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1、地理位置南通市，位于江苏省东部（北纬31°，东经120°），地处我国黄海南端、长江入海口北岸，北与盐城、西与泰州接壤，南与苏州、上海隔江相望。南通处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，具有优越的地理区位优势，是我国最早列入对外开放的十四个沿海都会之一。苏通长江公路大桥的建成（2008年4月28日通车），使南通进入上海一小时经济圈（南通至上海仅80分钟车程）。同时，南通照旧全国闻名的“底子教诲之乡”和“修建之乡”。南通市辖崇川区、港闸区、南通经济开发区三个区和海门、启东、海安、如皋、如东、通州（2009年3月撤市设区）六个县市，总户籍人口763.72万，总面积8001平方公里，人口密度高居全省第二位，城镇人口比重50.3%。市区（不包罗2009年3月撤市设区的通州区）总户籍人口87.5万，2008年常住人口138.5万，市区总面积355万平方公里，其中崇川区面积215万平方公里，是市区的主要组成部门，也是南通市政府所在区。 2、宏观经济阐发 GDP总量稳居江苏第四，增速在长三角名列前茅。2003年以来，南通市地域生产总值按可比代价盘算均保持每年13%以上的增长速度，增速居全省前列。2009年全年全市GDP达2860亿元，总量继承稳居江苏第四位（次于苏、锡、宁），同比增长14%；增速高于全省平均2个百分点，居全省第二位。亿元，同比增长％。房地产开发投资额200.79亿元，同比增长16.3%。2009年南通市区居民人均可支配收入21001元，同比增长11.1%。凭据上海社会科学院都会化生长研究中心推出的《2009年长三角区域都会综合竞争力排名》，南通市综合竞争力逾越温州、常州，在长三角15个都会中上升至第7位。 3、都会生长筹划南通市区是一个沿江的狭长区域，包罗崇川区、港闸区和经济开发区，三个区界线清晰，其中崇川区为市区主要组成部门，人口占市区总人口的76%，是南通市政府所在地，同时也是商业、文化中心。濠河以内区域为老城区，原为南通市政府所在地，现为崇川区政府所在地，也是南通市最为繁华的地段。以濠河沿岸为第一环线，钟秀路、工农路、虹桥路、孩儿巷形成第二环线，外环路、洪江路、长江中路形成第三环线。三环以内是崇川区地产开发的主要区域。为缓解市中心交通、居住压力，创造新的经济增长点，南通市从2003年起在崇川区东南新辟区域创建行政中心，将市政府迁于此地，同时将南通大学以及一些重点中小学搬到该地，动员了新区房地产市场的快速生长。2009年，在绿城玉兰公寓、中南世纪城等高等楼盘的动员下，目前新区房价已根本到达老城区二环以内的房价水平。（二）项目所在地房地产市场阐发 1、南通市近年房地产市场生长可以分为以下几个时期：（1）2003-2005年，起步期：2003年开始，随着土地成交开始放量，新开工面积大幅增加。2004年起南通市市区房价开始一波较为迅速的上涨，销售面积也大幅提升。到2005年，在工农路以西、跃龙路以东、青年路以北、钟秀路以南的合围区域，商品住宅的平均售价达每平方米4200元；在六桥以内区域（即濠河内），商品住宅的平均售价每平方米5000元。新城区商品住宅的平均售价约莫为每平方米4200元。（2）2006-2007年，生长期： 2006年南通市区商品衡宇销售面积达231.88万平方米，其中住宅208.92万平方米，到达2005年销售面积的两倍。商品房代价在06-07年同样经历了大幅度的增长。2007年全市商品住宅平均代价到达3325元/平米，比2003年上涨1560元/平米，年均增长率达17.2%。如果剔除县级都会只考虑市区房价，代价及涨幅会远远高于这个数据。随着商品房成交量与成交代价的井喷，土地代价与成交量也大幅提高。（3）2008年，调解期：在房地产开发投资方面，南通市区房地产投资93.79亿元，同比增长38%。但受08年全球金融危机的影响，商品衡宇销售修建面积（包罗住宅销售面积）首度出现年度的下跌。以南通市区崇川区为例，2007年，崇川区商品房销售面积169.24万平方米，销售额81.13亿元，均价约为4790元/平米；2008年商品房销售面积141.57万平方米，销售额54.42亿元，均价3844元/平米。（4）2009年，井喷期：南通市2009年商品衡宇销售火爆，库存消化充实，市场出现求过于供的局面。2009年1-12月份，南通全市商品房销售面积520万平方米，市区商品房销售面积超300万平方米，同比增幅100%以上。凭据南通搜房网宣布的市区房产生意业务信息，2009年1-12月份，南通市区共成交住宅22706套，成交金额126.8亿元，成交均价55.9万元/套；成交非住宅用房面积178万平方米，成交金额82.5亿元；合计成交金额209.3亿元，其中住宅成交金额占比61%。 2、南通市未来房地产市场趋势阐发（1）良好的经济增长前景：作为首批14个对外开放都会之一，近几年来，南通经济生长势头迅猛，综合经济能力不停提升。随着苏通大桥的通车，以及今后几年铁路、公路、口岸的建立，南通与长三角各市以及外洋的联系将越发紧密，更能充实发挥沿海经济带与沿江经济带会合点的巨大区位优势。作为国度沿海开发战略的最大受益者，只要整体宏观经济不出现再次回落，迅猛的经济生长将是南通房地产市场的最大推动力。（2）经济区位优势：一方面，苏通大桥、沿江公路和沪崇海、沪崇启等大通道的建立，南通与上海及苏南的时空距离不停缩短，南通得以融入上海一小时经济圈，同时南通作为上海连接苏北的桥头堡，预计南通地域的房市照旧有较大的上升空间。另一方面，2009年原通州市撤市设区，原先通州市的居民到市区购房，进一步动员了对商品房的需求。南通市房地产协会的数据显示，2009年1-8月份，持县区和外地身份证在市区购房人数占购房总人数的41.5%。（3）都会化生长需求：据《江苏统计年鉴》，2008年南通常住人口714.77万，人口密度达955人/平方公里，略低于南京和无锡，居全省第三位。城镇人口比重50.3%，与苏南各都会均有相当大的差距。高人口密度与低都会化水平为南通都会房地产的生长提供了中恒久需求方面的保障。（三）本项目表面 1、项目公司简况恒盛炜达创建于2010年1月12日，公司注册资金70500万元人民币，实收资本为70500万元人民币，法定代表人为李建中，注册地点为南通市人民东路127号。由富达房地产开发（南通）有限公司100%出资（富达房地产介绍详见附件一）。经营范畴：许可经营项目：房地产开发、经营，一般经营项目：物业治理、室内装潢办事；修建质料、装潢质料、金属质料、五金交电、木材的销售；自由衡宇、机器设备的租赁办事。截止2010年6月，公司总资产为192103万元人民币。 2、项目简况项目公司创建后，主要资产为项目公司持有的南通市CR9050地块（原通棉二厂周边三、五号），该地块为富达地产2009年12月31日以33.50亿的代价竞拍所得，用途及筹划要点如下表：出让面积（㎡）（约367亩）修建面积 552,200平方米地块现状地块内尚有部门未拆迁厂房，目前拆迁正在进行，大部门已拆为平地。具体位置东临工农路、南临红星路、西近城山路、北临虹桥路。容积率 ≤ 竞得楼面地价 6,067元/平方米备注宗职位于南通市崇川区老城区之南，新城区之北，属于老城新城交汇地带，同时受两区域辐射。地块处于新城区未来筹划的商业带，周围商业设施齐全，易初莲花、麦客隆等大型连锁超市与项目仅一步之遥，中国农业银行、中国银行等金融机构与项目毗邻，项目与南通市政府办公大厦、体育会展中心遥相呼应，项目南侧紧邻“南通国际贸易中心”（已封顶即将投入运营）、“鑫乾广场”（已交付）等大型写字楼及商业街区，北侧的虹桥路以及东侧的工农路均为南通市交通主干道，交通便捷。本项目区位优势突出，生长前景十分理想。项目区位图如下： 3、项目筹划及定位（1）项目筹划内容合计（平方米）建立用地面积 244507 总修建面积其中: 地上修建面积其中: 住宅楼修建面积商业及办公楼面积幼儿园面积 4600 地下修建面积修建密度 22.07% 容积率总户数（户） 2343 项目总修建面积约为65万平方米，筹划有住宅楼、商业及办公楼、幼儿园。项目容积率约为2.26，修建密度22.07%。（2）项目定位项目地处南通市新、老城区的中间地带，位置稀缺、不可复制，地块容积率仅为2.26，是主城区唯一无二的低密度高品质住宅地块，项目的定位将是南通市高品位、高等次楼盘。 4、项目进度序号时间事情内容 1 创建项目公司 2 取得国有土地使用证并完成设计 3 2010.10 .1 开工建立 4 2011.4.18 开盘销售 5 修建主体封顶 6 完成内外装修及后期配套工程 7 竣工并交付使用 5、项目总投资及筹资筹划序号项目名称总价（万元）　　备注一土地本钱楼面地价含契税二开发本钱前期工程费政府规费地上地下建安工程费底子设施费大众配套费三用度治理费按开发本钱3.5%盘算销售费按销售收入2.8%盘算财政费四不可预见费五合计从项目总投资及筹资筹划来看，该开发项目预计总投资约61.9亿元，项目公司自有资金33.7亿元（其中16.7亿为股权类信托资金），筹划后继建立资金来源为我行优先项目贷款及销售回笼款，资金需求为24亿元。 6、销售前景预测（1）销售代价预测 ①项目周边楼盘简况楼盘位置根本情况产物售价距离本项目销售情况绿城玉兰公寓世纪大道工农路占地7.6万㎡；修建面积16.7万㎡小高层、高层公寓 13500元/㎡尾盘金鼎湾国际新建路工农河占地4.7万㎡；修建面积9.7万㎡精装修多层、小高层层公寓 16000元/㎡销售较好，2010年初将推出新房源鑫乾国际广场工农路洪江路占地2.0万㎡；修建面积约10万㎡办公楼、商铺办公最后代价9000元/㎡；商铺不出售 2009年10月售完外洋联谊大厦工农路世纪大道占地1.3万㎡；修建面积9.1万㎡办公楼、裙商办公7800元/㎡；商业20000元/㎡尾盘从项目周边楼盘的最新代价来看，住宅类楼盘代价相对较低的是绿城玉兰公寓（毛坯），售价13500元/㎡，而金鼎湾国际（精装修）售价为16000元/㎡。商业楼盘售价为20000元/㎡（外洋联谊大厦），办公楼盘平均售价也凌驾了8000元/㎡。 ②项目所在区域未来楼盘上市供给预测新年以来，虽然国度出台了一系列信贷紧缩以及房地产调控政策，但南通市房地产市场不降反升，实现开门红。南通市区2010年1月份楼市成交数据显示，2010年1月份南通市区商品房（住宅类）共成交3259套，比上月增加1286套，增幅为65.18％；非住宅类房源共成交331249.12平米，比上月增加155132.29平米，增幅为88.08％。部门热销楼盘刚推出即被抢购一空，一房难求。项目地处南通市新、老城区的中间地带，位置稀缺，未来周边区域，类似本项目的大面积土地供给可能性很小。值得注意的是，与本项目毗邻的地块（原通棉二厂周边四号，本项目为原通棉二厂周边三、五号），2009年12月8日被上海新世界丽笙大酒店有限公司以15090元/平方米高价拍得，折合每亩1006万，总计金额9.53亿元。据观察，上海新世界丽笙大酒店有限公司将用该地块兴建一个超五星级综合酒店，此五星级酒店的建立将进一步提升本项目所开发楼盘的代价，且与本项目不存在同质竞争。项目周边类似楼盘，大部门已是尾盘或已售罄，只有金鼎湾国际由于销售较好，在2010年初推出新房源。因此未来一段时间内类似楼盘上市量有限，本项目楼盘上市销售前景值得期待。本项目预计于2010年9月开盘销售，总销售期3年，在项目竣工当年完成销售。凭据项目定位，运用市场比力比力法，考虑到当地块的稀缺性，以及项目所在区域未来楼盘供给空间和每年的代价涨幅，确定销售代价如下：产物销售代价（元）备注 2010年 2011年 2012年高层毛坯公寓住宅 13000 14000 15000 高层装修公寓 15000 16000 17000 约占住宅总面积的30% 商业及办公楼 12000 14000 地下车库 4800 4800 约为10万元一席（2）项目可售面积筹划产物可售面积（平方米）合计（平方米）备注 2010年 2011年 2012年高层毛坯公寓住宅 30000 　高层装修公寓 5000 65000 约占住宅总面积的30% 商业及办公楼　 100000 　地下车库　　合计（平方米） 35000 　项目公司2010年毛坯公寓和精装公寓开始销售，商业及办公楼和地下车库2011年开始销售，项目的总销售期3年，在项目竣工当年完成销售。（3）项目销售收入测算凭据项目每年预测销售代价和可售面积，项目公司开发楼盘预计销售期三年，楼盘销售总收入80.45亿元。具体情况如下表所示：　高层毛坯高层精修商业及办公地下车库合计（元） 2010年面积 30000 5000 0 0 　单价 13000 15000 0 0 　总额 390000000 75000000 0 0 465000000 2011年面积 65000 100000 　单价 14000 16000 12000 4800 　总额 2802476600 1040000000 1200000000 238714320 5281190920 2012年面积　单价 15000 17000 14000 4800 　总额 170273100 569707570 1434997200 238714320 2413692190 合计（元） 3362749700 1684707570 2634997200 477428640 8159883110 7、项目盈利能力阐发序号科目金额（万元）标注一销售收入 815988 二总本钱 618991 1 土地本钱 348397 含契税　 2 开发本钱 186526 　 3 用度 71182 　 4 不可预见费 12885 　三税前利润 196998 　四所得税 49249 税率按25%盘算五税后利润 147748 　六销售利润率 18.11% 　七投资利润率 23.87% 　从项目盈利能力来看，税后利润到达14.77亿元，销售利润率18.11%,投资利润率23.87%，项目盈利性较强。 8、项目销售代价的敏感性阐发颠簸幅度预计售价 × 预计售价× 预计售价（万元）预计售价 × 预计售价 × 销售收入 652791 734389 815988 897587 979186 总本钱 618991 618991 618991 618991 618991 税前利润 33800 115399 196998 278597 360195 所得税 8450 28850 49249 69649 90049 税后利润 25350 86549 147748 208947 270147 销售利润率 3.88% 11.79% 18.11% 23.28% 27.59% 投资利润率 4.10% 13.98% 23.87% 33.76% 43.64% 考虑到项目本钱相对牢固，故对项目的销售代价进行敏感性阐发，从上表来看，在楼盘销售单价下降20%的情况下，项目的税后利润仍到达2.54亿元。从下降后的毛坯公寓销售单价来看，此代价略高于同类楼盘2008年房地产低迷时售价（如绿城玉兰公寓08年毛坯公寓开盘价约为10000元/㎡），而本项目从地理位置的稀缺性来看，明显好于绿城玉兰公寓，且项目是主城区唯一无二的低密度高品质住宅楼盘，因此未来项目销售单代价得看好，抗风险能力佳。 9、项目现金流量预测序号项目 2010年（万元） 2011年（万元） 2012年（万元）一现金流入 461500 688119 241369 1 资本金投入 335000 0 0 2 银行借款 80000 160000 0 3 销售收入 46500 528119 241369 二现金流出 394994 233810 439435 1 土地款 348397 0 0 2 开发投入 39000 147526 0 3 用度 4791 54409 24867 4 所得税 2807 31875 14568 5 股权赎回及还款付息* 0 0 400000 三净现金流量 66506 454309 -198066 四项目期初余额 0 66506 520814 五项目期末余额 66506 520814 322748 (*备注：为了反应项目现金流量能够笼罩前期股权信托资金及项目贷款，该现金流量预测表中假设归还股权信托资金对现金流量的影响) 现金流量预测表编表假设：（1）当期销售收入全部形成现金流入；（2）当期应缴所得税即是所得税用度，不形成递延所得税资产或欠债；（3）当期用度税费与销售收入成比例。由上表可知，如其前期投入资金实时到位，其项目开发及销售期内现金流入足够支撑现金流出之需，项目流动性风险可控。

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