润率（税前）
26.84%

9
成本利润率（税后）
22.81%

10
财务净现值（FNPV）
3,411

11
财务内部收益率（FIRR）
21.7%

12
动态投资回收期
1.85
动态投资回收期从地上工程开工起计算
13
贷款偿还期
1.5年

2.5.4 项目投资构成及利润分配情况
单位：万元
项目
深圳市地铁有限公司
深圳市远为实业有限公司
合计
自有资金
9,300
6,200
15,500
银行融资
3,000
2,000
5,000
利润总额
3,979
2,653
6,632
税后利润
3,382
2,255
5,637
备注：按深圳市地铁远为房地产开发有限公司股权比例分摊。

3 项目风险及防范建议
3.1 开发风险
3.1.1 手续风险
根据《深圳市人民政府文件》深府[2002]23号文件规定：制定具体的开发经营方案上报市政府，经批准后办理土地出让手续。若方案未获批准，则由地铁有限公司提出开发经营方案，经市政府批准后，通过公开招标寻找新的合作伙伴进行开发，因此地铁老街站上盖物业开发项目尚未取得土地使用权，开发时间、规划功能、规划指标及可销售面积指标方面仍然有一定的不确定性，因此会对本项目开发手续的正常报批产生影响。

3.1.2 建筑主体风险
本项目地上部分工程需要在地铁换乘部分（地下4层）竣工后方可施工，而目前地铁3#线的规划刚刚完成评审，具体的开工日期尚未确定，对本项目开工、建筑竣工时间有较大的影响。

3.1.3 资金筹措风险
由于项目地价款占整个项目的投资金额比例大，项目开发公司注册资金较小，根据有关规定地价款需要由开发商自筹解决，不能使用银行贷款，目前此部分款项的筹措未确定。

3.1.4 市场风险
目前区域商业房地产市场发展趋势平缓，如何制定合理的市场定位营销策略，特别是商业部分，在招商经营管理上树立投资者信心，是项目开发成功的保障。

3.2 防范建议
Ø 加快合作双方开发经营方案的制订，尽早获得政府批准；
Ø 落实地下4层换乘空间的设计方案，尽早确定工程计划和竣工时间；
Ø 在工程准备期内作好项目的市场调研和客户需求调查，寻求专业顾问代理公司合作；
Ø 向政府申请有关地价减免、延期支付的优惠政策，减少前期地价支付的资金压力，降低资金筹措风险；
Ø 充分利用《深圳市人民政府令》（第101号）有关内容，减少缴纳税费。

3.3 关于地价的建议
本项目为地铁上盖综合项目，而且地铁公司作为开发主体之一直接参与项目投资及权益分配，考虑本项目地价成本占总投资比例达60%，达1.5亿元，为保证本项目的开发建设与地铁实现“四同步”（同步规划、同步建设、同步建成、同步运营），缓解项目自筹资金的压力显得尤为重要，因此我们建议：
1、根据2001年颁布的深圳市人民政府令第101号--《深圳市地下铁道建设管理暂行规定》第三十九条规定：
“地铁公司对经批准取得的地铁沿线规划用地享有土地综合开发权和物业管理权，综合开发的土地地价，按未建地铁时的地价核定出让给地铁公司开发，综合开发的土地地价款，按先开发后上缴原则，根据开发进度分期缴纳”。
建议可向政府申请分期交纳地价款。
2、根据有关市场调查，香港地铁公司在深圳地铁4#线建设开发与政府达成协议，其沿线土地的出让地价实行优惠地价，本项目为深圳地铁地沿线第一个房地产开发项目，其成功与否将直接影响未来地铁沿线物业开发与投资者的信心，因此建议向政府申请一定的地价优惠。

4 可行性研究结论
如果地铁老街站上盖物业项目未来经过市政府批准的开发经营方案与目前委托方的设想方案差别不大的情况下，本项目将取得良好的经营收益。
Ø 本项目的成功开发与实施，将会产生重大社会效益和深远的历史影响，为国内的地铁开发营运创造新的开发模式，并取得社会、经济效益的双丰收；
Ø 项目满足城市规划，开发产品在市场具备突出竞争优势，市场可行；
Ø 根据测算，本项目开发经济效益好，具有较高的投资回报；
Ø 本项目的合作双方已取得政府原则同意，开发经营方案还需要及时获得审批，以便完善土地出让及后期开发建设手续；
Ø 本项目为两条地铁换乘上盖物业，因此在规划、建设中需要给予统一规划和设计，以明确其开发及竣工时间；
Ø 为保证本项目的开发建设与地铁实现“四同步”（同步规划、同步建设、同步建成、同步运营），缓解项目自筹资金的压力显得尤为重要，建议可向政府申请合理的减免、分期支付的优惠政策；
Ø 本项目其它风险可以控制，因此其开发建设基本可行。

二 宏观市场研究

1 全国投资环境
1.1 2004年国民经济较快增长
2004年国内生产总值136,515亿元，比上年增长9.5%，没有出现大的起落。其中，第一产业增加值20,744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72,387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43,384亿元，增长8.3%。

1.2 全国房地产市场发展状况
2004年，全国完成房地产开发投资13,158亿元，比上年增长28.1%，虽略低于2003年增长30.3%的水平，但仍然保持着较快增长的势头。全年房地产开发呈现如下主要特点：
a.全年房地产开发投资增幅在高位运行。2004年，房地产开发投资延续了2003年强劲增长的势头。一季度完成投资1,820亿元，比上年同期增长41.1%；上半年完成投资4,924亿元，增长28.7%；前三季度完成投资8,357亿元，增长28.3%；全年完成投资13,158亿元，增长28.1%。
b.经济适用房投资出现负增长。在全部房地产开发投资中，住宅投资8,837亿元，比上年增长28.7%，增速比上年降低0.9个百分点。其中，经济适用房投资606亿元，比上年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长；办公楼投资652亿元，比上年增长28.3%；商业营业用房投资1,724亿元，比上年增长31.4%。
c.银行贷款增速大幅回落，占资金来源比重有所降低。全年房地产开发企业到位资金17,169亿元，比上年增长29.9%，增速比上年回落5.5个百分点。其中，国内贷款3,158亿元，仅增长0.5%；企业自筹资金5,208亿元，增长38%；其他资金8,563亿元，增长39.9%；银行贷款占全部资金来源的比重为18.4%，比上年降低5.4个百分点。
d.土地开发和土地购置增速大幅回落。全年完成土地开发投资715亿元，比上年下降4.3%，增速回落37.7个百分点；完成土地开发面积19,740万平方米，比上年下降11.4%，而上年是增长14.2%；本年购置土地面积39,785万平方米，增长5.4%，增速比上年回落7.4个百分点。
e.施工面积继续扩大，商品房销售面积增速高于竣工面积。全年商品房施工面积140,451万平方米，比上年增长19.2%，增幅回落5.7个百分点。其中，新开工面积60,414万平方米，增长10.4%，增幅回落17.4个百分点;竣工面积42,465万平方米，仅增长2.1%，增幅回落16.5个百分点；商品房销售面积38,232万平方米，增长13.7%，增幅回落12.1个百分点。
f.商品房平均销售价格增速加快。2004年，商品房平均销售价格上涨呈加速之势。一季度商品房平均销售价格比上年同期增长6.7%，上半年增长11.6%，一至三季度增长13.0%，全年增长14.4%。其中，全年商品住宅平均销售价格增长15.2%，为1998年以来的最高增幅。
g.商品房空置面积负增长。到12月末，全国商品房空置面积12,326万平方米，比上年末下降8.3%。其中，商品住宅空置面积7,405万平方米，下降15.6%；办公楼816万平方米，下降1.4%；商业营业用房3,142万平方米，增长5.2%。
2004年房地产开发运行态势表明：国家采取的一系列宏观调控政策取得了初步效果，房地产市场运行质量有所提高。2005年会在不放松宏观调控的同时，着力解决好商品房结构不合理和平均销售价格上涨过快等问题，保持房地产开发市场的健康发展。

1.3 市场不断规范
国家有关政府部门对全国房地产价格的暴涨提出了反对意见，已经推出了众多的相关政策进行调控，这些政策如果不能有效的起到调控的作用，未来将还有可能出台其他的政策。
时间
政策
政策类别
基本内容
对房地产行业的影响
2005年5月11日
七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》
产业政策
1、 强化规划调控，改善住房供应结构；
2、 加大土地供应调控力度，严格土地管理；
3、 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；
4、 加强房地产信贷管理，防范金融风险；
5、 明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；
6、 加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；
7、 切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；
8、 加强市场监测，完善市场信息披露制度。
政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化
2005年5月6日，建设部部长汪光焘在深圳考察房地产市场，主持座谈会。
了解基层对政策的反应
调研
1、 不要在学术或行业范畴解读政策，而是关于社会责任和稳定的政治范畴；
2、 税收及限价措施会出台；
3、 房地产市场的房改前提，经济适用房成本抬高，需要通过普通商品房调控价格；
4、 认筹、低开高走等交易环节是抬高价格手段；
5、 房地产商利润空间太大，容易导致社会不公。
系列措施建议将开始逐步实施，力度将视价格停涨而因地制宜。
2005年4月27日，温家宝主持国务