加权平均法与指数平滑法定价.doc

1. 价格趋势预测
根据区域市场的价格走势，对未来的销售单价进行预测：
从目前城西房地产市场多层公寓类物业售价集中于4500—5000元/平方米左右；小高层类物业售价集中于4000—4500元/平方米，下面结合所掌握的城西不同阶段的价格走势，对区域市场未来的价格作一个预测。

☆ 采用指数平滑法进行预测
预测公式为：V’t+1=aVt+(1-a)·V’t ( 0≤a≥1)
试中：Vt—本期实际数；V’t—本期预测数；V’t+1—下期预测数；a—平滑系数

则2002年预测城西2003年公寓型物业商品房价格为：
V’t+1=aVt+(1-a)·V’t
=0.9×4500+（1－0.9）×3940
=4445元/㎡
误差大约在300左右，所以实际房价大约在4700元/㎡。
这是对2003年城西区域公寓型物业单价的预测，随着城西配套的日益完善，其房屋价格将会稳步增长，所以我们保守估算2003年其单价为：
Ø 多层销售单价为5000/平方米 ；
Ø 小高层销售单价为4500/平方米—4800/平方米㎡

2. 参考楼盘拟合度比较

再试以周边较具代表性的个案虹口新居时代、新梅共和城、金芙世纪公寓之社区规模、建筑类型、区域条件、总体环境、户型、立面设计、主题提炼等几个方面的内容与本案的拟合程度作为权重分析本案的单价拟定。
比较项目
权重
桂花城
山水人家
紫金庭院
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
社区规模
15
90
0.135
95
0.1425
90
0.135
建筑类型
18
110
0.198
105
0.189
110
0.198
区域位置
15
120
0.18
95
0.1425
95
0.1425
外部环境
15
90
0.135
90
0.135
95
0.1425
社区景观
10
100
0.1
95
0.095
90
0.09
立面设计
8
110
0.088
100
0.08
95
0.076
房型设计
8
100
0.08
100
0.08
100
0.08
配套设施
5
95
0.0475
95
0.0475
90
0.045
品牌
6
110
0.066
95
0.057
90
0.054
合计
100

1.0295

0.9685

0.963

均价
比较均价
均价
比较均价
均价
比较均价

5000
4856.7266
4800
4956.1177
4600
4776.7394

将各比较对象的市场价格经比较系数调整后可得出：
比较对象A 桂花城 5000÷1.0295 = 4856
比较对象B 山水人家 4800÷0.9685 = 4956
比较对象C 紫金庭院 4600÷0.963 = 4776

在考虑到产品差异性的基础上，参照市场价格背景，本案目前的合理市场价格应在4700元/平方米左右。

3. 价格拟定
3.1 价格定位考虑因素

我们认为，在本案的价格拟定策略中应考虑以下因素的影响：
n 规模的影响
本案建筑容量50多万平方米，属于中大规模的楼盘，开发周期在36个月以上（销售周期在25个月左右），因此价格的制定应充分考虑到前期取势的需要，适当留有升值余地，以期以前期的旺销积聚人气，为后期的销售打下良好的基础。

n 开发时机的影响
随着周边地块的改造和新开案楼盘的增加，对本案的竞争冲击显然更加明显。类似的成本，类似的地段，试图保持错位经营，共同繁荣是极为困难的，在开发理念、设计水平、广告宣传、市场炒作等方面的竞争将是极为激烈的，而最根本的竞争——价格竞争亦将不可避免。因此，为把握宝贵的开发时机，即使以牺牲少量的预期利润为代价也是值得的。
n 营建标准的影响
拟定价格是以设计方案中的营建标准及发展商的开发来理念而作出，如因定位或设计或成本因素造成实际营建标准调整，其价格亦应作相应调整。
n 机会成本的影响
销售周期与价格拟定之间有着某种相关性，在存在某种机会成本的情况下，尽可能地缩短销售周期便显得格外重要，尤其在以下情况下：
其他项目的启动或运作有一定的资金压力；
为缩短资金回收期而损失的预期利润完全可以通过资金的时间价值予以弥补。

3.2单价定位

参照本案所在地块周边同类物业状况，本案自身的项目特点和品质等因素，同时考虑到项目开发周期等情况的影响，建议本案开盘均价4600元/平方米（排屋、叠加式别墅除外）
至2005年，城西的房价每年的递增在5——8%左右。

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