房地产项目营销总案.docx

幸福美地项目营销总案（定位、营销、筹划）幸福路项目营销总案纲领第一章：2011年西安市场趋势阐发一、1、住宅商品房市场研究2、土地政策3、二手房市场 4、综述 二、近期西安市场指标阐发第二章：项目目标1、营销事情目标2、项目销售周期3、实现目标原则第三章：本案重要事情第一：追求“相对”利润最大化第二：项目品牌创建第三：企业品牌的创建第四章：项目定位一 项目定位的思考偏向1、品牌的一般纪律2、项目自己的情况3、区域市场的状况4、结论二 项目计谋阐发三 、客户阐发：1、客户心理描述2、客群定位3、产物阐发四、 可以给出的偏向1、产物气质2、产物发起3、房源计谋剖析 4、 政策阐发第五章：营销计谋1、营销推广计谋2、营销配景3、营销目标4、营销计谋1）、整盘货量统计2）、 2011年推货量统计：3）、产物阐发4）、2011年营销计谋、推盘计谋5）、2011年各阶段销售目标、代价计谋A、整盘代价发起：B、代价涨幅思路：6）、销售计谋第六章：推广计谋一、推广思路项目感动力推广主题筹划1、推广线 2、企业定位 3、阶段性推广筹划4、2011年推广用度筹划A、2011年推广用度情况B、2010年阶段性推广用度摆设前言营销，在任何行业都属于一个非常重要的环节、利润来源环节。任何的产物酿成商品，是通过销售历程中的互换实现。房地产开发作为系统的生产、制造、销售历程，如何实现开发项目在市场中得到有利的竞争职位、运用什么样的计谋得到更好的品牌效益、利润效益。本方案将对幸福美地项目的整个市场运作做一个相对完整清晰的描述，以市场调研为依据，通过把前期所有的思考和事情结果去粗存精，并进行进一步的提升和落实，整合成一个有机的作战筹划，同时对存在的问题进行阐发和提出解决步伐，目的是在战略高度统一思想、在战术本领上统一行动，打好完美的组合拳，在市场上取得理想的业绩，并最终把项目打造幸福路的标杆性项目，为久盛置业在西安地产行业的长足生长打下扎实的底子，也为公司在西安房地产市场有更大的影响和支持。要害词：营销、4P、房地产2011年西安房地产市场趋势阐发2010年在国度宏观调控政策密集的配景下，西安楼市仍创造了骄人的销售业绩，商品房销售量较09年依然有小幅增长，陪同着年底到来的一系列加息举措，在中央将抑制通胀作为2011年首要调控目标的配景下，以及12月26日温总理提出“有信心让房价回到公道价位”的信号，意味着2011年全国房地产市场将面临越发严峻的政策考验。一、商品房市场1、政策将全面收紧，调控手段出现多样化从2010年政策调解来看，年末政策出台更为全面，除了体现出要将差别化贷款利率和异地购房禁贷进行到底的决心外，在加大政策执行力度方面也创建了“问责制”，从目前来看，年底到来的一系列“加息”举措，或将成为“加息周期”的开始，房地产市局面临银根紧缩的底子问题。别的，房产税试点以及预售资金羁系束度也将在2011年登上舞台，表明2011年国度对房地产宏观调控的基调不会改变，房地产市场形势将继承趋紧，且调控手段也从土地、金融、税收、行政等方面全面收紧，政策的多样性以及“问责制”的实施也将促进政策执行力度加大，进一步影响房地产预期。2、房企加快资金回笼，市场供给继承保持高位运行从2010年土地市场成交来看，土地市场成交依然保持高位增长势头，随着这些地块随后开发上市，将推动商品房市场开发量的大幅增长。别的，随着2010年物价全面上涨，修建本钱增长明显，预售资金羁系束度的出台以及银行信贷的收紧，房地产开发企业将面临融资难的问题，加快存量房销售将成为政策调解期房地产企业的有效资金来源，从2010年下半年以来，西安楼市大范围的房源上市已经出现，且创造了丰盛的销售结果，因此，2011年缩短生产销售周期，加快资金周转仍将成为开发企业的主要应对方法，西安楼市市场供给将继承保持高位运行。3、市场销售放缓，整体成交量或有小幅增长从目前政策形势来看，2011年国度会继承利用金融杠杆来抑制通胀以及提高居民购买衡宇的门槛，增加居民的购房包袱，既打击了投机炒作者也在一定水平上抑制了刚性需求，别的，受传统春节淡季影响，2011年上半年西安房地产销售量难以保持目前的高位，市场销售将出现放缓走势，但在国际化多数市生长的配景下，2011年西安房地产在受诸多利好因素拉动下，以及一线都会房地产企业资金进入的推动下，全年市场销售将会进入一个比力稳定的平静期，整体成交量较2010年根本持平，不排除小幅增长的可能。4、保障性住房的市场“调控力”将快速显效截至2010年12月10日，西安市2010年经济适用房累计新开工面积212.26万平方米、竣工面积164.01万平方米、完成投资30.28亿元，分别提前一个月完玉成年市考目标任务的117.9%、109%、137.6%。2010年出台的宏观调控政策中明确划定，今后保障性住房、棚户区改革和中小套型普通商品住房用地不低于住房建立用地供给总量的70%，并优先包管供给。同时，西安市房管局等六部分也联合发文，要求西安普通商品房中廉租房配建比例不低于5%。作为房地财产制度性厘革的重要元素，保障房建立以及分派模式革新将是今年房地产调控的着力点之一。凭据西安市房地财产“十二五”筹划，未来五年西安市筹划建立种种保障性住房31.7万套，每年约6.34万套，其中每年经济适用房3.3万套，该供给量约占到西安市年住房销售的近三成，加上廉租房、限价房、公租房等的逐步上市，对付西安市住房供给结构调解、平抑房价将产生直接作用力。5、房地产代价快速提升，多头博弈下房价整体趋稳在土地、金融、税收、行政等多方面政策干涉下，2011年全国房价上涨空间有限，不排除个体开发商因融资难度加大而步入贬价回款的通道。作为西安基于国际化多数市的生长定位、都会置业热点地段土地资源稀缺性的影响、开发本钱的增长均对房价的上升形成较大推力，2011年西安市即将迎来世园会的举办、首条地铁线路开通、市政府北迁、北客站启动等诸多利好因素，一定水平上仍将拉升房价上扬，通胀配景下房地产作为资产保值增值的通道选择也对房价形成支撑。由此预期2011年房价仍然将出现增长，但随着保障性住房供给加大、中央仍将投资投机需求继承出台严厉的调控政策，房价涨幅预计将有所放缓。2010年10月份以后的连续三个月西安房价根本上均保持在6500元/平方米，可见政策对付房价的稳定作用正逐步显现。作为二线都会的西安，在2010年政策调解中房价尽管增长较往年加快，但同交锋汉、成都等二线都会仍具有较大优势，整体来看，2011年西安房价将体现出上半年小幅回落，下半年继承稳升的现象，全年房价体现稳步上扬，但涨幅难超2010年。6、城镇化建立加快，西安周边区域房地产生长迎来契机随着西安都会范围扩大、人口不停增加、财产结构升级、都会交通向四周延伸、房地产开发的动员，都会空间由旧城市区二环（核心区）市区三环、市区绕城高速（中心市区）逐渐向外延伸拓展，而房地财产也随着都会扩张的步调同步外扩。别的，从筹划利好来看，西安都市圈是关中天水经济区的优化开发区，西安在区位和功效上恰好成为辐射周边的核心，西安将充实利用其区位、科技等优势，全面培育西安,组建大西安，强化集聚功效和综合办事功效，实现关中天水经济区的经济整合，提升关中天水经济区的综合实力，将很有利地推动西安市周边区域及郊县的城镇化生长进程。而此类区域的房地产市场无疑将迎来更大契机。预计在2011年这种趋势也将予以显化。7、住宅市场两级分化现象将进一步显现从2010年西安市销售情况来看，在限贷政策调解中，高端产物及大户型面积房源销量比例增长明显，在物业税正式出台前，该比例仍将继承增长；别的，在首付提高至3成后，主流刚需受到较大影响，因此，中低端小面积房源以购买压力小等特点也将成为未来市场存眷的核心，整体而言，成交较为旺盛的90-144面积段房源在2011年成交比例将出现明显下滑，西安楼市住宅市场两极分化将进一步明显。8、商业物业继承升温，写字楼市场格式调解随着住宅物业其投资代价在目前国度的政策影响下已大打折扣，未来商业地产将成为投资者资金的主要进入偏向，西安市都会骨架的进一步拉升，三环四周商住宅市场得到进一步生长，一定催生出以底商为主的商业大幅增长，从2010年西安房地产市场生长来看，该特征已经逐步显现，商业物业继承升温将在2011年继承升温。别的，随着西安作为关中天水经济区中心都会的职位得到确定，写字楼物业也将得到大幅生长，而恒久以高新为主的写字楼市场，也将面临格式的调解。作为未来都会新行政中心的城北区，随着市政府北迁，各项金融设施的完善，也将促使写字楼物业得到快速提升，2011年西安写字楼市场有望形成城北、高新相争的新格式。二、土地市场1、土地单价仍将上涨2010年西安土地市场供给放量明显，土地、商品房成交量继承攀升，房地产市场受政策影响相对较小，生意业务比力活泼。相反的是今年北京、上海等沿海发达都会在“国十条”、“国五条”等一系列严厉步伐的调控下，房价出现滞涨，商品房成交量下跌。在种种利好因素的影响下，全国各大房企纷纷转战二三线都会。2010年10月中海鼎业（西安）房地产有限公司以622多万元每亩的地价，竞得曲江区的39323.2平米地块，随着越来越多的大型房企进驻西安，预计明年西安地价仍将保持上涨趋势。2、长安和高新区供给量增加西安市近年来都会生长迅猛，二环以内极其周边可开发利用的土地已经微乎其微，而选择在西安市置业买房的种种人群却在不停增加。面对巨大的住房需求，西安市出让的土地已经不停向都会周边区域扩展，才气满足日益增长的住房需求。据西安房地产信息网统计阐发发明：2010年成交的土地多数会合在东三环四周的浐河沿岸和南三环区域。年末12月份高新区和长安区出让的土地都在14万平米左右，总和占到当月出让总量的85%，预计这部分土地将在2011年初成交，势必为这两个区域来年土地成交量的增长做出孝敬。另外长安区有许多土地平整，生长潜力可观的大面积地块；而位于高新区东南三环与西户公路交汇也有大量闲散的土地可以开发利用。随着西安市的南拓西进，预计2011年西安市高新区和长安区土地供给量和成交量将明显上涨。3、严查闲置土地不再纸上谈兵在2010年12月23日楼市“二次调控”出台靠近两月之际，住房和城乡建立部（下称“住建部”）和领土资源部（下称“领土部”）组织了一轮大范围的联合查抄，摸底地方对中央调控政策的落实情况。上述两部委在年底已经组成联合观察组，奔赴全国各地，查抄省级政府对住房供地筹划、闲置用地清理、保障房建立和查处违规房企的相关情况。虽然2010年年底国度各个相关部分已经开始真枪实弹的落实房产调控政策，但由于土地闲置原因众多，不光有企业原因，另有过半用地闲置是涉及政府筹划修改等多方面因素，因此预计明年国度对付闲置土地的查处力度将有增无减。三、二手房市场1、中小户型仍是二手房市场主导目前在西安二手市场中，无论是买卖照旧租赁，中小户型一直是成交的主体。虽然随着人们对自身生活及居住质量的要求相应有所提升，但是二手房市场的大部分需求仍然是要用来解决最根本的生活居住问题，二手房市场主力购买群体以中低收入人群为主的前提就决定了面积在6090平米的房源依然是二手房买卖市场的生意业务主体；中小户型的二手房主体生意业务职位不会在短时期内产生太大变革。2、二手房挂牌代价或将有所攀升2010年可谓政策调控年，接连不停的政策对商品房的代价并没有太大的抑制，反而将置业的门槛抬高，这无疑将部分刚需置业者拒之新房门外。虽然西安也在加紧保障房建立的步调，但是西安市场刚需旺盛，整个工程也需时间来完成，预计未来一年西安二手房市场需求量依然较大，房价走高的可能性较大。3、租赁市场或将连续火热景象西安城中村不停改革拆迁、大中院校的寒假暑假、商品房房价连续上涨等种种因素让2010年二手房市场体现的比力活泼，在频繁的政策调控下仍然取得了不错的销售量，租赁市场空前火热，预计2011年二手房租赁市场仍将火热。首先，西安有着全国第二的教诲资源，众多高校潜藏大量的学生租赁群体；其次，西安周边以及全国各地来此事情上班的人群庞大；再者，随着西安都会不停扩容，旧城陆续被拆迁，需要租房啊的人群大量存在；别的，政策预期更严厉的配景下二手市场越来越受到人们的青睐。4、市场总体将保持平稳运行错综庞大的调控政策对付二手市场产生了相应的影响。相关部分体现要加大宏观调控的力度和频度，明年房地产市场调控不会松绑，并且还会有更多的调控政策储备。12月29日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建立事情集会上明确体现，2011年住房城乡建立系统要重点抓好第一项事情就是“继承刚强不移地增强房地产市场调控”，并首次提出将会同有关部委储备调控政策。由于商品房市场“抗药性”的不停增强，未来治理层出台调控政策的强度会越发大，而政策的出台也会造成二手房市场颠簸的频率也会加剧。预计明年的二手房市场总体稳定，局部颠簸；商品房市场、城中村拆迁等对付二手市场影响加大。综述：2011年全国楼市将继承面临政策收紧的压力，从土地市场生长以及现行的政策情况来看，西安楼市在2010年体现出的稳健运行仍将继承保持，2011年商品房供给及销售有望继承保持高位运行，而房价在多种组合政策影响下逐渐受到波及，有望保持现有水平，而二手房市场在都会化进展加快的步调中也将进一步得到提升。整体而言，2011年西安在作为关中天水经济区的核心职位动员下，房地产市场将得到大幅提升，在各项调控政策走向深入的2011年，西安楼市将体现出越发稳健的步调。二、近期西安市场指标阐发2月西安市商品房成交128.81万平方米，环比下滑11.92%，同比上年同期上涨129.7%。从本月市场一线反应来看，春节期间全市各大楼盘销售案场客流昏暗，随着“新国八条”的出台以及有关西安即将参加限购阵容的消息传出，本月需求市场张望态度迅速弥漫。从数据体现来看，本月西安楼市商品房销售依然处于高位，但从成交明细来看，上半月受春节影响，全市销售昏暗，而下半月开始，在西安即将出台“限购令”的配景下，大范围的抢签购房行为促使整月销量急速攀升，众多楼盘大批量的存案，促使2月西安楼市销量出现出假象“高位”的体现。房企看淡二月 本月市场供给依然平淡从“新国八条”、春节小长假开始，众多房企就延缓了推盘速度，西安楼市并未出现较大范围的推盘运动。随着呼之欲出的西安“限购令”也给房企重磅一击，为应对换控政策，不少正在销售的项目有意控制了推盘的进度，而部分新盘本月纷纷加快上市步调进行抢签存案。本月西安商品房新批准预售面积95.45万平方米，环比上月50.62%，同比上年下滑15.86%。二套房首付升至6成影响范畴较大“新国八条”中明确指出，2套房贷首付最低60%，利率1.1倍以上。受此影响，本月接纳按揭方法的西安本市购买人群比例出现较大下滑，占到本市地域全部购房者的51.35%，该比例与上年62.42%的比例相比明显下滑。尽管具体到改进型人群接纳按揭贷款的比例尚不掌握，但从身边的改进型需求人群付款方法来看，按揭仍然是主要的方法，因此二套房贷首付升至六成，其影响的置业人群范畴相对较大。限购前夕外地购房者比例明显上升从本月全市普通住宅购买者来源比例来看，本市以外的人群占8.78%，该比例较上年的8.08%相比上涨0.7个百分点，与1月份的6.11%相比上涨2.67个百分点。在西安即将参加限购阵容的2月，众多即将被限购的置业者加快购房筹划，其中包罗众多外地置业者，促使本月外地置业者比例上升明显。改进型客户加快入市步调 三室户型急速热销从上图中可以看出， 2室2厅户型市场份额为37.32%，较上月下滑1.92个百分点，依然为本月成交最多的户型；而本月3室2厅户型市场份额为35.02%，与上月相比该市场份额上涨4.01个百分点。在西安即将出台限购的预期下，众多改进型客户纷纷加快购房筹划，促使大户型市场需求急剧释放，本月三室户型成交比例大幅上涨。春节淡季 商业、写字楼销量出现萎靡从商服用房成交均价及变更比率走势图上看，本月全市商服用房类物业成交代价为13131元/平方米，环比下跌10.66%；本月商服用房类物业成交量为2.97万平方米，环比下滑51.64%。本月写字楼成交均价及变更比率走势图上看，本月写字楼成交代价为8322元/平方米，与上月相比下滑0.44%，写字楼类物业本月销售量2.68万平方米，环比下滑55.19%；本月写字楼类物业依然是以高新区为主。虽在“新国八条”“限购令”等政策影响下，住宅市场即将遭受严厉的政策限制，对付即将“受宠”的商业地产以及写字楼市场，房地产市场依然处于需求旺盛的状态。但本月受春节长假影响，全市商业地产以及写字楼市场成交量均体现出大幅缩水的态势；但从目前住宅市场限购，贷款利率提高等调控促使来看，在大西安生长结构下，未来几月西安市商业地产以及写字楼市场成交量将继承走高。幸福路项目营销总案纲领一、 营销事情目标销售额目标405套 销售均价不低于7000元/一、 项目销售周期2011年6月至2012年4月2011年12月前销售总盘量的80%2012年4月前售罄二、 实现目标原则第一：追求“相对”利润最大化 在区域市场中实现销售代价前倾。第二：项目品牌创建 【 引领区域市场，成绩明星楼盘】 在市场中实现话题性创建，区域市场中实现口碑性流传。第三：企业品牌的创建 【展现强有品牌和先进开发理念】九盛置业的企业品牌形象创建并提升三、 项目定位的思考偏向【品牌的一般纪律】 品牌37定律 ： 随着市场的竞争加剧，第1领导品牌销售份额占市场的 70%，第2就是不到 30%。品牌定律意义： 一定要进入领导品牌阵营（区域性领导品牌代表），错开低端项目代价竞争，实现代价提升空间，。【项目自己的情况】公司品牌在西安市场还没有形制品牌招呼力。项目必须充实挖掘区域板块优势、整合周边资源，塑造项目的“三性”（唯一性、权威性和排他性），以差别化竞争的方法，在区域板块内实现小盘高利润的营销目标 。【区域市场的状况】以幸福中路为核心战场，区域竞争项目出现两极化。 新东尚、福邸铭门等区域领导品牌项目，成交价7600元/,仅有少量90以下房源供给，且代价偏高。 幸福花圃、金茂等低端品牌项目，成交价5300元/，产物同质化严重，目前手续不全，推广形象粗糙。 【结论】 提升品牌形象，以避开区域市场内低端项目代价和产物竞争。公道整合区域领导品牌项目成熟客源，加以拦截利用，在领导品牌阵营实现差别化竞争。四、 项目计谋阐发原则：1、 高品质，高性价比，优质形象；2、 在区域市场刚性需求较大的情况下，以品牌形象拉升代价，缓幅上抬，稳处区域中高端价位；客户阐发：【客户心理描述】认同区域，最大限度考虑生活的方便和舒适性相对理性，追求物有所值或物超所值 存眷品牌，追求品味生活，较多考虑公道性价比 强调居住文化 投资住宅，期待升值性 【客群定位】地源客户：在城东居住或事情，对此区域存在很深的依赖性，而事实存在买房需求的。青年置业：从整个市场的产物定位看，是中青年“ ”确实需要的婚房， 或急于脱离怙恃、找到自我空间的需求。投 资 客：看好城东的生长，将时机锁定于投资升值空间的人群他们买的屋子照旧要讨好上述两者。【发散阐发】谁会买我们的屋子？这样的心理描述是否熟悉而清楚？我们的客户就是认可幸福路的新人居版块簇拥而至的人们！我们的客户是对区域有情节对生活有追求的人们！不消描绘城东新城区的繁华和未来！不消赘述地铁1、6号线能带来的便捷和生长！其实，客户已经聚集和存眷产物阐发【问自己】我们要销售的是不是伶仃存在的独栋住宅修建，这样从综合性价比上考量，我们首先就输给了自己。如果客群真的热爱这个区域，又非常理性的去阐发了这个区域的生长与组成他应该去购买我们的屋子，可是我们的客群又需要怎样的屋子呢？【可以给出的偏向】产物理清从钝化的市场寻求心理突破不是气势派头修建或风情社区的形式拷贝，而是先进居住模式的看法引入不是局部做秀，而是全盘打造不是商业形态，而是生活方法不是墨守成规的小区、社区，而是引领居住潮水的住区不是画地为牢的围城，而是开放动感的窗口不是与地缘文化的简朴分裂，而是寻求传统性与时尚性的兼容并蓄【产物气质】幸福 温暖 现代 时尚 无拘无束 随心所欲 富厚多彩 布满活力 【产物发起】1. 户型发起：尽可能的实现方正实用的全明户型，增加飘窗和挑出赠送面积，以性价比感动刚性客户。2. 精装大堂：石材饰面、水晶灯，装饰后现代油画，不需要牺牲太多面积做气势，细节的精致最易感感人心。3. 泛会所配套：室外设置健身器材，和露天咖啡桌椅，门路旁粉饰现代艺术雕塑。4. 主题景观：无边叠水配上色彩明快的马赛克饰面，时尚前卫的后现代雕塑和樱花等优美树植，主题的明确比大手笔的铺陈更出效果。5. 科技入户：有机垃圾生化处置惩罚、箱式变压器供配电技能和分时计价用电技能、太阳能清洁能源应用技能、具有科技含量和人性化的住宅单位楼防盗门技能、无线网络笼罩、全屋直饮净化水等房源计谋剖析： 【70-90左右的小两室】刚性需求客户，青年结婚置业或中低收入家庭改进型居住，客源组成主要为地源性客户。客户存眷要点，企业开发品牌、产物居住舒适便利性、项目形象。刚性硬需，控制该类房源入市，分阶段释放房源。【30-50以下的一室】舒居型小户，主要为投资型或青年置业客户，客源构主要为周边经营户或大中院校以及其他对区域代价认可的客源组成。客户存眷受限购政策影响，购买决定谨慎，对区域代价认可受产物性格影响较大。单价可做高，受面积限制不会有较高总价出现，房源可在先期释放。【110左右的小三室】刚性需求客户，主要为改进型居住或青年置业客户，客源组成主要为周边地源性客户。客户对区域较为熟悉，对区域代价认可，产物舒适性较为存眷。单价做中，比区域领导品牌市场产物代价略低即可，房源略后释放。政策阐发 目前西安限购令以家庭为单位作出购买限制，对付年满18岁的青年即可作为独立家庭购买房产，对付区域内刚性需求的青年置业客户及改进型居住客户没有太大影响。投资型的小户销售会略有影响，推广上需放大产物代价，确立投资增益点。五、 营销推广计谋【营销配景】1.重大工程进度节点【营销目标】住宅销售面积销售均价销售金额推广用度比例推广用度3万7000元/亿元1.2%252万元注：营销指标截止日期为2012年4月份【营销计谋】1、整盘货量统计：销售总修建面积：约 零售总套数：约405套。其中：期 数住宅总建面（）住宅总套数（套）套数比备注一单位9366108%一梯四户二单位10329.12135%一梯五户三单位11942.91162%一梯六户2、 2011年推货量统计：房型房型一房两房三房套数54243108面积19827.99套数比例%60%7%面积比例%3、产物阐发产物层级楼位产物层级思考第一阶级二室面积比重占总量的近%，大多方正实用，属于刚需型产物，可分批放量第二阶级一室面积比重占总量的近%，属于奢侈型小户，受限购影响投资市场萎缩，该类型产物市场认可度有限，但总量较少，代价适中，可追随推售入市。第三阶级三室面积比重占总量的近%，均为面积适中的舒适三房，户型方正实用，属区域代价较高的“溢价产物”，以相对较高代价，适当控制出货量4、2011年营销计谋1）、推盘计谋推16号楼2011年要到达上述营销目标，需要将货量分两次推出，全年将凭据两个波次进行推货。本项目是公司进入西安市房地产市场的第一个项目，销售周期较短且需要引爆市场实现快速热销，因此将在第一批推售货量方面推出相对富厚的产物类，匹配大量的蓄水客户，利用第一批房源以略低于区域领导市场的代价入市，实现热销且紧俏的局面，开盘后快速提价给后期相对较好的产物入市提供溢价平台。在第二批次推货时以较好的产物搭配，结合现场工程形象、园林景观、样板精装大堂的出现，提高销售代价来再进行新的一轮放量，在较高的代价下打击销售量，尽量在农历年前的市场疲软前提下，将销量尽量向前赶。2012年后随着项目封顶、景观出现，现场运动营销为主，追随市场逐步小幅提升代价，直至清盘。2011年各阶段销售目标阶 段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段全年销售情况推 货 时 间9.210.1510.1512.3110个月推 货 楼 位F、G、H、I、J、K、L户型三室54套、两室108套、一室54套第一阶段剩余盘量A、B、B、C、D、E、E户型三室54套、两室135套第二第三阶段剩余户型全盘405套推货套数（套）216套106套189套+46套141套405推货面积（）16602.57+3007销 售 率50%60%40%40%80%销售面积（）销售套数（套）110609457 321剩余套数（套）106套46套1418484剩余面积（）30072）、代价计谋A、整盘代价发起：2010年新东尚的成交价在7600元/平米，福邸铭门两室的成交价在7900元/平米，三室在7400元/平米；综上所述我们利用比力法，凭据对2011年下半年市场代价增长幅度放缓的预判，本项目在2011年全年成交均价预期应为： 7000元/平米B、代价涨幅思路：l 以“低价入市，小幅推货，快频率涨价”为主要涨价思路；l 凭据各阶段推货产物层级，制定阶段推货产物代价标杆，拉升阶段销售代价；l 开盘后快速提价，针对两房、三房销售情况，控制两房、三房比进行有针对性小幅度涨价；l 销售阶段内，第二波次加推新货量时可涨幅相对较大；l 该项目为追随周边领袖项目代价，整体代价将凭据市场及客户追捧度，比周边代价略低200元400元；注：涨价尽量凭据整月或阶段性进行，涨价幅度结合考虑周边竞争项目代价、出货情况。3）、销售计谋推 货 方 式：以“分批量，快频率”为推货方法，在短时间内就可形成较高的市场热度。认 筹 方 式：以认筹期优惠及代价优势，快速蓄客认筹；以具有产物亮点、市场稀缺性的新货加推，快速蓄客认筹。六、 推广计谋1、推广思路项目定位核心竞争力的思考： 客户共鸣+项目代价城东中心，60120都会幸福家 项目感动力l 地段版块感动力：“城东中心”明确本案是“都会东城新兴人居版块中心地段，是繁华所在，资优配套的项目优势”。此优势为本案为本案营销推广中具有竞争优势的诉求之一。l 户型优势感动力：“60120”强调本项目的户型区间，我们的产物在区域内隶属稀缺型产物；同时体现出项目位于都市当中能带来温暖生活，“都会的幸福感”是项目形象代价的主要诉求，“家”是针对客户定位的要素，“都会幸福家”锁定客群及产物层面。2、推广主题筹划【推广线 】 都会幸福生活美好时代幸福像花一样绽放【企业定位】 修建都会先进幸福生活3、阶段性推广筹划第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段2012年推广主题（入市）2011玖盛地产开启都会幸福生活美好时代！产物代价细分幸福像花儿一样绽放（二次推广爆破）产物升级代价点细分，样板出现运动营销收尾期主流媒体整合公交站亭、围墙、公交车体（凭据差别营销节点，实时进行调换画面内容）短信、派单，开盘前后增加报纸投放报纸、公交站厅、短信、派单、网络少量报广、短信、公交车体、公交站亭报纸、短信、公交站厅、派单。短信、网络、公交站厅。4、2011年推广用度筹划A、2011年推广用度情况住宅销售面积销售均价销售金额推广用度比例推广用度3万7000元/1.2%252万元B、2010年阶段性推广用度摆设阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段时间10.1510.1512.312012年整体推广用度（万）252各阶段推广用度比例40%10%15%15%20%各阶段推广用度（万）10025383850