xx项目策划建议书.doc

封面
鲁班路某项目可行性分析报告

为某某公司做的可行性分析报告

某某所做的可行性分析报告

报告写作时间:

摘要
鲁班路某项目位于西乡塘区鲁班路的西侧，附近生活配套设施齐全 ，附近有广西大学、广西银行学校、广西民族大学等学校，有北京华联超市、五里亭水果批发市场、五里亭农贸市场，还有广西武警医院、区人民医院二附院等医院。该项目用地面积是12236.57平方米，容积率是5.0，建筑密度是35%，绿地面积35%,该项目主要用来做住宅商品房，一小部分用来做商铺。
西乡塘区正面临着良好的发展机遇，特别是中国—东盟自由贸易中心区、泛珠三角经济圈和“两廊一圈”经济圈的构建和中国—东盟博览会永久落户南宁，以及广西重点建设北部湾经济区发展战略的贯彻实施，给城区大力发展商贸服务业，构建商贸物流大区创造了良好的发展机遇。西乡塘区“十一五”规划发展定位为：建设成为南宁、广西及西南地区区域性商贸基地和物流中心；成为广西知名的科技密集区和一流的文教优势区、大学城。根据规划，西乡塘区将以安吉路为中心打造一个区域性国际物流基地；建设以邕江为轴心的江北大道沿江经济、以快速环道为中心的环道经济带，打造新的经济增长点；以北湖片为中心建设一个北湖工业集中区，在石埠重点发展高附加值环保型产业，建设一个定位为高科技研发中心的石埠高科技研发基地；依托城区优势产业分别建设建筑材料产业群、机械制造及加工产业群、食品工业产业群、医药产业群、高新技术产业群等5个产业群；分别以安吉、秀灵、南棉、人民路、三华路、大学路为中心，做大做强六大商圈，打造成区域性商贸基地。

目录
—、项目概况
1.1项目总说明
1.2项目概况
1.3开发项目现状调查

二、市场研究
2.1宏观环境层面的调查
2.11政治环境
2.12经济环境
2.13技术环境
2.2区域环境层面的调查
2.21城市规划
2.22房地产的供给与需求情况
2.23居民的经济能力
2.24购房特征、消费趋势
2.25同一个区内楼盘的总体价格水平
2.3微观环境层面的调查
2.31周边的市政交通基础设施
2.32生态环境状态
2.4项目定位
2.41项目的优势分析
2.42项目的机会分析
2.43项目的客户、产品、价格定位   
三、项目开发方案
3.1主要工程项目
3.2项目建筑技术经济指标
3.3开发进度
3.4市场营销策略
3.5环境影响分析
四、项目经济评价
4.1投资与收入估算
4.2资金安排
4.3经济参数的确定
4.4财务评价
4.5风险与不确定性分析
4.6国民经济评价
五、社会影响分析
六、结论与建议
6.1结论
6.2建议

正文
（一） 项目概况
1、 项目总说明
该项目位于南宁市西乡塘区鲁班路西侧。西乡塘区未来规划是成为新廊东区，凭借优越的地缘优势，西乡塘区已成为大西南出海 大通道的重要一环。 便利的交通条件，雄厚的人才、科技资源，为西乡塘区经济社会的快速健康发展奠定了坚实的基础。随着广西“南北钦防”和“两廊一圈”经济发展战略的全面实施和南宁市经济战略部署的调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通的集散地、工业发展的集中区、城郊型经济的重点区域。为了将该项目建成一处别于其他小区的特色小区，项目主办者对西乡塘区的各个楼盘进行详细的研究了解和对现在的楼盘市场价格作出分析，还将会对该项目作出客观的评估，最后根据该项目所在的地形位置做别具匠心的设计。
2、 项目概况
该项目用地面积是12236.57平方米，容积率是5.0，建筑密度是35%，绿地面积35%,该项目位于南宁鲁班路西侧，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。附近经济相同的房地产项目有，韩林华府、盛天熙园、荷塘月色。距南宁市火车站5公里左右，有58、804、207、66、76路等公车经过，交通条件较好。附近有广西大学、广西银行学校、广西民族大学等学校，有北京华联超市、五里亭水果批发市场、五里亭农贸市场，有瑞士花园、高新苑等住宅小区；还有广西武警医院、区人民医院二附院等医院。周围公共服务设施及城市基础设施较完善。获得市政建设条件的可能性很大，项目建成后的服务对象是主要是有能力购买的中阶级人层和有稳定收入的年轻人群，还有吸引外来投资客。

3、开发项目现状调查
该土地的批准用途是用来做城镇住宅和做批发零售，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。项目用地市政基础设施完善，不存在对项目建设的不便。
（二）市场研究
（1）宏观环境层面的调查
1、政治环境：政府近年来制定了很多相关的有利于房地产开发、发展的政策，鼓励房地产产业的发展
2、 经济环境：南宁市作为广西壮族自治区的首府，其经济能力，南宁这几年的变化很大，具体就是在江南区和朗东区域，一方面是136工程的实施,一方面是东盟的加入，
3、 技术环境：南宁的房地产经过几年的发展，已经成为广西壮族自治区的典范，也走进了全国前列，无论是开发技术、建筑技术、营销技术还是管理技术，都达到了一个理想的高度。然而正因为房地产技术的提高，在南宁市范围内房地产的竞争自然非常激烈 ，在技术条件相差不太大的情况下，如何抢占市场、铸造名牌就更是明显了！
南宁房产环境：有“绿城”之称的南宁市是一个人口众多的大都市，是广西壮族自治区的首府，是广西的经济文化中心，许多因素都越来越有利于房地产的发展。广西许多地方的高级人才都涌向南宁，这既有利于南宁的经济与城市建设，更为南宁带来了许多新生就业群体。
（2）区域环境层面的调查
1、城市规划
随着广西“南北钦防”和“两廊一圈”经济发展战略的全面实施和南宁市经济战略部署的调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通的集散地、工业发展的集中区、城郊型经济的重点区域。而未来的西乡塘区将发展成为新廊东。
2、房地产的供给与需求情况
所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查
3、居民的人口及经济能力
西乡塘区总人口约100万人，其中，常住人口75万人，流动人口约25万人，是南宁市人口最多、建成区人口密度最大的城区。 西乡塘区的城乡贸易、仓储服务、个体私营经济迅速发展，专业市场建设加快，以及商业网点形成网络，服务设施日益完善，使城区的商贸服务网络逐渐成形。而居民的经济能力也逐渐上升，能购得起房的人也逐渐增多。
4、购房特征、消费趋势
西乡塘区的各大楼盘的二房和三房比较受广大购房者的喜好，其面积在70-110平方米这个范围内。
5、同一个区内楼盘的总体价格水平
西乡塘的楼盘均价6500元/㎡。) q7 ]) O'房产论坛,装修论坛,业主论+ |9 m& B* R
（三）微观环境层面的调查
1、周边的市政交通基础设施
西乡塘雄踞南宁西北部，区域交通路便利，公车有4路、24路、33路、35路、43路、46路、48路、58路、62路、66路、76路、204路、207路、222路、604路、605路。生活设施齐全，附近有北京华联超市、五里亭水果批发市场、五里亭农贸市场，有中国农业银行，中国建设银行，还有广西武警医院、区人民医院二附院等医院。
2、生态环境状态
西乡塘水系改造占的比重相当大，心圩江公园的建设和可利江、凤凰江和石埠河等生态环境整治工程和环境整治工程，将使西乡塘生态水系亮点纷呈，宜居优势更为凸显。
（4）项目定位（SWTO）
1、项目的优势分析
项目所在的位置未来有轻轨经过，交通更加便利。附近靠近广西各大高校，未来的西乡塘区又将是一座大学城，这里充满了书香氛围。
2、项目的机会分析
西乡塘区正面临着良好的发展机遇，特别是中国—东盟自由贸易中心区、泛珠三角经济圈和“两廊一圈”经济圈的构建和中国—东盟博览会永久落户南宁，以及广西重点建设北部湾经济区发展战略的贯彻实施，给城区大力发展商贸服务业，构建商贸物流大区创造了良好的发展机遇。西乡塘区“十一五”规划发展定位为：建设成为南宁、广西及西南地区区域性商贸基地和物流中心。   
3、项目的客户、产品、价格定位   
3.1项目客户定位
通过调研，目标顾客群体锁定在：中高层收入的消费者，个人月收入大于4000元，人生的格言为：追求财富、创造财富、享受财富。
3.2项目产品定位
户型是三房为主，二房和四房为辅，形象项目设计上实现了高容积率下的低密度，其产品规划的合理性、建筑风格的现代化、是为满足城市生活中的城市上流高知阶层人群倾心打造的鲁班路高档住宅小区项目，富有雕塑感的体块与现代元素相结合，以完美的比例和尺度，表现精美的现代建筑。
3.3项目价格分析
根据对南宁市鲁班路周边楼盘的调查，结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认为：销售均价在7000元左右，

主要竞争项目分析：西乡塘在售楼盘详细情况
表1
项目
户数
建筑面积万/㎡
单价元/㎡
位置
红日江山
1617
157000
6800
高新区可利大道与相思湖东路交接处
翰林雅筑
1235
177000
8600
高新区科德路与高新二路交叉口旁
隆源国际公馆
852
100000
7000
南宁市北湖北路10号
云星城市春天
2870
390000
6800
北湖路黄金商业走廊之上
君临天下
322
41449
6500
大学东路160号（动物园正对面）
天域香格里拉
1087
93000
6300
西乡塘区秀灵路
西西弯
659
66012
5800
西乡塘区秀灵路东四里5号即西大东门斜对面
相思湖花园
248
39545
8800
西乡塘相思湖西路7号
同人学府
1470
100000
5900
相思湖新区大学城中央位置
骋望·怡璟湾
1000
136720
6500
邕江上游
西建水岸华府
1190
147600
9000
南宁市西乡塘区相思湖东路2号
邕江御景
1100
18788
8500
西乡塘区江滨路北面
融昌邕江银座
956
100534
7400
人民西路25号
南宁台湾街宜兰弯
2240
600000
5690
南宁市龙腾路二期与江北大道交际处
振宁现代鲁班
2898
330000
5388
:鲁班路4号（鲁班南路约200米）
锦秀豪庭
1032
140704
6400
新阳路北三里
福满花园
1504
74270
6100
南宁市龙腾路68号

三、项目开发方案
3.1主要工程项目
12236.57

序号
项目名称
说明
1
土建工程
建筑面积36709.71㎡
2
多层住宅
地下停车库
小高层住宅
商铺
建筑面积8612㎡
建筑面积12066.7㎡
建筑面积47512/㎡
建筑面积3059.17/㎡
3
给排水工程
水箱、水池、水泵机房
4
普通消防系统
住宅区
5
照明工程
小区照明
6
通讯工程
普通电话配线
7
各类安全防卫

8
通风工程
地下车库通风
9
闭路电视
住宅区
10
室外工程
室外绿化及部分道路场地

3.2、项目建筑技术经济指标
3—1
编号
指标
计量单位
数值
备注
1
项目总用地面积
平方米
12236.57
18.3355亩
2
总建筑面积（含地下室）
平方米
73250.07

3
总计容建筑面积
平方米
61183.36

4
公建配套面积
平方米
2000

5
住宅建筑面积
㎡
56124.2

6
商铺建筑面积
㎡
3059.17

7
容积率

5

8
地下室建筑面积
㎡
12066.7

9
建筑密度

35%

10
绿地率

35%

11
停车位（车库）
地面停车位
82

地下停车位
192
274
12
户数

468
120㎡/户

（1）方案
总面积：73250㎡
层高：28层
1—4层为商铺
5—24为住宅
户数：468
户型：2梯4户
两种户型：46-78㎡ 79-120㎡
依据：从市场的角度，120米以上的大户型是最不好销的
这是一幢28层的商住综合楼宇，楼宇设两层地下停车库，裙楼共3层，1-3层为商业用途，3-4以配套公建为主，包括社会文化活动中心，业主委员会，物业管理办公室。裙楼顶层作平台花园，塔楼2个，均为24层高，为住宅用途。
分析建议
（2）户型设计建议：
动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）

3.3、开发进度
本项目计划在左右时间内建成，建设进度计划如下：
2011年 1 月 14 日：项目建设书批复
2011 年 2 月 1 日—— 2011年 2 月 5 日：编制可行性开行性研究报告并报批，。
2011 年 2 月 22 日—— 2011 年 3 月 10 日：建设方案设计。
2011 年 3 月 15 日：综合网管设计。
2011 年 3 月 18 日—— 2011 年 4 月 1 日：施工图设计。
2011 年 4 月： 报建、领取建设规划许可证。
2011 年 4 月 18 日：工程开工。
2012年 1月 ：完成投资的25%，开始预售。
2012 年 6 月 ：主体工程开始断水。
2012 年 7 月—— 2012 年 8 月：单体工程验收。
2012 年 9 月—— 2012 年 10 月：分项工程验收。
2013 年 1月：正式入住。
3.4、市场营销策略
前期在南国早报做一些关于楼盘的基本情况的宣传和在网上发布，中期可以在南宁的主要路道做广告销售，后期可以通过搞一系列活动来提高消费者对楼盘的详细了解，吸引更多的买楼人群来关注楼盘。后期服务要酒店化，良好的售后服务，将大大促进项目楼盘的销售。

3.5、环境影响分析
1、建设中环境影响的缓解措施
1）减少扬尘

工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。
2）施工现场废物处理
工程建设需要工人多，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿时，项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。
3）倡导文明施工
4）制定废弃物处置和运输计划
工程建设单位应会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。
施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。
项目建成后对周边环境没有什么大的影响，反而会极大的改善周边的人居环境。
四、项目经济评价
1、投资与收入估算
1.1 土地使用权出让金为29368万元
1.2拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地拆迁补偿费为500万元
（1）综合上两项合计：29868万元
项目投资估算
（2）前期工程费估算表：
本项目的前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘探以及七通一平等阶段的费用支出。
4—1 单位：万元

序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费×3%
168.88
2
可行性研究费
建安工程费×1.5%
88.44
3
水文、地质、勘探费
建安工程费×0.5%
28.15
4
通水、通电、通路费
建安工程费×2.5%
140.73
5
场地平整费
12元/平方米
14.68

总计

440.88

（3） 4—2 建安工程费估算表 单位：万元
序号
项目
建筑面积
多层
小高层
商铺
合计
700元/㎡
1000元/㎡
900元/㎡

1
小高层
47512

4751.2
2
多层
8612.2

602.854
3
商铺
3059.17

275.3253

合计

5629.379

4）基础设施估算表：
项目基础设施建设费主要指小区建筑物2M以外，规划用地红线以内的各种管线、道路工程等。包括供水、供电、排污、道路绿化、公共照明、环卫设施等工程费用。

4—3 单位：万元
序号
项目
单价
计价数量（单位：㎡）
合计
1
供电工程
15元/㎡
52456
78.684
2
供水工程
10元/㎡
52456
52.456
3
道路工程
42.13元/㎡
5631
23.7232
4
绿化工程
100元/㎡
4283
42.83
5
其他工程
占建安工程费的2%
5629.379
112.5876

合计

310.2808
（5） 开发期税费估算表 单位：万元
序号
项目
金额
估算依据
1
固定资产投资方向调节税
281.47
建安工程费*5%
2
分散建设市政公用设施建设费
675.53
建安工程费*12%
3
建筑工程质量费
225.18
建安工程费*4‰
4
其他
112.59
建安工程费*2%

合计
1294.77

（6）不可预见费：取以上（1）-（4）之和的3%则费用为
（29868+440.88+5629.379+310.2808+）×3%=1087.456万元
开放成本：38630.7658万元
投资与总成本费用估算 单位：万元
4—4
序号
项目
金额
估算说明
住宅建房成本单价元/㎡
商铺建房成本单价元/㎡
1
开发成本
38630.7658
以下(1)-(6)项合计
5371
7085
（1）
土地费用
29868

4077
5569
（2）
前期工程
440.88

60
60
（3）
基础设施费
310.2808

42
42
（4）
建安工程费
5629.379

768
1085
（5）
开发期税费
1294.77

176
169
（6）
不可预见费
1087.456

148
148
2
开发费用
4484.886
以下（1）-（3）合计
728

753
（1）
管理费用
1087.456

177
177
（2）
销售费用
2582.07
销售收入*5%
440
465
（3）
财务费用
815.36

111
111
3
合计
43115.65

5989
7814

管理费用：取1表中（1）-（4）项中，
（29868+440.88+5629.379+310.2808+）×3%=1087.456万元
4.11销售价格估算
销售价格的估算采用市场比较法和成本法确定。
1）住宅部分
①市场价格比较法定价过程
在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期或接近的四个比较案例A、B、C、D。其中A、B、C、D项目的交易日期均为2010年10月1日左右。已知2010年下装年至今，南宁市住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他见4-5和4-6
考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数。确定本项目的住宅价格：7284元/㎡.详见表四和表五
4-5
本项目住宅价格市场比较法系数修正表
序号
项目名称
成交价
交易日期修正
区域因素修正

个别因素修正

比较价格元
/㎡

交通
配套
环境
小计
装修
使用率
小计

1
A
6800
1.03
0
2
0
100/102
4
1
100/105
100/100
6540
2
B
860
1.04
1
5
3
100/108
5
2
100/107
100/100
7739
3
C
7800
1.031
0
5
3
100/108
3
1
100/104
100/100
7094
4
D
7400
1.201
1
3
3
100/107
4
3
100/107
100/100
7763

4-6
销售状况权重系数修正表 单位：元/㎡
项目名称
A
B
C
D
合计
比准价格（元/平方米）
6540
7739
7094
7763

销售状况权重（销售率）
　89%
　73%
　87%
　78%
　327%
加权的相对价格（元/平方米）
5820　
　5649
　6172
6055　
　23696
本项目住宅销售价格

　7485
②成本定价法过程
经测算，本项目住宅部分的建房成本为 5371 元/㎡，见成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：
销售单价=建房成本×（1+成本利润率）
=5371×（1+10%）
=5908元
2）商铺部分
①市场比较法定价过程
目前该房地产市场商铺多为租售并举，且出租为多，因此可以实例资料较少，我们只能选取两个相近的项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2010年9月11日，F项目的交易日期是2010年5月11日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的确定商铺单价为
10811元/㎡，详见4-7
4-7 本项目商铺价格市场比较法系数修正表
序号
项目名称
成交价
（元/㎡）
交易日期修正
区域因素修正
个别因素修正
交易情况修正
比准价格
交通
繁华程度
小计
1
××广场
23000
1.02
＋2
＋3
100/105
100/100
100/100
22343
2
××大厦
19000
1.02
＋1
＋1
100/102
100/98
100/100
19388

②成本定价法过程
经测算，本项目商铺部分的建房成本为 7085 元/㎡ ，商铺的面积是3059.17㎡，（开发项目总成本是63717.34万元，总建筑面积是73250.07㎡，开发建房总成本是8969元/㎡，开发总住宅面积是56124.2㎡。）成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：
销售单价=建房成本×（1+成本利润率）
=7085×（1+10%）
=7794元
3）车位销售价格的确定
根据该市区域目前的情况，车位平均售价是22万元/个-25万元/个。
所以最全在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为 ：
住宅：7485元/㎡，
商铺：10811元/㎡
车位：22万元/个
4.2销售收入的估算。
本项目可销售数量为：住宅面积是56124.2㎡，裙楼中的商铺部分的面积是3059.17㎡，地下车位是374个。
4-8 销售总收入预测表 单位：万元
用途
可销售数量
建议销售单价
销售收入
住宅
56124.2
7485元/㎡
47731.36
商铺
3059.17
10811元/㎡
3307.27
车位
274
220000元
602.8
合计

51641.43
销售费用：销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：51641.43×5%=2582.07元
4.3财务费用
自有资金30000万元，贷款银行10000万元，项目建成后可实现30174万元左右的利润。
财务费用：指建设期借款利息。第一年借款10000万元，贷款利率为6.4%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下:
第一年利息：（10000÷2）*6.4%=320万元
第二年利息：（10320÷2）*6.4%=330.24万元
第三年利息：（5160÷2）*6.4%=165.12万元
则财务费用为：320+330.24+165.12=815.36万
2、资金安排
2.1项目资金筹措
项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金，项目预售资金（销售收入转用于建设投资）。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务
2.2项目债务资金筹措
项目债务资金主要通过向银行贷款的形式解决。贷款总额为：10000万元；其中，贷款本金为：10000.00万元；建设期利息：640.0万元。
申请银行贷款的方式有两种选择：一是提供足够数量的优质抵押物，通过办理抵押获得贷款；二是以项目法人已经投入的自有资金和项目未来取得的销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用的做法，暂按抵押方式考虑。
银行贷款在建设期内逐年足额付息，视还款资金来源情况按最大还款能力偿还贷款本金。项目进入现房销售期后主要是偿还贷款（包括计入本金的建设期利息）本金。还款期内的利息作为财务费用计入项目经营的总成本当中。建设期内的利息为：640.0万元。
本项目开发投资总计需42799.48万元。资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金20000万元作为启动资金，其中第一年投入约45%,第二年投入约30%，第三年投入约25%；从银行贷款10000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。见下表：
销售收入比例预测 单位：万元
销售计划
各年度收款情况
合计
年份
销售比例
销售数量
第一年
第二年
第三年

第一年

第二年
住宅：55%
30868.35㎡

23104.96

71677.42

商铺：55%
1682.54㎡

1819.0

车位55%
151位

3322

第三年
住宅：45%
25255.89

18904.34
48072.77

商铺：45%
1651.905㎡

1785.17
车位45%
123位

2706
合计
100%
100%

119750.2

投资计划和资金筹措 单位：万元
序号
项目名称
合计
计算期
第一年
第二年
第三年
1
建设投资
43115.65
19000
12833.844
10852.043
2
资金筹措
43115.65

2.1
自有资金
20000
9000
6000
5000
2.2
借款资金
10000
10000
0
0
2.3
预售收入再投入
13115.65
0
7869.39
5246. 26

3、经济参数的确定
3.1利率
根据本项目的融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率的水平，项目债务资金的借款利率确定为：6.4%。城市维护建设税7%，教育附加3%，教育专项基金4%，防洪工程维护费1.8%，印花税0.05%，交易管理费0.5%。
3.2基准折现率
根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况，财务基准收益率（Ic）设定为8%。
4、财务评价
（1） 税金估算：
销售税金及附加估算 单位：万元
序号
类别
计算依据
计算期
1
2
3
1
营业税
销售收入×5%

3583.870771
2403.638504

2
城市维护建设税
营业税×7%

250.870954

168.2546953

3
教育费附加
营业税×3%

107.5161231

72.10915512

4
教育专项基金
营业税×4%

42.628
11.368
5
防洪工程维护费
销售收入×1.8‰

129.0193478

86.53098615

6
印花税
销售收入×0.05‰

35.83870771

24.03638504

7
交易管理费
销售收入×0.5‰

358.3870771

240.3638504

合计

销售收入×6.43%

4508.130981

3006.301576

土地增值税估算 单位：万元
序号
项目
计算依据
计算过程
1
销售收入

119750.2

2
扣除项目金额
以下4项之和
58356.23656

2.1
开发成本

38630.77
2.2
开发费用
4484.88
2.3
销售税金及附加
7514.432557

2.4
其他扣除项目
　取（2.1）的20%

7726.154

3
增值额
（1）-（2)
61393.96344

4
增值率
(3)/(2)
105.21%

5
增值税率
(4)≦50%
取30%
6
土地增值税
（3）×（5）

18418.18903

（2）借款还本付息估算
长期借款10000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率为6.4%。见下：
序号
项目名称
合计
计算期
第一年
第二年
第三年
1
借款还本付息

2
年初借款累计

0
10320
5160
3
本年借款
10000
10000
0
0
4
本年应计利息
815.36
320
330.24
165.12
5
年底还本付息
10815.36

5490.24
5325.12
6
年末借款累计

10320
5160
0
7
借款换本付息的资金来源

8
投资回收
10815.36
0
5490.24
5325.12
（3）现金流量与动态盈利分析
1、损益表与静态盈利指标
序号
项目名称
计算依据
计算期
合计
1
2
3
1
销售收入

0
71677.42

48072.77

119750.2

2
总成本费用

19000
13263.6075
10852.043
43115.65

3
销售税金及附加

0
4508.130981

3006.301576

7514.432557

4
土地增值税

0
10130.00397

8288.185065

18418.18903

5
利润总额
（1-2-3-4）
-19000
43775.67755

25926.24036

50701.91791

6
所得税
5*33%

14445.97359
8555.659318
23001.63291
7
税后利润
5-6
-19000

29329.70396
17370.58104
27700.285
8
盈余公积金
7*10%

2932.970396
1737.058104
4670.0285
9
可分配利润
7-8

26396.73356
15633.52294
23030.2565
静态盈利：评价指标：
（1）全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额*100%=50701.91791
/43115.65=117%
（2）全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额*100%=48934.25
/43115.65=113%
（3）资本金投资利润率=利润总额/资本金*100%=50701.91791/20000=254%
（4）资本金净利润率=税后利润/资本金*100%=27700.285/20000=139%
2、全部投资现金流量表（ic=8.4%）
评价指标：
（1）税前全部投资净现值NPV=31923.21965
（2）税后全部投资净现值NPV=34527.41456
（3）税前全部投资内部收益率FIRR=
（4）税后全部投资内部收益率FIRR=
全部投资现金流量 单位：万元
序号
项目名称
计算期
1
2
3
1
现金流入
0
71677.42

48072.77

1.1
销售收入
0
71677.42

48072.77

2
现在流出
9000
41917.95254

30702.18896

2.1
建设投资
9000
12833.844

10852.043

2.2
销售税金附加及附加
0
4508.130981

3006.301576

2.3
土地增值税
0
10130.00397

8288.1850