房地产行业项目年度营销推广策划案样本.doc

半岛蓝湾宣传推广策划方案背景分析梅江南半岛蓝湾项目，乃天津市迄今为止唯一一处尊鼎级水景和岛景相融相生别墅小区。经过整体市场营销推广，半岛蓝湾已跟和其含有一些同质化市场卖点城市别墅、仁爱濠景庄园并列为天津市购房者首选三大高等级墅楼盘。这三者既填补了以往市内房地产市场别墅项目在营销推广过程中无独特个性及形象定位模糊空白，同时，也依据各自独有建造理念及品牌优势营造和坚持着各异小区文化和生活主张，交叉竞抢着天津市本就为数不多高端消费人群。项目分析一、销售情况分析半岛蓝湾销售至今，一共售出独体别墅1套、联体别墅93套、公寓2套。假如根据销售周期平均计算月销售数量话，这种速度极难满足1月10月份计划售罄528套要求。所以，对于产品销售，最先应该处理问题是怎样加紧这个销售速度。，半岛蓝湾曾举行过涨价、送树、狗展、车展、物业咨询会、阁楼文化、百日庆典等等相关SP促销活动，并每次全部有5套平均销量，所以， ，SP活动仍是促进销售，不可或缺关键推广手法之一。二、广告效果分析半岛蓝湾经过广告最先树立市场定位形象是“环湖别墅，私家领地”，后又经过样板间等等实景照片加以渲染，说明半岛蓝湾所提倡是纯粹纯正别墅生活。正如广告所预料一样，项目逐步确立了“高等级墅楼盘”、“价格昂贵”等等市场印象。即使，项目所以提前完成了销售任务，并也所以过程中几次涨价取得了更多计划之外回笼资金，但从真正对产品后期销售有利角度来看，鉴于半岛蓝湾不太可能大幅降价销售，所以，假如在延续前期广告推广基础上，仍不能经过广告给项目品质更多支撑点话，可能就难以合理维系形成这个大而且难以具体把握市场印象。所以， 这就要求在广告推广中，必需在把握项目销售机会同时，经过更多更具体项目卖点支撑“环湖别墅”、“纯粹纯正别墅生活”定位，方便以更多更主动促进原因，推进销售。三、项目机会点经过前期积累，半岛蓝湾已经有了一定市场著名度，所以假如在此基础上，挖掘出对产品定位更具说辞主旨支撑，将会给市场一个更明确形象定位，更有针对性对产品进行卖点宣泄。因天津地产市场对于别墅生活模式引导并不充足，而且概念比较模糊，所以，对于已被公认是高等级墅项目标半岛蓝湾来说，这就有了更多机会，趁此对“别墅”进行更详尽本质叙述，依据已经有市场无可比拟独一无二优越别墅环境，从更多具体方面说明环境才是影响别墅生活和品质最大原因，“买别墅，最关键就是环境”，并以此在再次提升项目形象定位基础上，向市场传达更清楚适合半岛蓝湾别墅标准，树立不可动摇市场地位。天津市场并没有太多拿“真正环境”作为别墅品质支撑，辅助产品销售项目，而再鉴于半岛蓝湾现有优越环境是天津市其它别墅项目根本无法比拟（包含：区域大环境、区内小环境、建筑和环境关系、空气和环境、水和环境、岛和环境、生活和环境、生态和环境），所以，假如将这种优势做开，以“环境”作为主打，能够很轻易地做出半岛蓝湾和其它别墅楼盘最显著市场区隔。具体配套、品质、环境依次展现，将给销售带来最直观有效促进。项目开发商顺驰在全国住交会上大出风头，所以顺驰品牌在将比今年更具市场吸引力和说服力。四、项目问题点1月10月份销售任务比繁重，共需销售528套，且独体别墅、联排别墅、4层半公寓均占一定百分比，产品多样化，市场印象难以集中把握，所以，压力较大。即使依据环境最轻易做出市场区隔，不过经过集中“环境”诉求避讳繁乱散点式宣传，轻易忽略和抛弃项目标其它特点，诸如一样对别墅品质起着较大影响交通和由此带来出行便捷程度、居住安全问题等等。如此扬长避短即使有利于产品形象定位和后续推广，但也有轻易造成产品性格单一，所以，有一定风险。，半岛蓝湾4层半公寓介入和“纯粹纯正别墅生活”定位将产生一定产品延伸分化专题，会混淆别墅原本清楚项目品质形象定位。同时，这种混淆还表现在4层半公寓和别墅销售价位相差较大上。市场及竞争对手分析一、市场分析别墅，作为一座城市高端地产项目消费人群所必需和肯定关注一类高品质产品，已经不再满足于单纯空乏概念和形象营造。伴随物质生活和精神生活水平同时提升，大家对生活、生活方法、生活空间等提出了更高要求，当然，承载这些东西环境，自然而然地就成了影响别墅品质关键原因。好环境能够实现消费人群对高尚小区文化品位心理满足，同时还可为别墅生活和生活空间延伸提供更多可能。所以，在综合分析了实际销售情况及广告效果以后，半岛蓝湾在目标人群把握上，应避开单一散点式卖点诉求，而将本身卖点（尤其是主卖点）和项目本身综合环境资源有效结合，以在打造产品个性同时，兼顾消费心理把握，将环境对别墅品质影响放大，经过直观清楚宣传渠道，往更深层市场及潜在市场中，推广产品。另外，因半岛蓝湾关键目标人群应该含有较高文化素养、生活品位，对未来和生活含有较高逻辑判定能力，生活理念比较明确，消费能力较高，对产品要求比较苛刻，且多属于二次以上置业，所以，对这部分数量相对较少消费人群来说，她们对别墅和别墅之间品质差异也应该是比较敏感且比较看重。所以，怎样将优越别墅环境和半岛蓝湾生活相融，在短时间内形成更鲜明市场印象，推进艰巨销售任务，并在促成原有用户购置基础上，以主动有效口碑宣传，积累更多潜在用户，将是半岛蓝湾拉动、扩大本身购置有机群落，争取短时间实现更多销售关键之关键。二、竞争对手个案分析仁爱濠景庄园主诉卖点：城市升级版别墅庄园生活长1公里25米宽活水河流（辅助宣传点）环境设计：美国EDSA地理位置：红旗南路，鹏天阁斜对面（临近奥运主会场）地段宣传：离市中心近交通环境（迎宾道、卫津南路、红旗南路）自然环境（靠近堆山公园）物业配套服务较齐全（128种物业服务套餐）媒体形式：报纸（以今晚报、每日新报为主，并常常辅助以软稿）、电台广播、户外看板、候车亭灯箱、SP活动。市场印象：一般别墅项目，广告视觉表现平淡，和实际别墅品质相差较远。而且，楼盘高级感传输不够清楚，甚至有些降格。城市别墅主诉卖点：纯德式别墅本身产品建筑风格纯正多样第一印象：德国，现代建筑设计：德国WSP地理位置：友谊路和黑牛城道立交桥交口品质诉求：最纯粹城市住宅代言人辅助（冯小刚）按十期开盘，本身产品设计风格多样国际物业企业介入，配套服务较齐全所选媒体：报纸、户外看板、候车亭灯箱。市场印象：纯德式别墅，品质较高，且经过和众不一样强烈广告视觉表现形式，传达出和同质化别墅项目较大差异性。三、本项目和竞争对手比较分析： 即使，到现在为止，梅江南发展前景并未被广泛认知，半岛蓝湾周围也尚无太多配套，但因其岛屿和水景相融相生优势是其它项目所无法比拟，所以，在以后宣传推广中，能够依靠环境，合理利用这一点，在先前广告基础上，辅以更具体支撑，做出更鲜明市场区隔。半岛蓝湾所处梅江南生态居住区及其水面岛屿，乃是政府投资计划建设用地，这已是半岛蓝湾大环境优于其它竞争对手公开秘密。在以往营销推广中，水（湖）是一个突出卖点，不过在提得过多，尤其是在蓝水假期经过大量多种多样广告宣传在天津房地产市场造成了一定水影响和印象以后，水已经成了平凡之物，毕竟当初那种好奇心和新鲜感正在慢慢变淡。所以，半岛蓝湾在提倡水岸生活广告诉求时一定不要单一诉求“水”，而丢弃“岛”。“水”和“岛”全部只是环境组成部分，只有把她们合理地统筹在一起，“环境”才不空乏。从目标人群来看，假如深究消费者生活习性及个性差异，竞争对手项目和半岛蓝湾是不尽相同，譬如城市别墅，即使也是一高等级墅住宅项目，但其在生活态度及生活主张提倡上，所重视吸引似乎更多是高端消费人群中生活主张比较强烈那类。因半岛蓝湾形象包装定位和气质附加比较明确，且“环境”优势比较突出，所以其较之于竞争对手价格略微偏高劣势，能够合适抵消一部分。经过以上市场分析、关键竞争对手分析，和和关键竞争对手对比分析，能够看出，即使每个项目标定位全部是别墅，不过对“别墅”诉求却是不尽相同。仁爱濠景庄园、城市别墅即使各有特色，但营销推广依据皆非“环境”，所以，对拥有绝佳环境优势半岛蓝湾来说，能否将环境这一和她们能够形成较大差异最大优势合理利用起来，而且延伸开来，做出显著市场区隔，对项目标整体销售是很关键。项目营销推广卖点分析绝：项目所处梅江南乃政府投资计划建设用地，其无可比拟优越生态环境，和附加给半岛蓝湾高尚别墅品质承载，在天津市是唯一、不可复制。同时，半岛蓝湾“水”、“岛”相融相生独特环境优势在天津一样也是独一无二、不可复制。水：宽广水域不只是半岛蓝湾漂亮外衣。从气候角度来说，水是调整气温致使冬暖夏凉关键原因；从环境保护角度来说，水是净化空气吸收城市烟尘过滤器；当然，从养生保健角度来说，水还是修身养性、丰富视野、滋润生活珍贵资源。所以，半岛蓝湾水不只是环境单一组成部分，它付诸于生活任何点滴全部是大自然恩赐半岛蓝湾高尚品质。岛：将“岛”引入生活小区，在近些年天津房地产市场中，半岛蓝湾是首创。有了岛，“水”延展性就有了，和生活关系也就更亲密友好了。岛是半岛蓝湾小区环境中关键一环，靠之，除了提升别墅生活品位之外，还可对4层半公寓介入销售起到缓解冲突作用。尚：水和岛相融相生，梅江南大环境和自然生态紧密联络，合理控制了噪音、空气污染等对生活影响指数较大多个方面，从而再次提升了半岛蓝湾高尚别墅生活品位，让其在市场上成为真正无法动摇和替换纯粹纯正最适合居住别墅小区。全：概念+建筑+小区+物业+前景，是辅助产品销售，营销推广过程中不可或缺“同花顺”，它们、它们相互之间和它们和“环境”之间不可分割关系，共同组成了产品推广过程中，覆盖市场疏而不漏强大“营销网”。营销推广思绪经过卖点分析，能够看出每个对营销推广有利原因全部和“环境”有着直接联络，所以，在广告宣传及营销推广中，经过集中大力度“环境”宣泄将比散点式单一宣传更轻易抓住专题，促进销售。另外，对于4四层半，经过环境和区位、别墅品质和公寓联络，能够将其定义为“和别墅含有相同品质高尚公寓”或“顶等级墅旁高尚公寓”。环境一样也是营销过程中广告宣泄关键。因公寓销售提前介入可能会对前期别墅定位产生负面影响，所以提议在别墅销售最终阶段（6月），开始销售公寓。推广策略一、1月6月：联排别墅推广（一）1月3月，以报纸媒体为主：在地产广告投放较少淡季阶段，利用反势规则，大量向报纸及户外投放，争取目标消费人群最主动，且无可选择性具体阅读，经过建立“纯粹纯正别墅”标准，确立半岛蓝湾在市场上不可动摇和替换顶等级墅地位。（其中可依据具体情况穿插SP活动辅助宣传）具体分三步走（时间视具体销售情况待定）：半岛蓝湾环境是什么样？结合梅江南大环境，突出半岛蓝湾水、岛、上风口、空气、起伏地形、绿化、景观等等细节，具体说明半岛蓝湾环境优势，叙述这么环境不仅能够起到调整气候、净化空气等作用，而且完全符合顶等级墅标准，和高尚生活品位是紧密相连，并以此做出和其它别墅项目标市场区隔。辅助硬广告专题提议：半岛蓝湾水是不可复制，所以弥足珍贵半岛蓝湾岛是不可复制，所以弥足珍贵半岛蓝湾空气是不可复制，所以弥足珍贵半岛蓝湾地形是不可复制，所以弥足珍贵半岛蓝湾上风口是不可复制，所以弥足珍贵辅助软稿专题提议：半岛蓝湾环境是什么样候车亭广告专题提议：环境不可复制，所以弥足珍贵户外看板专题提议：因环境而建，所以弥足珍贵电台广告专题提议：因环境而建，所以弥足珍贵半岛蓝湾不可复制环境将会对生活产生什么样影响？细述半岛蓝湾优越“环境”将会给别墅生活及品质带来怎样影响，并经过这些影响证实半岛蓝湾是天津市地产市场上最纯粹纯正别墅项目，从而说明对于别墅最关键就是环境，所以半岛蓝湾才围绕纯粹纯正别墅，大手笔地做和之相符这么好环境。广告专题提议：环境不可复制，从而生活不可复制辅助专题提议：环境纯粹，品质才能纯正看惯了窗外景观，才知道环境更关键做别墅，以环境做秀自然耳染，爱才自然而然不拘小节，何以称别墅把环境做大就是把细节做小辅助软稿专题提议：不可复制环境将会对生活产生什么样影响？候车亭广告专题提议：做别墅，以环境做秀户外看板专题提议：环境纯粹，品质才能纯正电台广告专题提议：让别墅做主，把环境进行到底买别墅为何要买环境？从别墅生活居住品位，和居住角度，结合半岛蓝湾独一无二不可复制优越环境，深入说明环境对别墅影响是很大，从而刺激目标人群强烈消费心理，得出结论：环境是别墅最关键生活指标，买别墅就是买环境，而在天津这么环境，符合纯粹纯正别墅品质环境，只有半岛蓝湾有。广告专题提议：环境是别墅最关键生活指标辅助专题提议：环境是别墅灵魂别墅环境人生境界别墅环境致远心境别墅宣言：环境要是独一无二别墅宣言：环境要是不可复制买别墅就是买环境辅助软稿专题提议：买别墅为何要买环境？候车亭广告专题提议：买别墅就是买环境户外看板专题提议：环境是别墅最关键生活指标。电台广告专题提议：环境是别墅灵魂（二）4月5月，以SP为主：提议SP推广活动：仍然利用反势规则，在地产市场上媒体广告投放渐多时候，降低投放量，把更多资金用在SP促销活动上。该阶段关键目标是结合“环境”优势，经过更有效现场活动维护并督促前三个月吸引来目标人群，并在加紧销售进度基础上，争取更多口碑宣传，吸引更多消费。（其中依据具体销售情况仍需合适穿插报纸广告等）筹备半岛蓝湾财富沙龙招募沙龙会员作用：以项目优越环境为引子，建立半岛蓝湾顶等级墅小区文化基础。在半岛蓝湾营造一个上流社会活动圈子，让名流荟萃现场感受环境。放大环境魅力，提升项目形象。媒介选择：今晚报、每日新报、银行信用卡DM活动细则：A、财富沙龙入会资格：半岛蓝湾现有业主信用卡金卡持有些人，年消费金额在30万元或以上，并持有银行发出申请表格或推荐书。B、财富沙龙会员权益优先享受参与活动权利定时举行上流社会交际活动（如新品牌产品推广会、迎合顶等级墅生活品味活动）享受名牌家电/名牌家私等优惠（关键针对后期装修）提升顶等级墅社交层活跃性为众高层消费者提供更多休闲及品位连环奖上奖（消费越多，享受越高）作用：搜集用户资料。诱发目标用户购置半岛蓝湾。提升项目著名度。媒介选择：银行信用卡DM活动筹备：联络相关商业银行（中国交通银行、中国建设银行、中国农业银行），和银行合办消费积分奖励计划。银行帮助筛选信用卡用户资料，并在用户月结单上附寄连环奖上奖宣传小单张。设计宣传小单张（内容A：传达活动规则、礼品及可撕下副券；B：财富沙龙入会推荐书、高尔夫球赛信息。）活动细则：A、参与资格：持有上述三家商业银行信用金卡用户。信用卡持有些人（含隶属卡）每个月消费额在3万元或以上。B、活动方法信用卡持有些人凭小单张上副券（须填写个人资料），前往半岛蓝湾现场售楼中心参观示范单位即可取得价值300元派克钢笔一支（数量有限，每家银行各50支配额，合共150支）。当信用卡持有些人年消费额在30万元或以上时，将会由银行随月结单寄出财富沙龙申请表格及推荐书；持卡人若认购半岛蓝湾单位，凭银行发出财富沙龙推荐书，可即时成为沙龙会员，并有机会参与半岛蓝湾择场地举行名人高尔夫球邀请赛。持卡业主能够在未来项目配套齐全后享受相关消费打折优惠。卡分为金卡、银卡，以此显示业主尊贵身份。高尔夫球邀请赛活动目标：以高尔夫球这项优雅立即尚运动和半岛蓝湾优越品质和环境优势做形象联络，从而提升半岛蓝湾整体形象，有利于社会富有阶层对半岛蓝湾产生购置意欲，增加销售。 参与比赛高尔夫球爱好者多为拥有庞大购置力高消费人士，是半岛蓝湾不可忽略潜在用户。而且，参与者资料还可方便于以后更有针对性宣传和销售。活动提议：A、租用现成场地，举行一天高尔夫球比赛：比赛共接收120人报名。搜集120位参赛者及其它出席嘉宾资料作以后销售跟进。增加对特定高级阶层宣传及影响。B、颁奖仪式，半岛蓝湾环境介绍：于当日赛后回销售现场安排晚餐，于晚餐时作半岛蓝湾优越大环境具体介绍，然后再作颁奖。对半岛蓝湾介绍可配合电视幕墙，以录像或3D等形式展示。C、半岛蓝湾口碑宣传：高尔夫球是表现半岛蓝湾别墅品质较为直接有效形式，可引发很多含有高消费能力高球爱好者注意。除让比赛参与者深入感受半岛蓝湾高尚顶等级墅品质外，还可让参与活动其它客人认识半岛蓝湾，从而增加销售对象。D、此项活动欢迎业主及其贵宾参与，期望业主带动其亲友认识半岛蓝湾，并使其产生购置意欲。活动细节：A、比赛：形式：1天，以租用场地提供形式比赛。参与人数：120人。、比赛参与方法： 向各大机构总经理级她人士及社会有名气人士作出邀请。 半岛蓝湾现场销售中心公开接收财富沙龙会员报名。、纪念品印上半岛蓝湾标志毛巾礼盒。 印上半岛蓝湾标志帽子。、奖品冠军：3万元半岛蓝湾购置折扣礼券及奖杯。 亚军：2万元半岛蓝湾购置折扣礼券及奖杯。 季军：1万元半岛蓝湾购置折扣礼券及奖杯。E、传媒单位：今晚报、每日新报、天津电视台、天津有线电视台。F、嘉宾邀请：可邀请天津市政府相关上层领导等作为比赛嘉宾。目标：让市场认知半岛蓝湾“顶等级墅”及和之相匹配优越环境。提升项目整体形象。促销。推广策略：高尔夫球赛后，经过媒介关系发表相关活动信息。 以悬念表现手法，带出半岛蓝湾项目环境特征，以引发市场轰动。公关活动：天津市首个财富沙龙成立仪式品酒美食会活动细则：1）举行地点：大型酒店或高级食府2）时间：1月1日3）活动目标：成立财富沙龙及确立项目品牌，实质是新旧业主及目标用户群联谊会，期望形成一个上流社会风气，衬托项目标尊贵性。4）活动安排：成立仪式、嘉宾讲话、节目演出、品酒美食会5）对销售及宣传帮助：增强新业主荣誉感，抬高项目档次，为后续销售推广提供新闻炒作题材。公关活动：最新某名牌系列名车展及拍卖会活动细则：1）举行地点：销售现场 2) 时间：待定3）活动目标：用部分超前科技产品作为引子，使用著名品牌及代言物举行一系列公关活动，结合半岛蓝湾无可比拟大环境优势，塑造产品品质及财富沙龙定位。4）活动安排：开幕仪式、新闻公布会、名车展、拍卖会。5）对销售及宣传帮助：经过举行名车展将世界著名品牌和项目标级数结合，深入抬升项目档次，在短时间内成为市场焦点，吸引大量客人前往参观，从而促进成交。更多提议：可针对项目发展进程及具体销售情况，选择适宜节点择机安排适时合理SP活动，配合销售。（三）6月，在联排别墅销售最终时机，巧妙把握消费心理，再次使用报纸媒体及户外媒体，利用“顶级纯粹纯正别墅仅剩珍席多少多少位”宣传形式，或类似口号，进行强势促销。（针对具体销售情况，在别墅立即售罄之际，开始4层半公寓前期宣传）二、7月10月：4层半公寓推广利用半岛蓝湾前期销售别墅时产品定位，依靠“环境”优势，在此基础上，树立“和顶等级墅含有相同品质高尚公寓”市场形象。传统媒体及SP活动交叉进行：报纸及户外媒体表现内容：依据“环境”，说明4层半公寓是拥有和顶等级墅相同品质和品位尚品居住小区。再次结合梅江南大环境，引入水、岛、上风口、空气、建筑、物业配套等细节，说明4层半环境优势及其表现生活可能。将水、岛、上风口、空气、建筑、物业配套等诸一放大，经过它们和环境相辅相成关系，说明项目品质。经过“环境”优势和市场传统公寓进行比较，借半岛蓝湾前期树立光辉形象，再次确立同类产品市场区隔，宣扬产品品质。前面四点关键应用于联排别墅立即售罄，4层半公寓开始介入销售前期阶段，在正式销售开始以后，应将更多宣传关键放在产品品质上，经过房型、样板间、物业等等更实内容，作为推广依据。SP促销活动：在报纸及户外媒体进行同时，结合具体销售情况，制订能够辅助主力宣传，实现快速促销SP活动，拉拢更多目标意向人群亲临现场，感受，并促成销售。另外，视具体情况，还能够SP活动制造宣传由头，引导媒体宣传。三、提议独体别墅推广方法：作为半岛蓝湾项目最顶级高端产品，其占据着较大回款空间。同时，因其较高市场价格定位，也使得半岛蓝湾含有了更轻易区分于城市别墅、仁爱濠景庄园产品特点。所以，择时机推出独体别墅，是处理销售结点问题，快速回拢资金，制造新闻炒做热点，提升项目档次，形成产品区隔有效路径。时机选择：1月15日2月15日目标及意义：元旦过后到正月十五以前，是消费者摆脱平日工作繁忙，购办年货，休闲度假比较集中闲散阶段，同时也是消费者对事件性新闻较为关注阶段。而且此期间对于地产业来说是销售淡季，地产广告宣传是比较松缓，所以，假如能择此时机推出半岛蓝湾独体别墅，可在一定程度上缓解销售淡季回款问题，而且还可回避城市别墅、仁爱濠景庄园及其它竞争对手宣传干扰。以较高产品价格定位及特点制造新闻炒做热点，将会为项目拉大和城市别墅、仁爱濠景庄园档次区隔，为打造天津别墅第一盘半岛蓝湾整体推广奠定基础。媒体选择：为避免独体别墅宣传对正常联排销售造成负面影响，所以选择了区分于新报和晚报媒体。报纸：天津日报（将最高端别墅发售消息作为事件性新闻消息公布，日报是最好传输载体，目标针对性较强。）假日100天（消费性媒体，节假日期间将聚集大量消费注意力。）网站：顺驰企业网站，和全国性著名地产网站。因其本身含有极高价位，及本身别墅环境优越等突出特点，在天津乃至全国全部是极少见，所以极具新闻炒做价值。而网站是以价格作为主打，制造新闻炒做热点很好路径。所以，依靠网站广告散发新闻炒作点，利用网络传达销售信息，将起到事半功倍效果。）公布时间及内容提议：日报：硬广告1月23日 星期四 半版 围绕独体别墅形象定位（可涵盖价格和品质）1月30日星期四 半版 传达独体别墅大环境优势及其仅有数量2月6日 星期四 半版 全部独体别墅均为正面面水，私密性好，而且可自设码头等2月13日星期四 半版 消费心理引导假日100天：硬广告 1月22日 星期三 整版 围绕独体别墅形象定位（可涵盖价格和品质）1月29日星期三 整版 传达独体别墅大环境优势及其仅有数量2月5日 星期三 整版 全部独体别墅均为正面面水，私密性好，而且可自设码头等2月12日星期三 整版 消费心理引导网站：每七天一次评论。到时，还可针对具体销售情况，结合市场需求，以发行数量和剩下数量为炒作点，维护产品较高销售价位。广告营销及媒体实施一、前期准备：楼书、折页、DM、房型图册、认购书、产品销售手册等依据别墅销售情况，确定4层半开始介入销售具体时间4层半销售道具准备及制作：单独楼书、折页、文化书等二、广告营销阶段性策划：1月6月：联排别墅关键：集中“环境”优势，确立市场地位把握人群，穿插消费心理刺激、引导媒体宣传淡季，大量利用报纸及户外媒体媒体宣传旺季，开启SP计划启用新销售资料（房型图册、楼书、认购卡等）新样板间设计制作并开放方法：13月，以报纸及户外（路牌、户外看板、候车亭）广告为主媒体组合：每日新报、今晚报、路牌、户外看板、候车亭、电台公布频次：8期硬广告/月，4期软稿/月，候车亭按月更换相关数量提议：候车亭市内关键路线200块电台平均每1小时循环一次45月，以SP促销活动为主媒体组合：每日新报、今晚报、路牌、户外看板、候车亭、电台公布频次：4期硬广告/月，候车亭按月更换相关数量提议：候车亭市内关键路线100块电台平均每2小时循环一次6月，仍以报纸及户外广告为主，其间穿插SP媒体组合：每日新报、今晚报、路牌、户外看板、候车亭、电台公布频次：4期硬广告/月相关数量提议：候车亭市内关键路线100块电台平均每2小时循环一次全程开启电台媒体提议启用公交车车身广告7月10月：4层半公寓关键：产品品质宣泄（形象定位）消费心理刺激和引导促销（SP）借“环境”优势，进行市场比较方法：传统媒体及SP活动交叉进行媒体组合：每日新报、今晚报、路牌、户外看板、候车亭、电台公布频次： 8期硬广告/月，候车亭按月更换相关数量提议：候车亭市内关键路线200块电台平均每1小时循环一次 SP促销活动电台广播提议启用公交车车身广告三、提议销售策略销售现场中心重新精心包装（给前期潜在用户一个新奇感）正确选择宣传媒体看楼专线巴士四层半提前认购（在别墅销售即罄之际，提前介入）制订相关优惠控制好认购单位推广数量兑现销售卖点可行性：如“联办名校（或和名校联合，推荐业主儿女入名校）”等，以此制造噱头和促销点，争取销售业绩。13月媒体广告推广计划媒体利用项目围绕专题投放日期投放媒体1月报纸硬广告联排别墅半岛蓝湾环境是什么样：不可复制，所以弥足珍贵1月9日今晚报半版1月10日每日新报整版1月16日今晚报半版1月17日每日新报整版1月23日今晚报半版1月24日每日新报整版1月30日今晚报半版1月31日每日新报整版独体别墅围绕独体别墅形象定位1月22日假日100整版围绕独体别墅形象定位1月23日天津日报半版大环境优势及其仅有数量1月29日假日100整版大环境优势及其仅有数量1月30日天津日报半版2月报纸硬广告联排别墅半岛蓝湾不可复制环境将会对生活产生什么样影响2月6日今晚报半版2月7日每日新报整版2月13日今晚报半版2月14日每日新报整版2月20日今晚报半版2月21日每日新报整版2月27日今晚报半版2月28日每日新报整版独体别墅全部独体别墅均为正面面水，私密性好，而且可自设码头等2月5日假日100整版全部独体别墅均为正面面水，私密性好，而且可自设码头等2月6日天津日报半版消费心理引导2月12日假日100整版媒体利用项目围绕专题投放日期投放媒体2月报纸独体别墅消费心理引导2月13日天津日报半版 3月报纸硬广告联排别墅买别墅为何要买环境3月6日今晚报半版3月7日每日新报整版3月13日今晚报半版3月14日每日新报整版3月20日今晚报半版3月21日每日新报整版3月27日今晚报半版3月28日每日新报整版报纸软稿联排别墅半岛蓝湾环境是什么样1月7日、21日今晚报1月16日、30日每日新报半岛蓝湾不可复制环境将会对生活产生什么样影响2月4日、18日今晚报2月13日、27日每日新报买别墅为何要买环境3月4日、18日今晚报3月13日、27日每日新报候车亭联排别墅半岛蓝湾环境是什么样1月半岛蓝湾不可复制环境将会对生活产生什么样影响2月买别墅为何要买环境3月户外看板综合半岛蓝湾环境优势1月10月电 台综合让别墅做主，将环境进行到底（专题择机而换）1月10月推广费用预算媒体媒体刊例价折扣月份频次总价（万元）每日新报3.2万元/整版5折1月4期6.42月4期6.43月4期6.44、5月2期3.26月4期6.4710月16期25.6天津日报9.4万元/半版6.8折1月2期12.7842月2期12.7844、5月4期25.5686月4期25.568710月8期51.136今晚报9.36万元/半版7折1月4期26.2082月4期26.2083月4期26.2084、5月2期13.1046月4期26.208710月16期104.832假日100天1月2期16（约）2月2期户外看板150新闻软稿110月16期5媒体媒体刊例价折扣月份频次总价（万元）候车亭灯箱500元/周/个110月200块/月40SP活动视具体情况定110月平均2次/月200电台多台同时110月12次/天85公交车210月车身双面80平面设计、制作、喷绘、印刷、销售道具160总累计：1141.008万元