住宅规划建议.doc

奥通地产营销机构 霍林郭勒地产项目市场调研报告

二、项目定位

综上所述，项目地块位于新城市政务核心，核心城市区位+城市稀缺景观带这两大区域特性赋予本案可进行中高端档次的开发。因此，整体考虑“在利润最大化的情况下，使销售周期最短”，根据以上的基调进行市场定位。
整体定位：行政中心轴线上的水岸大宅
宗地自然属性——未来核心城市区位+城市稀缺景观，其卖点优势不言而喻，以“核心区位+亲水+公园”为主要诉求，彰显项目高端的必然性。

第四部分----产品规划建议
1.1、项目控规

1.2、建筑类型制定
Ø 现有规划类别：
小高层+多层产品

可否加入洋房产品？
洋房产品作为普通住宅项目中最高端的产品类型，可以在城市住宅体系中，弥补别墅类产品与多层产品之间的空白，同时可以最大程度的提升产品舒适度和项目档次。

分析项
洋房硬件条件
本案自身条件
从占用资源考虑
位置要求不高，城市新区和城市生活区皆可。
城市东部，城市开发的新方向和未来的新高端居住区。
对自然景观资源要求不高
洋房是通过自身的产品特性来吸引客户，对外部环境的要求不高，在景色观方面要求不高，本案条件可以满足。
土地利用率高于别墅
洋房类产品在突出项目品质方面较别墅产品有一定差距，但土地利用率明显高于别墅产品，在普通住宅项目中规划洋房，也可以取得较高的利润，在考虑到容积率最大化和产品档次的情况，洋房无疑是最佳选择，通过概念引导，可以将多层产品以洋房的形式推出，既提高了项目档次，又兼顾了容积率指标。
洋房客群层比别墅更广，且更容易被客群接受
既有舒适度又能体现身份的洋房是客群接受度较高的产品，别墅的空间享受，多层的外观掩护，在一个三线城市，这样的产品会被城市高端人群中最隐蔽的政府官员接受。
从资金流动要求考虑
变现能力强
从产品角度来看，洋房是多层住宅的一个变种，面积较大，但总价低，属于快速销售可迅速回流资金的产品类型。

因此，我们建议
本案建筑类型：小高层+多层+洋房

1.3 产品体量
产品排布
根据以上建议，得出本案大致排布——
图示
说明
洋房区
洋房区
多层
多层
多层
多层
小高层
小高层
小
高
层
小
高
层
商业区
尽量避免人为制造挡光房源
楼层高度拉平，弥补洋房损失的容积率

m 丰富的产品线拓展了客户层面，同时带来丰富的天际线，视觉感更佳

u 商业条件梳理
分析项
商业设立条件
本案商业条件
从设立规范考虑
有主入口，人流或车流量大
本项目所处区域整体规划较为先进，景观资源丰富动静线分明，而本项目处于中心位置，但霍林郭勒人口较少，要形成固定的人流车流需要长时间的引导和迁移，当区域形成休闲娱乐行政办公氛围后，商业价值才能显现出来。
行车道或人行道一侧
两层商业临街而建，符合商业建筑基础规范，建议不要设成步行街，让人流车流均可通行
有主力店或特殊吸引点
需要商业销售前期重点进行招商工作，建议以餐饮业较有影响力品牌为主
客群要求有比较固定的人群
地处城市新区，需要产时间的发展过程，才能有较为固定的人群客流，前期主要依托行政中心带来的办公人员
从资金流动要求考虑
变现能力，购买人群视后期商业经营预期影响
本项目商业规划为2层，单铺面积较大，前期没有形成商业氛围时变现较慢，中期运营管理难度较大。
综上所述，本案商业体量较大，市场培育期较长，建议从主力餐饮店的招商开始运作，最后形成霍林郭勒最具特色风情主题美食购物街。

住宅规划建议
规划建议与价格建议是本案在确定了大致的市场方向后，对项目建议进行的细化。
户室配比建议：
洋房：面积区间105~220㎡（含跃层）
多层：主力面积80~145㎡
小高层：主力面积65~160㎡
建议参考户型：
多层：
建筑面积82㎡左右

整体进深11.8m
功能齐全，各个功能区面积适中，结构方正
动静分区合理，南北通透

建筑面积109㎡左右

三室两厅两卫设计，南北通透，双向功能阳台，户型方正，动静分区合理，实用性强，性价比极高

建筑面积125㎡左右

三室两厅两卫设计，南北通透，双向功能阳台，户型方正，动静分区合理，各功能区面积较大，带有“主卧系统”，居住舒适性很高
整体进深11.8m

建筑面积144㎡左右

三室两厅两卫设计，南北通透，户型方正，动静分区合理，各功能区开间较大，居住舒适性很高
10㎡阳光房，创新设计，强调功能性
北向4㎡露台，方便存储

洋房
建筑面积104㎡左右

双向大露台，强调洋房属性
超大开间，超小进深，通透极佳，采光好
书房/卧室，根据需要设置，实用性强

建筑面积133㎡左右

北向超大露台，实用性强
超大开间，超小进深，通透极佳，采光好

建筑面积163㎡左右

南北通透，动静分区合理，主卧独立卫生间
南北双向大露台，体现高生活品质，高附加值

小高层
建筑面积65㎡左右

凸窗设计，提高产品附加值
各个功能分区齐全，结构方正，开间大，采光好

建筑面积125㎡左右

开间大，采光好，全明户型，功能分区齐全，动静分区合理
主卧独立衣帽间，卫生间，居住舒适性高

建筑面积147㎡左右

存储空间多
双向功能阳台
大面积角窗，提高附加值
户型通透，采光好，结构方正，动静分区合理

小高层二房产品70-100㎡：重在产品性价比的深度挖掘
案例三：万科清林径
面积90㎡，以入户花园、南北向露台为创新因素，增加使用面积与附加值。
入户花园与多功能室增加使用面积
南向露台增加采光面积

二房产品追求性价比与功能齐全性，以超过客户预期的产品附加值来吸纳首次置业客户，考虑到北方的气候：建议多赠送实用性功能空间，露台相对少一些——考虑到保温及采光需求。

小三房110-130㎡产品：重在户型功能细化加强
案例一：中海国际社区橙郡
面积：127㎡，功能性较强且舒适度高
阳光房设计，南向小露台
入室玄关设计

案例二： 万科上东区
面积：119㎡
转角飘窗设计，增加采光面
明卫系统

面积：123-130㎡（三室二卫）
主卧系统私密性空间更好
封闭式阳台增加使用面积

小三房产品除注重功能细化空间外，对舒适度要求也较高，对品牌与物业的关注度也较高。重点分析此类客户需求：不需要房屋太大实用即可，注重功能空间；对物业及品牌有所要求，对园区配套、学区资源等要求较高。

è 大三房及四室产品130-160㎡：重在提升居住舒适度
案例一：中海国际社区
面积：154㎡，舒适度高且私密性强
套卧系统的充分利用
阳光房设计，南向小露台

案例二：万科洋浦花园
面积：150㎡
南向露台赠送，增加采光面
主卧系统、衣柜收纳空间
储藏室功能收纳空间

大户型追求大尺度、大空间，体现主人尊贵与身份感；目标客群不仅要占有稀缺资源，同时对物业及品牌力要求高，注重增值保值性。

短进深户型
短进深户型设计建议借鉴成熟项目设计，同时在户型中可适当加入以下元素：
说 明
图片示意
户型示意
入户花园——即在进入户内先进入景观厅，面积8-12㎡，可用来作室内种植空间、简单会客厅、麻将室等，而后才是客厅——此种规划适用于120㎡以上大户型。

阳光房——与书房或卧室或客厅相通，至少2面设置为玻璃立面，可加强采光、通风效果，可根据其大小，摆放：大型花卉、休闲椅、健身器材、儿童娱乐相关、小写字台等。

如何增加产品附加值？
目前市场上增加产品附加值手法主要有：凸窗（低台、落地或可拆卸凸窗）、入户花园（二房变三房）、转角窗（增加采光面积与实用空间）、多角度阳台、隐藏式衣柜、半地下室、天井采光、内庭院、错层或夹层等，常常多种手法综合使用以达到产品附加值最大化。
另外洋房和多层产品一层送地下室及下沉式花园，顶层送阁楼均可增强产品附加值

2 细部规划建议
2.1 建筑风格建议
建议依据
对于本案
£ 本案定位为高品质项目，一方面要体现产品品质，同时又要体现出与众不同的风格特色。大气为主，形象突出，与旧城区建筑形成鲜明对比
最终建议
如要突出本案建筑风格，可适当考虑地中海、英伦等风格鲜明的建筑。但，要做到风格鲜明，需必备两个条件——施工难度与偏高的建筑成本。
其一，风格鲜明的外立面对施工工艺要求十分严格，技术水平一定要达标，否则可能会有“东施效颦”的效果。
其二，更重要的是，风格鲜明的外立面成本比正常造型至少高出40-60元/㎡，对于本案约11.4万㎡的建筑面积来说，需多投入500万元左右。在总成本中比重不算太大，从投资回报角度看建议本案在外立面上作为重点加强。
2.2 园区景观建议
建议依据
对于本案
£ 建议本案在景观规划上突出主题。
虽然霍林郭勒市民对景观不太重视，但入口水系的设置对项目整体档次和居住品质的提高有极大的帮助。
同时欧洲风情建筑更要有相应的景观主题风格。（如道路、绿植、园区小品等）
在对园区风格的建议中，尽量与项目风格相一致，并在规划设计中体现主题——可与文化联系，突出“文化主题社区”。主要在绿化、雕塑、指示牌、水系等方面进行设计。同时与外立面较为跳跃的色彩相得益彰，形成建筑与园区的统一。
整体构想——
设置图示
说明
取消中央喷泉,避免人为设置通行障碍
减少主入口商业体量，拓宽主入口视野
园区入口水景做足

具体细节——
景观
说明
图片示意
绿化、道路
以树木、绿地为主，配以色彩艳丽、生命力顽强的花朵；

雕塑
在节约成本前提下，尽量采用简单线条，秉承简洁艺术、给人无限遐思空间原则，突出健康、向上主题。

指示牌
加指示牌的使用频率，突出人性化。

园区
水系
主入口设置流水，叠水等形式以丰富视觉感受。

其它
通过不经意的细节体现产品档次和品质。

五、价格定位
定价因素制定及权重——
按照三、四线城市市民购房因素，同时结合当地特殊的自然环境，得出本案定价因素及其权重，如下：
图表：影响定价因素权重图

项目打分——假定本案各个因素分值均为10分，以本案为基础，对其他项目各因素进行打分。（5-15分）
评估项目
权重
本案

得分
加权
得分
加权
得分
加权
得分
加权
交通位置
12%
10
1.2
8
0.96
9
1.08
13
1.56
景观资源
12%
10
1.2
12
1.44
10
1.2
10
1.2
商业配套
10%
10
1
8
0.8
7
0.7
12
1.2
开发商
9%
10
0.9
13
1.17
10
0.9
13
1.17
产品规划
9%
10
0.9
11
0.99
8
0.72
7
0.63
工程进度
9%
10
0.9
13
1.17
14
1.26
12
1.08
人文环境
9%
10
0.9
7
0.63
9
0.81
11
0.99
户型设计
9%
10
0.9
9
0.81
8
0.72
7
0.63
开发规模
7%
10
0.7
15
1.05
9
0.63
7
0.49
升值潜力
5%
10
0.5
10
0.5
11
0.55
9
0.45
物业服务
9%
10
0.9
11
0.99
10
0.9
10
0.9
最后得分

10

10.51

9.47

10.3

④ 参考均价计算——
修正后各楼盘价格为：Pi’=（Ox/Oi）×Pi注： Pi为均价
表:公式数据释义
分析项
本案

均价
(元/㎡)
Pi
Pa=？？？
Pb=？？？
Pc=？？？
最后得分
Ox=10
Oa=10.51
Ob=9.47
Oc=10.3
修正后各相关楼盘价格Pi’
Pi’=（Ox/Oi）=Pi 注：Pi为均价
Pa’=（Ox/Oa）× Pa=（10/10.51）×？？？=？？？
Pb’=（Ox/Ob）× Pb=（10/9.47）×？？？=？？？
Pc’=（Ox/Oc）× Pc=（10/10.3）×？？？=？？？
本案均价
各相关楼盘权重取值为Wi’
Wa=15% Wb=30% Wc=55%
Px=∑PiWi
=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd+Pe’We+Pf’Wf+ Pg’Wg
=？？？×15%+？？？×30%+？？？×55%
=？？？
注：此价格是在现有市场基础上，结合本项目目前的特征及未来规划通过市场比较法得出。另，最后得出价格为目前时间结点。