房地产项目定位及开发主题可行性评估.docx

1. 项目定位及开发主题可行性评估
1.1. 项目命名及依据
苹果园案名释义：
◎ 普通化品牌：“苹果”平实而不失雅致，能走上国宴席，亦能进入寻常黎民家，独具的亲和力而广受欢迎，“苹果”预示着我们的产物定位：高品质、平价的普通化品牌。
◎ 布满康健活力的生活：“苹果”秀出自然、布满康健、活力、亲切以及田园野趣的快乐。
◎ 不动声色的浪漫：苹果丰富圆润，独立又依存既有着自然的恬淡，又有着自由自我的快乐，透露出一种不动声色的浪漫。
◎ 生在凤岭的苹果：在凤岭，苹果已成为现代时尚、旅行旅游、休闲娱乐、购物的代名词。

1.2. 项目功效定位方案
1.2.1. 项目定位及经营主题
综合市场研究数据及结论，我们可以得到如下判断：
Ø 本项目范围弘大，客户定位必须有广度，单一狭窄的客户定位不能满足本项目生长的需要。
Ø 本项目地块从位置、形状、生长潜力大。
1.2.2. 项目主题要点及重要：

u 苹果园—— 南宁最大旅游式山水生态住区
引领时尚的领跑者，具有8大优势：
1) 理念优势。为南宁第五代生态型住宅社区，以优质居住空间引领时尚，提倡全新的生活方法和居住模式。
2) 范围优势。本项目为南宁市最大的房地产生长项目，居住空间和情况空间辽阔。
3) 代价优势。本项目定位为南宁市的优质高等物业，在代价上却属中档。突显本项目物超所值的代价优势。
4) 情况优势。抽样观察数据显示，南宁居民购房决策影响因素的第一位为情况，优于代价（第二位），交通（第三位）和物业治理（第四位）
本项目具有南宁市房地产项目中唯一无二的山水景观，真山真水。只要公道利用地形地貌，定可打造出南宁市最具特色的山水住区。
5) 产物优势。本项目由著名筹划设计师设计，名师手笔，打造世纪经典，为南宁前所未有的产物。
6) 配套优势。本项目配备有学校、超市、医院、会所、运动场等设施，小城范围，足不出户，一切无忧。
7) 科技优势。本项目接纳当前海内先进适用的技能和设备，为项目住户提供高品质的办事。
8) 办事优势。本项目强化和提升物业治理职能，优化社区办事，提倡社区文化，力创南宁最佳居住情况和文明住区。
l 主题要点：
两个飘逸的广场，两个现代（西方）文化与古朴（广西）文化相融汇，集文化、休闲、旅游、步行街为一体的商业文化。三个山势居住群体的升华。组成了苹果园的灵魂。
在青秀山的绿肺功效梦想成真之前，
苹果园的绿肺呼吸节奏已经开始了。
所有修建物都象苹果一样结成丰富的果实。五彩缤纷差别巨细的果实就象居住的屋子。
苹果园 … 生态园
转基因…中西文化的基因合成
由苹果树叶上的甘露搜集而成的水源将穿梭于苹果文化的空间之中——康健的文化、享受生活的文化、丰富的文化。一幅感人的苹果生长故事的画面，将在苹果影戏院中展现于世。两条贯串的步行街把文化与生态融汇在一起——这就是苹果生长的故事。
一片片嫩绿的苹果树叶，穿插于苹果之间，掩护它们康健生长，担当着雨露，它们将成为新生态居住空间的绿地。在青秀山脚下生长起来的苹果树，将围绕着青秀山一棵棵生长，扩大绿肺的空间界限。最终人们在苹果树下垂纶。

1.3. 项目潜在销售客户来源及消费行为阐发
1.3.1. 潜在客户来源
南宁市房地产市场正处于起步阶段和高速生长阶段，客源遍及。另外，由于南宁省会都市的集聚效应所产生的巨大需求，在今后几年内也会显现。
对本项目客户来源的判断，基于如下阐发：
Ø 南宁市在售楼盘的客户情况阐发。
Ø 南宁市都市经济生长所带来的需求阐发。
Ø 外地客源需求的增长预测。
Ø 依据人口增长、收入增加、住房更新换代、城建生长等因素所作的前瞻性研究。
预计本项目的客源主要来自如下几方面：
由于折迁赔偿产生的买家。
¨ 第一次置业者。（如结婚产生新家庭）
¨ 第二次置业者。
¨ 多次置业者。
¨ 特殊企事业单元、政府官员。
¨ 都市化进程（如撤县改区），人口入城产生的需求。
¨ 沿海、边贸产生的新客户。
¨ 南宁周边县市先富起来的小老板、暴发户、特殊企事业单元、政府官员，有意愿在南宁购房置业者。

1.3.2. 焦点客户组成

来源
二次置业者
市内暴发户、小老板
高收入行业职业经理
国度公事员
沿海、边贸、矿业产生的老板、暴发户
特殊企事业单元
外地来南宁的置业者
比例
30%
15%
5%
10%
10%
10%
20%

¨ 主要针对二次置业者、来南宁置业的人士及高收入阶级。
¨ 别墅订价约40-80万元/栋，多层订价18万-25万/套。
¨ 对情况要求特别高的人士。
¨ 对配套设施和办事相当看重的人士。
¨ 追逐时尚和创新的人士。

1.3.3. 潜在客户消操心理及消费行为
¨ 潜在购房者追寻“物超所值”的物业。部份购房者属享受型买家，部份买家为省会置业者，对楼盘的品质要求较高。
¨ 收入较高，对综合居住情况要求较高。对代价反响的敏感度较弱。
¨ 对物业治理办事和生活设施配置要求较高。
¨ 购房专业知识较强。必须用良好的品牌和理念加以引导，以创造新的生活方法为卖点。
¨ 对时尚、创新和高科技的住宅产物较感兴趣。

1.4. 项目定位可行性评估
1.4.1. 项目定位对周边地区及南宁市相似项目竞争格式的影响
本项目居住人口将靠近5.5万人，为南宁市城区人口的3.1%。项目生长对南宁市都市生长及房地财产生长将产生巨大的影响。
¨ 本项目的生长，将大大改进居住社区的形象，冲破南宁市房地产市场的旧有格式。
¨ 本项目作为南宁市最大的房地产生长项目，对市内的其它项目将形成巨大的竞争力。
¨ 本项目“旅游小区”、“山水住区”、“花圃式生态故里”的理念将使本项目彻底逾越南宁市现有的房地产项目，起到强大的示范作用。“第五代生态住宅”的观点将动员南宁乃至广西房地财产的的产物升级换代。
本项目也将成为广西房地财产的第一品牌。
1.4.2. 项目定位实现的可能性与现实性
¨ 南宁首席“旅游式山水生态住区”理念的提出和实施，使本项目具有逾越其它项目的品质,以产物创造市场。
¨ 南宁市居民的居住水平已经靠近10平方米/人，急需升级换代产物，本项目的开发迎合了市场的需求（尤其是二次置业的需求）。
¨ 都市的生长、人口的增加，外来人口入驻省城，都使本项目的生长得到契机。本项目正迎合了这一需要。

1.4.3. 项目定位实现的要害因素阐发
¨ 苹果园占地达1000多亩，开发周期长，必须保持其延续性。项目开提倡点必须高，做成中高等，使项目形成“领跑者”、“示范小区”的形象。不然不敷以吸引买家购买，同时也倒霉于项目整体代价的提升。
¨ 为克服“偏远”、“交通未便”、“配套不全”等项目固有的倒霉因素的影响。苹果园须在“生态”、“情况”、“户型”上下工夫，力求在楼盘品质上有一个奔腾提高，先造情况后卖楼。
2. 项目筹划设计发起
2.1. 总体结构发起
（一）焦点筹划理念：
以人为本，体现生态、科技、文化的可连续生长，创造南宁最佳的园林山水生态住区，构建引领21世纪居住水平的高品质示范居住区。
（二）哲学观
1) 体现“天地合一”的自然观——山地生态观。
2) 系统观——筹划设计充实考虑和尊重整体性和可连续生长空间。
（三）筹划设计构想
贯彻项目“南宁市首创旅游式山水生态住区”的项目定位。
充实体现“旅游住区”、“山水住区”、“生态住区”三个特点。
充实利用和掩护自然生态条件——地形、地貌、水源及情况配景等，创造优质的居住情况，总体结构要充实体现巧于利用地貌、与情况融为一体、构图生动生动、筹划结构清晰、情况整合有序、生活出行方便、物业治理科学。力求形成湖光山色、山川秀丽钟灵、百花盛开、绿树掩映、山中城、城中湖，“山、水、林、园、花、城”融成一体的美好故里。
（1）从项目内外部空间情况的整体考虑，注重处置惩罚筹划组织结构与体现自然情况及地区文化特征的干系，到达人与自然的调和。
筹划历程中要贯彻可连续生长理论中著名的3R理论：通过对山地生态系统的有效调控，淘汰（Reduce）山地情况中可能产生的种种危害；通过公道运用山地修建形态（如掩土修建或排挤修建），利用修建顶部的覆土层或排挤的底部增加植被，以实现对土地资源的再利用（Reuse）；通过悉心掩护山地生态系统中的各个要素，促成山地生态系统内各要素的良性循环（Recycle）。
（2）处置惩罚好筹划结构骨架、组团范围均衡、居民出行方便、绿地率达标及修建组群间的公道间距等问题。
（3）创造积极多样的空间，满足新时代的生活方法和人性本性化生长的需要，同时注重传统文化的延续。
（4）公道结构以得到良好的声情况，最大限度低落噪音污染。
（5）充实利用原有水系，结构富于动感的景观水系，满足人们的亲水天性。形成整个住区山水相融的特色。
（6）提供富足的室外体育休息综合设施和山区缓跑径，把居民带往康健熬炼之路。
（7）居住区内实施无障碍设计，方便休闲，渡假人士生活之便。
（8）考虑设置先进完善的通讯系统，令使用者可以方便快捷地与外界相同。
（9）公道结构办事设施，使居民能方便地获取内心安定和精神愉快，又能拥有物质生活的满足。
（10）充实考虑分期生长的需要。每一区的住宅生长具有独立性，能享受到自然的情况，并且在生长的历程中可以保持相对的完整性，直至整个居住小区完全落成。
（11）强调主入口的设计，形成弘大的气势。
（12）在“苹果园”内部考虑设置一所名牌中学，占地约100亩，并考虑结合多条理教诲，远程教诲等。
（13）项目会所配置:53400平方米,首期建10000平方米.
（14）充实考虑苹果园的山水景观，营造南宁市唯一无二的生态山水住区。营造体现居住情况自然化的绿化体系。见表：
表6.1-1 坡度与山地修建的生存干系
类别
坡度
修建园地部署及设计根本特征
平坡地
3%以下
根本上是平地，门路及衡宇可自由部署，但须注意排水。
缓坡地
3%-10%
修建区内车道可以纵横自由部署，不需要梯级，修建群部署不受地形的约束
中坡地
10%-25%
修建区内须设梯级，车道不宜垂直等高线部署，修建群部署受一定限制。
陡坡地
25%--50%
修建区内车道须与等高线成较小锐角部署，修建群部署与设计受到较大的限制。
急坡地
50%--100%
车道须曲折盘旋而上，梯道须与等高线成斜角部署，修建设计需作特殊处置惩罚。
悬崖坡地
100%以上
车道及梯道部署极困难，修建衡宇工程用度大
表6,1-2 山位特征与景观利用
山位
空间特征
景观特征
利用可能
山顶
中心性、标记性强
具有全方位的景观、视野开阔、深远、对山体轮廓影响大
面积越大，利用可能性越大，并可向山腹部位延伸
山脊
具有一定的导向性，对山脊两侧的空间有支解作用。
具有两个或三个偏向的景观，视野开阔，体现了山势。
面积越大，利用可能性越大，并可向山腹部位延伸
山腰
空间偏向明确，可随水平偏向的内凹或外凸形成内敛或发散的空间，并随坡度的陡缓产生紧张感或稳定性
具有单向性的景观，视野较远，可体现条理感。
使用受坡向限制，宽度越大、坡度越缓，越有利于使用。
山崖
由于坡度陡，具有一定的紧张感，离心力强
具有单向性景观，其自己给人以一定的视觉紧张度。
利用困难较大
山麓
类似于山腰，只是稳定性更强
视域有限，具有单向性景观。
劈面积较大时，利用受限制较小。
山谷
具有内向性、内敛性和一定水平关闭感
视域有限，在开敞偏向形成视觉通廊
劈面积较大时，利用受限制较小。
盆地
内向性、关闭性强
产生视觉聚焦
劈面积较大时，利用受限制较小。
（四）筹划设计分区方案（附图）
（五）后续土地储备发起（附图

（1）用地平衡表
序号
用地分类
用地面积(平方米)
百分比(%)
1
总用地面积

2
居住用地面积

3
市政门路用地

4
多层住宅用地面积

5
别墅用地面积

6
公建用地面积

7
门路广场用地面积

8
大众绿地面积

(2)主要技能经济指标
序号
项目
指标(平方米)
1
总用地面积

2
总修建面积

其中
住宅修建面积

公建修建面积

3
居住总户数

4
总居住人口(3.5人/户)

5
人口毛密度
人/公顷
6
平均住宅层数
别墅3层,多层6层
7
修建密度
%
8
容积率
(平均)
9
绿地率
%

停车位

2.2. 修建气势派头发起
（一）随着生活水平的日益提高，消费者的精神需要得到进一步体现。买家从注重地段、平面设计、代价、物业治理等等逐渐过渡到追求小区绿化情况、景观、修建外观等精神领域上来。南宁市的消费者对住宅修建气势派头的要求也越来越高，如何掌握这些消操心理，是房地产开发成败的主要因素之一。
（二）目前，南宁市热销楼盘的修建气势派头主要会合在如下几方面：
欧陆式，带有异国情调的修建气势派头仍然受到购房者的追捧。如澳洲丽园。
富有现代气息，简约明快的修建气势派头得到相当多购房者的认同。
具有豪华崇高气氛的修建外观在南宁最受买家欢迎。
（三）当今世界修建设计流派中，出现了一种所谓的“地方主义”（Regionalism或Localism），是指在修建上吸收本地的、民族的、民俗的气势派头，使现代修建中体现出地方特定的气势派头。
“地方主义”不即是地方传统修建的仿古、复旧，“地方主义”修建归根到底照旧属于现代修建，在形体上体现地方传统和地方特色，具有很大的实用主义。
中国具有悠久的传统历史，现代修建根本上又是外来的体系，是从西文引入的，而不是本地产生的，地方气势派头、传统气势派头、民俗气势派头的修建很少生长。
——苹果园范围弘大，可以在修建气势派头上进行一些探索，以引领南宁乃至广西住宅修建的潮水。
——南宁市的修建（无论是新修建照旧旧修建）均很少体现地方特色和文化秘闻。如果能作一些乐成的探索，将可引起惊动效应。
——发起在“南方修建气势派头”或“八桂修建特色”上作一些突破。

1) 把传统、南方修建的根本形式保存下来，强化形式，突出特色，应用于住宅设计上；
2) 运用比力明显的南方修建的标记来强调突出“传统特色”；
3) 接纳重复扩展、延伸、重叠等手法来扩展传统修建的功效，来打造“新派修建”。
4) 对传统重新诠释。强调文脉感，接纳南方修建、园林、亚热带传统修建的一些特征，而赋予现代的内容，接纳现代的结构。
（四）南宁市普通居民目前在消操心理上倾向于追求时尚，追求现代和豪华。
凭据上述阐发，提出如下发起：
以多层住宅和小高层为主。
范围弘大，生长空间辽阔。
发起考虑为：“世界修建博览”，集世界修建之大成，突显异域风情。
具体处置惩罚上，应创建于对传统空间理解底子上，而非盲目抄袭、模仿欧美样式。
在空间上，主要为尊重自然情况，以人为本。南宁气候湿润、闷热。必须在骑楼处置惩罚、排挤层设计、庭院组织、通风系统等方面综合考虑。并能在空间上形成一种可聚集、聊天的交织型的南国文化模式。
2.3. 景观设计发起
2.3.1. 创造高质量住区景观情况的前提
当前的居住小区筹划往往是筹划师先做小区总体结构,摆设主次门路,部署住宅单体,随后,修建师接着进行住宅单体设计,往往直到最后,甚至要比及住宅单体封顶之后,才邀请园林绿化师进行设计,这种小区筹划设计步调与本项目第五代生态住区筹划设计大相径庭。
苹果园的住区景观情况筹划设计要求筹划、修建、景观情况三者从一开始就同时介入。住区景观情况筹划不但需要风物园林师的理解，更需要得到修建师、筹划师的共鸣。景观筹划师、都市筹划师、修建师三师结归并同时介入是创造良好住区景观情况的前提。
2.3.2. 景观筹划设计的三方面要求
¨ 情况方面——创造青山绿水中的风水宝地
1) 开辟小区风道与生态走廊。
2) 阳光与阴影。
3) 底层排挤使清气上升、浊气下降。
4) 发挥小区内外自然山水与园中湖水、溪水的优势，借景远山，使用近水，创造花圃式山水生态住区。
¨ 户外运动方面——提供富足富厚的户外运动园地
1) 底层排挤，用作大众运动场合，提供了富足的户外大众运动园地。
2) “动态”娱乐与“静态”休憩的结合。
3) 大众园地与私密园地并重。
4) 开敞空间与半开敞空间并重。
¨ 景观形态方面——展现优美奇特的现代都市山水园林景色
1) 远山近水，争取每户有山水景色；
2) 绿满全景,底层排挤，视线进深多在50米以上；
3) 以曲代直，还自然园林空间原来面目；
4) 依山就势、犬牙交错。
2.3.3. 景观绿化功效分区筹划：
（1）公用景观绿地。
①组团会合景观绿地：以组团为受益东西，即在每一个组团内适中位置，筹划1-2个会合整块绿地，使其兼有晨练、来往、小型聚会会议场合和游憩的功效，特别是借此包管提供老人、儿童休闲、游憩的根本园地。部署形式有：孤植树、疏林草地、树石草地、色叶树丛草地等。
②中央花圃景观绿地：中央花圃景观绿地是本花圃居民经常往来的地方，结合会所等办事设施，部署景观有特色、方便来往的绿地空间。
（2）防护景观绿地。
①门路防护景观绿地：街坊内行道树沿着车行道形成门路防护绿带，并将街坊、组团有机地联系起来。人行道绿化与周边绿地结合考虑，或灌木或草地，或标记栽植等。
②设施防护景观绿地：小区内种种要求“闲人莫进”的日常生活设施，如变电站、水泵房等，凭据体量巨细，设立乔木防护绿地，或用蔓木隐蔽，以包管居民宁静和事情需要。
③停车场防护景观绿地：停车场是现代人生活的需要，同时也是居住小区空气污染和噪音超标的主要地方。因此，接纳枝叶密集的灌木组成防护断绝带，其中间植大树冠落叶乔木，扩大绿荫面积，淘汰场内车辆的酷热。
临街防护景观绿地：为了断绝小区境外交通污染，邻街地段筹划复层结构的植物墙，中层灌木选用带刺种类，以具有断绝、防盗双重功效。
（3）形象景观绿地：
①点状景观绿地：筹划在交织路口、回车道、视线搜集点，部署质量较高、季候变革明显的景观植物和花草，以强化、突出其景观效果。
②条状、带状景观绿地：筹划在主要收支口、住宅收支口部署条状景观绿地和花草，形成规矩整齐的形象景观。
（4）休闲、游憩景观绿地：
饭后散步、周末休闲，是居民们就近休息的主要方法。为方便享用绿色情况，筹划将组团绿地定位为休闲、游憩绿地。主要部署形式有：生动、自由的球形灌木绿地；简便、规整的稀树绿地；季相明显的主题绿地；山墙蔓趣绿地等。
（5）生态景观绿地：
利用组团与组团之间及组团边沿绿地，部署叶面积系数大、释放有益离子强的人工植物群落。如：有益身心康健的保健植物群落，包罗松柏林、银杏林、香樟林、楷杷林、柑橘林、榆树林等；有益消除疲劳的香花植物群落，包罗栀子树丛，月季灌丛，松、竹、梅三友林群落，银杏-桂花群落，丁香树丛等；有益招引鸟类的鸟语林植物群落包罗海棠群落、火棘群落、油橄榄树等。
(6)突出花圃式生态住区的特点.
项目园林配置上应尽量考虑配置种种花草,形成“四季有花，开门见花；姹紫嫣红，花团簇锦“的花圃住区形象。
2.3.4. 创造富有特色的景观情况
情况园地处置惩罚：
充实发挥小区内外自然山水的景观优势，依山面水、公道结构，使整个住宅区形成层层跃落的趋势，既有利于淘汰宅间景观视线遮挡和近距离视线滋扰，又有助于产生有特色的坡地修建形式。
生态景观的筹划设计：
本项目定位为“生态型住区”，为赋予项目相对应的实质内容，在景观设计上可适当考虑增加鱼类观景区、鸟类观景区等。以实现“真正的生态小区”的定位。

2.4. 居住区门路交通的筹划设计建立
2.4.1. 居住门路系统筹划设计
1) 居住区门路系统是为居住区内居民办事的,居民的要求是门路交通筹划设计的主要依据,居民的出行目的、出行方法和出行频率是我们公道筹划必须要考虑的重要因素。
2) 门路筹划应充实体现快捷、方便、宁静的宗旨。
3) 区内门路分级清楚，做到人车分流，将车辆对住房和宁静及情况的影响减至最低。
4) 除机动车、自行车、行人各行其道外，特别注重居住区步行系统设计摆设。以简便的步行门路将各功效空间联系起来，并为晨跑的居民设计了宁静、宁静的门路路线。
5) 组团绿地、居住区公园和居住区的各项办事设施，对付老人和儿童均可步行到达。
6) 满足消防要求。
7) 有利于居住区内种种用地的分别和有机联系，以及修建物部署的多样性。

2.4.2. 居住区静态交通的组织
居住区静态交通应区别于汽车、自行车行驶所组成的交通而言。主要指居住区机动车和非机动车停放处的组织问题。静态交通组织的优劣，直接影响着居民生活的舒适性与方便性，同时也对居住景观情况产生较大的影响，特别是南宁市摩托车作为交通东西非常普遍，应予特别重视。
2.4.3. 交通巴士站场
考虑对外交通巴士站场的公道位置，使居住区内外交通联系“顺而不穿、通而不畅。”淘汰噪声对居民的滋扰。
2.5. 修建组团设计
修建组团设计及筹划结构除满足照明、通风、噪声防治等功效要求外，要以创造居住区富厚的空间形态，实现居住区设计的多样化为原则。
1) 住宅修建组团设计既要有纪律性，又要有恰当公道的变革。
2) 住宅修建的结构、空间的组织要有疏有密，结构公道，条理明白而清晰。
3) 住宅单体的组合，组群的部署，要有利于居住区整体景观的创造与组织。
4) 修建组团的围合要有利于创造领域感，扩大情况的认同感，增加居民心理的舒适性和便于物业治理。

2.6. 单体设计及装修尺度发起
l 平面设计
单体平面设计方面结合总体筹谋理念，苹果园首期推出多层住宅，从一房一厅到四房二厅均有。以一梯二户为主。平面设计上均应做到功效齐全，结构公道，通风范光良好，充实考虑南宁人的生活起居需要。
l 细部设计。
细部设计在立面方面谈得比力多，平面方面则被忽视。住宅是与人类生活干系最为密切的修建类型，细部的设计能带给住户真正的实惠与方便。如：
1) 在室内走廊两侧摆设蕴藏空间；
2) 公用洗手间将洗手区和如厕区适当离开，制止滋扰；
3) 预留洗衣机位置，与洗手区或内阳台结合考虑；
4) 厨房门尽量靠近入户门，制止穿越客厅；
5) 有条件的设小玄关，方便换鞋，整理衣冠，空间上也有过渡；
6) 客、饭厅尽可能连通，空间感觉宽敞，又能照顾南宁人喜欢边用饭边看电视的习惯。
l 其他发起。
1．设入口大堂
住宅入口都应设入口大堂，大堂门口装可视对讲门铃，大堂外设不锈钢信箱，大堂内设通告栏及治理处，方便物业公司治理。
2．首居住宅位于视平线以上
首层向街住宅层为商铺，而向花圃内部首层则为住宅单元。首层住宅面向人行过道，私稳性相对淘汰，销售速度最慢，为制止此缺点，发起设半地下车库，使首层地面离地 l.2米，在人的视平线以上，有利于销售。既然有部份首层住宅离地面 l.2米，发起可考虑设一部份首层复式带花圃。
首层不为车库的住宅则设计为排挤层，车库与排挤层的高度不一，造成小区住宅外型崎岖起伏，较为借落有致，视觉效果亦较富厚。
3．大单元应放在景观好、座向好的位置
大单元一般是售价较高的一批住宅，买家对大单元的选择也较为挑剔，除室内隔断方正，无黑房设计，更要求窗外景观怡人，景观开阔，座向要坐北向南，没有北风吹袭、夕阳西照。
4．主人房要开阔
三房以上的单元都应设主人套间，主人房的开间要开阔，约，一般面积约为13—16 m2为宜，有较大的玻璃墙面，在整个单元中其座向应放在东南面。
5．二房以上单元客厅开间不少于
二房以上单元多为家庭式组合，需安排较大的家具及有足够的大众运动空间，因此客厅不宜过小，开间不少于，而进深则按1：2的比例，约为7米，大单元客厅开间应达4—。
6．层高升至3米
发起本项目的层高升至3米，以增大空间感觉。
7、双阳台设计
双阳台便于空间的利用及外部视觉效果，厅出阳台的设盘算受买家欢迎，如阳台在房间则使用率减低，倒霉于维护私秘性，以客厅开间盘算，阳台宽已足够，面积约5.25平方米。另一生活阳台则应设在厨房或茅厕，能放一台洗衣机及作晒衣台，约2平方米左右，部署于楼宇的凹处，使外部感观较为整洁。
8．异型梁柱结构
异型梁柱增加室内美感及使住户易于装修，现时异型柱已大受买家欢迎，也是以后的趋向。
9．厨、厕、客房面积
随着居住素质不停提高，用户对种种功效房的空间要求也有所提高。发起二房或以上单元的厨房面积要为6平方米左右，可安排厨柜及冰箱，并可同时容纳两人走动空间，客房面积最小不能小于7平方米，开间约。茅厕面积为4-6平方米左右，可安排一套三件浴房配套；
10．储物室
随着物质生活的富厚，家庭购买了差别季候使用的电器产物及种种须要但不常用的东西，如在空间公道部署的条件下，可适当增加一个2平方米的储物室，无需采光，以供安排多余物件。
11．外飘窗台
外飘窗台已深受买家的担当，因此发起住宅窗台为外飘窗台。
12．跃层单元
面向花圃景观开阳的单元可考虑作跃层式设计，使买家有小复式住宅的感觉。
13．错层单元
错层单元目前较受新潮白领阶级欢迎，可考虑适当设置。

2.7. 项目定位与户型比例、配套设施的设置
户型比例发起
——多层售价：18万——25万/套。
户型比例建立：
面积（平方米）
70-80
80-100
100-120
120-150
150以上
户型
一房一厅
二房一厅
三房/二房一厅
四房二厅
四房二厅
五房三厅
比例
10%
20%
30%
30%
10%

2.8. 设备设施及智能化应用发起
围绕着“苹果园”的环保、生态主题，我们发起可接纳新质料、新技能、新工艺。
1.绿色质料
绿色质料除了实用美观外，还要对人体，情况无迫害、污染，其性能是环保型和康健型。如环保乳胶漆，自己不产生危害康健的元素如氡、甲醛、苯、酯、三氯乙烯以及不含铅、不含汞等，并且还断绝墙体产生的有害物质。石膏板方面出现了一种在湿热气候下，受潮不发霉，稳定形的环保型石膏板；木质地板质料方面出现了复合地板等。而塑钢门窗、水泥石渣空心砖等新质料也得到遍及的应用。

设备设施方面可接纳全玻璃真空管太阳能热水器，提供区域内的热水供给；接纳分质供水系统；接纳可将洗手水储入马桶部水箱的环保马桶等。

接纳一卡通智能IC系统，全自动抄表和管线检测系统，红外线保安监控网络，每个居住小区实行全天候关闭治理，确保住户宁静。
铺设光纤宽频到户，引入网络技能，创建区域网，设置社区网络平台。社区网络平台可使业主与业主之间，与物业治理之间的交换越发密切，并且使物业办事的内容越发快捷和完善。
2.9. 项目教诲配套、医疗配套、会所等配套设施的发起
l 贯彻教诲题材
凭据项目市场定位的要求，发起在本项目内设立名牌中学一间。可考虑与南宁三中等名校合办，形成教诲特色。依据大型住宅生长项目的经验，名牌中学的用地范围不应小于100亩。
l 医疗康复中心
本项目居住人口靠近5.5万人，而四周医疗设施缺乏。发起首期即筹划独立医疗康复中心一所。
l 会所设置
本项目定位为南宁最大的花圃式山水生态住区，会所的配置必不可少。如筹划要求小区设置会所，发起接纳“泛会所”的方法，把会所的项目设施如运动健身场合——康健缓跑径、太极运动场、儿童运动室、历险乐园等、休闲空间如茶文化区、雕塑喷泉等结合庭园和首层排挤层设置。休闲、运动、交换等人性化的空间和设施遍布在小区的庭院和花圃平台的每一角落，创造一种开放、邻里间融洽的生活方法，这种设置也与分期开发的要求相一致。另外，发起将中心会所设计成标记性修建。
l 中心会所配置
会所是居住区居民的大众运动空间，健身、休闲、娱乐、购物、餐饮、办事、交换是它的主要功效，好比网球、壁球、乒乓球、健身房等用于健身，影视厅、KTV、游乐室、棋牌室等用于娱乐，咖啡厅、酒吧、阅览室等用于休闲，好比小型超市等购物设施，中西餐厅等餐饮设施，应急医疗、托老托幼、洗衣等办事设施，这些都是必不可少的，但会所除了硬件，另有重要的软件部分，那就是提供方便人际交换的种种运动。住户在会所可以会客，可以听讲座，到场联谊会、舞会，举办书法、插花、烹饪等角逐，以增进住户之间的友谊，营造良好的邻里干系和住区文化。你可以把会所看作家庭生活的延伸，住户的大众客厅，也可视为生活品质的包管、小我私家及社区身份的象征。
由于没有统一的尺度，会所起码应具备哪些设施，会所的面积应多大，都因物业档次、住户数量而有很大的差别。我们认为，象苹果园这样的大盘，首期会所至少应在10000平方米以上，所设的设施应能满足它的根本功效，光有一个游泳池或网球场，大概一个超市、一家餐饮店，不能算会所。银行、邮局、医院、学校等也不能算入会所。
目前大多数会所微利或不盈利，不少开发商项目做完后把会所留在自己手上，又没法把用度分摊给住户，还想以此来吸引客流、创造利润，于是就开放会所。因此，开放式会所与开发商的经营思想、住户档次、周边底子设施等大有干系。我们认为，开放式会所可能带来利润，更可能没有利润，面临巨大的竞争压力。首先它没有住户这一现成而稳定的客源，其次它与社会上的类似设施直接竞争，一旦经营不善，会所设施就可能出租出售给别人，这样，对住户的答应就会落空，物业的代价也会打个折扣。
会所不应以盈利为目的，像物业治理费一样，会所收费够维持运营及维修就行了。
苹果园首期中心会所配置指标发起总修建面积10000平方米。

2.10. 项目筹划设计的本钱、时机与时机研究
1) 项目在筹划上分两部份考虑，能有效解决本项目范围大、生长周期长与市场容量有限、项目定位要宽的矛盾。两大部份可独立筹划设计，同时开发启动。
2) 苹果园主入口设计要强化提前制作。营造一种区域感和归属感。位置可考虑设置在青山路边，修建物具有标记性。
3) 沿 为“苹果园”的主干道，应提前修建，由生长商制作并起与小区有联系的名字，如苹果大道、八桂大道等，对项目形象营造有利。
4) 凭据前面的市场定位苹果园通过本钱较低的多层入市。推盘压力将大大淘汰，风险也将低落。
5) 本项目定位为：南宁首席旅游式山水生态住区。在南宁房地财产中起到示范作用。为到达此尺度和目标，另综合考虑市场因素和项目综合本钱，发起综合容积率为1.5,前期牺牲部份修建面积，通过提高楼盘综合素质赢取市场，回报也是可观的。后期可视市场具体信息制作容积率较高的小高层或高层，赢取利润最大化。
6) 本项目贯彻突出旅游题材。制作两个各具多元文化特色的步行街及两个漂移的广场形成旅游特色，将使本项目取得其它项目难以得到的优势。

3. 项目生长筹划及资金流量阐发
3.1. 项目分期开发设想
3.1.1. 依据
凭据南宁市近几年市场需求增长情况及生长趋势，再结合本项目的地理位置、市场定位、开发主题、筹划设计构想、营销思路等，提出项目分期开发的设想。项目主要经济指标见表-1。

表-1 项目技能经济指标

指 标
单元

合计
总 用 地
㎡

总修建面积
㎡

其中：1.住 宅

2.商 业

3.大众配套

可销售面积
㎡

容 积 率

建 筑 密 度

绿 地 率

总 户 数
户数

总 人 口
人数

人 口 密 度

3.1.2. 项目整体分期开发筹划 。
本项目开发首期必须做到迅速聚集人气，提升项目形象。结合目前南宁市房地产开发明状，房地产市场处于快速上升时期，需求增长快速，因而开发商宜加速开发速度，尽快回笼资金。发起项目的整体开发销售计谋走的是“短、平、快”的路线，即开发建立周期“短”、楼盘代价“平”、楼盘销售推广要“快”。整个项目各期的开发范围见表.-1，各年开发进度表7.1.2-2。

3.2. 本钱和投资估算
凭据公司历年开发经验数据，结合本项目的筹划开端设想，对本项目的投资进行估算。本项目总投资 万元，详见表7.2-1。

3.3. 项目售价走势预测
由于本项目的区位条件,本项目宜接纳低开高走的计谋，苹果园多层均价为2000元/平方米，多层住宅售价每年递增5%，此代价计谋目的旨在迅速聚集人气，到达快速销售的目的。项目售价走势见表7.3-1。

3.4. 项目销售收入预测
项目销售原则是快速出货、迅速回笼资金。第一年销售率为60%；第二年根本销售完第一年积存，同时第二年开工面积的销售率为70%；第三年争取消化完第二年积存，同时力争第三年新开工面积销售80%；以后逐年类推。
预计各年的销售收入情况见表7.4-1。

3.5. 项目现金流状况
——7.5-4阐发可以看出，本项目经济效益良好，FIRR= %，NPV= 万元。

3.6. 项目经济性评价
凭据以上经济阐发，虽然项目开发时间较长，项目仍然可以取得良好的经济效益，预计可以得到 %的内部收益率（全投资），财政净现值为 万元。从表7.6-1可以看出，全投资的投资收益率为 %。因而，宜加速本项目启动，争取与南宁市房地产市场快速增恒久同步，得到预期良好的投资回报。
3.7. 项目敏感性阐发
在项目建立历程中，销售收入淘汰、追加投资（本钱）都市对项目经济效益产生影响。收入淘汰15%，内部收益率为 %，财政净现值为 万元；本钱增加10%，内部收益率为 %，财政净现值为 万元，可见，项目抗风险能力较强，详见表7.7-1。销售收入变更和追加投资对项目经济效益的敏感水平见下图。

4. 项目操纵及营销计谋
4.1. 项目营销总体计谋
总体计谋：通过代价计谋、形象计谋、告白计谋、媒体计谋等系列组合的强势打击，转动造市；营造南宁市空前的房地产营销热潮； 引领南宁房地财产内的营销理念；创造南宁新一代的居住生活观点。

4.1.1. 营销主题

打造一种现代时尚、布满康健活力的全新生活方法、营造一种全新的现代居住文化。
融汇传统与国际化的生活，解构TLD（旅游居住形象区）物质生存与精神生存全景需求。
苹果街，闪烁最具都市魅力的物质生活与精神寻求；
苹果街，尊贵、典雅的彰显，浪漫、温馨的盈溢；
苹果街，轻松、时尚的都市多元文化汇聚；
苹果街，浓缩奇特的都市文明，全景体验唯一无二的都市风情。
创建在物质底子上的精神故里，全面体现物质和精神双重领域的性能代价比。

4.1.2. 营销计谋
代价计谋：低价入市、快速出货、转动生长、逐年提升。
形象计谋：通过对项目进行形象的设计，表达企业自身奇特的文化理念、经营理念。形象设计主要包罗项目标记设计、工地情况包装设计、营销欢迎中心包装设计、样板房包装设计及看楼路线的设计。
告白计谋：以新颖、超前的告白主题及创意体现，大量的投放频率，重复宣传，强化形象，营造全城瞩目的热销效应。
媒体计谋：强调媒体造势的重要性和须要性。本项目接纳的媒体主要以报纸、电视及大众运动为主，通过软性新闻、硬性告白强化大众对项目的存眷水平，通过动感视觉效果渲染项目引领的新生活观点，通过大众运动，牢固项目的市场空间和市场认知度。种种媒体的有机结合，创造性地开拓项目经营生长的立体空间。
4.2. 项目运作网络图实时间进度表（见附件6）
4.3. 项目营销推广筹谋
4.3.1. 代价定位及计谋
代价计谋：低价入市、快速出货、转动生长、逐年提升
通过我们对南宁各大城区开