房地产开发经营与管理.docx

第一章 房地产投资与投资风险投资是指经济主体以得到未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。投资分类：1）短期投资和恒久投资（一年以上的投资）2）直接投资和间接投资（按投资人是否直接控制其投资资金分）3）按投资东西形式差别分金融投资和实物投资（金融投资以最终得到金融资产为目的，实物投资通过投资直接实现社会累积）4）按投资的经济用途分生产性投资和非生产性投资（生产性投资通过循环和周转不但能收回投资还能实现投资的增值和积聚，非生产性投资是指投入到非生产领域形成种种非生产性资产的投资）投资的特性：1）投资是一种经济行为2）投资具有时间性3）投资的目的是获取收益4）投资具有风险性。投资的作用：1）投资是一个国度经济增长的推动力（增加投资可以为经济生长提供须要的要素和动力，投资是百姓经济连续康健生长的要害）2）投资与企业生长密切相关3）投资可以促进人民生活水平的提高4）投资有利于国度社会的稳定和国际来往。房地产投资：指经济主体以得到未来房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定量的资金或实物，直接或间接的从事或加入房地产开发经营运动的经济行为。房地产投资的分类：1）按投资主体分别，政府投资。非盈利机构投资、企业投资和小我私家投资。前两者更注重社会和情况效益，后两者更注重经济效益2）按经济运动类型分别，土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资。3）按物业类型分别，居住物业投资、商用物业投资、产业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。居住物业投资主要体现为开发投资，是市场上最具有投资潜力、投资风险也相对较小的投资。商业物业也称经营性物业、收益型物业或投资性物业。商业物业投资收益主要来自物业出租经营收入和物业资产增值。商业物业投资的开发出售模式将要被开发持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式取代。产业物业投资既有开发出售市场，也有开发持有出租经营市场。酒店与休闲娱乐设施投资严格说属于商业物业投资。特殊物业投资是指物业空间内的经营运动需得到政府的特殊许可的房地产，属于恒久投资。房地产投资的特性：1）区位选择异常重要性（由房地产的不可移动性决定）2）适用于进行恒久投资（由房地产寿命周期长决定）3）需要适时的更新改革投资（由房地产寿命周期长决定）4）易产生资本代价风险即投资代价的不确定性（有房地产的异质性决定）5）变现性差（由房地产的弱流动性决定）6）易受政策影响（由房地产的不可移动性决定）7）依赖专业治理8）存在效益外溢和转移即相互影响性由房地产的不可移动性决定）房地产的投资形式：1）房地产直接投资：房地产开发投资和房地产置业投资。房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资运动即经过筹划设计和工程建立等历程，简称可以满足人们某种需要的房地产产物然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者以收回投资获取开发利润。房地产开发投资属中短期投资。房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产以得到房地产的所有权或使用权的投资。目的一是满足自身生活居住或生产经营的需要，二是出租获取收益。2）房地产间接投资，主要指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，不需要直接加入房地产的开发经营事情。分为投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金（REITs）（收益相对稳定、易变现，有权益型、抵押型和混淆型三种形式）、购买住房抵押支持证券。房地产投资的利弊：1）利：相对较高的收益水平、易于得到金融机构的支持（金融机构通常认为以房地产作为抵押物是包管其资金定期宁静收回贷款的最有效方法）、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信品级2）弊：投资数额巨大、投资接纳期长、需要专门的知识和经验。房地产投资的风险是指未得到预期收益可能性的巨细。风险涉及变动性和可能性，而变动性又经常以尺度差体现，用来描述疏散的种种可能收益与收益期望值的偏离水平。一般说来，尺度差越小，种种可能的收益漫衍就越会合，投资风险就越小。还可以用尺度差与期望值之比来体现，比值越大风险越大。相较于风险收益，风险损失更为理性的投资者所重视。经常用定性的要领预计未来投资收益。对不确定性的决策要领是1）小中取大法（灰心）2）大中取大法（乐观）3）最大最小悔恨值法。风险阐发的目的：1）预期收益是几多，出现的可能性是多大2）相对付预期收益，产生损失或凌驾目标收益的可能性是多大3）预期收益的变动性和离散性如何。房地产投资的风险主要体现在：1）投入资金的宁静性2）期望收益的可靠性3）投资项目的变现性4）资产治理的庞大性。房地产投资的系统风险又成为不可支解风险或市场风险，即个别投资风险中无法再投资组合中内部被疏散，抵消的那部分风险。房地产投资首先面临系统风险。房地产投资的系统风险主要有：1）通货膨胀风险，也称购买力风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力低落给投资者带来的风险。收益是通过他人分期付款的方法得到时，投资者就碰面临购买力风险2）市场供求风险，房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的预计3）周期风险，是指房地产市场的周期颠簸给投资者带来的风险4）变现风险，是指急于将商品兑换成现金时由于折价而导致资金损失的风险5）利率风险，利率调升，房地产实际代价会减损会导致投资者还贷困难会淘汰需求量6）政策风险，有关房地产的政策引起的7）政治风险，由于房地产具有不可移动性决定，是房地产投资系统风险中最严重危害最大的一种风险8）或然损失风险是指火警风灾等偶然产生的自然灾害引起的置业投资损失。房地产投资的个别风险主要有：1）收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未到达预期目标要求的风险2）未来运营用度的风险是指物业运营用度支出凌驾预期运营用度而带来的风险3）资本代价的风险很大水平上取决于预期收益现金流和可能的未来运营用度水平4）时机本钱的风险又称比力风险是指投资者投资后失去投资其他的时机和相应的可能收益而带来的风险5）时间风险是投资中与时间和时机选择相关的风险6）持有期风险，一般说来持有期越长，遇到的不确定性因素越多。风险对房地产投资的影响：一是令投资者凭据差别类型房地产投资风险的巨细，确定相应的目标收益水平。投资者的投资决策主要取决于对未来收益的预期。二是使投资者尽可能规避、控制和转移风险。投资组合：第二章 房地产市场与市场运行房地产市场是指潜在的房地产买者和卖者以及房地产生意业务运动。房地产市场由房地产生意业务的当事人、作为生意业务东西的房地产资产以及生意业务制度、促进生意业务的组织机构等组成。房地产市场运行情况是指影响房地产市场运行的种种因素的总和。影响房地产市场转变的社会经济力量：1）金融业的生长2）信息、通讯技能水平的提高和交通条件的改进3）生产和事情方法的转变4）人文情况的变革5）自然情况的变革6）政治制度的变迁。房地产市场的加入者主要由市场的生意业务双方和为其提供支持办事的人员或机构组成。包罗：1）土地所有者或当前土地使用者2）开发商3）政府及政府机构4）金融机构5）修建承包商6）专业照料，包罗修建师、工程师、管帐师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师7）消费者或买家。房地产市场结构是指房地产市场中种种要素之间的内在联系及其特征。市场可是分别为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。房地产市场是垄断竞争市场。房地产市场的结构干系：1）总量结构：从房地产市场整体出发，阐发开发和销售之间的数量结构干系，考察供给和需求之间的总量差距。2）区域结构：阐发全国差别地区之间房地产市场发育情况的差别和特点，考察差别区域或都市之间房地产市场的开发范围、主要物业类型、房价水平和政策步伐的差别。3）产物结构：从经济生长阶段出发，考察差别物业类型之间或某一特定物业类型中差别档次的产物之间的供给比例或生意业务比例干系，阐发其产物结构的公道水平。4）供求结构：针对某一物业类型阐发其市场内部差别档次物业的供求干系。5）投资结构：阐发差别投资目的或方法之间的比例干系及其动态变革。6）租买结构：租住和购买自住空间的比例干系。房地产市场细分：1）按地区范畴细分，是房地产市场分别的主要方法，最常见是凭据都市分别。2）按房地产用途细分3）按增量存量细分：通常分别为三级市场。 4）按生意业务方法细分：新建成的有租赁销售抵押，面向存量有租赁转让抵押和保险等5）按目标市场细分。以上五种相互独立但也可以叠加得到更细致的子市场。房地产市场指标：1）供给指标：新竣工量NCt ，是指陈诉期内新竣工衡宇的数量单位为修建面积或套数，我国新竣工量的统计指标是竣工面积。灭失量t，衡宇存量在陈诉期末灭失掉的部分。存量：St ，陈诉期末已占用和空置的物业空间总量单位为修建面积或套数。空置量：VCt ，陈诉期末衡宇存量中未被占用的部分，不包罗陈诉期末已竣工的拆迁还建、统建代建、大众配套设施、房地产公司自用以及周转房等不可销售或出租的衡宇修建面积。空置率：VRt ，是陈诉期末空置衡宇占衡宇存量的比例，VRt=VCt/St 。可供租售量：HSRt，是指陈诉期期末可供销售或出租的衡宇数量。可供租售量=上期可供租售数量上期吸纳量+陈诉期新竣工量。衡宇施工面积：BUCt，是指陈诉期期内施工的全部衡宇修建面积。包罗陈诉期新开工的面积、上期开工跨入陈诉期继承施工的衡宇面积以及上期停建在陈诉期内规复施工的衡宇面积。衡宇新开工面积：CSt，陈诉期内新开工建立的衡宇面积。衡宇的开工日期应以衡宇正式开始破土刨槽的日期为准。平均建立周期：CPt，是指某种类性房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占的时间长度。平均建立周期=房地产施工面积/新竣工面积。竣工衡宇代价：VBCt，陈诉期内竣工的衡宇自己的制作代价。一般按工程施工结算代价盘算。2）需求指标：海内生产总值GDP，是按市场代价盘算一个国度或地区所有常住单位在一定时期内生产运动的最终结果。有三种体现形态：代价形态、收入形态和产物形态。三种盘算要领：生产法、收入法、支出法。人口数量：是指一定时点一定范畴内有生命的所有小我私家总和，包罗户籍人口、常住人口和现有人口。都市家庭人口范围：是指居住在一起经济上合在一起配合生活的家庭人员数量。就业人员数量：是指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量，包罗在职职工、再就业离退休人员、私营业主、个别户主、私营或个别就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员（民办西席、宗教职业者、现役军人等）。就业漫衍：指按财产或职业分类的就业人员漫衍状况。城镇登记失业率：城镇登记失业人员/（城镇单位就业人员+城镇单位中的不在岗职工+城镇私营业主+个别户住+城镇私营企业和个别就业人员+城镇登记失业人员）都市家庭可支配收入：家庭总收入扣除缴纳的所得税、小我私家交纳的社会保障费以及记账补贴后的收入。都市家庭总支出：是指除借贷以外的全部家庭支出。衡宇空间使用数量：是指按使用者类型分别的正在使用中的衡宇数量。商品零售代价指数：是指一定时期内城乡商品零售代价变动趋势和水平的相对数。都市居民消费代价指数：是反应一定时期内都市居民家庭所购买的生活消费品代价和办事项目代价变动趋势和水平的相对数。3）市场生意业务指标：销售量HSt：陈诉期内出售衡宇的数量。出租量HRt：陈诉期内出租衡宇的数量。吸纳量AVt：陈诉期内出租量和销售量之和。吸纳率ARt：陈诉期内吸纳量占同期可供租售量的比例。吸纳周期APt：陈诉期内的吸纳速度，数值上即是吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场吸纳周期又称销售周期。预售面积：是指陈诉期内已正式签订商品房预售条约的衡宇修建面积。房地产代价：是指陈诉期内房地产市场中的代价水平。房地产租金：是指陈诉期内房地产市场中的租金水平。房地产代价指数：是反应一定时期内房地产代价变动趋势和水平的相对数。4）市场监测与预警指标：土地转化率：是指陈诉期内政府批准新建商品房预售和销售面积与当前出让土地规矩修建面积的比例，用于监测土地供给与住房供给之间的干系，反响土地转化为衡宇的效率。开发强度系数：是指房地产开发投资与GDP或牢固资产投资的比例，反响房地产开发投资与宏观经济协调生长的总体状况。开发投资杠杆率：是指房地产开发投资与开发商投入的自有资金或权益资本的比率，反响开发企业的财务风险水平数值越高利用的杠杆资金越多风险越大。住房可支付性指数HAI：是指中位数收入的家庭对中位数代价住房的支付能力，在数值上即是家庭可蒙受的房价上限与该都市实际住房代价中位数之比。HAI=100，说明中位数收入的家庭正好能够蒙受中位数代价的住房。HAI100，说明居民家庭能够蒙受更高代价的住房，HAI100，说明居民家庭只能能够蒙受更低代价的住房。住房代价公道性指数：是指从都市经济根本面可支撑的房价角度对当前实际住房代价公道性做出判断，反响住房代价与都市经济根本面指标的协调干系。房价租金比：是指住房代价与租金的比值，放映房地产代价是否太过偏离其使用代价。量价弹性：是指陈诉期内房地产代价变革率与生意业务变革率的比值，可以判断市场合处的景气阶段。小我私家住房抵押贷款还款收入比：是指住房抵押贷款月还款额占月家庭收入的比率，反应小我私家住房抵押贷款违约风险水平。住房市场指数HMI：反应开发商对未来市场预期的指标。消费者信心指数：是指消费者近期的购房意愿。房地产市场的特性：1）市场供给的垄断性2）市场需求的遍及性与多样性3）市场生意业务的庞大性4）房地产代价与区位密切相关5）存在遍及的经济外部性6）市场信息不对称性。房地产市场的功效：1）配置存量房地产资源和利益2）显示房地产市场的需求变革3）指导供赐与适应需求变革4）指导政府制定科学的土地供给筹划5）引导需求以适应供给条件的变革。房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产存量市场，不一定拥有产权。房地产资产市场上，房地产被看成一种资产其目的是得到投资收益（出租租金或出售的增值收益），要求必须拥有产权（特例，二房东）。二者干系：空间市场的供求干系决定了房地产租金的水平同时决定了房地产资产的收益水平从而影响资产市场中需求，同时空间市场的供给又是由资产市场决定的。房地产周期循环：是指房地财产运动或其投入与产出有相当的颠簸现象，且此现象重复产生。房地产周期循环的原因：1）供需因素的影响其中以金融相关因素的变动最为要害2）市场信息不充实3）生产者与消费者的心理因素影响4）政策因素的影响5）政治打击6）制度因素的影响7）生产时间的落差、季候性调解、总体经济形势的影响等。传统房地产周期理论的主要内容包罗：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会连续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持稳定，投资者具有自我调治投资量的能力。房地产市场的生长出现一种自我修正的周期性，且差别周期之间的时间差别和投资回报差别微乎其微。传统房地产周期理论房地产市场生长出现一种自我修正模式，每一个运行周期包罗扩张、迟钝、萧条、调治、苏醒和再扩张的历程，在政治经济状况根本稳定或预期稳定的前提下是有效的。房地产市场的自然周期：岂论供给是短缺照旧过剩，需求是凌驾照旧少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定命量的空置），尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，从历史多个周期变革的资料中盘算出的恒久平均空置率（又称公道空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段：1）自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建立的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率到达了峰值。通常情况下，市场的谷底出现在前一个周期中过量建立停止的时候。净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底。这时供给保持根本静止稳定，没有或很少有新的投机性开发建立项目出现。随着存量房地产被市场吸纳，空置率逐渐下降，房地产租金从稳定状态过渡到增长状态。随着这个市场苏醒阶段的继承，对付市场苏醒和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金，使市场最后到达供需平衡。2）在自然周期的第二阶段（增长凌驾了平衡点），需求继承以一定的速度增长，形成了对分外衡宇空间的需求。由于空置率降到了公道空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至到达一个令开发商觉得开始建立新项目有利可图的水平。在这个阶段，如果能得到项目融资，会有些开发商开始进行新项目的开发。今后，需求的增长和供给的增长将会以一个大抵相同的速率保持相当长的一段时间，令总体市场迟钝攀升，这个历程可能像爬山那样迟缓。当到达该周期的峰值点，即供求增长曲线上的“转折点”时，需求增长的速度开始低于供给增长速度。3）自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于公道空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐靠近公道空置率水平。由于在该历程中不存在过剩供给，新竣工的项目在市场上竞争租户，租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场加入者最终认识到市场开始转向时，新开工的开发建立项目将会淘汰甚至停止。但竣工项目的大量增加所导致的供给高速增长，推动市场进入自然周期运动的第四阶段。4）自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑历程的时间是非，取决于市场供给超出市场需求数量的巨细。在该阶段，如果物业租金缺乏竞争力或不实时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营用度的水平。物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产生意业务很少或有价无市。该阶段随着新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后到达市场自然周期的谷底。房地产市场的投资周期：1)当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建立。在这段时间，市场上只有可以蒙受高风险的投资者。由于租金和经营现金流己经降到最低水平，存量房地产的代价到达或靠近了最低点。蒙受不住财务压力的业主或开发商会忍痛割售，大量不能送还抵押贷款物会被抵押权人收回拍卖。2)随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来，寻找以低于重置本钱的代价购买存量房地产的时机。这类资本的流人使房地产市场通过平衡点，并逐渐使租金到达投资者有利可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不停购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。3)当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候，由于空置率低于平衡点水平，投资者继承购买存量房地产并继承开发新项目。由于资本不停流向存量房地产和新项目的开发，所以此时房地产市场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，就会低落对新项目投资的回报预期，同时也低落购买存量房地产时的出价。而存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场会进一步下滑的风险，所以其叫价仍然很高，以致资者难以担当，导致市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。房地产市场的自然周期和投资周期的干系：是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变革，在其他阶段则超前于市场自然周期的变革。当资本市场投资可以得到满意的投资回报时，投资者拟投入房地产市场的资本就需要高于一般水平的投资回报，使资本流向房地产市场的时机滞后于房地产市场自然周期的变革，导孔房地产市场代价下降，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也开始下降。如果可供选择的资本市场投资的收益率恒久偏低，例如投资者在股票和债券市场上无所作为时，有最低投资收益目标的投资者就会在并非符合的市场自然周期点上，不停地将资金(权益资本和借贷资本)投入房地产市场中的存量房地产和新开发建立项目，以寻找较高的投资收益。这样做的结果，便初期房地产市场代价上升，经过一段时间后房地产市场上的空置率也开始上升。房地产泡沫：是指由于房地产投机引起的房地产市场代价与使用代价严重背离，脱离了实际使用者支撑而连续上涨的历程及状态。房地产泡沫的成因：1）土地稀缺性是房地产泡沫产生底子2）投机需求膨胀时房地产泡沫产生的直接诱因3）金融机构的太过放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。太过开发的诱因：主要有三方面即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。房地产泡沫与太过开发的区别：1）太过开发反应的是市场的供求干系，泡沫反应的是市场代价与实际使用代价之间的干系2）泡沫比太过开发危害严重水平更高，属于房地产市场不正常的大起大落3）泡沫往往产生与周期循环的上升阶段，太过开发一般存在与循环的下降阶段4）过热的投资者通常是未得到恒久收益，泡沫则体现为市场加入者对短期资本收益的追逐。房地产泡沫的权衡指标：实际代价/理论代价、房地产代价增长率/实际GDP增长率、房地产代价指数/居民消费代价指数、房价收入比、小我私家住房贷款抵押增长率/居民平均家庭收入增长率、房地产投资需求/房地产使用需求等。政府干涉的须要性：1）房地产市场失灵2）住房问题和住房保障3）宏观经济周期循环4）房地产代价剧烈颠簸5）房地产市场非均衡。政府干涉房地产市场的手段：1）土地供给政策（焦点是土地供给筹划）2）金融政策3）住房政策4）都市筹划5）地价政策6）税收政策7）租金控制。政府范例房地场市场行为的步伐：1）健全市场准入制度2）推动行业诚信体系建立3）范例生意业务步伐4）增强产权治理。第三章 房地产开发步伐与治理房地产开发步调：1）提出投资设想2）细化投资设想3）可行性研究4）获取土地使用权5）条约谈判与协议签署6）工程建立7）竣工交付8）物业资产治理，可归纳为投资时机选择与决策阐发阶段、前期事情阶段、建立和租售四个阶段。投资时机选择主要包罗提出投资设想、寻找和筛选投资时机、细化投资设想三项事情。投资决策阐发主要包罗市场阐发、项目财务评价和投资决策三部分事情。前期事情的主要环节：获取土地、项目的批准和开工筹划、确定筹划设计方案并得到许可、工程建立招标、开工申请与审批，可能还包罗：施工现场的水电路通和现场平整、市政设施接入的谈判与协议、摆设短期和恒久信贷、对拟开发建立的项目寻找欲租（售）的客户、进一步阐发市场情况、开端确定目标市场售价或租金水平、制定项目开发历程中监控计谋、洽谈开发项目保险事宜等。土地储备实行筹划治理。土地储备的范畴包罗依法接纳的国有土地收购的土地行使优先购买权取得的土地已治理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。土地储备的运作步伐四步调：收购、开发整理、储备、供给。土地开发的模式有政府土地储备机构卖力实施（实施单位的治理用度不得高于土地储备开发本钱的2%）和授权开发商卖力实施（利润率不得高于预计本钱的8%）两种。土地储备开发本钱包罗1）征收、拆迁赔偿费及有关税费2）收购、收回和置换历程中产生的有关赔偿用度3）市政底子设施建立的有关用度4）招拍挂生意业务中产生用度5）贷款利息6）土地储备开发供给历程中所产生的审计律师工程监理等用度，不可预见费及政府财务和土地治理部分批准的其他支出。土地储备金实行专款专用、分账核算，并进行预算治理。土地储备金的来源包罗：1）财务部分从土地出让收入和国有土地收益基金中摆设的资金2）土地储备金国凭据国度有关划定举借的银行贷款和其他金融机构的贷款经财务部分批准可用于土地储备的资金以及上述资金产生的利息。土地储备资金专项用于征收收购优先购买收回土地以及储备土地的供给前的前期开发土地出本开支。开发商获取土地的途径：土地使用权出让、土地使用权划拨、原有划拨土地上存量房地产的土地使用权的转让、与当前土地使用权拥有者互助。确定筹划设计方案并得到许可包罗：开发项目选址、定点审批、建立用地筹划许可证申领阶段、设计方案审查阶段、建立工程筹划许可证申领阶段。 确定筹划设计方案并得到许可主要涉及政府城乡筹划治理部分对房地产开发历程中的筹划治理，具体包罗下发筹划意见书（选址）、核发建立用地筹划许可证、设计方案审批、和核发建立工程筹划许可证等四个方面的事情。以招拍挂出让方法取得建立用的使用权的开发项目筹划意见书（选址）审批环节在土地一级开发环节中完成，作为国有建立用地使用权出让条约的组成部分确定下来。开发商只需领取建立用地筹划许可证。开发项目选址、定点审批主要针对无偿划拨方法和协议出让方法得到国有建立用地使用权的开发建立项目。城乡筹划治理部分在筹划意见书（选址）中将明确建立用地及代征都市大众用地范畴与面积，凭据项目情况提出筹划设计要求。筹划设计要求包罗：1）筹划土地使用要求（修建范围、容积率、修建高度、绿地率等）2）居住修建（含居住区、居住小区、居住组团）的大众办事设施配套建立指标3）建立项目与退让用地界限、都市门路、铁路干线、河道、高压电力线路等距离要求。建立用地筹划许可证主要划定了用地性质、位置和界限。工程建立招标可分为公然招标和邀请招标。招标项目要宣布在中国日报中国经济导报中国建立报和中国采购与招标网上，其中国际招标项目的招标通告应该在中国日报上宣布。招标历程中的决策运动：1）确定项目的招标范畴（全历程发包照旧分阶段招标）2）确定条约方法和发包方法（固订价、可调价、本钱加报答）3）组织体例工程量清单、招标控制价或标底4）确定中标人并签订条约。招标中的日常事务：1）拟定招标方案，体例和出售招标文件、资格预审文件2）审查投标人资格3）体例标底4）组织投标人勘察现场5）组织开标、评标，协助招标人定标6）草拟条约7）招标人委托的其他事项。招标步伐：1）申请招标2）体例招标文件3)确定招标方法，宣布招标通告或邀请招标函4）投标人资格审查5）投标6）开标评标和定标7）签订条约。招标文件应包罗：招标通告（或投标邀请书）2）投标人须知3）评标步伐4）条约条款合格式5）接纳工程量清单招标的，提供工程量清单6）设计要求7）技能尺度和要求8）投标文件格式9）投标人须知前附表划定的其它质料。招标通告应载明：1）招标人的名称和地点2）招标项目的内容、范围、资金来源3）招标项目的实施所在和工期4）获取招标文件或资格预审文件的时间和所在5）对招标文件或资格预审文件收取的用度6）对投标人资格登记的要求。投标文件一般包罗：1）投标函或投标函附录2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书3）联合体协议书4）投标包管金5）已标价工程量清单6）施工组及设计7）项目治理机构8）拟分包项目情况表9）资格审查资料10）投标人须知前附表划定的其它质料。开标步伐：1）宣布开标规律2）宣布在投标日期截止前递交投标文件的投标人名称，并点名确认投标人是否派人加入3）宣布开标人唱标人记载人见表人等有关人员姓名4）查抄投标文件的密封情况5）凭据投标人须知前附表划定确定并宣布投标文件开标顺序6）设有标底的，宣布标底7）按开标顺序当众开标8）有关人员在开标志录上签字确认9）开标结束。评标步伐包罗：开端评审、详细评审、投标文件澄清和补正和提交评审结果。招标人和中标人应在中标通知书发出之日起30日内订立书面条约。招标人应在中标通知书发出之日起15日内向有关行政监视部分提交招投标情况的书面陈诉，包罗：1）招标范畴2）招标方法和宣布招标通告的媒介3）招标文件中投标人须知、技能条款、评标尺度和要领条约主要条款等内容4）评标委员会的组成和陈诉5）中标结果。建立工程招标结束后开发商就可以申请招标许可。建立工程在开工前向工程所在地县级以上人民政府建立行政主管部分申请领取建立工程施工许可证。申请领取建立工程施工许可证应具备的条件是：1）已经治理该修建工程用地的批准手续2）在都市筹划区的修建工程，已取得修建工程筹划许可证3）施工现场已经根本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度切合施工要求4）已经确定施工企业5）又满足施工需要的施工图纸及技能资料，施工图设计文件已按划定进行了审查6）有包管工程质量和宁静的具体步伐7）凭据划定应委托监理的工程已委托了监理8）建立资金已经落实（不敷一年，50%，凌驾一年，30%）。申请领取建立工程施工许可证的步伐：1）建立单位向发证构造领取建立工程施工许可证2）建立单位持加盖单位及法人代表印签的建立工程施工许可证申请表并附相关证明文件向发证构造提出申请3）发证构造对切合条件的15日内发表施工许可证。建立阶段指建立项目从开工到竣工验收所经历的历程。建立阶段工程项目治理分为质量控制、进度控制、本钱控制、条约治理和宁静治理。质量控制包罗决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。质量控制的任务是在施工历程中实时查抄施工工艺规程是否切合设计要求和条约划定，对所选用的质料和设备进行质量评价、对整个施工历程的质量进行评估，将取得的质量数据与承包商履行职责的步伐与国度有关范例、技能尺度、划定进行比力，并作出评判。工程施工阶段工程质量控制主要包罗：1）对原质料的查抄2）对工程接纳的配套设备进行查抄3）确立施工中质量控制的具体步伐4）确立有关质量文件的档案制度。进度控制指以项目进度筹划为依据，综合利用组织、技能、经济、条约等手段对建立项目实施的时间治理。主要内容包罗：1）对项目建立总周期的论证和阐发2）体例项目建立工程进度筹划3）体例其他配套筹划4）监视项目进度筹划的实行5）施工现场的调研与阐发。制定进度筹划的要领有1应用传统的水平进度筹划（横道图法）2是网络筹划（即网络图法）。进度筹划中应存眷的因素：1）质料设备的供给情况2）设计变动3）劳动力的摆设情况4）气象条件。本钱控制主要包罗：1）体例本钱筹划确定本钱控制目标2）审查施工组织设计和施工方案3）控制工程款的动态结算4）控制工程变动。本钱筹划可以理解为：1）质料设备本钱筹划2）施工机器用度筹划3）人工用度本钱筹划4）临时工程本钱筹划5）治理用度本钱筹划。控制工程本钱的做法和手段：1）强化本钱意识增强全面治理2）确定本钱控制的东西（本钱控制的主要东西是主要用度中的变动用度。）3）完善本钱控制制度4）制定有效的嘉奖步伐。开发商的主要条约干系：土地使用权出让或转让条约、勘察设计条约、融资条约、咨询条约、工程施工条约、采购条约、销售条约、联合开发或房地产转让条约、监理条约等。承包商的主要条约干系：工程承包条约、分包条约、供给（采购）条约、运输条约、加工条约、租赁条约、劳务供给条约、保险条约、融资条约、联合承包条约等。建立工程条约治理事情主要包罗建立工程的总体筹谋、招投标阶段的条约治理、条约阐发与解释和条约实施历程中的控制。宁静治理的原则是宁静第一、预防为主。施工现场的宁静由修建施工企业卖力。项目或单项工程竣工验收依据：经过审批的项目发起书、年度开工筹划、施工图纸和说明文件、施工历程中的设计变动文件、现行施工技能规程、施工验收范例、质量查验评定尺度以及条约中有关竣工验收的条款。综合验收中的筹划验收是竣工项目投入使用前的要害环节。申请筹划验收时开发商应提供：建立工程竣工图（包罗图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、底子平面图、底子剖面图）、由具有相应测绘资质的测绘单位出具的建立工程竣工丈量结果陈诉书和建立工程筹划许可证附件及附图复印件。竣工验收的事情步伐：1）单项工程竣工验收2）综合验收3）竣工验收存案。竣工验收存案应提供：1）工程竣工验收存案表2）工程竣工验收陈诉3）执法、法例划定的应有筹划、公安消防、环保等部分出具的认可文件或准许使用文件4）施工单位签署的工程质量保修书5）执法法例划定的必须提供的其他文件。物业租售形式有：开发商自行租售和委托房地产经纪机构租售两种。开发自行租售：1）大型房地产开发公司2）在房地产市场高涨、房地产市场短缺时，所开发项目很受使用者和投资置业人士接待，开发商预计项目竣工后很快便能租售出去3）开发项目有较明确或牢固的销售东西。委托房地产经纪机构租售要支付相当于售价5%-3%的佣金。房地产经纪机构的作用：1）通过市场视察，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者的行为、偏好、潮水与品位，协助开发商或业主进行准确的市场定位2）通过告白等市场宣传运动对潜在的投资置业人士进行有效的引导3）从项目前期筹谋到项目租售完毕，加入整个开发历程，协助开发商最终实现投资收益目标4）凭据置业人士提出的有关要求帮其选择符合的物业并为其提供完善的购楼手续办事5）资助买卖双方进行有关的融资摆设。房地产经纪机构的分类：1）联合署理、独家署理2）买方署理、卖方署理、双重署理3）首席署理、分署理。岂论哪种署理都营在开发项目前期就确定。选择房地产租售机构应注意的问题：1）充实了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质，首先考察其是否具有良好的职业道德2）了解房地产经纪机构可投入市场营销事情的资源3）考察房地产经纪机构的过往业绩，主要看其署理乐成率4）针对物业类型选择房地产经纪机构5）认真签订房地产经纪条约。制定租售方案在于确定出租照旧出售、租售进度和租售代价。租售进度的摆设要考虑与工程建立进度、融资需求、营销计谋、宣传计谋以及预测的市场吸纳进度相协调。开发商最体贴的是确保预期利润和其他目标的实现。开发商订价主要有三类要领：1）本钱导向订价法2）购买者导向订价法3）竞争导向订价法。本钱导向订价法：1）本钱加成订价法，指开发商凭据物业本钱加上一定比率的利润来制定房地产产销售代价，这是最根本的订价要领2）目标订价法，只凭据预计的总销售收入和预计的总销售量来制订代价的一种要领，要用到损益平衡图。购买者导向订价法：1）认知代价订价法，是开发商凭据购买者对物业的认知代价来制订代价的一种要领2）代价订价法，指确定的代价对付消费者来说是否物美价廉。竞争导向订价法：1）领导者订价法，实际上是一种订价计谋，处于市场领导职位的开发商可以接纳领导订价法2）挑战订价法，当物业质量与市场领导者物业质量相近时，如订价比市场领导者订价稍低或低许多则认为使用了挑战订价法，可使其争取成为市场领导者3）随行就市订价法，指按同类物业的平均现行水平订价的要领，接纳这种要领的情况是难以估算本钱的、筹划与同行宁静共处的、如另行订价很难预测消费者或竞争者对本公司代价反应的。市场宣传的作用：1）卖主可以利用宣传来介绍新产物新品牌从而打开市场销路2）当某种产物的市场需求下降时，卖主利用宣传来规复人们对该产物的兴趣，以增加需求和销售3）知名度低的企业可利用宣传来提高知名度4）大众形象欠佳的企业可利用宣传来改进形象5）国度也可利用宣传改进形象、吸引旅行者和外国资本或争取国际救援。房地产在制定宣传计谋时要做到：1）确定宣传目标2）选择宣传的信息与东西3）实施宣传方案4）评价宣传效果。告白计谋的5种决策（即5M）：目标和任务（Mission）、可用的用度及资金（Money）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）、和告白效果评价即权衡（Measurement）。第四章 房地产市场视察与阐发市场视察是运用科学要领，有目的系统的收集记载整理有关的市场资料，并就所得到市场资料进行阐发、评估和陈诉的历程。其目的在于为企业发明市场时机、找准市场定位、调解经营计谋、进行经营决策等提供重要依据。市场视察是企业进行市场阐发与预测、正确制定市场营销战略与筹划的前提。市场视察的重要性：1）阐发研究产物的生命周期，确定研制设计新产物、整顿或淘汰老产物，制订产物生命周期各阶段的市场营销计谋，确定产物生产销售筹划2)凭据消费者对产物代价变动的反响，在不违反国度政策的前提下，研究产物适宜的售价，制定企业产物的订价计谋，确定新产物订价几多，老产物代价如何调解，确定产物的批发价和零售价3)设计销售促进方案，增强推销运动、告白宣传和销售办事，开展公关运动，搞好大众干系，树立企业和产物形象，组织营业推广运动，扩大销售量4)在考虑市场、产物等因素的底子上，公道选择分销渠道，尽量淘汰流通环节，缩短运输路线，低落运输本钱和仓储用度，低落销售本钱5)企业综合运用种种营销手段，制订正确的市场