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深圳城市更新历程国国外外城城市市更更新新研研究历程究历程更新研究动向更新研究动向城市经营历史文脉延续经济效益土地政策和操作决策（政府公众）环境效应国内外历程和经验国内外历程和经验引言引言无规划研究、无规划研究、有有规规划划研研究究、无无特特别别技技术术手段手段独独立立于于一一般般规规划划、技技术术手手段段不成熟不成熟技术手平逐渐提升技术手平逐渐提升更新趋势总结更新趋势总结城市萌芽期的更新城市萌芽期的更新快速扩张期的更新快速扩张期的更新稳步发展期的更新稳步发展期的更新提升转型期的更新提升转型期的更新更新历程回顾更新历程回顾无意识阶段无意识阶段起步阶段起步阶段独立阶段独立阶段发展阶段发展阶段政策研究绩效政策研究绩效规划研究的问题规划研究的问题研究历程回顾研究历程回顾更新目标趋向更新目标趋向复合化复合化研究技术手段趋向研究技术手段趋向多多学学科科综综合合补补充充、系系统化统化实施研究趋向实施研究趋向规规划划和和公公共共政政策策相相互补充和转化互补充和转化深圳城市更新特点深圳城市更新特点深深圳圳城城市市更更新新研研究究方方向探讨向探讨深深圳圳更更新新研研究究方方向向探探讨讨第二章 深圳城市更新历程回顾 从城市更新的变化趋向分析未来的研究对象从城市更新的变化趋向分析未来的研究对象1 1、第一阶段、第一阶段 城市萌芽期城市萌芽期2 2、第二阶段、第二阶段 城市快速扩张期城市快速扩张期3 3、第三阶段、第三阶段 城市稳步发展期城市稳步发展期4 4、第四阶段、第四阶段 城市提升完善期城市提升完善期5 5、深圳城市更新的变化趋势、深圳城市更新的变化趋势第二章第二章 深圳城市更新历程回顾深圳城市更新历程回顾 深圳是城市研究的一个典型深圳是城市研究的一个典型案例，特殊的产生背景，超常的案例，特殊的产生背景，超常的发展速度、被极大压缩的发展历发展速度、被极大压缩的发展历程，造成了它程，造成了它特殊特殊的更新特征和的更新特征和问题，要理解深圳城市更新需要问题，要理解深圳城市更新需要将它放在将它放在不同阶段的历史背景不同阶段的历史背景之之下去解读；下去解读；研究时按照城市发展的不同研究时按照城市发展的不同阶段分别说明阶段分别说明城市发展建设背景城市发展建设背景、城市更新特征城市更新特征和各阶段更新中最和各阶段更新中最为为突出的问题突出的问题 （一）、城市萌芽期的城市更新（一）、城市萌芽期的城市更新（80年代初年代初90年代初）年代初）1 1 1 1、城市发展背景、城市发展背景、城市发展背景、城市发展背景深圳由边缘的农村地区崛起，跨越式发展道路深圳由边缘的农村地区崛起，跨越式发展道路深圳由边缘的农村地区崛起，跨越式发展道路深圳由边缘的农村地区崛起，跨越式发展道路2 2 2 2、城市更新特征：、城市更新特征：、城市更新特征：、城市更新特征：对象对象对象对象个别遗留的老旧建筑个别遗留的老旧建筑个别遗留的老旧建筑个别遗留的老旧建筑更新方式更新方式更新方式更新方式推倒重建推倒重建推倒重建推倒重建3 3 3 3、城市更新的问题、城市更新的问题、城市更新的问题、城市更新的问题多数没有规划指导，零散杂乱多数没有规划指导，零散杂乱多数没有规划指导，零散杂乱多数没有规划指导，零散杂乱4 4 4 4、总体评价、总体评价、总体评价、总体评价城市问题不突出。城市问题不突出。城市问题不突出。城市问题不突出。特区成立之前的村落 80年代中后期，杂乱的自发改建 1990年，城市初具雏形 第二章第二章 深圳城市更新历程回顾深圳城市更新历程回顾（二）、城市快速扩张期的城市更新（二）、城市快速扩张期的城市更新（90年代初年代初90年代中期）年代中期）第二章第二章 更新历程回顾更新历程回顾1 1 1 1、城市发展背景、城市发展背景、城市发展背景、城市发展背景经济保持高速发展，局部地区开始功能调整；经济保持高速发展，局部地区开始功能调整；经济保持高速发展，局部地区开始功能调整；经济保持高速发展，局部地区开始功能调整；1995年，城市格局逐渐清晰2 2 2 2、城市更新活动特征：、城市更新活动特征：、城市更新活动特征：、城市更新活动特征：对象：规模有所增加、出现局部小地块对象：规模有所增加、出现局部小地块对象：规模有所增加、出现局部小地块对象：规模有所增加、出现局部小地块更新更新更新更新更新方式：推倒重建楼宇改功能更新方式：推倒重建、楼宇改功能更新方式：推倒重建、楼宇改功能更新方式：推倒重建、楼宇改功能3 3 3 3、城市更新的问题、城市更新的问题、城市更新的问题、城市更新的问题违章建设活动大量出现、破坏历史文违章建设活动大量出现、破坏历史文违章建设活动大量出现、破坏历史文违章建设活动大量出现、破坏历史文脉、忽视城市风貌塑造脉、忽视城市风貌塑造脉、忽视城市风貌塑造脉、忽视城市风貌塑造4 4 4 4、总述、总述、总述、总述常见的城市更新问题出现常见的城市更新问题出现常见的城市更新问题出现常见的城市更新问题出现得到保护的旧围屋，还有很多已经消失了 90年代初的深圳（三）、城市稳步发展期的城市更新三）、城市稳步发展期的城市更新（90年代中年代中90年代末）年代末）第二章第二章 更新历程回顾更新历程回顾2 2 2 2、城市更新活动特征：、城市更新活动特征：、城市更新活动特征：、城市更新活动特征：对象对象对象对象规模继续扩大，多种类型，出现成规模继续扩大，多种类型，出现成规模继续扩大，多种类型，出现成规模继续扩大，多种类型，出现成片更新片更新片更新片更新更新方式更新方式更新方式更新方式多样化的改造模式，推倒重建、多样化的改造模式，推倒重建、多样化的改造模式，推倒重建、多样化的改造模式，推倒重建、楼宇整治、改变功能楼宇整治、改变功能楼宇整治、改变功能楼宇整治、改变功能3 3 3 3、突出问题、突出问题、突出问题、突出问题 开发强度过高、突破规划；对人的社会、开发强度过高、突破规划；对人的社会、开发强度过高、突破规划；对人的社会、开发强度过高、突破规划；对人的社会、文化多方面需求考虑不足；更新操作手段单文化多方面需求考虑不足；更新操作手段单文化多方面需求考虑不足；更新操作手段单文化多方面需求考虑不足；更新操作手段单一，低估改造实施难度一，低估改造实施难度一，低估改造实施难度一，低估改造实施难度4 4 4 4、评价、评价、评价、评价 一些大城市特有的一些大城市特有的一些大城市特有的一些大城市特有的“城市病城市病城市病城市病”出现，更新出现，更新出现，更新出现，更新的问题开始复杂的问题开始复杂的问题开始复杂的问题开始复杂1999年，城市结构逐步稳定 功能置换：工业建筑改作商业拔地而起的高层建筑破坏了原有的空间格局 1 1 1 1、城市发展背景、城市发展背景、城市发展背景、城市发展背景产业经济体系完善，核心组团基本形成，开始向周边可建设区延伸产业经济体系完善，核心组团基本形成，开始向周边可建设区延伸产业经济体系完善，核心组团基本形成，开始向周边可建设区延伸产业经济体系完善，核心组团基本形成，开始向周边可建设区延伸 更新需求大大增加更新需求大大增加更新需求大大增加更新需求大大增加（四）城市提升完善期的城市更新（四）城市提升完善期的城市更新（90年代末至今）年代末至今）2005年，用地结构进行内部优化调整1 1 1 1、城市发展背景、城市发展背景、城市发展背景、城市发展背景增长依靠转型和结构优化，特区内几乎没有新增土地供应，房地增长依靠转型和结构优化，特区内几乎没有新增土地供应，房地增长依靠转型和结构优化，特区内几乎没有新增土地供应，房地增长依靠转型和结构优化，特区内几乎没有新增土地供应，房地产市场主要依靠存量土地消化，城市更新逐渐成为城市空间拓展的主要途径产市场主要依靠存量土地消化，城市更新逐渐成为城市空间拓展的主要途径产市场主要依靠存量土地消化，城市更新逐渐成为城市空间拓展的主要途径产市场主要依靠存量土地消化，城市更新逐渐成为城市空间拓展的主要途径2 2 2 2城市更新活动特征、城市更新活动特征、城市更新活动特征、城市更新活动特征对象对象对象对象全面更新、类型全、规模大全面更新、类型全、规模大全面更新、类型全、规模大全面更新、类型全、规模大更新方式更新方式更新方式更新方式维持多样化基础上针对性有所加强维持多样化基础上针对性有所加强维持多样化基础上针对性有所加强维持多样化基础上针对性有所加强3 3 3 3、突出问题、突出问题、突出问题、突出问题 不注意市场需求，盲目开发，造成积压；土地不注意市场需求，盲目开发，造成积压；土地不注意市场需求，盲目开发，造成积压；土地不注意市场需求，盲目开发，造成积压；土地投机现象；忽视社区管理、文化建设、治安等社投机现象；忽视社区管理、文化建设、治安等社投机现象；忽视社区管理、文化建设、治安等社投机现象；忽视社区管理、文化建设、治安等社会问题会问题会问题会问题4 4 4 4、总述、总述、总述、总述 更新问题更趋复杂，与社会、经济、文化等方更新问题更趋复杂，与社会、经济、文化等方更新问题更趋复杂，与社会、经济、文化等方更新问题更趋复杂，与社会、经济、文化等方面问题纠结，更新改造涉及问题的广度和深度都面问题纠结，更新改造涉及问题的广度和深度都面问题纠结，更新改造涉及问题的广度和深度都面问题纠结，更新改造涉及问题的广度和深度都大大加强。需要从城市整体发展角度来看待城市大大加强。需要从城市整体发展角度来看待城市大大加强。需要从城市整体发展角度来看待城市大大加强。需要从城市整体发展角度来看待城市更新更新更新更新第二章第二章 更新历程回顾更新历程回顾以建筑加建方式改造所形成的良好商业空间。1 1 1 1、城市更新的物质对象变化、城市更新的物质对象变化、城市更新的物质对象变化、城市更新的物质对象变化规规规规模增加，改造类型多样化模增加，改造类型多样化模增加，改造类型多样化模增加，改造类型多样化 2 2 2 2、城市更新的利益主体变化、城市更新的利益主体变化、城市更新的利益主体变化、城市更新的利益主体变化多多多多元化元化元化元化 3 3 3 3、城市更新的运作模式变化、城市更新的运作模式变化、城市更新的运作模式变化、城市更新的运作模式变化市市市市场化运作为主，政府更多涉入场化运作为主，政府更多涉入场化运作为主，政府更多涉入场化运作为主，政府更多涉入4 4 4 4、城市更新的管理机制变化、城市更新的管理机制变化、城市更新的管理机制变化、城市更新的管理机制变化专专专专门化、规范化门化、规范化门化、规范化门化、规范化第二章第二章 更新历程回顾更新历程回顾给更新研究更新提出新的要求城市更新的发展趋向城市更新的发展趋向第三章第三章 深圳城市更新研究状况分析深圳城市更新研究状况分析1 1、城市萌芽期的研究状况、城市萌芽期的研究状况2 2、城市快速扩张期的研究状况、城市快速扩张期的研究状况3 3、城市稳步发展期的研究状况、城市稳步发展期的研究状况4 4、城市提升完善期的研究状况、城市提升完善期的研究状况5 5、政策绩效评估及更新研究的问题、政策绩效评估及更新研究的问题第三章第三章 深圳城市更新研究状况分析深圳城市更新研究状况分析 要做好城市更新，除了好的规划要做好城市更新，除了好的规划设计，还需要适当的政策和操作管理设计，还需要适当的政策和操作管理相配合。因此，在分析更新研究的历相配合。因此，在分析更新研究的历程和探讨未来的发展方向时，都没有程和探讨未来的发展方向时，都没有将将政策政策作为背景来描述，而是将其作作为背景来描述，而是将其作为为研究内容研究内容的一项的一项重要组成部分重要组成部分来考来考量量1 1 1 1、相关政策研究情况、相关政策研究情况、相关政策研究情况、相关政策研究情况主主主主要针对违法占地要针对违法占地要针对违法占地要针对违法占地2 2 2 2、规划项目研究情况、规划项目研究情况、规划项目研究情况、规划项目研究情况建建建建筑设计主导筑设计主导筑设计主导筑设计主导技术手段和价值取向：主要技术手段和价值取向：主要技术手段和价值取向：主要技术手段和价值取向：主要关注新设计的建筑是否合用、关注新设计的建筑是否合用、关注新设计的建筑是否合用、关注新设计的建筑是否合用、外观形象好坏，是否符合建外观形象好坏，是否符合建外观形象好坏，是否符合建外观形象好坏，是否符合建筑工程规范。筑工程规范。筑工程规范。筑工程规范。第三章第三章 深圳城市更新研究状况分析深圳城市更新研究状况分析一、城市萌芽期的研究状况（更新研究的无意识期）一、城市萌芽期的研究状况（更新研究的无意识期）1982深圳经济特区农村社员建房用地的暂行规定深圳经济特区农村社员建房用地的暂行规定 1986关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知 1989关于深圳经济特区征地工作的若干规定关于深圳经济特区征地工作的若干规定 1987关于特区内违章用地及违章建筑处理暂行办法关于特区内违章用地及违章建筑处理暂行办法1988深深圳圳市市人人民民政政府府关关于于处处理理违违法法违违章章占占用用土土地地及及土土地地登记有关问题的决定登记有关问题的决定 1989深深圳圳市市人人民民政政府府关关于于制制止止农农村村违违章章使使用用土土地地、擅擅自自出租土地的紧急通知出租土地的紧急通知 针对违章建设占地、违章出租出台的三个政策文件：更新相关的主要政策有六个，针对农村城市建房标准、红线控制管理和征地的：第三章第三章 深圳城市更新研究状况分析深圳城市更新研究状况分析二、城市快速扩张期的研究状况（更新研究起步阶段）二、城市快速扩张期的研究状况（更新研究起步阶段）1 1 1 1、政策规范研究情况、政策规范研究情况、政策规范研究情况、政策规范研究情况针对针对针对针对更新中的问题补充出台一些政更新中的问题补充出台一些政更新中的问题补充出台一些政更新中的问题补充出台一些政策规范策规范策规范策规范 n n 政策内容有缺陷，又没有贯政策内容有缺陷，又没有贯政策内容有缺陷，又没有贯政策内容有缺陷，又没有贯彻执行，效果不理想；彻执行，效果不理想；彻执行，效果不理想；彻执行，效果不理想；n 建设标准出台，对旧区更新的建设标准出台，对旧区更新的建设标准出台，对旧区更新的建设标准出台，对旧区更新的建设标准研究不够深入建设标准研究不够深入建设标准研究不够深入建设标准研究不够深入1992关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定 1993关关于于处处理理深深圳圳经经济济特特区区房房地地产产权权属属遗遗留留问问题题的的若若干干规定规定 1994深圳经济特区土地使用权出让条例深圳经济特区土地使用权出让条例 1994 深圳市规划建设标准与准则深圳市规划建设标准与准则 1994规划国土局出台深标 对大多数建设活动有了规范作用，但在涉及旧区部分深度不足政府主导推进特区内农村城市的工作，并出台了对旧村土地使用权、村民的宅基地与私房建设的管理政策：第三章第三章 深圳城市更新研究状况分析深圳城市更新研究状况分析2 2 2 2、规划项目研究情况、规划项目研究情况、规划项目研究情况、规划项目研究情况有规划指引，有规划指引，有规划指引，有规划指引，技术手段与常规的规划并无太大差异技术手段与常规的规划并无太大差异技术手段与常规的规划并无太大差异技术手段与常规的规划并无太大差异技术手段和取向：主要通过规划方案设计技术手段和取向：主要通过规划方案设计技术手段和取向：主要通过规划方案设计技术手段和取向：主要通过规划方案设计的优劣进行评判，审查方案结构、道路、的优劣进行评判，审查方案结构、道路、的优劣进行评判，审查方案结构、道路、的优劣进行评判，审查方案结构、道路、市政、配套等方面的内容。市政、配套等方面的内容。市政、配套等方面的内容。市政、配套等方面的内容。规划比较孤立，较少考虑与周边衔接 案例：罗湖某单位用地规划第三章第三章 深圳城市更新研究状况分析深圳城市更新研究状况分析三、城市稳步发展期的研究状况（更新研究独立阶段）三、城市稳步发展期的研究状况（更新研究独立阶段）1999年深圳市土地征用与收回条例年深圳市土地征用与收回条例1999深深圳圳市市人人民民代代表表大大会会常常务务委委员员会会关关于于坚坚决决查查处处违违法法建筑的决定建筑的决定1995年底开始实施同富裕工程，给村民经济扶助和补偿年底开始实施同富裕工程，给村民经济扶助和补偿部分宪法地区开始了有计划的城中村改造部分宪法地区开始了有计划的城中村改造 操作方面政策文件有：1 1 1 1、政策规范研究情况、政策规范研究情况、政策规范研究情况、政策规范研究情况有一定的进步、体现了一些更新的有一定的进步、体现了一些更新的有一定的进步、体现了一些更新的有一定的进步、体现了一些更新的思路思路思路思路：操作手段的要求：明确提出征地工作需要完成的工作内容，操作手段的要求：明确提出征地工作需要完成的工作内容，操作手段的要求：明确提出征地工作需要完成的工作内容，操作手段的要求：明确提出征地工作需要完成的工作内容，开始考虑居民出路：政府利用同富裕工程补偿对城中村改造进开始考虑居民出路：政府利用同富裕工程补偿对城中村改造进开始考虑居民出路：政府利用同富裕工程补偿对城中村改造进开始考虑居民出路：政府利用同富裕工程补偿对城中村改造进行试点行试点行试点行试点没有跳出没有跳出没有跳出没有跳出“头痛医头、头痛医头、头痛医头、头痛医头、脚痛医脚脚痛医脚脚痛医脚脚痛医脚”的思维框架的思维框架的思维框架的思维框架第三章第三章 深圳城市更新研究状况分析深圳城市更新研究状况分析2 2 2 2、规划项目研究情况、规划项目研究情况、规划项目研究情况、规划项目研究情况城市更新规划设计有了很大的发展，规划研究已经明显有别于一般地城市更新规划设计有了很大的发展，规划研究已经明显有别于一般地城市更新规划设计有了很大的发展，规划研究已经明显有别于一般地城市更新规划设计有了很大的发展，规划研究已经明显有别于一般地区的规划，项目大多数以区的规划，项目大多数以区的规划，项目大多数以区的规划，项目大多数以“改造规划改造规划改造规划改造规划”进行命名，已经出现了一批在进行命名，已经出现了一批在进行命名，已经出现了一批在进行命名，已经出现了一批在技术手段上有特点的项目。技术手段上有特点的项目。技术手段上有特点的项目。技术手段上有特点的项目。问题：系统性存在不足，问题：系统性存在不足，问题：系统性存在不足，问题：系统性存在不足，规划研究的重点取决于项规划研究的重点取决于项规划研究的重点取决于项规划研究的重点取决于项目负责人的主观判断。目负责人的主观判断。目负责人的主观判断。目负责人的主观判断。深圳市南山区大涌旧村改造规划 规划考虑了保留传统生活空间和人文景观（宗祠和村民活动），对新的居住模式等提出合理的建议。结合几个村落的实际情况提出了不同的改造模式。小区群体布局中注意了空间序列的组织、以宗祠、神庙、公共建筑和绿化组织公共空间第三章第三章 深圳城市更新研究状况分析深圳城市更新研究状况分析四、城市提升完善期的研究状况（技术手段较大提高）四、城市提升完善期的研究状况（技术手段较大提高）1 1 1 1、更新政策研究、更新政策研究、更新政策研究、更新政策研究继续补充继续补充继续补充继续补充完善，涉及实施机制改善完善，涉及实施机制改善完善，涉及实施机制改善完善，涉及实施机制改善 内容延续补充，同时出台一内容延续补充，同时出台一内容延续补充，同时出台一内容延续补充，同时出台一些办法力图保障政策能够得到些办法力图保障政策能够得到些办法力图保障政策能够得到些办法力图保障政策能够得到执行。如将查违作为行政绩效执行。如将查违作为行政绩效执行。如将查违作为行政绩效执行。如将查违作为行政绩效考核内容。考核内容。考核内容。考核内容。但还没有根本改变编制政策但还没有根本改变编制政策但还没有根本改变编制政策但还没有根本改变编制政策的思路，刚性控制有余、弹性的思路，刚性控制有余、弹性的思路，刚性控制有余、弹性的思路，刚性控制有余、弹性引导不足，配套政策缺乏。引导不足，配套政策缺乏。引导不足，配套政策缺乏。引导不足，配套政策缺乏。2001深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定2001深深圳圳经经济济特特区区处处理理历历史史遗遗留留生生产产经经营营性性违违法法建建筑筑若若干规定干规定2004关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定部分先发地区开始了有计划的城中村改造部分先发地区开始了有计划的城中村改造 操作方面政策文件有：2 2 2 2、规划项目研究情况、规划项目研究情况、规划项目研究情况、规划项目研究情况规划设计手法趋于成熟，多角度分规划设计手法趋于成熟，多角度分规划设计手法趋于成熟，多角度分规划设计手法趋于成熟，多角度分析、综合性研究，关注人的需求析、综合性研究，关注人的需求析、综合性研究，关注人的需求析、综合性研究，关注人的需求全市层面的研究开始起步全市层面的研究开始起步全市层面的研究开始起步全市层面的研究开始起步第三章第三章 深圳城市更新研究状况分析深圳城市更新研究状况分析案例：罗湖旧城（东门老街）改造城市历史文化的延续和保护，保持较好的街道尺度和空间环境的基础上，改善了交通市政设施和整体环境，赋予了东门符合新的功能但由于改造前准备不足，没有完全理顺权属、工程进度协调、施工的环境等问题使工程施工周期超出规划预期，影响了地区的商业竞争力和吸引力 改造方案风貌设计 改造效果图改造后实景结结结结果果果果规规规规划划划划设设设设计计计计的的的的成成成成功功功功，同同同同时折射出实施管理经验欠缺时折射出实施管理经验欠缺时折射出实施管理经验欠缺时折射出实施管理经验欠缺1 1 1 1、政策绩效评估、政策绩效评估、政策绩效评估、政策绩效评估 以以以以1992199219921992年邓小平南巡为界，在这之前政策绩效是乐观，之后随年邓小平南巡为界，在这之前政策绩效是乐观，之后随年邓小平南巡为界，在这之前政策绩效是乐观，之后随年邓小平南巡为界，在这之前政策绩效是乐观，之后随着市场化进一步深化，政策与经济发展状况之间的矛盾则开始加剧，着市场化进一步深化，政策与经济发展状况之间的矛盾则开始加剧，着市场化进一步深化，政策与经济发展状况之间的矛盾则开始加剧，着市场化进一步深化，政策与经济发展状况之间的矛盾则开始加剧，加上执行不力，所以绩效下滑。加上执行不力，所以绩效下滑。加上执行不力，所以绩效下滑。加上执行不力，所以绩效下滑。2 2 2 2、更新规划设计研究没有解决的问题、更新规划设计研究没有解决的问题、更新规划设计研究没有解决的问题、更新规划设计研究没有解决的问题 与城市产业、市场发展的关系，土地权属问题、违章建设占地与城市产业、市场发展的关系，土地权属问题、违章建设占地与城市产业、市场发展的关系，土地权属问题、违章建设占地与城市产业、市场发展的关系，土地权属问题、违章建设占地问题、旧区建设标准问题等问题、旧区建设标准问题等问题、旧区建设标准问题等问题、旧区建设标准问题等3 3 3 3、原因、原因、原因、原因n n 研究内容欠缺、不全面，研究内容欠缺、不全面，研究内容欠缺、不全面，研究内容欠缺、不全面，n n 政策和规划研究缺乏有效的配合，政策和规划研究缺乏有效的配合，政策和规划研究缺乏有效的配合，政策和规划研究缺乏有效的配合，n n“垂直管理体系垂直管理体系垂直管理体系垂直管理体系”难以支撑政策的执行难以支撑政策的执行难以支撑政策的执行难以支撑政策的执行n n 公共财政等相关政策的缺位公共财政等相关政策的缺位公共财政等相关政策的缺位公共财政等相关政策的缺位第三章第三章 深圳城市更新研究状况分析深圳城市更新研究状况分析五、政策绩效评估及更新规划研究分析五、政策绩效评估及更新规划研究分析 虽然深圳的更新研究有很大进步，但整体规虽然深圳的更新研究有很大进步，但整体规虽然深圳的更新研究有很大进步，但整体规虽然深圳的更新研究有很大进步，但整体规划研究的理论体系尚未形成并被社会所认同，特划研究的理论体系尚未形成并被社会所认同，特划研究的理论体系尚未形成并被社会所认同，特划研究的理论体系尚未形成并被社会所认同，特别是在别是在别是在别是在市场经济市场经济市场经济市场经济条件下的一套关于城市更新的规条件下的一套关于城市更新的规条件下的一套关于城市更新的规条件下的一套关于城市更新的规划研究、政策制定，实施管理的划研究、政策制定，实施管理的划研究、政策制定，实施管理的划研究、政策制定，实施管理的系统系统系统系统需要需要需要需要建构建构建构建构起起起起来。来。来。来。第四章第四章 国内外城市更新研究和实践国内外城市更新研究和实践1、国外城市更新的历程、国外城市更新的历程2、国内外城市更新实践活动及经验、国内外城市更新实践活动及经验第四章第四章 国内外城市更新研究和实践国内外城市更新研究和实践一、国外城市更新研究的历程：一、国外城市更新研究的历程：近代城市更新，大致经历四个发展阶段：第四章第四章 国内外城市更新研究和实践国内外城市更新研究和实践n （一）工业城市时代（一）工业城市时代主要理论有：田园城市理论实践有英国伦敦、巴黎模式等，是近代城市更新的初创阶段。欧斯曼巴黎改建规划n （二）（二）有机疏散时代有机疏散时代主要理论有：卫星城理论以及有机疏散理论等。实践有苏联斯大林格勒规划、堪培拉规划。n （三）（三）城市重建时代城市重建时代大规模改造阶段代表：勒。柯布希埃。渐进式规划、小规模改造。代表：简.雅柯布 n （四）（四）振兴内城振兴内城20世纪70年代以来，欧美城市内面临物质性老化和城市社会、经济结构衰退等复杂的矛盾，城市更新改造重点又转向了内城区。勒.柯布西耶伏埃森规划n 关键是每个时期的更新重建思路都反映关键是每个时期的更新重建思路都反映了当时社会发展的需要了当时社会发展的需要 结合深圳市发展目标（结合深圳市发展目标（“和谐深圳、效益深圳和谐深圳、效益深圳”循环经济）和更新存在循环经济）和更新存在的问题，重点借鉴以下一些思路来充实更新研究的内容：的问题，重点借鉴以下一些思路来充实更新研究的内容：n（一）（一）城市经营理念城市经营理念城市更新活动需要符合市场规律城市更新活动需要符合市场规律n（二）（二）文脉延续与品牌创造文脉延续与品牌创造从经济角度理解文化保护从经济角度理解文化保护n（三）（三）城市经济效益与更新协调城市经济效益与更新协调经济效益与综合效益的平衡经济效益与综合效益的平衡n （四）（四）土地出让管理土地出让管理市场化规范运作市场化规范运作n （五）（五）政府宏观调控与公众参与机制政府宏观调控与公众参与机制决策机制决策机制n （六）注重（六）注重环境效应研究环境效应研究可持续发展可持续发展二、国内外城市更新实践活动及经验二、国内外城市更新实践活动及经验第四章第四章 国内外城市更新研究和实践国内外城市更新研究和实践第五章第五章 深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新研究发展方向探讨深圳城市更新研究发展方向探讨第五章第五章 深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新研究方向探讨深圳城市更新研究方向探讨n n目的一：优化土地配置、促进城市目的一：优化土地配置、促进城市目的一：优化土地配置、促进城市目的一：优化土地配置、促进城市产业经济产业经济产业经济产业经济发展发展发展发展n n目的二：促进目的二：促进目的二：促进目的二：促进社会社会社会社会结构稳定和结构稳定和结构稳定和结构稳定和文化文化文化文化融合融合融合融合 n n目的三：有利于将改造建设活动纳入目的三：有利于将改造建设活动纳入目的三：有利于将改造建设活动纳入目的三：有利于将改造建设活动纳入法制法制法制法制轨道管理轨道管理轨道管理轨道管理 第五章第五章 深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新研究的发展探索n 研究目标趋向：向促进经济发展、社会融合、法制健全等复合目研究目标趋向：向促进经济发展、社会融合、法制健全等复合目标转变标转变 目前深圳城市更新的主要对象目前深圳城市更新的主要对象目前深圳城市更新的主要对象目前深圳城市更新的主要对象旧区已经变成城市问题最为集中的地区，旧区已经变成城市问题最为集中的地区，旧区已经变成城市问题最为集中的地区，旧区已经变成城市问题最为集中的地区，也是在政治、经济、社会、文化方面的诸多也是在政治、经济、社会、文化方面的诸多也是在政治、经济、社会、文化方面的诸多也是在政治、经济、社会、文化方面的诸多利益和矛盾纠结利益和矛盾纠结利益和矛盾纠结利益和矛盾纠结的地区，城市更的地区，城市更的地区，城市更的地区，城市更新规划被赋予了更多的任务要求，单纯关注规划设计的合理性已经远远不能新规划被赋予了更多的任务要求，单纯关注规划设计的合理性已经远远不能新规划被赋予了更多的任务要求，单纯关注规划设计的合理性已经远远不能新规划被赋予了更多的任务要求，单纯关注规划设计的合理性已经远远不能满足这种需要，所以，研究首先应当转变观念，认识到更新研究的目标是找满足这种需要，所以，研究首先应当转变观念，认识到更新研究的目标是找满足这种需要，所以，研究首先应当转变观念，认识到更新研究的目标是找满足这种需要，所以，研究首先应当转变观念，认识到更新研究的目标是找到一个在社会、经济文化等到一个在社会、经济文化等到一个在社会、经济文化等到一个在社会、经济文化等综合效益最优综合效益最优综合效益最优综合效益最优的方案，因此规划研究的目标必须的方案，因此规划研究的目标必须的方案，因此规划研究的目标必须的方案，因此规划研究的目标必须是复合的；是复合的；是复合的；是复合的；第五章第五章 深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新研究的发展探索n n需要研究城市产业经济发展状况需要研究城市产业经济发展状况需要研究城市产业经济发展状况需要研究城市产业经济发展状况经济经济经济经济专业专业专业专业 n n需要对房地产市场进行分析需要对房地产市场进行分析需要对房地产市场进行分析需要对房地产市场进行分析房地产房地产房地产房地产市场专业市场专业市场专业市场专业 n n需要对社会和文化进行研究需要对社会和文化进行研究需要对社会和文化进行研究需要对社会和文化进行研究社会社会社会社会学专业学专业学专业学专业n 研究方法趋向研究方法趋向系统化、符合市场规律、注重多学科综合系统化、符合市场规律、注重多学科综合 深圳的产生很大程度是政治背景的需要，但它选择的发深圳的产生很大程度是政治背景的需要，但它选择的发深圳的产生很大程度是政治背景的需要，但它选择的发深圳的产生很大程度是政治背景的需要，但它选择的发展道路却是以展道路却是以展道路却是以展道路却是以市场经济市场经济市场经济市场经济为基础的，因此规划设计和管理都必为基础的，因此规划设计和管理都必为基础的，因此规划设计和管理都必为基础的，因此规划设计和管理都必须更多地考虑如何在市场经济游戏规则之下，寻求城市更新须更多地考虑如何在市场经济游戏规则之下，寻求城市更新须更多地考虑如何在市场经济游戏规则之下，寻求城市更新须更多地考虑如何在市场经济游戏规则之下，寻求城市更新的理想途径，这需要规划技术手段进行提升，将更多的学科的理想途径，这需要规划技术手段进行提升，将更多的学科的理想途径，这需要规划技术手段进行提升，将更多的学科的理想途径，这需要规划技术手段进行提升，将更多的学科研究理论研究理论研究理论研究理论纳入纳入纳入纳入到研究内容中，并形成一套系统规范的理论和到研究内容中，并形成一套系统规范的理论和到研究内容中，并形成一套系统规范的理论和到研究内容中，并形成一套系统规范的理论和实践相结合的实践相结合的实践相结合的实践相结合的研究体系研究体系研究体系研究体系。第五章第五章 深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新研究的发展探索n n从更新研究历程回顾中采集的案例来看，即使是有代表性的规从更新研究历程回顾中采集的案例来看，即使是有代表性的规从更新研究历程回顾中采集的案例来看，即使是有代表性的规从更新研究历程回顾中采集的案例来看，即使是有代表性的规划在实施中也出现了落空或走形的问题，一般的规划这类问题就划在实施中也出现了落空或走形的问题，一般的规划这类问题就划在实施中也出现了落空或走形的问题，一般的规划这类问题就划在实施中也出现了落空或走形的问题，一般的规划这类问题就更突出了，因此规划研究应考虑现有的更突出了，因此规划研究应考虑现有的更突出了，因此规划研究应考虑现有的更突出了，因此规划研究应考虑现有的政策管理水平政策管理水平政策管理水平政策管理水平，加强，加强，加强，加强配套配套配套配套策研究策研究策研究策研究，此外也应关注对，此外也应关注对，此外也应关注对，此外也应关注对实施环境的优化实施环境的优化实施环境的优化实施环境的优化。n实施研究趋向：机制研究和配套政策，注重可操作性实施研究趋向：机制研究和配套政策，注重可操作性n n 机制优化研究机制优化研究机制优化研究机制优化研究规划决策机制的优化规划决策机制的优化规划决策机制的优化规划决策机制的优化封闭式走向开放式。封闭式走向开放式。封闭式走向开放式。封闭式走向开放式。执行机制的优化执行机制的优化执行机制的优化执行机制的优化明确实施主体和责任，既让市级政府能够把明确实施主体和责任，既让市级政府能够把明确实施主体和责任，既让市级政府能够把明确实施主体和责任，既让市级政府能够把握城市更新的方向，又让区政府有较高的积极性。握城市更新的方向，又让区政府有较高的积极性。握城市更新的方向，又让区政府有较高的积极性。握城市更新的方向，又让区政府有较高的积极性。n n 政策措施研究政策措施研究政策措施研究政策措施研究结合深圳管理操作特点和实施能力，增加一系列配套的政策结合深圳管理操作特点和实施能力，增加一系列配套的政策结合深圳管理操作特点和实施能力，增加一系列配套的政策结合深圳管理操作特点和实施能力，增加一系列配套的政策第五章第五章 深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新研究的发展探索深圳城市更新规划项目研究内容深圳城市更新规划项目研究内容从目前更新规划研究研究发展情况来看，主要包括两类：从目前更新规划研究研究发展情况来看，主要包括两类：n 系统性研究系统性研究相当于市区层面的专项规划相当于市区层面的专项规划 应涵盖旧村、旧城区、旧工业园区多种类型应涵盖旧村、旧城区、旧工业园区多种类型n 实施性研究实施性研究片区层面规划，相当于控规和修规片区层面规划，相当于控规和修规 不同层面的更新规划研究解决的问题应有较大区别，本人结合不同层面的更新规划研究解决的问题应有较大区别，本人结合自己实践工作的经验，提出不同层面规划的研究内容建议自己实践工作的经验，提出不同层面规划的研究内容建议三、深圳城市更新规划项目研究内容三、深圳城市更新规划项目研究内容n n 现状调研：现状调研：现状调研：现状调研：多角度调查分析、客观评价多角度调查分析、客观评价多角度调查分析、客观评价多角度调查分析、客观评价n n 规划研究：规划研究：规划研究：规划研究：产业经济、房地产市场、社会文化、交通配套能力等产业经济、房地产市场、社会文化、交通配套能力等产业经济、房地产市场、社会文化、交通配套能力等产业经济、房地产市场、社会文化、交通配套能力等为了保障改造规划方案的科学性，就需要从不同的角度分析旧城区改造对为了保障改造规划方案的科学性，就需要从不同的角度分析旧城区改造对城市各方面可能形成的影响城市各方面可能形成的影响n n 规划控制引导：规划控制引导：规划控制引导：规划控制引导：总量、改造模式、功能引导、强度控制原则为重点总量、改造模式、功能引导、强度控制原则为重点总量、改造模式、功能引导、强度控制原则为重点总量、改造模式、功能引导、强度控制原则为重点研究结果并非一个具体的数值或者精确的定位，而是由研究结果并非一个具体的数值或者精确的定位，而是由刚性的原则刚性的原则和和弹性弹性的指引的指引构成，能够应对经济、社会、文化等因素变化而变化的可操作模式，给构成，能够应对经济、社会、文化等因素变化而变化的可操作模式，给下一步的深化留出余地。下一步的深化留出余地。n n 实施保障：实施保障