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房地产经济学（第（第2 2版）版）20202020年年6 6月月房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）第一章第一章 绪论绪论第二章第二章 地租与区位理论地租与区位理论第三章第三章 房地产产权理论房地产产权理论第四章第四章 土地和住房制度土地和住房制度第五章第五章 房地产市场房地产市场第六章第六章 房地产价格房地产价格第七章第七章 房地产税收房地产税收第八章第八章 房地产投资房地产投资第九章第九章 房地产金融房地产金融第十章第十章 房地产经济宏观调控房地产经济宏观调控目目录录房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）【能力目标能力目标】1.能够判别哪些经济活动是房地产经济活动；能够判别哪些经济活动是房地产经济活动；2.能够利用商品经济运行原理分析房地产经济活动。能够利用商品经济运行原理分析房地产经济活动。【知识目标知识目标】1.掌握房地产的含义及其特征；掌握房地产的含义及其特征；2.了解房地产业的含义、分类、产业属性及其与其他相关产业的关系；了解房地产业的含义、分类、产业属性及其与其他相关产业的关系；3.了解我国房地产业的发展历程；了解我国房地产业的发展历程；4.了解房地产业与国民经济的关系；了解房地产业与国民经济的关系；5.了解房地产经济学的研究对象和内容。了解房地产经济学的研究对象和内容。第一章第一章 绪绪 论论 【教学建议】【教学建议】1.1.建议在教学过程中结合学生们身边熟悉的建议在教学过程中结合学生们身边熟悉的实例进行有关理论的分析阐述；实例进行有关理论的分析阐述；2.2.根据学生实际情况，适当补充政治经济根据学生实际情况，适当补充政治经济学和西方经济学的基础知识。学和西方经济学的基础知识。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）过半花销买房：蜗居生活绑架了我们过半花销买房：蜗居生活绑架了我们 案例导入案例导入【案例思考题】【案例思考题】1.1.什么是房奴？为何我国经济越发展却出现越多房奴？什么是房奴？为何我国经济越发展却出现越多房奴？2.2.是什么原因是什么原因使得中国人不得不把房子当成生活必需品来买？使得中国人不得不把房子当成生活必需品来买？房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）第一节第一节 房地产的房地产的含义及其特征含义及其特征一、我国对房地产的界定一、我国对房地产的界定不同国家和地区对房地产有着不同的界定，在我国，所谓房地产是指土地（地产）、固定在土地上的房屋建筑物或其他构筑物的结合体及其衍生的权利关系的总和。经济学意义上的房地产既是土地、固定在土地上的房屋建筑物或其他构筑物的联合物，又是具有商品属性的使用价值和价值的统一体，它体现了人们之间的经济关系，是各种权利关系的总和。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）二、港台地区及美国对房地产的界定二、港台地区及美国对房地产的界定（一）港台地区的房地产概念（一）港台地区的房地产概念在我国香港，习惯将土地与房屋统称为地产。对于进行房地产开发买卖的商人或企业，习惯称呼为地产商。在我国台湾，更倾向于使用不动产这一概念。（二）美国的房地产概念（二）美国的房地产概念美国的法律规定：不动产为土地和土地的所有自然实体部分以及附着在土地上的人工实体部分。所有永久性的建筑附着物（管道、电源开关、暖气等）以及室内设施（电梯等）一般也认为是不动产的一部分。房地产包括三个组成部分：土地、改良物（improvements）和定着物（fixture）。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）三、房地产的分类三、房地产的分类（一）按用途分类（一）按用途分类按照房地产的用途进行划分，有居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产。（二）按开发程度分类（二）按开发程度分类按照房地产项目开发程度的不同，可以将房地产划分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地)。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）（三）按是否产生收益分类（三）按是否产生收益分类按照房地产项目本质上是否具有产生受益来划分，有收益性房地产和非收益性房地产。（四）按建筑结构分类（四）按建筑结构分类建筑结构一般是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。其分类可以从建筑材料、结构型式以及建筑的层数来进行划分。（五）按经营使用方式分类（五）按经营使用方式分类按照房地产项目的经营使用方式划分，主要有销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产、自用的房地产。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）四、房地产的特性四、房地产的特性（一）房地产的自然特性（一）房地产的自然特性1.不可移动性不可移动性2.房地产整体的单一性房地产整体的单一性3.使用的耐久性和效用的多层次性使用的耐久性和效用的多层次性4.稀缺性稀缺性5.体积庞大、消耗材料多体积庞大、消耗材料多房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）（二）房地产的经济特性（二）房地产的经济特性1.建设周期长，投资规模大建设周期长，投资规模大2.开发条件差，涉及面广开发条件差，涉及面广3.供求调整缓慢供求调整缓慢4.变现难变现难5.保值、增值性保值、增值性（三）房地产的社会特性（三）房地产的社会特性1.社会财富性社会财富性2.社会稳定性社会稳定性3.产权的法律性产权的法律性房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）第二节第二节 房地产业房地产业一、房地产业的定义一、房地产业的定义房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。具体来说，房地产业包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租凭、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）房地产业的主要内容：房地产业的主要内容：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发和建设；（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租凭和抵押（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租凭、抵押等；（5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证等；（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融，包括信贷、信托、保险和房地产金融资产投资等。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）二、房地产业的产业属性二、房地产业的产业属性这里所说的产业属性是专指房地产业在三次产业划分中属于哪一类产业。按国际上通用的产业结构理论，顺次划分为第一次产业、第二次产业和第三次产业三大产业。第一产业主要是农业和采矿业，其特征是直接向大自然索取产品的产业，生产过程中大自然参与成分较大。第二产业主要是工业和建筑业，其产业特征是加工制造的产业，通过人类劳动改变物质原有的自然形态，以生产出人们所需要的各类产品。第三产业主要是流通行业和各类服务行业，其产业特征并不直接生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的生产和生活提供服务，来改善和提高生产效率和人们的生活水平。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）在国民经济的产业结构体系中，房地产业应是属于第三产业的一个重要产业部门。其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身，而土地开发、规划设计和房屋建造，则是委托给设计院和建筑公司承担的，房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的；其二，房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业；其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的直接组成部分。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）三、房地产业与相关产业三、房地产业与相关产业（一）房地产业与建筑业（一）房地产业与建筑业建筑业是专门从事房屋或其他建筑物建设的行业与企业的总称，是物质生产部门，属于第二产业。实际上，房地产业与建筑业是国民经济中两个既有密切联系、又有实质区别的产业部门。（二）房地产业与住宅业（二）房地产业与住宅业住宅业是从事住房的投资、建设、经营、管理和服务的行业与企业的总称。住宅业是围绕住房建设形成的由上、下游产业组成的产业链，而不是严格意义上的产业，在国内外产业分类中并没有该产业。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）问问题题诊诊断断 诊断：诊断：从发展的角度看，各国在工业化过程中随着人均收从发展的角度看，各国在工业化过程中随着人均收入水平的提高，消费结构的变化都表现出同一的规律，入水平的提高，消费结构的变化都表现出同一的规律，即都是先解决吃、穿问题，后解决住、行问题，中国的即都是先解决吃、穿问题，后解决住、行问题，中国的工业化和城市化远未完成，老百姓的吃、穿问题基本解工业化和城市化远未完成，老百姓的吃、穿问题基本解决，然而未来随着城市化进程的加快，将会有大量农村决，然而未来随着城市化进程的加快，将会有大量农村人口进入城市，对住宅的需求潜力巨大，因此房地产业人口进入城市，对住宅的需求潜力巨大，因此房地产业发展远未到尽头。发展远未到尽头。问题：问题：近期国家针对房地产业发展过热出台了一系列严控措近期国家针对房地产业发展过热出台了一系列严控措施，而留心一下各城市最新的发展规划纲要，你会发现施，而留心一下各城市最新的发展规划纲要，你会发现许多城市也已经不再把房地产业作为支柱产业，你觉得许多城市也已经不再把房地产业作为支柱产业，你觉得中国房地产业发展是否已经到了尽头？中国房地产业发展是否已经到了尽头？房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）四、我国房地产业的发展历程四、我国房地产业的发展历程第一阶段：第一阶段：1978年至年至1988年年在这一阶段中，我国住房制度改革进入试点阶段，实行了三大改革：即出售新、旧公房；住房商品化，实行综合开发，有偿转让和出售；租金改革。第二阶段：第二阶段：1988年至年至1992年年1988年2月15日，国务院颁发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知，决定从1988年起，用三五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。2月25日，转发了国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧房意见的通知。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）第三阶段：第三阶段：1992年至年至1998年年1992年，邓小平同志发表南方讲话，重申了深化改革、加速发展的必要性和重要性，极大地推动了我国社会主义市场经济的前进步伐。第四阶段：第四阶段：1998年至年至2003年年在这一阶段中，房改工作取得了划时代的突破。1998年7月3日国务院颁发“国发199823号”文件，规定从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这对房地产业的发展又是一个极大的促进。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）第五阶段：第五阶段：2003年至今年至今自2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，试图从供应、税收、信贷等多个方面进行调控，限购、限贷、限价、提高二套房首付比例，各种手段无所不用其极，这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。近几年的调控成果则主要是由限购政策来实现的。它通过行政手段来提高购房门槛，人为减少了对住房的需求，但这只是暂时缓解市场供求矛盾，深层次的矛盾依然存在。如果不能从根本上解决住房供求矛盾，一旦限购政策退出，供求失调的矛盾将重新出现，并将迎来房价的新一轮上涨。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）第三节第三节 房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济的关系一、房地产业在国民经济中的地位和作用一、房地产业在国民经济中的地位和作用（一）房地产业在国民经济中的地位（一）房地产业在国民经济中的地位1、房地产业属于基础性产业。、房地产业属于基础性产业。2、房地产业又是先导性产业。、房地产业又是先导性产业。3、房地产业还具有支柱产业的特征。、房地产业还具有支柱产业的特征。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）（二）房地产业在国民经济中的作用（二）房地产业在国民经济中的作用1、推动城市开发，促进现代化建设。、推动城市开发，促进现代化建设。2、带动相关产业发展，促进经济增长。、带动相关产业发展，促进经济增长。3、增加财政收入，为现代化建筑积累资金。、增加财政收入，为现代化建筑积累资金。4、改善居住条件，提高劳动者素质。、改善居住条件，提高劳动者素质。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）二、房地产业与国民经济的相互关系二、房地产业与国民经济的相互关系（一）国民经济对房地产业的影响因素（一）国民经济对房地产业的影响因素在现实经济生活中，国民经济对房地产业的影响因素主要表现为下列经济参数和变量。1、国民经济发展水平对房地产业的影响、国民经济发展水平对房地产业的影响2、产业结构对房地产业的影响、产业结构对房地产业的影响3、投资水平对房地产业的影响、投资水平对房地产业的影响4、消费水平对房地产业的影响、消费水平对房地产业的影响5、信贷规模和利率对房地产业的影响、信贷规模和利率对房地产业的影响房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）（二）房地产业对国民经济的反作用（二）房地产业对国民经济的反作用房地产业对国民经济的反作用，主要是通过以下一些经济变量来实现的。1、房地产开发投资的规模和增长率、房地产开发投资的规模和增长率2、房地产业增长贡献率、房地产业增长贡献率3、房地产业经济效率、房地产业经济效率4、房地产信贷规模、房地产信贷规模5、房地产需求和供给水平、房地产需求和供给水平房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）第四节第四节 房地产经济学的研究对象和内容房地产经济学的研究对象和内容一、房地产经济学的研究对象一、房地产经济学的研究对象房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律及其表现形式的学科，也是一门研究房地产资源配置效率的学科。二、房地产经济学的研究内容二、房地产经济学的研究内容本书的内容分为三大篇：第一篇第一篇，房地产经济基础理论，概括论述了房地产经济研究的一些基本概念和基本理论。共分为四章（第一章至第四章）。第二篇第二篇，房地产经济微观分析，主要从微观经济运行的角度，研究房地产资源配置的机制和效率。共分为四章（第五章至第八章）。第三篇第三篇，房地产经济宏观分析，把房地经济运行放在整个国民经济之中进行考察和研究。只有一章，即第十章。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）本章小结 对于对于“房地产房地产”这一概念，不同国家或地区有不同的界定，在我国，掌握房地产这一概念，不同国家或地区有不同的界定，在我国，掌握房地产这一概念必须从实物形状、价值形状和产权关系三个方面来理解；根据不同的划分标这一概念必须从实物形状、价值形状和产权关系三个方面来理解；根据不同的划分标准，可将房地产划分为各种各样的种类；而由于房地产本身的特殊性，分析房地产的准，可将房地产划分为各种各样的种类；而由于房地产本身的特殊性，分析房地产的特性时可从其自然特性、经济特性和社会特性三方面来考察。特性时可从其自然特性、经济特性和社会特性三方面来考察。从事房地产开发、经营、管理、服务等的行业与企业构成了房地产业，房地产业从事房地产开发、经营、管理、服务等的行业与企业构成了房地产业，房地产业在产业属性上归属第三产业，它和建筑业、住宅业等相关产业存在密切的联系，我国在产业属性上归属第三产业，它和建筑业、住宅业等相关产业存在密切的联系，我国房地产业发展房地产业发展3030多年来，大致上可划分为五个阶段。多年来，大致上可划分为五个阶段。房地产的本质属性上是一种商品，他具有商品的一般特性，也具有特殊性。房地产的本质属性上是一种商品，他具有商品的一般特性，也具有特殊性。房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律及其表现形式的学科，也是一门研房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律及其表现形式的学科，也是一门研究房地产资源配置效率的学科。本书在内容体系安排上把房地产经济学分为基础理论、究房地产资源配置效率的学科。本书在内容体系安排上把房地产经济学分为基础理论、微观分析和宏观分析三大篇。通过对这些内容的学习为以后的专业课学习奠定扎实的微观分析和宏观分析三大篇。通过对这些内容的学习为以后的专业课学习奠定扎实的理论基础。理论基础。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）1.房地产的含义及其特征；2.房地产业的产业属性；3.房地产业与国民经济的关系。重重 点点难难 点点1.房地产的含义；2.房地产业与国民经济的相互关系；3.房地产的研究对象。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）1.什么是房地产？什么是房地产？2.房地产具有哪些特征？房地产具有哪些特征？3.为什么说房地产业属于第三产业？为什么说房地产业属于第三产业？4.房地产业在国民经济中的地位和作用如何？房地产业在国民经济中的地位和作用如何？收集本地区房地产业发展的信息，通过分析编写出本收集本地区房地产业发展的信息，通过分析编写出本地区房地产业发展概况报告。地区房地产业发展概况报告。知识练习知识练习能力练习能力练习房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）补充阅读补充阅读从房地产商品的特殊性从房地产商品的特殊性看保障制度建设的必要性看保障制度建设的必要性房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）【能力目标能力目标】1.能够利用地租理论对实际生活中每宗房地产的价值构成进行分析；能够利用地租理论对实际生活中每宗房地产的价值构成进行分析；2.能够运用区位理论分析城市规划和房地产开发投资技巧。能够运用区位理论分析城市规划和房地产开发投资技巧。【知识目标知识目标】1.了解西方经济学中的地租理论；了解西方经济学中的地租理论；2.掌握马克思地租理论和城市地租理论；掌握马克思地租理论和城市地租理论；3.掌握工业区位理论；掌握工业区位理论；4.理解其他区位理论；理解其他区位理论；5.掌握房地产业的区位选择。掌握房地产业的区位选择。第二章第二章 地租与区位理论地租与区位理论 【教学建议】【教学建议】1.1.结合政治经济学和西方经济学中关于地租结合政治经济学和西方经济学中关于地租理论的不同阐述进行授课。理论的不同阐述进行授课。2.2.针对区位理论的学习，建议利用多媒体课针对区位理论的学习，建议利用多媒体课件进行有关区位选择的图形演示。件进行有关区位选择的图形演示。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）麦当劳和肯德基的选址经麦当劳和肯德基的选址经案例导入案例导入【案例思考题】【案例思考题】麦当劳和肯德基在选址上都十分重视对商圈的确定，那么什么是商麦当劳和肯德基在选址上都十分重视对商圈的确定，那么什么是商圈呢？进行商圈划分的理论依据又是什么呢？圈呢？进行商圈划分的理论依据又是什么呢？房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）第一节第一节 地地 租租 理理 论论一、西方经济学中的地租理论一、西方经济学中的地租理论（一）资产阶级古典经济学派早期的地租理论（一）资产阶级古典经济学派早期的地租理论 早在17世纪后期，英国重商主义派经济学家威廉配第就对地租理论作出了开拓性的贡献。经济学鼻祖亚当斯密建立了古典政治经济学的理论体系，他系统地研究了地租，认为地租是土地私有制发生以后出现的范畴，把地租确定为因使用土地而支付给地主阶级的代价，并看到了地租的来源是工人的无偿劳动，地租是“一种垄断价格”。英国学者詹姆斯安特生明确否定地租是决定价格的因素，指出并不是地租决定地上产品的价格，而是价格决定地租，并说明了土地因肥沃度不同而产生差额地租。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）（二）李嘉图的差额地租学说（二）李嘉图的差额地租学说 李嘉图在地租理论上的主要功绩在于，他有意识地运用了劳动时间决定价值量的原理，创立了差额地租学说。李嘉图的差额地租学说是建立在劳动价值论的基础上的，因而在一些观点上是符合客观实际的，但他视资本主义的生产关系为永恒范畴，把他的地租理论用于一切时代和国家，看不到资本主义地租的历史特点和剥削本质。因而，在另一些观点上，则是完全错误的或含糊不清的。李嘉图在地租论上有观点上的错误和概念不清，很大程度上是由他的阶级局限性所决定的。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）（三）赫德的地租理论（三）赫德的地租理论 美国经济学家赫德(R.M.Huzd)于1963年出版了城市土地价值原理一书，书中论述了区位地租理论。（四）萨缪尔森的地租理论（四）萨缪尔森的地租理论 美国当代著名经济学家保罗A.萨缪尔森(P.A.Samullson认为：地租是为了使用土地付出的代价；土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。他还认为，可以利用地租和生产要素的价格来分配稀缺的资源，而不收取地租会造成缺乏效率以及不适当的使用方法。（五）巴洛维的地租理论（五）巴洛维的地租理论 美国当代土地经济学家雷利巴洛维(R.Barlowe)在他所著的土地资源经济学不动产经济学一书中指出：地租可以简单地看作一种经济剩余，即总产值或者总收益减去总要素成本或者总成本之后余下的那一部分。各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）二、马克思的地租理论二、马克思的地租理论 马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉。马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及三个阶级之间的关系：一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。那么，为什么在农业部门中，农业工人所创造的剩余价值在农业资本家获取平均利润以后还有一个余额作为地租缴给土地所有者呢？马克思通过分析资本主义地租的两种形态，即级差地租和绝对地租，从而科学地回答了上述问题。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）（一）级差地租（一）级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性；二是不同地块的地理位置即区位存在差异性；三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。上述差异，使土地客观上具有不同的等级，进而使不同等级的土地在投入等量劳动的条件下形成不同的级差生产力。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）根据造成土地等级原因的不同，马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租。1.级差地租级差地租（表2-1为级差地租的形成表）土土地地等等级级投投入入资资本本（元元）平平均均利利润润（元元）产产量量（单单位位）个个别别生生产产价价格格（元元）社社会会生生产产价价格格（元元）级级差差地地租租I（元元）全全部部产产品品单单位位产产品品全全部部产产品品单单位位产产品品劣劣 1 10 00 00 00 02 20 00 00 04 40 00 01 12 20 00 00 03 30 01 12 20 00 00 03 30 00 0中中 1 10 00 00 00 02 20 00 00 05 50 00 01 12 20 00 00 02 24 41 15 50 00 00 03 30 03 30 00 00 0优优 1 10 00 00 00 02 20 00 00 06 60 00 01 12 20 00 00 02 20 01 18 80 00 00 03 30 06 60 00 00 0表表2-1级差地租级差地租的形成的形成地地块块距距市市场场距距离离（公公里里）资资本本投投入入（元元）运运输输费费用用（元元）资资本本总总支支出出（元元）平平均均利利润润（平平均均利利润润率率为为20）个个别别生生产产价价格格（元元）社社会会生生产产价价格格（元元）级级差差地地租租I（元元）甲甲 1 10 01 10 00 00 00 05 50 00 01 10 05 50 00 02 21 10 00 01 12 26 61 13 32 26 60 00 0乙乙 1 15 51 10 00 00 00 07 75 50 01 10 07 75 50 02 21 15 50 01 12 29 91 13 32 23 30 00 0丙丙 2 20 01 10 00 00 00 01 10 00 00 01 11 10 00 00 02 22 20 00 01 13 32 21 13 32 20 0表表2-2级差地租级差地租的形成的形成土地位置差异（距市场远近）也是形成级差地租I的条件之一。见表2-2。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）2.级差地租级差地租 随着人口增加和经济发展，农业用地被非农部门大量占用且日益稀缺，农产品也是许多加工业的基本原料来源，这样社会对农产品的需求越来越多，推动农业日益采用集约化经营方式。实行集约化经营，就是要在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳动生产率水平，就会产生超额利润。这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租就称为级差地租。表表2-3级差地租级差地租的形成的形成土土地地等等级级投投入入资资本本（元元）平平均均利利润润（元元）产产量量（单单位位）个个别别生生产产价价格格（元元）社社会会生生产产价价格格（元元）级级差差地地租租II（元元）全全部部产产品品单单位位产产品品全全部部产产品品单单位位产产品品劣劣 1 10 00 00 00 02 20 00 00 04 40 00 01 12 20 00 00 03 30 01 12 20 00 00 03 30 00 0优优 1 10 00 00 00 02 20 00 00 06 60 00 01 12 20 00 00 02 24 41 18 80 00 00 03 30 06 60 00 00 0（I）优优等等地地上上追追加加投投资资1 10 00 00 00 02 20 00 00 07 70 00 01 12 20 00 00 01 17 7.1 14 42 21 10 00 00 03 30 09 90 00 00 0（II）房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）（二）绝对地租（二）绝对地租 在市场经济条件下，使用生产力低下的劣等地不可能产生级差超额利润，因而也不需要支付级差地租，这是否意味着土地所有者可以不要任何代价将这些土地交给使用者使用呢？答案是否定的，土地使用者仍然要向土地所有者支付地租，否则，土地所有权在经济上将得不到实现。马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。事实上，不仅使用劣等地要支付绝对地租，而且使用中等地和优等地所支付的地租中也包含着一个绝对地租。绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。如表2-4所示。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）表表2-4绝对地租的形成绝对地租的形成生生产产部部门门资资本本有有机机构构成成剩剩余余价价值值（剩剩余余价价值值率率为为100）平平均均利利润润（平平均均利利润润率率为为20）产产品品价价值值生生产产价价格格绝绝对对地地租租工工业业部部门门2 20 0V V2 20 02 20 01 12 20 01 12 20 00 0农农业业部部门门4 40 0V V4 40 02 20 01 14 40 01 12 20 02 20 0（三）垄断地租（三）垄断地租 马克思主义认为，在资本主义制度下，除了级差地租和绝对地租两种基本地租形式之外，还存在着垄断地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。这种垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权，因而转化为垄断地租，落入土地所有者手中。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）古典经济学代表人物亚当斯密和大卫李嘉图的地租理论与马克思地租理论有何异同？房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）教学互动教学互动三、城市地租理论三、城市地租理论（一）城市级差地租（一）城市级差地租 所谓城市地租，是指城市土地的使用者，诸如住宅经营者或工商部门的企业家，为建筑住宅、工厂、商店、银行等建筑物租用土地，而交付给土地所有者的地租。由此可见，马克思所说的建筑地段地租，实际上就是我们今天所说的城市地租。城市地租也可分为级差地租和绝对地租两种基本形态，其中，级差地租又可分为级差地租和级差地租。除此之外，还存在垄断地租。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）1.城市级差地租城市级差地租在市场经济条件下，所谓土地位置，实际就是土地距离市场的位置。在农业部门，土地的丰度和地理位置共同起作用，但以丰度为主，由它决定着级差地租量的多少。至于城市土地，则不是以丰度为主，而是以地理位置为主，由它决定着级差地租量的多少。究其原因，就在于城市土地地理位置好坏直接关系到它所能带来的集聚效益的大小。所谓集聚效益，从总体上说是指各种群体（如工厂、商店群等）和个人在地域空间上集中所产生的经济效应。集聚效益可以分成两大类：一类是企业内部的规模经济效益，它适用于单独的厂商；另一类是企业外部的集聚效益，它包括区域化经济效益和城市化经济效益两个方面的内容。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）首先，城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低。其次，城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小，从而直接决定着企业销售额。人口和集聚程度对商业企业具有更大的意义。商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度人次/（平方米小时）及其营业额等指标成正相关的。最后，城市土地位置的优劣还决定着获得其他生产要素，特别是信息等特种资源费用的高低。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）2.城市级差地租城市级差地租 首先是国家在城市市政基础设施上的追加投资。这种追加投资，将进一步增加追加投资区域内级差生产力和级差超额利润。其次是企业的追加投资。如企业在原有的地区或特定的区域内，不论是建造新的工厂或商店等，以扩大企业的布点，还是通过改建、扩建，以提高原有土地空间的使用效率，如通过适当增加建筑物的层次或进行建筑物的装潢等，都可以提高该土地的级差生产力和级差超额利润。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）3.城市级差地租的特点城市级差地租的特点（1）位置对城市级差地租具有决定性的影响。与农业用地相比，城市土地不是以丰度为主，而是以地理位置和离功能中心远近为主，由此决定着级差地租量。（2）商业地租是城市级差地租的最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的。这就是这几年各地商业步行街不断兴起的原因。（3）城市级差地租的数量要比农业级差地租大得多。由于城市的扩大，开发区的建立，随着市政基础设施追加投资的不断积累，再加上企业对原有用房的扩建、装修等追加投资的见效，因追加投资而增加的超额利润可能会成倍增加，由此转化成的级差地租也会大幅度增长。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）（二）城市绝对地租（二）城市绝对地租 城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者即国家缴纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对地租也是农业地租调节的，确切地说是由毗邻城市或城市边缘地区的农业地租调节的。城市最低一个等级的土地即不提供城市级差地租的“0”级土地，它处于城市边缘地区，与周边的农业用地相接；相对于农业用地，它曾是农业的优等地，曾经提供农业优等地的地租；在它转为城市用地时，农村集体经济组织把土地所有权有偿出让给国家了，因而国家在出让其使用权时理应向土地使用者收取地租，这个地租就是绝对地租。农业地租是城市绝对地租的基础，因而城市绝对地租的量不是该土地作为农业用地时的绝对地租量，而是作为农业用地时的全部地租，即绝对地租和级差地租之和。在城市的平均资本有机构成高于农业的条件下，这种绝对地租只能来源于垄断价格，也就是市场价格高于其价值和生产价格的余额。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）（三）城市垄断地租（三）城市垄断地租 级差地租来源于个别生产价格低于社会生产价格的超额利润，绝对地租来源于社会生产价格低于社会价值的超额利润。垄断地租的实体是垄断超额利润，它是由某块具有特殊稀有功能并且可以垄断的土地产品价格带来的。垄断地租和绝对地租的区别和联系是：垄断地租和绝对地租都与土地产品或土地上经营的商品的垄断价格有关，但是，垄断地租是由垄断价格产生的地租，而绝对地租是垄断价格产生的原因，垄断地租产生的原因是土地经营权的垄断，只不过垄断的不是一般土地的经营权，而是具有某种特殊优越条件的土地的经营权，所以垄断地租是一种特殊的级差地租，而绝对地租产生的原因则是土地所有权的垄断。房地产经济学（第房地产经济学（第2 2版）（张文洲主编）版）（张文洲主编）第二节第二节 土地区位理论土地区位理论 一、区位及区位理论的概念一、区位及区位理论的概念 区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除了可解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位主体是指与人类相关的经济和社会活动，如企业经营活动、公共团体活动、个人活动等。区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。区位关联度影响投资者和使用者的区位选择。一般来说，投资者或使用者都力图选择总成本最小的区位，即地租和累计运输成本总和最小的地方。区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。具体地讲，是研究人类经济行为的空间区位选择