珠江侨都项目可行性分析报告.DOC

珠江侨都项目可行性分析报告二00二年八月目 录一. 项目名称二. 项目地点三. 项目发展商四. 项目概况五. 投资商概况六. 发展商概况七. 项目建设条件八. 市场分析九. 市场定位及形象设计十. 资金筹措十一. 基本数据说明十二. 项目开发进度十三. 财务分析十四. 项目评估结果珠江帝景项目可行性分析报告一. 项目名称 珠江帝景二. 项目地点 海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段三. 项目开发商 广州珠江侨都房地产有限公司四. 项目概况 本项目用地根据市规划局（92）城地批字第39号、55号文，位于海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段，南连新港路，西至广州大道。该项目总体规划占地约1000亩，总建筑面积1567万平方米，容积率为239，项目建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场前景是良好的。五. 投资商概况 由广州三联华侨房产有限公司（下称甲方）和广东珠江投资公司（下称乙方）及英属处女岛广大投资有限公司（下称丙方）合作开发经营。甲方：中国广州三联华侨房产有限公司是由广州市华侨房屋开发公司、广州银建商品房产经营公司、广州市国营农工商联合企业开发共同组建从事珠江侨都开发建设的二级综合开发企业。企业法定地址：中国广州市麓景路123号华侨宾馆411、414-418室，法定代表：林广志乙方：广东珠江投资有限公司 法定地址：广州市中山大道105号华景新城龙门阁三楼 法定代表人：何国华丙方：（英属处女岛）广大投资有限公司，联系地址：香港跑马地山光道7号山光大厦八楼E座，代表：谢世东 公司各股东出资比例如下：A. 甲方提供广州市(92)城地批字第39号、55号批文及广州市土地开发中心1993年11月17日补充批文批推广州市海珠区赤岗地段面积共654107平方米土地的使用权，并提供政府给予本项目的购房入广州市户口指标、境外售房等优惠政策作为合作条件。B. 乙方负责提供本项目所需的42.86的注册资金，即22887.24万元人民币。 C. 丙方负责提供本项目所需的57.14的注册资金，即相当于30512.76万元人民币的等值外汇。六. 发展商概况(一) 发展商介绍1. 成立时间：一九九八年一月十六日注册资金：53400万人民币 注册地址：广州市开发区夏港大道科技园1号楼B503室 经营范围：在经市规划局（92）城地批字第39号、55号文同意使用的海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房。2. 公司历史：是由广州三联华侨房产有限公司和广东珠江投资公司及英属处女岛广大投资有限公司合作经营的企业，主要业务以房地产开发、建设、销售、出租及管理自建的商品房为主。3. 企业负责人的基本情况：法人代表： 林广志总经理： 蔡春萌(二) 发展商素质广州珠江侨都房地产有限公司管理架构设置较为科学合理，独具特色。公司董事会是决策机构，下设总经理经营班子。全公司设置五个职能部门，分别为：1. 办公室：负责行政、人事和后勤服务。2. 财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭。3. 开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续。4. 工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度。5. 销售部：负责产品广告宣传和销售、市场中介和办理产权证件。公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司现有职员45人，95%以上具有大专文化以上水平，其中本科学历占30%，职员年龄普遍年轻化。公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。产品素质：“珠江帝景”是沿江最大规模，功能最齐全之项目，地理环境十分优越，高起点、高要求、高品位，超前的眼光创造出最优秀、最具特色的精品，成为行业的领头羊。(三) 发展商经济技术实力1. 本项目投资总额约64亿元人民币，由广东珠江投资有限公司和广大投资有限公司负责全部投资，注册资金5.34亿元（出资比例根据合同的规定执行）, 项目销售总收入预计为86亿元。2. 中国广州三联华侨房地产有限公司，为侨都项目提供654107平方米的国有土地使用权，并提供政府给予本项目购房入广州市户口指标、海外售房等政策优惠条件。 3. 广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 近年来，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。两公司合作，组织开发的华景新城、暨南花园、骏景花园，逸景翠园等大中型住宅小区，在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范。 至2002年6月，广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司在广州地区成功开发楼盘15个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约5936万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系。随着综合实力的增强，公司除了继续在房地产行业发展外，还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设，同时还探索投资教育产业和信息产业。公司有较强的经济技术实力，产品销售实力，具备开发大型房地产项目的能力。 4.广大投资有限公司是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。七. 项目建设条件评价（一）项目优势分析：1. 良好的区域人文环境和发展潜力i天然环境胜人一筹本项目有很长的江岸线，北望规划中海心沙公园及未来的金融、 文化商业中心珠江新城，区内有重点文物赤岗塔，己规划为赤岗塔公园，周边均为住宅区，空气清新怡人，自然环境得天独厚，与拥挤的喧嚣都市相比，实在称得上是世外桃源，真正做到“离尘不离城”。i处于广州市天河中心区新城市主轴本项目处于天河新城市中轴线，和未来广州市金融、文化、商业中心珠江新城隔江相望，地理位置十分优越，具有相当好的发展潜力。i本项目邻近广州会展中心 本项目东部为规划中的广州会展中心，作为广州市未来的商贸中心，其发展必将带动周围地带房地产的发展。i本项目靠近领事馆区本项目西部为广州领事馆区，虽然领事馆的概念不断淡化，但规划为领事馆的地块绿草如茵、道路宽阔、环境怡人。i本项目为广州市观光塔的所在地，规划中的广州市观光塔将在本项目西北面临江拔起，作为广州市的标志，也有利提高本项目的知名度。2. 交通方便i未来交通网络极为完善，规划道路与广州大道、新港路直接相通，项目东部有规划的跨江大桥与珠江新城直接相通，与地铁二号线相近，地铁三号线在本区东部经过与一号线、二号线形成网络，交通十分方便。i附近设有204路公交车，可直通市中心区等商业繁华之地。3. 配套完善，生活便利i配套设施齐备 规划公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施。本区中心部份规划一个大型会所，与之对应的入 口广场(市民广场)面积约l公顷，沿城市中轴设有大型雕塑广场，东北角靠珠江设游艇俱乐部，西南有赤岗塔公园、历史博物馆，区内设有间中学，两间小学，三间幼儿园，一个卫生院，商业设置在40m宽的城市主干道两侧的建筑裙楼。4. 附件优势：i从附件营销环境分析可以看出，广州市经济持续发展，随着国家取消福利分房，转入货币分房，市民消费欲望己逐步增强，住房更成为居民投资与消费热点。i投资商实力人所共知。本项目投资商己在市内成功开发不少大型楼盘、其知名度与实力有目共睹，这种无形资产有助于楼盘更快建立品牌形象，可增加买家信心。i利用投资商品牌效应，通过宣传策划强化、稳固公司品牌；i建筑规划风格：建筑物主要采用自然式布局形式，与道路、绿化 协调，创造舒适、优美的建筑空间环境。层数以13层为主，1820层为次，局部点缀32层。区内的水系规划设计为“东方威尼斯”的风格。i物业管理：拟聘请知名物业管理公司作为物业管理顾问，为住户提供高质素的服务。i装修标准：豪华装修及个性基本型供选择。i单位面积与比例：(以下面积均为关门面积) A 65一一80m2，占总面积的20； B 80一一100 m2，占总面积的45； C 100一一120 m2，占总面积的20； D 120一一150 m2，占总面积的10； E 150 m2以上复式单位，占总面积的5。i交通状况：本项目西临城市主干道广州大道，南毗新港西路，上华南快速干线只需5分钟车程，而地铁2号线经过项目南面，地铁3号线经过项目东面，交通十分便利。i硬件方面，施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位、具前瞻性的材料；i通过整体营销手段树立及巩固珠江侨都高品质、高品味的楼盘形象。（二）、项目发展前景分析1. 珠江侨都是经市人大常委会立案，由市政府组织实施的大型建设项目，项目位于广州大桥南头东侧的赤岗区，濒临珠江，与正在开发为高级住宅综合区的二沙岛隔江相峙，与规划开发为金融、商贸中心珠江新城遥相呼应，并与正在开发的领事馆区及广州市会展中心、笆洲岛互相连接，珠江侨都将是市区珠江河岸东段建设的重要组成部分。2、 售价潜力侨都周边现有楼盘分析i滨江西与滨江东，价格约在7000元平方米。i海印桥至广州大桥西侧是高档盘的集中地段，由于面对北面的二沙岛的别墅群及绿草坪，价格在900010000元平方米左右，相对区域内和第二排望江物业，如怡乐路或桥西区绿翠园小区，因大部分江景被遮挡而定位下调明显，50007000是普遍的价位水准。i广州大桥东侧开始至本项目，因规划、配套的不够完善而开发力度较弱，区内物业价位皆在6000元左右平方米。 因此侨都的售价潜力，依地理环境来说，售价可爱达6000-10000元/M2，具有较在大的升值潜力。3 广州市改革开放后，经济迅速发展，其国际地位进一步提高，海外华侨或返居故里，落叶归根，或投资置业，拓展经济原有的华侨新村己满足不了侨务工作的需要，因此，建设一个华侨新村是当前形势发展的需要。4 珠江侨都用地面积约一千亩，建设有住宅三千余套，建筑设计独特，格调典雅。考虑了海外华人、华侨的生活习惯需求。侨都公建配套设施完善，设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部，古塔文化区和世界华侨博物馆等，是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体，置业安居的理想住宅区，拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的购房欲望，市场前景是良好的。5 目前尽管我国处在经济调控期，广州市房地产业仍趋于稳定，珠江侨都是不可多得的市区住宅群，无疑给投资者增强了信心。 5.1 去年8月，市政府法定对广州大道实施扩建改造，并在广州大桥南、北两头建设桥头绿地。现在，广州大道南段的扩建工程己全面完成，路面扩宽至双向10车道80米宽，中央为6米宽绿化带，两侧的机动车道人行道之间分别用13米绿化带隔开，并配有公共交通专用道和港湾式公共巴士站。这样，广州大道己成为一条广州城市主干道的“样板路”，代表了广州市道路建设的全新形象。5.2 在二沙岛东段建设滨江公园和二沙岛轴线广场。沿江设置绿化带，并实施沿江栏杆改造工程。在海沁沙建生态公园，同时拟作为广州燃放烟花的所在地。在项目西北角将建广州市观光塔，作为广州市的标志性建筑。 由于本项目邻近江边，所以，以上的沿江市政建设工程特有利于本项目周边环境形象的提升，增强客户对该项目的心理认同度。5.3 新港路的扩建与地铁二号线建设。根据市政规划，新港路将扩宽为60米，现正进行拆迁工作。其中新港西路更将建成巾帼样板路。而地铁二号线工程正在进行紧张施工，预计完成时间为2004年。随着新港西路的扩建和地铁的通车，广州市河南区的交通状况将得到彻底改善。新港路更是整个海珠区东西向的交通大动脉，更能经广州大道直驳天河中心区交通网，无疑会大大增强本项目对都市白领阶层的吸引力。5.4 项目东部规划跨江大桥以及地铁三号线直接与珠江新城相通，将大大方便本项目与新城市中心区的联系。5.5 最关键的滨江路中大隧道工程，己全面进行施工，开通后的滨江大道与下渡路将会连成广州一道新的风景线。以上几项工程将直接影晌本项目，使本项目所处位置的交通更加便利。（三） 设计单位资质广东珠江投资有限公司下属二级公司广东珠江工程设计有限公司是国家建设部批准的建设工程甲级企业，具备有众多的经验丰富的优秀设计技术人员，曾独立完成多个开发项目的设计任务，如华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等等。多个楼盘被广州市城建部门评为明星楼盘。（四） 施工组织概况广东珠江工程总承包有限公司是国家建设部批准的二级总承包企业，可承建大型小区和高层建筑。该公司有十多年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集大批高中级施工管理人才，与广东珠江投资有限公司有长期成功的合作，其建筑质量绝大部份达到优良等级，在消费者中树立了良好的声誉，加上其施工速度快，多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间，12层带电梯楼宇只用10个月便能交付业主使用，这为本项目开发建设提供了有力的保证。（五） 环境保护 海珠区沿江楼盘由于周围较少污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在广州市来说是比较好的。区内规划绿化率达34%，从上述噪声、水质、卫生等方面的环保措施来看，该项目将为住户提供一个安静、整洁、健康的环境。八. 市场分析(一) 1999年广州市经济情况1、1999年在投资需求快速增长拉动下，1-7月份广州市经济继续保持稳定增长的态势，为房地产发展提供强而有力的经济支柱。 以下详细分析一下1-7月份我市的经济情况。11 社会生产稳定增长。1至7月累计，全市实现国内生产总值108324亿元，同比增长122%，其中，第三产业增长103%。12 投资快速增长，消费需求稳定。1至7月累计，全市完成固定资产投资27042亿元，同比增长234%。其中，房地产投资(至6月止)9226亿元，同比增长740%。消费品市场销售稳定；1至7月累计，全市完成社会消费品零售总额54231亿元，同比增长83%，增幅比去年大。13 居民收入增长放缓，居民消费支出略有增长。1至7月累计，城市居民人均可支配收入70457元，同比增长54%，城市居民人均消费性支出540622元，增长03%。居民用于购房的支出增加，由于实行房改“末班车政策”，居民购买住房增多，房地产成为居民投资与消费的热点。(数据来自广东省经济委员会) 社会经济环境总体趋好。、居民消费指数的反弹、表明，居民的谨慎性消费心理逐步减轻。调查表明，居民对提高居住环境的愿望很强烈，对房地产的投资将是居民未来的主要消费。(二) 政府出台刺激房地产消费政策众所周知，今年政府下了很大决心启动消费尤其是商品房消费，年底取消福利分房、容许房改房上市、多次降息、利息征税、降低按揭利率、延长按揭期限至30年、降低交易契税等等，这些政策和措施对楼市的走旺确实起一定作用。1. 住户贷款期限延长利率降低 中国人民银行决定从1999年9月21日起，延长个人住房贷款期限，并降低利率，以支持城镇居民购房。各商业银行住房贷款的最长期限由现行的20年延长达到30年。个人住房贷款利率最高水平由现行年利率63315%降为558%。（数据摘自人民日报）2. 降息、征收利息所得税 根据中华人民共和国个人所得税法规定，储蓄存款1999年11月1日后孳生的利息所得，应当征收个人所得税。调查表明，8月份广东城市居民家庭人均提取储蓄存款20444元，同比增长35%，增幅居今年各月份之首，提款额比居第二位的7月份高331%，比最低的4月份高987%，比17月份人均月提款13195元高549%。（摘自广东省经济委员会)3. 房地产税费获减免 财政部、国家税务局发出通知，从8月1日起对房地产市场的营业税、契税、土地增值税等实行减免政策。 广州房地产税费减免前后对比项目现行税收减免后税收契税3%15%(自用) 0(空置)交易管理费05%不变印花税01%不变土地出让金地段地价10%不变土地增值税3%0 (数据摘自广州日报 广州市去年出台减免交易税费的政策后，二手楼宇的交易量已有了明显的增加，相信国家新出台的减免退还政策会进一步刺激二手楼市的发展，从而促进一手市场的活跃。（三） 广州市房地产市场综述经历了九十年代中期房地产市场的低迷之后，广州市房地产业进入了一个快速、有序发展的阶段，市场成交活跃，市场发育趋向成熟，前景广阔乐观。1. 中央确定了以住宅产业为主拉动经济增长，广州市确定住宅房地产业与建筑业是优先发展的三大支柱产业之一，在政策上给予积极的支持。2. 1999年广州市城市建设的投入是历史上最高的，约达到171亿元，包括地铁、内环路、新机场、九运会场馆等大型基础设施工程开工建设，不仅改善了城市的交通和生活环境，还直接刺激商品房的需求增长。3. 房改房上市政策正式出台和蓝印户口政策在一定程序上将扩大商品房的需求。4. 楼市的总体情况虽然1999年的总体经济并不十分明朗，但每月均保持过百个项目进行宣传和展销，特别是7、8月进入楼市高峰期后，楼市竞争空前激烈。以9月份为例，全月在售楼盘高达190个，广告费总额为51844万元，分别较8月增长19及16，且均达99年月统计额的最高值，楼市进入推盘高峰期。全月楼市表现并不平衡，月初推盘活动并不十分活跃，一周推盘数量只有50多个，但随着月中中秋节及月底国庆节的到来，推盘活动一浪高过一浪，国庆节前一周推盘数量高达92个，推盘广告费也突破1483万元，楼市竞争进入新一轮高潮。4.1 价格分析 在各项社会经济逐步复苏的迹象下，去年9月份在售高层住宅一次性付款均价为5786元m2，较8月同期略降3%。各区值在售高层住宅一次性付款均价均有不同程度下降，中心区、一般市区及郊区9月在售高层住宅一次性付款均价分别为7508元m2、5889元m2及4712元m2。造成高层住宅价格下降的主要原因与高层住宅推售面积增加，竞争激烈，导致售出率偏低等因素有关，不少发展商被迫降价，希望通过牺牲利润来换市场。4.2成交分析 4.2.1 高层住宅售出率的变化 自98年底高层住宅销量开始下滑后，到目前为止在售高层住宅售出率继续走低，未见起色。在区位分布上，除中心区外，其余各区位售出率也表现不同程度下滑。中心区、一般市区(本项目所在区域)及郊区的在售高层住宅售出率分别为141%、123%及137%。 4.2.2 综观99年，市郊和市中心项目的高层售出情况均经历过大波动，升降幅度超过30%，而一般市区的高层发售情况，则保持平稳趋势，售出率徘徊在20%-30%之间。其次，在肯定广州市房地产市场利好因素的同时，对目前存在的 一些不利因素不能忽视。1. 世界经济尚未从亚洲金融风暴的影响中恢复，港澳地区经济尚在复苏，而广州的经济与港澳地区密切相关，港澳经济的不景气，势必影响到广州房地产业的发展。2. 从我国来说，金融形势比较严峻，适度从紧的货币政策，一系列有关社会福利制度的改革政策的出台，城市居民普遍持币观望，储蓄备用；98年特大水灾带来的巨大损失对农业发展的影响重大；国有企业的亏损还在继续增大，下岗职工数量增加，社会福利制度的不完善，直接减弱了消费者的消费动力。3. 房地产开发经营的税费过多，负担重。政府职能部门的咨询服务公司，以其有利地位吸引客户，收取较高的中介费，加重了企业及购房者的负担，各类的按金、保证金、押金给企业造成重负。4. 垄断行业的收费及工程建设问题，长期以来没有解决，特别是水、电、煤气的指定承包公司、指定价格、指定材料设备，开发商不能提出异议，没法进行招投标，增加了企业的负担。5. 政策鼓励消化空置房，对新楼盘的开发造成压力。6. 取消福利分房制度，令大盘的销售机会减少。尽管广州市房地产市场存在一些不利因素，但我们可以看到，今年以来，广州市政府采取了许多措施来活跃房地产业，降低企业负担，加大力度刺激商品房消费。一方面多次降息、利息征税、降低按揭率、延长按揭期限至30年，降低交易契税等，改变了办事作风，提高了办事效率，对一些不合理的经营行为进行了纠正；另一方面加紧了对土地供应量的限制，在土地批出方面实行拍卖、招标，提高透明度，同时加大回收土地的力度，99年1-8月商品房成交量比批准预售面积略高，与往年相比有很大的转变，为促进供求平衡起了积极的作用。（四） 、广州市居民消费行为特征 1今年消费趋势 广州19月份社会需求增长主要来自非商品性消费，如购房、旅游、教育等消费。 居民用于购建房的支出有所升温，8月份城镇居民人均购房与建房支出6438元，同比增长894%，居今年各月增幅首位。 另外，日常消费的支出也有所回升，8月份城镇居民人均消费性支出63213元，同比增长9 %，增长幅度是近几个月来最高的。(数据摘自广州日报) 以上数据表明，刺激消费的政策己初步显示出效果，居民的消费意欲增强，而由于实行房改政策，住房更成为居民投资与消费的热点。 2对房产的消费 据统计，1999年18月份批准的商品房预售量为329万平方米，其中住宅2688万平方米，登记的总成交星为346万平方米，因此，今年广州楼市的总趋势是商品房成交量高于上市量，楼盘的产销比例较合理。第四季度由于福利分房作“最后冲刺”、工薪阶层新增了工资以及市民一般习惯春节前购房等利好，预计成交量会比前8个月有所提高，达到今年的新高。（数据摘自广州日报）3、购房人员的比例 调查显示：广州市区的100多万个家庭有潜在住房需求的接近一半，按每个家庭60m2潜在需求量达3500万m2，景近两年打算购房的人占217。约13万户左右(780万m2）。（数据摘自广州日报）（五） 广州市房地产发展方向 广州市的未来城市发展的方向是沿着珠江两岸向东发展。近年来，市政府正全力完善城市规划，为市区内的房地产升值提供了环境资本，开发商和消费者将直接得益，而新城市中轴线的确立，将在本世纪形成新的城市中心。 随着广州在国际上地位进一步提高，大批海外华侨返归故里，投资置业，需有大量适合其生活习惯、配套设施完善的大型住宅区，以满足海外人士的购房需求。（六） 市场主体需求1. 区位选择：调查发现，欲购房者多倾向于选择广州市东边、南边地区的住宅。地段是房地产的生命元素，从人们对其偏好的程度上可判断该地段房地产的前景。影响市民区位选择的因素中以“交通状况”、“居住环境”及“售价”为置业者最关心的问题。2. 绿化及配套设施：随着广州人生活质素地不断提升，就越发觉居住环境的重要性。许多购房者在价格与环境之间往往首选环境，希望能在一个舒适安逸的环境安居乐业，但大多数购房者（包括部分发展商）并未将环境与配套设施区分开，只是认为设有高级会所，泳池等的小区环境才算好，从而忽略日后维护该类设施的成本，实用率、管理维护和自身能力等因素。要求居住环境舒适是购房者的本意，舒适性主要表现在该楼盘的间距、绿化和污染这几方面。小区的密度越小，则住宅小区的舒适性越高。九. 市场定位及形象设计1、 形象定位：充分利用本项目优越的地理位置、得天独厚的自然环境、完善的规划、设计及发展商的实力营造一个健康的、有自己独特品味及社区文化的高尚生活社区，提倡“生活就是享受”的概念，充分体现投资商合生创展品牌“优质生活，完美体现”的经营理念。 定位原因： 11定位为中、高档兼容市场目标客户群较为广阔，有利于销售。12本项目纯粹定位为中档或定为高档都是不适宜的。i如定为中档，那么优良的江岸则体现不了其内在价值，显得浪费，且和本项目基本相同地理位置的阳江楼盘均做成高档(如中海、珠江广场、新理想、丽景湾、颐景轩)，这些楼盘虽处江边，其实存在规模小、配套不齐等缺点，而本项目作为大型社区，在这方面的优势较为明显，具有很强的竞争力。i单纯定位为高档，客户群会非常狭窄。现楼市尚处谷底，豪宅市场较为疲软，如此大规模的项目，在客户群相对狭窄的条件下，市场肯定承受不了，本项目的南边是较为杂乱的区域，景观较差，亦不宜做成高档盘。13经济较为稳定，居民的生活条件、素质逐渐提高，众多的居民己打破“有瓦遮头”的居住思维，逐渐向享受型住宅过渡。故高素质的楼盘会逐渐成为市场主导。14珠江两边地段经过近几年的，开发建设，资源越来越少，越来越稀罕，而本项目作为临江的大型项目在广州市尚是第一个。16海珠区沿江楼盘由于周围较少工厂等污染大的企业，基本上都是住宅区，空气质量指数在广州市来说是比较好的，适宜居住，适合层次较高、注重享受的客户，故做成高素质亦在情理之中。17入关后，珠江新城成为广州市金融、文化、商业中心，隔江相望的侨都作为珠江新城的后花园，必定成为白领、高层人士的置业首选。2、形象设计现代都市，居民生活忙碌而紧张，生活素质不断提高，对居住环境亦要求越来越高，已不只是满足于几块草坪，几棵树的绿化家园。从近期广州热卖几个住宅项目，均把人们引向健康概念为主题的生活方式，通过营造生态环境引入运动概念，以实在而又充满想象手法，为购房者描绘出诱人的“健康生活家园”。 1999年七月面世的广州奥林匹克花园，把科学指导运动及新的医疗保健理念与住宅结合在一起，热卖一期又一期，“运动就在家门口”的健康生活方式己为普遍人接受。 1999年11月新推的大型住宅项目光大花园，从其形象宣传开始在市场露面时，使人们的视觉中留下“健康”的影子。其楼盘四周皆为老榕树，空气清新、感觉健康、舒适的印象便留在人们的脑海中。“大树底下，健康人家”因其绿色，环保而使购房者深受吸引。于是人们便接受了光大花园，销售也满堂红。 白云区另一热卖楼盘白云高尔夫花园也是一个健康的项目，虽然小区自身配套环境还未出场，但项目所处白云山风景区先天的良好环境，加上投资者巧妙借助“高尔夫”文化，体现高贵与健康。认购目前己出现轮筹的景象。 当一种现象呈多个例子出现的时候，我们就有理由把之当作趋势来研究。虽然人们喜爱某个楼盘不会仅凭一两个要素，但可以肯定，随着消费理念的成熟，健康的生活方式将越来越为人们所重视。因此本项目在形象设计上亦顺应消费者的消费心理及新生活的趋势。倡导是以“健康的生活方式”为基本形象。通过对环境设计，建筑风格及社区文化活动的具体表现，以实在又充满想象的手法，为购房者描绘出诱人的“享受健康生活的蓝图”。逐渐树立起“生活就是享受”的精品品牌，通过品牌策略在激烈竞争中脱颖而出。3、售价定位 侨都在地理位置上，南毗新港西路，北靠珠江，以广州大道为中线，与中海锦苑、愉景雅苑对称，有同样的地理优越条件。目前，临江高档楼盘中海锦苑的售价由8000升至10000元/M2，中档楼盘愉景雅苑售价由5000升至6000元/ M2，都呈劲升趋势。侨都规划设计为临江高档住宅区，临街中档建筑群，兼具高、中档特色，因此，在售价上也可比较中海锦苑和愉景雅苑，根据比较分析后，侨都初售均价定为6000元/ M2，比相邻各楼盘更具价格上的竞争优势和转大的增值潜力。十. 项目资金筹措 本项目采用滚动式开发，项目的总开发成本约67.77亿元，开发启动资金约为9亿，目前股东已投入自有资金5.2亿元，仍可自筹1亿，尚需3亿元启动资金向银行借贷。预计从2000年7月份开始有销售收入，全部用于项目的滚动开发建设。十一. 基本数据说明 本项目占地面积654107m2，总建筑面积约为1567000 m2，项目可销售面积 1,535,650平方米，开发期为4年。1. 土地出让金 46,069万元2. 征地费、拆迁补偿费 56，051万元3. 建安成本按每平方米 2300 元造价计4. 借款利率为 7%5. 折现率为 10%6. 行政管理费用按销售额的2%计7. 税金按销售收入的6.22%计8. 销售价格6000元/平方米9. 所得税以33%计十二. 项目开发进度 珠江侨都开发期控制在五年内建成,共60个月时间,分期开发实施。 第一期：至2000年止，完成土地平整，三通一平区内主要道路建设，部分建筑投入施工，完成土建面积约20万m2预售商品房。 第二期：至2001年止，实施七通一平市政建设、房屋建设，完成土建面积35万m2预售商品房。 第三期：至2002年，实施七通一平市政建设、房屋建设，完成土建面积35万m2预售商品房。 第四期：至2003年，实施七通一平市政建设、房屋建设，完成土建面积35万m2预售商品房。 第五期：至2004年，住宅和配套设施全面开发完成建筑面积30.67万m2，侨都项目全面建成。 以上各开发程序的搭接是相互连接，交叉进行。十三. 财务分析（见附表） （珠江侨都项目单位成本、售价估算表） （侨都项目总体成本估算表） （侨都项目利润估算表） （侨都项目现金流量表） （侨都项目财务现金流量表）十四. 结论 本项目总投资成本约67.77亿元，总收入约92亿元，税前利润约24.37亿，税后利润约16.33亿元，销售利润率为26.49%，投资利润率为36%。内含报酬率32.21%，动态投资回收期5.13年。 以上指标显示，本项目具有良好的经济效益和社会效益，又由于本项目含报酬率较高，投资回收期较短，投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是一个值得投资的好项目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取一定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。25