房地产市场的基本特征及应对策略研究.docx

都市房地产市场的根本特征及应对计谋经济运行情况、商业兴旺水平、现有居住情况考察、修建气势派头考察等都是研究区域营销大情况的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近都市情况，进行横向比力就可以开端推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后凭据生长趋势，给项目做一个符合的脚色定位，使项目的生长能顺合市场的生长趋势。 其次要深入研究市场需求的特征，做好产物优化事情。 有些开发总是在修建方案确定后才找筹谋公司来做推广，实际上这是一个很大的错误。市场经济和筹划经济一个基础的区别就是市场经济需要生产市场需要的产物，而筹划经济则是先生产产物，然后再找市场。因此产物的设计能否切合市场需求特征是决定项目成败的要害因素，因此先通过专业的市场调研，阐发市场需求特征，然后凭据市场需求特征来设计切合需求的产物才是筹谋的上上之选，不战而屈人之兵。而产物设计一旦定型后，如果恰好切合市场需求的那还好，如果不切合市场需求特征的，那在推广中就非常被动了，因为你必须得找另外的理由来说服消费者购置他不满意的商品，这个难度是非常大的。因此如能在修建方案出来之前，筹谋事情能介入的话则是相当完美的。 第三是做好财政预算，一般人会觉得开发商的财政预算对付筹谋来说不大相干，这也是一个很错误的认识。你必须充实了解项目的本钱、利润空间及推广的预算情况，因为媒介筹划、促销筹划等大量的事情都牵扯到财政预算问题，因此只有你充实了解了财政预算的组成，才气游刃有余地凭据预算来做推广，这叫量力而行，打有筹划的仗。了解财政预算需要开发商和推广公司双方坦诚相对。 第四，推广事情要充实考虑本地的情况，可行性要偏重考虑。这是一个非常重要的问题，许多筹谋者在操纵三线都市楼盘的时候，往往凭据多数会的习惯来想一些大创意大推广，到执行的时候发明基础不是那么一回事，结果往往是无功而返，有的甚至因为有头无尾。实事求是的态度是做筹谋推广事情的前提，多数会有多数会的完善推广情况，中小都市也有中小都市推广的优势条件。 第五注意品牌的累积，一般来说，开发商在一个三线都市做出一个比力精品的楼盘后，二次拿地就比力容易了，因此要注意维护开发商的品牌，为其下一个项目创造良好的社会情况。好比创建客户干系营销资源库，维护客户干系，固然，对付一些打一枪换一个地方的开发商而言，虽然不一定会听得进品牌的原理，但作为营销人来说，必须尽到这一份责任。三线都市的房地产开发主要考虑的要害问题主要会合在以下方面：1、项目所在地理位置是否能够到达商业开发的条件，其中包罗的重要因素有：城镇人口量，可支配收入、思格尔系数、财产结构、支柱财产、流感人口量、消费结构等等。2、项目所在位置商业条件，其中包罗：商业业态、商业范围、商业产值、平均代价、产物结构等方面。3、项目预计招商工具的条件：其中包罗：企业战略、营运状态、市场定位、抗风险能力、经营的盈亏平衡点、租金给付条件、租期等。小我私家认为，只有在上述三个方面筹划全面、阐发得体的情况下，三线市场的商业项目才有可能到达预期的开发目标。 二、三级都市商业地产开发的模式与时机 提要：一股商业地产开发热席卷中国各个都市，二、三级都市的商业开发更是各处开花。这两类都市商业地产的开发与中心都市有着明显的区别。 都市人口变革带来的商业格式变革 (一)目前都市商业地产开发出现四级梯队条理： 第一个条理：“超等都市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。第二个条理：“一级都市或中心都市”，市区人口在500万1000万左右。主要是各地方省会级都市及省级单列市。 第三个条理：二级都市，市区人口在100万500万之间，主要是地级都市。 第四个条理：三级都市，市区人口在50万100万之间，主要是县级都市或大型镇级都市。 由于超等都市与一级都市论述得比力多了，本文主要探讨二、三级都市开发。 (二)都市人口聚集形式： 1、人口流动形式 第一级流动形式：农村人口城镇化 乡村多余人口流向： 乡镇 县镇 这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有事情与生活舞台，县城工场少，人们只能从事一些“商业办事性”事情，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。 在这种情况下，只有拥有自己的商业店肆，才气养活全家，并使下一代能有更好的生活时机与生长时机。 第二级流动形式：地域性都市中心化 县城(“有钱人”)流向：地级都市(生活、居住、学习、事情) 这一流动，使地级都市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成都市人口的标记。据观察，中国10年内，地级人口将每年有8%-10%以上的增长速度。 人口重新聚集，一定会形成新的地域商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业结构重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。 第三级流动形式：区域性都市中心化 地级都市人口流向：省会都市 这一流动，使原来的省会都市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会都市将从普通都市向国际化都市迈进。 这一渐变历程一定使省会级都市商业结构走向国际化，形成越发现代的国际型都市商业新格式，一定出现种种全新的商业业态。大量商业中心重新筹划与建立。 第四级人口流动形式：全国、世界各地人口流向：超等都市 这一流动不但是海内人口流动，外洋也将有大量人口流向超等都市，使之成为国际化大型都市；从而使商业筹划与结构面临全新的要求与挑战。 从这四个流向可以看出，每个流向都将形成差别的都市形态，从而创造出差别的消费需求，进而形成新的商业筹划与结构。二.二、三级都市商业的几个特点 二、三级都市商业生长具有以下几个特点： 1.商业中心比力会合，且只有一个商业中心(范围)。 一个二级都市一般只有一个商业中心，并且商业中心根本上包罗了商业的各个业态，同时也是该都市人们购物的主要场合。 2.商业面积供求干系比力容易到达饱和(面积)。 由于都市小，且应有的可开发商业土地比力充裕，所以很容易商业开发与建立。商业面积供给往往容易过剩。 3.商业位置很敏感(位置)。 开发的商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米的距离，商业经营便面临挑战。经营状况比多数会更难，所以对商业位置的选择，决不能来自多数会的研究结果与理论。 4.租金收入与投资回报不相符(租金)。 正常的商业投资回报期是10年，即投资回报率是10%；而二、三级都市的商业投资回报期一般在15年甚至20年，是很长的回报期。作为开发者必须考虑清晰。 5.商铺投资人往往有着很好的投资判断(商圈)。 由于都市比力小，他们对付都市已经相当了解，对付一个商业项目的认识往往凌驾了多数市的商业投资人，小都市的商业结构究竟比力简朴，很容易做出判断，而多数会由于都市庞大，很难做出比力准确的判断。 6.商铺代价比力敏感，不会有超值的代价升值空间。(售价) 二、三级都市的人们对商铺的售价比力敏感，主要是可类比的项目与代价，影响人们的高期望值判断。 那么，在二、三级都市应如何进行商业开发呢？ 1.充实进行市场观察，研究出该都市的未来生长空间。 对付都市的特点、都市的文化、消费习惯、消费结构，以及都市的未来筹划与生长，进行充实有效的研究与观察，寻找该都市的商业生长空间、商业需求空间、商业业态结构，从而确定市场需求。 2.准确的市场定位 定位是项目生长的要害，定位应充实考虑该都市的未来，以生长与前瞻的眼光赐与定位。定位主要有以下几方面考虑： 第一，总体定位。即项目是做什么的，是百货商场、购物广场、商业街，照旧临街底商、特色商业、超市等。 第二，产物定位。即本项目是以租赁为主照旧销售为主。相当要害的是，如果是以销售为主，必须要推出越发“好卖”的商铺，并且必须研究清楚哪类商铺“好卖”。一般而言，二、三级都市应重点推出一些临街的商铺，市场往往容易担当。而如何做好商业街，这就是前期观点设计的要害。 第三，面积定位。即商业总范围巨细，商铺的面积巨细。范围大了，面积租金会低，商铺总价会高，对付出售会有很大的困难。 第四，代价定位。即对商铺租金和商铺销售代价定位。由于商业的特点,每个位置的租金水平都市有所差别的，从而每个位置的售价也有差别。许多开发商由于对商业位置代价理解的深度不敷，往往订价过于简朴，从而不能充实地将每个位置的商业潜力最大化。 第五，投资人与租赁人定位。准确地判断出种种差别的投资人与租赁人，凭据其特点确定整体营销方法、营销理念、推广渠道等。 3.切合市场的观点设计与筹划 观点设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充实考虑未来商业经营者使用的需要。二、三级都市不要有太前卫的设计。要与这个都市的文化与习惯相切合，过于观点化的设计，往往使项目不正经，好比“欧洲城”、“罗马街”等等。 4.直效营销与观点营销 二、三级都市的经营者对付本都市有着很深的了解。都市里产生一件事很容易被人流传与知道。营销的重点应放在“真诚的见告”与“未来的阐发”上。二、三级都市的都市扩展与都市生长充实显示了该都市新的商业形态的形成，准确地掌握市场，是乐成开发的要害。