房地产投资经济管理实务.docx

房地产投资经济治理实务前言都市底子设施是为都市经济生长和市民生活提供便利条件和配套办事的种种设施。具体而言，都市底子设施包罗以下几个方面的内容：一是都市交通，如都市门路、桥梁、隧道、地铁、轻轨、汽（电）车、出租汽车、航空、铁路、远程公路运输等；二是情况掩护，如垃圾收集和处理惩罚、污水收集和处理惩罚、防火、防洪、园林、绿化等。别的，另有能源、供排水、邮电通信等。都市底子设施具有以下一些特性：一是使用的公用性。与一般的私人物品差别，所有在其范畴内的都市居民和从事生产、运营及其他运动的企事业单元都可使用。二是办事的非盈利性。都市底子设施具有社会化办事的性质，一般都是由政府筹划建立的，政府的着眼点是提高都市的整体运行效率，注重于社会效益和情况效益，经济效益仅仅是参考因素。三是投资接纳的间接性。地方政府每年投入大量的资金用于都市底子设施建立，除了少数经济效益较好的项目可收回投资和获取公道利润外，大多数项目的建立资金是不可能直接从项目运行收益中收回的，只能依靠政府税费来提供补贴。都市底子设施项目治理是一个崭新而布满挑战的领域，但市面上的书籍对此甚少涉猎，并且大多数以理论为主，对实际事情的指导意义不大。由于作者拥有富厚的项目治理经验，因此本书以案例阐发为主，不涉及深邃的学究式理论，对从事都市底子设施投资治理的政府部分、金融机构及实业投资者有一定的借鉴作用。所用案例皆来源于真实的投资项目，但对项目名称、地名、人名及具体数据作了修饰，以免引起不须要的误会。全书共分五大部分：第一部分主要介绍都市底子设施项目投资开发的流程，以让读者对其根本看法有开端了解。第二部分是探讨都市底子设施项目的债务融资治理，重点对G市环城交通项目利用世界银行贷款及S污水处理惩罚系统工程项目融资的经验进行研究，阐发其乐成经验及不敷之处。第三部分主要介绍都市底子设施项目法人招标的操纵步伐，并结合H省P电厂项目法人招标的案例进行具体阐发，对项目法人招标的优缺点进行综合评价，并提出其生长计谋。第四部分着重介绍企业并购的要害要素，并阐发亚能电力控股有限公司在收购美国Saith (中国)控股有限公司历程中，如何对企业代价进行评估。第五部分主要搜集了重要投资法例，供读者在实际事情中参阅。目录前言0第一部分 都市底子设施项目的投资建立4第1章都市底子设施项目的投资开发步伐5项目投资开发5项目发起书阶段5项目可行性研究陈诉阶段5项目法人组建6项目建立8建立模式9招标投标11项目资金筹措14股东包管贷款14股东委托贷款15项目融资15企业债券17都市底子设施的主要项目条约17工程建立条约18购售电条约20并网调理条约21运行维护条约21燃料供给条约21附录1：某中外合资建立电力项目的股东协议书22第二部分 都市底子设施项目的债务融资26第1章海内都市底子设施项目的债务融资27第2章 环城交通项目利用世界银行贷款的经验研究312.1 项目实施配景及表面312.2 世行贷款的执法文件及资金治理制度322.3 项目防备外汇风险的具体步伐及存在问题33附录1：世界银行简介40第3章 S污水处理惩罚系统工程利用项目融资方法的经验研究423.1 项目配景及一般情况423.2 项目融资方法的根本框架433.3 项目融资结构与选择贷款银行443.4 对项目融资方法的评价463.5 项目融资的生长计谋49第4章刊行市政债券为都市底子设施项目融资51的可行性及运作构思51外洋市政债券运作表面51刊行市政债券的须要性和可行性52地方政府刊行市政债券的具体操纵56第三部分 都市底子设施项目的法人招标61第1章 都市底子设施项目法人招标与BOT方法的比力621.1 BOT的根本看法62BOT项目的根本框架63BOT项目在中国的实践64广东沙角B电厂641.3.2 广西来宾电厂B厂651.3.3 四川成都市自来水六厂B厂661.3.4 北京开发区污水处理惩罚厂66项目法人招标与BOT方法的区别67第2章 都市底子设施项目法人招标的条约框架69主要项目条约692.1.1 咨询条约692.1.2 产物或办事购买条约692.1.3 供给条约702.1.4 运营和维护条约702.1.5 保险条约70特许权项目协议70第3章 都市底子设施项目法人招标的具体实施75项目法人招标的根本步伐753.1.1 资格预审阶段753.1.2 招标文件体例阶段78投标人准备标书阶段783.1.4 开标与评标阶段793.1.5 协议确认谈判阶段803.1.6 审批及完成融资阶段813.2 项目法人招标的案例阐发81项目表面82投标人简介82评标结果阐发83附录1: H省P电厂BOT项目法人招标文件88附录2: 亚能电力控股有限公司投标文件91SHARE TRANSFER AGREEMENT109附录3:H省计委与亚能电力控股有限公司签订的投资协议(即特许权项目协议)122附录4: C银行为H省P电厂出具的履约保函130附录5: H省P电厂上网电价组成及调解公式133附录6：H省P电厂投资代价阐发陈诉136附录7：H省P电厂的设计、采购、施工承包办事交钥匙条约（EPC条约）146第4章 都市底子设施项目法人招标的生长计谋216对项目法人招标的开端认识216项目法人招标的生长计谋217第四部分 都市底子设施企业的吞并与收购219第1章 外商在华投资状况阐发与外资并购前景预测2201.1 外商在华投资历史回首220第2章 都市底子设施企业并购的要害要素2242.1 外国投资者的投资动向2242.2 选择互助同伴的根本步调2252.3 尽职视察可以揭示许多问题2262.4 生意业务的“中止因素”和“破坏因素”2292.5 八个要害乐成要素230第3章 都市底子设施企业并购的订价规矩232附录1：亚能电力并购SAITH（中国）控股公司的阐发陈诉236附录2：H省P电厂项目尽职视察之执法意见书256第五部分 重要投资法例及文献汇编272附录1：国务院关于牢固资产投资项目试行资本金制度的通知273附录2：关于实行建立项目法人责任制的暂行划定276附录3：境外进行项目融资治理暂行步伐281附录4：国度计委关于印发促进和引导民间投资的若干意见的通知284附录5：上市公司收购治理步伐287附录6：外商投资财产指导目录301附录7：中华人民共和国招标投标法321参考文献337第一部分 都市底子设施项目的投资建立第1章都市底子设施项目的投资开发步伐都市底子设施项目是一项庞大而庞大的系统工程，从其开发到建成投产往往历时数年，耗资巨大。政府、项目提倡人(通常为投资者)、银行、建立承包商、运行承包商、原质料料供给商以及工程咨询照料、财务照料等项目建立的到场方在项目中紧密互助、共担风险、分享利益，促使投资项目最终得以顺利完成。随着我国执法的不停完善以及法制化进程的不停深入，律师作为项目的执法照料也开始进入到都市底子设施项目的开发、建立及投产的全历程中，并饰演着越来越重要的脚色。恒久的实践证明，律师的到场对正当有序地顺利推进项目开发，低落项目的建立运营风险具有重要意义。本章以电力项目为例，论述都市底子设施项目投资开发的具体运作流程，其他类型的都市底子设施项目（如交通、环保）与此大同小异，可以参考其运作范例进行完善。1.1项目投资开发项目发起书阶段项目发起书一般应包罗以下方面的内容：项目提出的须要性及依据；产物方案、拟建范围和建立所在的开端设想；资源情况、建立条件、协作干系、设备或技能引进的国别及厂商的开端阐发；投资估算、资金筹措及还贷方案设想；项目进度摆设；经济效益和社会效益的开端预计，包罗开端的财务评价和百姓经济评价；情况影响的开端评价；结论及附件等。都市底子设施项目在报送项目发起书时，一般需同时附送金融机构贷款意向书（如需要申请贷款），以及由各投资方所签署的合资或互助意向书。合资或互助意向书是指投资各方就配合投资、开发某一项目开端告竣一致意见的文件。通常情况下，意向书仅表明投资各方对投资的意向，并不对投资行为作出具体的划定，为此，投资各方可能在意向书中划定该意向书对任何一方均不具有约束力。但作为投资各方就项目投资开发及各个环节开展事情的依据，项目提倡人以及各级地方政府往往十分重视意向书的签署。项目可行性研究陈诉阶段可行性研究陈诉应由项目法人通过招标投标或委托方法，确定有相应资质或品级的工程咨询（设计）单元包袱，一般应包罗以下方面的内容：项目表面；项目建立的须要性；市场预测；项目建立选址及建立条件论证；建立范围和建立内容；项目外部配套建立；节能、节水；情况掩护；消防和劳动宁静；机构设置、劳动定员和人员培训；项目实施进度筹划；招标投标；投资估算与资金筹措；经济效益及社会效益；结论及发起等。同时，应附上环保部分对项目环评大纲的批复和领土部分核发的建立用地通知书复印件。别的，利用银行贷款进行融资的项目还应附上有关银行的贷款答应函。本阶段的条约、协议或意向性文件只需经相关方草签即可，一般只有在项目的可行性研究陈诉经过筹划行政主管部分批复后方可正式签署和生效。除上述文件外，凭据国度计委2001年第9命令建立项目可行性研究陈诉增加招标内容以及批准招标事项暂行划定的划定，建立项目在上报项目可行性研究陈诉时应增加有关招标的内容，具体内容包罗：项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、质料等采购运动的具体招标范畴（全部大概部分招标），拟接纳的招标组织形式（委托招标大概自行招标），拟接纳的招标方法（公然招标大概邀请招标）。经项目审批部分批准，在报送可行性研究陈诉前已先行开展招标运动的，应在报送的可行性研究陈诉中予以说明。1.2项目法人组建我国对根本建立项目推行项目法人责任制。就都市底子设施项目而言，项目法人责任制是指投资项目出资者凭据国度有关执法和法例组建项目公司，由项目公司依法卖力项目的筹谋、资金筹措、建立、治理、生产经营、债务送还和资产的保值增值，并享有相应权利，实行责权利相统一的制度。凭据目前的划定，新建投资项目在项目发起书批准后，即应实时组建项目法人筹办组织，具体卖力项目法人的筹建事情，项目法人筹办组织由项目的投资方派代表组成。有关单元在申报项目可行性研究陈诉时，须同时提出项目法人的组建方案。在项目法人的组建历程中涉及较多的执法事务，包罗筹谋并确定项目公司的组建方案；起草股东协议（在外商投资项目中称为合资或互助条约）和公司章程，处理惩罚在相关互助谈判中产生的执法文件以及受托治理公司登记等法定手续。一般来说，项目公司的组建方案具备以下要素：投资各方；项目法人的组织形式（目前内资项目法人只允许以两种形式存在：有限责任公司和股份有限公司）；项目法人组建方法，即项目公司为新创建的项目公司照旧以原已存在的企业法人包袱项目法人的职能；投资各方对注册资本的出资比例以及项目法人的性质。在确定项目公司的组建方案时下列问题需要予以注意：(一) 股东协议和章程内资项目为包管项目公司设立及项目前期开发事情得以顺利和按筹划进行，并明确各投资方在此历程中的责任和义务，在实践中投资方通常都市签署一份股东协议。股东协议主要划定项目的投资额，项目公司的注册资本以及各投资方的出资和融资义务、项目的前期开发事情、项目前期开发建立的模式等，因其偏重点的差别，在实践中股东协议也多被称“出资协议”。股东协议不但是一种出资协议，也可以是投资方以后签署项目公司章程的约束性文件。股东各方签署的公司章程是项目公司创建的必备要件，其生效时间为项目公司创建之日，即公司在工商部分设立登记之日。公司章程中必须具备一些法定条款，这些条款包罗：公司名称和住所；公司经营范畴；公司注册资本；股东的姓名大概名称；股东的权利和义务；股东的出资方法和出资额；股东转让出资的条件；公司的机构及其产生步伐、职权、议事规矩；公司的法定代表人；公司的解散事由与清算步伐。在起草上述条款时，必须遵守公司法及其他相关执法对付上述内容的强制性要求，以便公司章程得以顺利通过工商部分的审查。(二)都市底子设施项目的项目法人亦可为外商投资企业，包罗中外合资经营企业、中外互助经营企业和外商独资企业。当外资(包罗港、澳)投资凌驾25%时，则需考虑创建中外合资经营企业或中外互助经营企业。凭据目前执法的有关划定，中外合资经营企业为有限责任公司性质，即一定为企业法人；而中外互助经营企业则既可以为企业法人亦可以为非企业法人形式存在，但作为都市底子设施项目的项目公司，其仍必须为企业法人。由海内投资者投资城建项目的项目法人与外商投资城建项目的项目法人在公司的设立与经营方面的差别主要体现在以下几个方面：（1） 设立步伐外商投资都市底子设施项目在组建项目公司时，中外投资方必须签署合资或互助条约，且在上报项目发起书时即需提交投资方的合资或互助意向书；并且，在外商投资的都市底子设施项目中投资方需经外经贸部分或其授权部分批准并得到外商投资企业批准证书后，方可到工商部分治理工商登记，创建项目公司。内资项目公司的设立无上述步伐要求。（2） 章程和协议外商投资项目公司的公司章程必须凭据投资各方所签署的合资/互助条约制定，如有不一致时以经外经贸部分审查批准的合资/互助条约为准(包罗其后的变动)。而内资项目公司的设立及运营均以工商局批准的公司章程为依据。（3）注册资本出资凭据公司法例定，公司的注册资本必须在公司创建时全部到位。外商投资项目公司的注册资本可在项目公司创建后的一定时间内分期或一次性到位(具体时间将视注册资本的几多依法确定)。以电力项目为例，由于在项目公司的注册资本按不低于投资总额的20%设定，通常数额巨大，而项目公司在创建之初并不需要投入大量的建立资金，因此为有效地制止或淘汰因注册资本金大量沉淀而增加投资方的资金本钱，内资项目公司通常接纳逐步追加、变动公司注册资本，换发营业执照的步伐来解决。 （4）公司机构内资项目公司凭据公司法的划定设立，其组织机构应包罗股东会、董事会（或执行董事）、监事会（或执行监事）和总经理等，其中股东会为公司的最高权力机构。而外商投资项目公司系依外商投资企业法设立，无需设立股东会和监事会，董事会为公司的最高权力机构。（5）接纳投资当项目法人为中外互助经营企业时，凭据现行执法划定，经财税部分批准，允许外方在继承包袱股东责任的前提下，通过一定的方法提前接纳投资，即在项目公司终止前接纳投资，而对付内资项目公司，一旦项目公司创建，任何一方均无权撤回出资，除非项目公司解散。（6）税收政策与内资项目公司相比，外商投资的项目公司目前尚享有一定范畴内的税收减免的优惠政策。1.3项目建立项目建立阶段的要害事情在于：(1)选择确定建立治理模式，起草相关的执法文件；(2)工程招标及评标事情。1.建立模式以电力项目为例，目前开发建立主要有三种模式，即业主自行治理模式、总承包模式和工程治理承包模式。随着我国参加WTO，国际工程建立治理的经验和老例正逐步被我国都市底子设施领域遍及接纳。(1) 业主治理模式业主治理模式也是传统的根本建立项目建立治理模式，即由投资方组建的项目公司（业主）自行选择工程的设计、质料供给、设备供给、施工、安装调试、监理等单元并分别与之签署条约，卖力对整个项目的建立历程进行治理。在业主治理模式下，业主通过对种种条约的治理来最终到达项目治理的目的。在都市底子设施项目投资多元化，特别是大量社会资本涌向电力项目投资的配景下，为了弥补业主在专业人员及建立治理经验上的不敷，目前一些电力项目中接纳了委托建立治理的模式，即由业主委托一家专业的建立治理单元代表业主对业主所签署的一系列项目条约进行治理并监视此类条约的执行，类似于外洋的业主工程师，同时卖力业主委托的其他一些本应由业主执行的与项目建立有关的事情。委托建立治理模式减轻了业主的包袱，可以资助业主较好地实现项目的建立目标，但从执法性质上而言，委托建立治理模式只是业主治理模式的一种变革，并不能改变业主对项目建立包袱全面治理责任的事实。在业主治理模式下，由于各个条约分别签订，所有条约均由业主(或其受托人)卖力治理，就产生了各个条约之间接口的问题。从风险治理的角度而言，由于各个条约主体均对业主卖力，就会产生一定的条约接口风险。因此，在业主治理模式下要求各个项目条约主体相互紧密配合才气包管整个项目得以顺利完成。因此在起草、签订条约时需要特别注意使各个与项目建立有关的条约之间能够做到相互衔接，紧密配合。但是电力项目建立历程中每天照旧会产生差别的无法预知的问题，通过条约完全分别各个条约主体的责任或风险界线并不现实，大量差别的条约及条约主体的存在，不可制止地造成责任相互交织或落空，由此产生的风险及责任则只能由业主包袱。总的来说，在业主治理模式下，业主必将包袱一些无法转嫁或难以转嫁的项目建立风险。(2) 交钥匙承包模式（EPC方法）为淘汰业主治理模式下业主所包袱的风险，国际上在底子设施项目建立兴起的历程中产生了交钥匙承包模式的项目建立治理模式。美国在20世纪60-70年代由于独立发电厂(Independent Power Project，简称IPP)出现而首先接纳了这一模式。交钥匙承包模式是指业主将包罗项目设计(包罗看法设计)、设备采购、土建施工、设备安装、技能办事、技能培训、试生产直至整个项目建成投产的全历程均交由独立的建立承包商卖力的一种模式，承包商将在“牢固工期、固订代价及包管性能质量”的底子上完成电力项目的建立事情。业主与承包商之间为此签订的条约一般称为交钥匙承包条约，也称“一揽子项目条约”，或“总承包条约”。交钥匙承包模式一般具有如下特点： 由于交钥匙承包模式下的承包商兼具业主治理模式下项目公司的一部分职能及施工单元的职能，并对业主包袱全面的治理责任，因此，它必须对整个建立历程进行充实有效的协调。一般地，交钥匙承包模式下的承包商对项目所涉行业的技能有较充实的掌握和理解，并具有很强的项目施工治理能力。而业主将通过条约治理对对承包商进行监视和治理。 交钥匙承包模式就其字面寄义，即为在项目完工并可投入运行时方才移交给业主，承包商提供的办事应包罗自项目开工起至项目完工投产止的全历程办事。在此情况下，业主对工程建立的到场应当仅限于条约治理及对施工质量的监视治理。承包商对工程建立历程享有较充实的自主权，业主除按条约划定外不得进行任何关涉。 交钥匙承包模式是一项牢固工期的建立模式，承包商对项目的整体交付时间包袱责任，除非条约另有划定，不然业主不得要求承包商提前或推迟工期。因此，业主对工程项目的投产根本上有一个比力准确的评估，从而使整个项目的商业筹划更有包管。 交钥匙承包同时也是一种固订代价的建立模式，除非产生条约划定的情况，条约代价在整个条约期内一般是牢固稳定的，除非出现条约中划定的范畴变动或不可抗力等有限的原因外，不然条约代价不得予以调解。因此，业主对工程造价有一个比力客观的了解，使工程投资控制能得到有效包管。 在交钥匙承包模式下，业主包袱的责任主要包罗征地、政策处理惩罚、生产准备、筹措资金并按条约进行支付，由于承包商独立包袱了全历程的建立任务，从而使业主有更多的精力与时间解决应由其卖力的事情，如果由于此类问题导致工期延长或代价超支应由业主自行卖力。(3)工程治理承包模式工程治理承包模式是区别于上述两种方法的一种新的工程建立模式。在该模式下，业主通常将条约全部承包给“工程治理承包商”，再由工程治理承包商将工程分包给有资质的各个分包商。在该模式下，工程治理承包商包袱的是一种工程治理责任，不再包袱具体的施工责任。为了增强治理承包商的效率治理，在项目公司与治理承包商之间通常有一份风险分管协议。治理承包条约通常接纳本钱加报答的方法确定条约代价。工程治理承包模式使咨询工程公司有可能到场项目承包，发挥其工程建立治理的优势。但是，我国目前接纳这种模式的项目还不是非常普遍，这既有习惯问题，也有执法情况的问题。1.3.2招标投标凭据招标投标法及其他有关执法法例的划定，在都市底子设施项目的建立历程中，项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建立有关的重要设备、质料、办事等的采购，必须凭据有关执法通过招标方法进行。随着招投标运动法制化的迅速推进，招投标运动中律师的作用也逐渐得到招投标运动到场各方的重视。增强执法看法，提高执法意识，对付范例根本建立项目招标投标运动，维护招投标运动当事人的正当权益，保障招投标市场的正常秩序有着重要意义。国度计委和司法部对律师到场大中型项目招投标运动中的执法业务十分重视，曾以司办通字1998第6号文指出：律师从事根本建立大中型项目招标投标执法业务是指为招标数额较大或接纳国际招标的建立项目的招投标文件、条约文本提供咨询；审查、修改、制作相关执法文件，以及就招标文件最终文本出具执法咨询意见书等运动。为了包管国度投资的效益和宁静，项目法人或招标署理机构应当聘请律师就招标文件和有关条约文本出具执法咨询意见书。凭据有关执法法例的划定及作者本人到场都市底子设施项目招标投标的经验，在招标投标运动中一般应注意以下几个方面的问题：（1）招标范畴都市底子设施项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建立有关的重要设备、质料等的采购，到达下列尺度之一的，必须进行招标： 施工单项条约估算价在200万元人民币以上的； 重要设备、质料等货品的采购，单项条约估算价在100万元人民币以上的； 勘察、设计、监理等办事的采购，单项条约估算价在50万元人民币以上的； 单项条约估算价低于第、项划定的尺度，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。（2）可行性研究陈诉中的招标内容凭据国度计委2001年第9命令的划定，除了经项目批准构造同意在可行性研究陈诉批复前进行招标的以外，都市底子设施项目上报的可行性研究陈诉中应包罗以下招标内容：招标范畴；招标的组织形式（委托招标或自行招标）；招标方法（邀请招标或公然招标）。经项目审批部分批准，在报送可行性研究陈诉前已先行开展招标运动的，应在报送的可行性研究陈诉中对招标情况予以说明。 （3）招标方法招标分为公然招标和邀请招标两种方法。凭据现行有关划定，全部使用国有资金投资大概国有资金投资占控股大概主导职位的都市底子设施项目，原则上均应当进行公然招标。对付国度及省、自治区、直辖市一级重点项目，不适宜公然招标而需接纳邀请招标方法的，应经国度计委大概省、自治区、直辖市人民政府批准。（4）评标尺度和要领凭据现行的有关划定，在招标历程中评标委员会应当凭据招标文件划定的评标尺度和要领，对投标文件进行系统地评审和比力。招标文件中没有划定的尺度和要领不得作为评标的依据。并且招标文件中划定的评标尺度和评标要领应当公道，不得含有倾向大概排斥潜在投标人的内容，不得妨碍大概限制投标人之间的竞争。上述划定的目的在于防备招标人无凭据地对投标文件进行评价，制止暗箱操纵。这就要求招标人在体例标书时应凭据自己的实际需要在执法允许的范畴内确定须要的评标尺度和要领，不然将赐与后的评标事情带来困难并可能无法选择到最切合招标人要求的投标人。（5）投标包管金要求投标人在投标时提供投标包管金是执法赋予招标人的一项权利，但是为了制止挫伤投标人的投标积极性大概给投标人带来过多的特别包袱，招标人在确定投标包管金的金额时不宜过高。对付未中标的投标人的投标包管金，招标人应在与中标人签署相关条约后5个事情日内退还，而不得在招标文件中随意要求延长投标包管金的有效期，中标人的投标包管金可以抵为履约包管金。（6）问题澄清我国执法允许招标人对招标文件进行澄清或修改，也允许投标人对投标文件进行澄清。招标人对招标文件的澄清或修改应在投标截止日15天以前通知投标人；招标人可以在评标历程中要求投标人对投标文件中寄义不明确的内容作须要的澄清大概说明，但是澄清大概说明不得超出投标文件的范畴大概改变投标文件的实质性内容，投标人应当对招标人提出的问题进行须要的澄清或说明，不然招标人有权拒绝该投标。对付投标人在投标文件中以类似“希望”或“发起”等词语提出的问题，招标人应要求投标人说明其性质，便是否为对招标文件的偏差，而不宜置之不理，以便公平地做好评标事情，制止赐与后的条约签署及履行带来不须要的麻烦，但是如果招标人在招标文件中即已说明对付投标人以类似“希望”或“发起”等词语提出的问题，招标人将不视其为投标人提出的偏差并不在条约中予以考虑时，招标人可不予理会。（7）投标人资格现行招投标执法划定，投标人必须具备包袱招标项目的能力及良好的资信状况，同时，招标人可以凭据招标项目自己的要求，在招标通告大概投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查。但是招标人在设置资格条件时不得不公道地限制大概排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视报酬。（8）国际老例与我国的招投标执法国际上对付招投标的运作已有一些比力成熟的作法，好比联合国示范法、世行指南、亚行导则、欧盟指令等都对招投标有较为具体的划定。我国现行的招投标执法也在许多方面借鉴了上述划定。有须要强调的是招标文件的体例依据问题，目前的招标文件许多是凭据上述一些国际老例而制作的，其划定虽然大部分与我国招投标执法的划定是一致的，但有时也会有辩论。而凭据我国的招投标执法，海内的招标项目必须遵守现行的海内招投标执法，只有使用国际组织、外国政府贷款、援助资金的项目才可以适用差别于海内招投标执法的其他有关招投标条件或步伐的划定。也就是说通常情况下，招标人并不能以遵守国际老例为由来规避海内招投标执法的相关划定。因此，为了遵守执法的划定，在体例一般项目的招标文件时必须依据海内招投标执法的划定进行，只有在海内法没有划定的情况下才可以凭据海内法的立法精神及原则借鉴国际老例中的有益经验。1.4项目资金筹措都市底子设施项目不但是技能密集型项目，也是资金密集型项目，投资方自身的资金实力通常不敷以满足项目总的资金需求。从现代企业防备经营风险的角度而言，纵然投资方拥有足够的资金，也不会将过多的资金投入到一个项目当中去。通常，投资方提供项目资金总需求的一定比例作为项目公司的注册资本，注册资本与项目总投资之间的差额通过对外融资解决。目前，海内都市底子设施项目总投资中除注册资本以外的资金主要通过股东包管贷款或委托贷款的方法解决。在此方法下，投资方在项目经营历程中所包袱的风险与其接纳全额出资下相差无几。接纳这种方法主要原因有以下几个方面：首先，我国银行在恒久的筹划经济模式下未能形成项目风险评估体系，导致无法通过国际上通用的项目融资方法向项目提供资金。其次，投资方的投资渠道不畅，在恒久筹划经济体制下形成的条块支解局面还未能得到突破，如投资方自有资金富饶，与其存银行不如接纳委托贷款方法，以提高资金的使用效率，增加企业收益。第三，我国有关执法法例的划定，导致接纳项目融资方法或项目债券方法在执法上有一定的障碍，如项目融资下的资产抵押需要对现行包管法体系进行修改、现行执法存在对企业债券刊行条件的限制等。股东包管贷款就是指由股东各方按各自的出资比例对项目公司向银行的借款提供包管。在这种贷款模式下需要注意以下几个问题：(1) 贷款银行的实力状况，由于都市底子设施项目的资金需求量非常大，并且资金能否定时到位直接干系到项目的建立进度和工期，若银行不能按筹划提供资金则很可能会给投资方造成巨大的损失（包罗预期的利润损失、违约赔偿等），因此在选择贷款银行时必须慎重考虑其履约能力，如果条件允许的话，接纳银团贷款应不失为一种较为宁静可行的步伐。 (2) 包管责任，在股东包管的情况下，贷款银行有时会提出由股东各方对贷款包袱连带包管责任，也就是说在项目公司不能定期归送还债务时，银行可以向任何一家股东或多家股东提出要求清偿全部债务的请求，然后由已包袱清偿责任的股东向项目公司或凭据各股东所应包袱的包管责任向其他股东追偿。这种包管模式增加了银行贷款的宁静性，但却加大了股东，尤其是实力较强的股东的风险。(3) 提款筹划，借款条约中的资金提取筹划应与项目建立进度对资金的需求筹划一致，以便最大限度地节省财务用度，并尽可能要求贷款银行同意能凭据具体情况灵活地修改提款筹划。 1.4.2股东委托贷款股东委托贷款是指由股东方委托银行或信托投资机构向项目公司提供贷款，需要指出的是委托贷款虽然使用的是股东方（委托人）的资金，但却是以银行或信托投资机构的名义贷出的，即在委托贷款中贷款人是银行或信托投资机构，而不是股东。股东委托贷款通常不需要包管人，除非委贷双方另有约定，贷款人亦不对借款人迟延还款或无力还款向委托人包袱当何责任。1.4.3项目融资除了上述两种传统的融资模式以外，近来，海内的都市底子设施项目也在实验其他的融资模式，项目融资就是其中的一种。(1) 项目融资的看法项目融资是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得无追索权或有限追索权的贷款无追索权的项目融资是指贷款人对项目提倡人无任何追索权，只能依靠项目自己的资产和现金流量来包管贷款送还的融资方法，纵然项目实际运作失败，债权人也只能要求以项目自己的财产或盈余送还所欠债务，而对项目以外的资产无追索权。具体的运作流程将在本书第二部分第3章中详细论述。纯粹的无追索权项目融资是无法作到的，由于项目资产的变现能力受到限制（特别是门路、桥梁、电站等项目的资产，往往很难变现），以及项目自己的赢利状况受到种种不确定性因素的影响等原因，仅仅依靠项目自身的资产和未来现金来送还贷款本息，债权人的利益将很难得到保障。有限追索权项目融资即项目提倡人需包袱有限债务责任和义务的项目融资，这种有限性体现在时间上的有限性、金额上的有限性和东西上的有效性。当项目不能完成或经营失败，项目自己的资产或收益不敷以清偿债务时，债权人就有权向这些包管人进行追索。各个包管人对项目债务所负的责任，仅以其各自所提供的包管金额或按有关协议所包袱的义务为限。(2) 项目融资的包管结构在项目融资中，项目自己的盈利前景是通过一系列的条约摆设加以体现的，除通过建立承包条约以包管得到一本性能及格，并且工期牢固的项目以外，贷款人最为存眷的是针对贷款的包管结构。通常在都市底子设施工程项目融资中所涉及的包管主要有： A、项目资产抵押在项目融资下，贷款人会要求将项目所有资产(包罗今后不停形成的资产)全部抵押给贷款人。此处的抵押与一般正常的抵押相同，但由于项目资产是不停形成的，而我国现行执法尚未对浮动设押作出划定，因此，在实际操纵中项目资产抵押将需要接纳一些变通要领来实现。B、条约权益质押条约权益质押是由业主将其在各项目条约项下的权益全部质押给贷款银行。主要包罗总承包条约权益质押、购电条约权益质押、保险条约权益质押、运行维护条约权益质押、燃料供给条约权益质押、设备供给条约权益质押等。在总承包条约权益质押情况下，贷款人通常会要求对工程建立承包条约的全历程进行监控，这种监控主要是通过由贷款人审查批准建立承包条约来实现的。在项目融资条件下的建立承包条约一般要求具有下列条款：在承包商原因导致性能不能到达最低尺度要求时，承包商应答应全盘购买该项目；如果业主怠于履行其在建立承包条约项下的权利义务时，贷款人应有权直接介入该条约，担当业主在该条约项下的权利义务。以电力项目为例，在购电条约权益质押情况下，由于购电条约是电力项目收益的包管，如果没有购电条约电力项目就无法产生收益，从而会危及项目贷款的送还，因此在项目融资条件下的购电条约应明确以下条款：上网电力电量得到包管；上网电价如果不能弥补本钱支出时的处理惩罚要领；如果由于购电方原因导致购电条约终止时，购电方应以按条约划定公式盘算的代价购买整个项目；如果售电方怠于履行购电条约，则贷款人有权直接介入该条约，并担当售电方在该条约项下的权利义务。 C、超支答应在项目融资中，贷款人为防备因工程项目超支导致项目无法继承建立，一般要求项目的提倡人或其提供的其他第三方作出答应，当项目凌驾投资估算时，超出部分将接纳增加出资或由其他第三方提供资金的形式予以补足。D、账户羁系为了控制项目业主公道开支，包管拥有足够的资金以还贷款人的贷款，贷款人一般要求对账户加以羁系。账户羁系也可称之为账户质押，是指项目业主仅在贷款人指定的银行开设一个账户，该账户项下资金的流出是凭据贷款人同意的方法进行的。同时，在项目运营期内，在该账户内应至少保存足够的偿债准备金，至少包管送还一期贷款的还款金额。E、股权质押所谓股权质押是指各投资方将其在项目业主中的股权全部质押给贷款人。股权质押的是投资方在贷款送还之前不得将其股权予以转让。股权质押后，对付利润分派有两种处理惩罚要领，一种是经贷款人同意方可进行利润分派；另一种是利润分派不受影响，但各股东分派所得的利润应存入受贷款人羁系的账户中，其使用、处分应受贷款人羁系。除上述包管之外，在项目融资下，贷款人一般均要求项目所在地或项目主管政府部分出具一份政府支持函，以表明政府对项目建立及乐成运营所需的外部情况提供支持。理论上讲，政府支持函不具有政府包管的效力，但由于该支持函实际上是一种以政府信用为底子的答应，因而对贷款人而言，其效力甚至比包管手段更为可靠。项目融资在操纵上，主要是包管结构方面，目前在我国执法上还没适当足够的依据，影响了这种较为先进的融资模式在我国的应用和生长。1.4.4企业债券企业债券就是指工商企业刊行的债券。凭据1993年8月国务院颁布的企业债券治理条例，企业债券是指企业依照法定步伐刊行，约定在一定期限内还本付息的有价证券。关于企业债券的具体操纵，将在本书第二部分第4章中详细论述。1.5都市底子设施的主要项目条约都市底子设施工程项目的开发历程，从某种意义上讲，就是种种项目执法文件的设计、起草、谈判、签署以及执行的历程。以电力项目为例，这些项目条约主要包罗：合资/互助条约(内资项目一般称“股东协议”)、公司章程、工程建立条约、融资文件(如贷款条约、保函、抵押、质押条约等)、购电条约、并网调理条约、运行维护条约、燃料供给条约等。这一历程中最主要的事情是项目文件及项目条约结构的设计、起草、谈判及签署。由于都市底子设施工程项目专业性较强，因此，在此历程中需要执法、财务、技能等各方面的人员充实互助，方能设计和制定出逻辑严密并具有较高针对性和可操纵性的条约，也才气在条约的谈判中充实掩护当事人的正当权益。下面就电力工程项目中所涉及的一些典范条约进行简朴的介绍。鉴于总承包条约涵盖了电力项目建立的设计、施工、采购、调试及性能考核等各个方面，现以总承包条约为例，说明工程建立条约的根本特点：1、承包商的选择凭据我国现行执法，业主应通过招标的方法选择总承包商。总承包商在选择分包商时(如设备供给商)也应遵守招投标执法的划定。2、承包商的资质凭据现行执法，包袱项目建立的总承包商必须具备相应的工程总承包资质。总承包商可以将工程进行分包，但是只应将工程分包给具有相应资质的分包商来执行，对付工程建立的主要部分总承包商必须自行完成，不得分包。分包商不