2023年陕西省下半年房地产估价师理论与方法估价方法试题.docx

陕西省2023年下六个月房地产估价师《理论与措施》：估价措施试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分1分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题 备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某住房置业担保企业实有资本50万元，该担保企业担保贷款余额 总额不得超过亿元。
A：7.50
B： 10.
C: 15.
D： 20.
E：执行层组织协调
2、不容许直接进行土地使用权抵押土地是―土地。
A. 通过出让方式获得
B. 通过转让方式获得
C. 通过划拨方式获得
D. 有地上建筑物及其他附着物
3、预售收入用于后续开发建设投资 比例属于房地开发项目经济评价基础参数中一。
A .时间类参数
B. 融资有关参数
C. 收益有关指标
D. 评价原则类指标
4、在符合都市规划和建筑构造安全条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行提成，属于动用 行为.【2023年考题】
A :宅基地所有权
B：空间运用权
C:地役权
D：建筑物相邻关系
E：工业用地 监测点评估价格
5、管理费是指房地产开发企业管理部门为组织和管理合法经营活动而发生多种费用，包括管理人员工资和―。
A. 前期费用
B.房屋开发费
C. 财务费用
D. 办公费
6、某企业购置一宗房地产，土地有效期限为40年，不可续期，至今已使用了 8年.该宗房地产当时在正常状况下第一年获得净收益6万元，后来每年净收益增长2%,从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产 酬劳率为7%,则该宗房地产 现时收益价格为.【2023年考题】
A： 85. 45 万元
B： 87. 16 万元
C: 88. 50 万元
D： 88. 90 万元
E：工业用地 监测点评估价格
7、设置房地产中介服务机构，应当向当地―部门申请设置登记。
A. 行政管理部门
B. 房产管理部门
C. 工商行政管理部门
D. 中介管理部门
8、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，波及面广。要
想使开发项目到达预期 经济效果，必须首先做好―工作。
A. 项目筹划
B-项目方案设计
C. 可行性研究
D. 成本收益分析
9、在房地产开发项目经济评价中，选择评价 基础参数时，一般将空置率归为——O
A .时间类参数
B. 融资类参数
C. 评价原则类指标
D. 收益类指标
10、 按照《住房置业担保管理试行措施》规定，住房置业担保企业提供 担保是-担保。
A. 一般保证
B. 贷款人、保证人分担责任 比例保证
C. 连带责任保证
D. 信誉保证
11、某都市小区内近来无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积 78 住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月7元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8%,剩余使用年限为46年，则该住宅价值。
A： 64. 33 万元
B： 66. 25 万元
C: 77. 19 万元
D： 79. 50 万元
E：工业用地监测点评估价格
12、估价人员通过市场调查获知，某地区2023〜2023年一般商品住宅平均价格水平分别为4682元/ , 4887元/ , 5037元/ , 5192元/ 。若采用平均增减量法测算，该地区一般商品住宅2023年 价格为元/ 。
A： 5362
B： 5347
C: 5532
D： 5563
E：工业用地 监测点评估价格
13、净收益每年不变，收益年限为有限年时，酬劳资本化公式为（）。
A. A
B. B
C. C
D. D
14、投资者对房地产内部使用功能 变动，体现了投资者对房地产投资―重视。
A. 各异性
B. 适应性
C. 互相影响性
D. 专业管理依赖性
15、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率 基本公式为.【2023年考题】
A：酬劳率=安全利率+投资风险赔偿率-投资带来优惠率
B：酬劳率=安全利率+投资风险赔偿率+管理承担赔偿率-投资带来优惠率
C:酬劳率=安全利率+投资风险赔偿率+管理承担赔偿率+通货膨胀赔偿率-投资带来优惠率
D :酬劳率=安全利率+投资风险赔偿率+管理承担赔偿率+缺乏流动性赔偿率-投资带来优惠率
E：工业用地 监测点评估价格
16、房地产抵押登记属于__登记。
A-占有权
B. 使用权
C. 他项权
D. 收益权
17、估计某宗房地产未来第一年 有效毛收入为50万元，运行费用为20万元，此后每年 有效毛收入会在上一年 基础上增长8%，运行费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产 酬劳率为10%。则该宗房地产 收益价格为（）万元。
A. 25
B. 4
C. 21
D. 29
18、都市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高现象，这种现象被称为―。
A. 温差效应
B. 绿岛效应
C. 温压效应
D. 热岛效应
19、保险派生职能不包括__。
A. 防灾防损
B. 融通资金
C. 组织经济赔偿
D. 分派
20、拆迁当事人对估价成果有异议时，可以自收到估价汇报之日起―日内，向原估价机构书面申请复核估价。
A. 5
B. 7
C. 10
D. 15
21、拆迁办是指。
A：市、县房屋行政主管部门
B：获得房屋拆迁许可证单位
C:市、县规划行政主管部门
D：专门从事房屋拆迁单位
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、《土地登记措施》所称其他登记不包括。
A ： 土地预告登记
B： 土地异议登记
C: 土地改正登记
D： 土地变更登记
E：执行层组织协调
23、住宅平面设计中 功能分区对房地产价值 影响属于房地产价格影响原因中
。
A：区位原因
8：社会原因
C:实物原因
D：权益原因
E：工业用地 监测点评估价格
24、既有总建筑面积为15 某在建工程，已知土地使用年限为40年（自动工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1. 5年.估计建成还需1. 5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%,折现率为12%.该项目续建完毕后总价值折算到目前为。
A： 3939. 61 万元
B： 4433. 88 万元
C： 4768. 50 万元
D： 5652. 09 万元
E：工业用地 监测点评估价格
25、某临街深度30.48m （即1ft）、临街宽度20m 矩形土地，总价为121.92万元。准时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m （即50ft），临街宽度25m
矩形土地总价为（）万元。
A. 53.34
B. 85.34
C. 106.68
D. 213.36
二、多选题（共25题，每题2分，每题 备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选 每个选项得0.5分）
1、下列选项中，不计入收益性物业经营费用 是（。
A. 抵押贷款还本付息
B. 管理人员工资
C. 公共设施维修费
D. 保险费
2、《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，导致耕地大量毁坏，一。”
A. 处3年如下有期徒刑或拘役，并处或者单惩罚金
B. 处5年如下有期徒刑或拘役，并处或者单惩罚金
C. 处3年以上，7年如下有期徒刑，并处或者单惩罚金
D. 处5年以上，7年如下有期徒刑，并处或者单惩罚金
3、长期趋势法应用假设前提条件为―。
A. 过去形成房地产价格变动趋势在未来继续存在
B. 房地产市场无明显季节性波动
C. 忽视了政府宏观调控原因对价格 影响
D. 市场上可以找到充足 房地产历史价格资料
4、鉴定工业房地产区位优劣 重要原因有。
A ：临街状况
B：与否便于动力获得
C:与否便于废料处理
D：与否靠近大自然
E：与否便于产品和原材料运送
5、决策 有效性程度一般从决策 等方面来评价。
A :合理性
B：可接受性
C：时效性
D :参与性
E：经济性
6、房地产具有易受限制性，政府对房地产限制一般通过-来实现。
A. 充公权
B. 管制权
C. 征税权
D. 征收权
E. 出让权
7、消费信用有两种类型。
A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者
B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者
C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者
D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者
E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金
8、以出让方式获得土地使用权 某栋住宅用地已使用了 23年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为―年。
A. 40
B. 50
C. 60
D. 70
9、某块土地总面积为2m2，建筑物各层面积相似，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为一m2。
A .12
B. 120
C. 3333
D. 333.3
10、为消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过手段进行干预。
A :社会立法
B：经济立法
C:价格管制
D：税收调整
E：市场控制
11、根据财务核算与分析需要，企业利润可分为等四个层次。
A :经营利润
B：利润总额
C:税后利润
D：可分派利润
E :未分派利润
12、下列有关房地产经纪机构和房地产经纪人 表述中，对 有。
A：房地产市场中信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊制度安排来减少信息成本
B：大型房地产开发企业一般更乐意委托房地产经纪机构进行物业租售
C:依代理委托方不一样，房地产经纪机构代理形式可以分为首席代理和分代理
D：房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集规模经济优势，提供服务
并获取收益
E：无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
13、房地产投资决策分析重要包括（）和项目财务评价两个部分。
A. 价格分析
B. 市场分析
C. 产品分析
D. 成本分析
14、某房地产投资者以4万元购入一种商铺用于出租经营，资本金为1万元，其他资金为金融机构提供 利率为12%，期限为23年，按年等额还款 抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后 净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后权益投资回报率为-o
A .12%
B. 19.27%
C. 17.18%
D. 27.10%
15、某市2023年新动工 房屋建筑面积为1万m2, 2023年末竣工转入2023年继续施工 房屋建筑面积为30万m2 , 2023年竣工 房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋平均建设周期为―年。
A .1.4
B. 1.9
C. 2
D. 3
16、作为体现保险行为内在功能体现形式，是保险经济活动外部功能。
A :分散风险
B：组织经济赔偿
C:融通资金
D :防灾防损
E：执行层组织协调
17、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则
上不得少于工程协议（）。
A. 20%
B. 30%
C. 40%
D. 50%
18、一般来说，房地产投资风险分析重要包括等分析。
入：投入资金安全性
B：项目定位科学性
C:期望收益可靠性
D：投资项目变现性
E：资产管理复杂性
19、下列属于物业管理服务基本内容是。
A：物业共用设备设施运行、维护和管理
B：环境卫生、绿化管理服务
C:业主自用部位维护与管理
D：物业档案资料管理
E：物业装饰装修管理服务
20、投资利润率 计算基数不包括-o
A. 土地获得成本
B. 开发成本
C. 管理费用
D. 销售费用
21、对零售商业物业进行分类重要根据有__。
A. 建筑规模
B. 经营商品特点
C. 商业辐射区域范围
D. 周围环境
E. 服务人 收入水平
22、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期局限性一年，则其到位资金
原则上不得少于工程协议价 -o
A. 20%
B. 30%
C. 40%
D. 50%
23、下列属于时期指标特点有。
A ：各时期指标值可以直接累加
B：各时点指标值不可以直接累加
C: 一般同一总体时期指标值 大小与时期长短成正比
D： 一般同一总体时期指标值 大小与时期长短成反比
E：每个时点指标值 大小不是随时间 推移而逐渐增大
24、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2,买卖中波及税费均由买方承担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳税费为正常成交价格6.8%，应由买方缴纳 税费为正常成交价格3.9%;若买卖双方又重新约定买卖中波及 税费改由卖方承担，并在原价格基础上对应调整买方付给卖方
价格，则调整后买方应付给卖方价格约为-元/m2。
A. 2139
B. 2146
C. 2651
D .2659
25、《中华人民共和国都市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。
A：房地产转让
B：房地产抵押
C：房屋租赁
D：房地产权属
E：房地产经营