城市房屋拆迁中补偿评估问题的探讨.pptx

1 1 城市房屋拆迁是当今各级政府非常关注城市房屋拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地的日益突出，成为当地的“热点热点”、“难点难点”和和“焦点焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问，其核心是对被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格，合理确定补题。因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在。在。2 2 2006 2006年年4 4月月3030日，省土地估价师协会批日，省土地估价师协会批准立项，由我公司承担开展了准立项，由我公司承担开展了城市房屋拆城市房屋拆迁中涉及土地补偿价格评估理论与方法研究迁中涉及土地补偿价格评估理论与方法研究；今年；今年5 5月份，该项研究已经省国土厅组织月份，该项研究已经省国土厅组织专家进行了鉴定，专家给予了很高的评价，专家进行了鉴定，专家给予了很高的评价，认为该项研究填补了国内空白，今天借此机认为该项研究填补了国内空白，今天借此机会向各位同行简单介绍一下主要内容。会向各位同行简单介绍一下主要内容。3 3纲纲 要要一、房屋拆迁现状一、房屋拆迁现状二、房屋拆迁补偿评估的理论思考及方法研究二、房屋拆迁补偿评估的理论思考及方法研究三、补偿评估工作建议三、补偿评估工作建议四、通行权、地下建设用地使用权评估的探讨四、通行权、地下建设用地使用权评估的探讨 4 4一、房屋拆迁现状一、房屋拆迁现状（一）城市房屋及土地产权的演变（一）城市房屋及土地产权的演变 城市房屋拆迁的目的不是为了拆而拆，城市房屋拆迁的目的不是为了拆而拆，而是通过拆迁取得被拆迁人的土地，进而而是通过拆迁取得被拆迁人的土地，进而实现土地利用效益的最大化。实现土地利用效益的最大化。新中国成立以前，土地、房产实行私新中国成立以前，土地、房产实行私有制，个人可以获得土地和房产的所有权。有制，个人可以获得土地和房产的所有权。5 5 新中国成立后，我国城市房屋及土地产权新中国成立后，我国城市房屋及土地产权的变革过程如下：的变革过程如下：第一阶段：初始阶段（建国初期至第一阶段：初始阶段（建国初期至19761976年）年）19531953年开展了第一次全国房地产总登记，年开展了第一次全国房地产总登记，确认了房地产产权归属，建立了房地产管理机确认了房地产产权归属，建立了房地产管理机构。构。至文革期间，国内基本上不存在了私产，至文革期间，国内基本上不存在了私产，公民的财产权利已不复存在，私产房被任意强公民的财产权利已不复存在，私产房被任意强占或收为占或收为“公有公有”。6 6 第二阶段：复苏阶段（第二阶段：复苏阶段（19761976年至年至19871987年）年）19821982年年宪法宪法确立了土地所有权的确立了土地所有权的“二二元结构元结构”，明确了城市的土地属国家所有。，明确了城市的土地属国家所有。19851985年，进行了全国房屋普查。年，进行了全国房屋普查。19871987年国家在全国范围内进行房屋所有权年国家在全国范围内进行房屋所有权登记和土地详查。登记和土地详查。19861986年年6 6月月2525日全国人大颁布了日全国人大颁布了中华人中华人民共和国土地管理法民共和国土地管理法，同年，国务院成立国，同年，国务院成立国家土地管理局，标志着国家对土地实行了统一家土地管理局，标志着国家对土地实行了统一管理。管理。7 7 第三阶段：现行阶段（第三阶段：现行阶段（19881988年以来）年以来）19881988年年宪法宪法修正案，同时修改了修正案，同时修改了土土地管理法地管理法，突出了土地使用制度的改革，规，突出了土地使用制度的改革，规定了定了“土地使用权可以依照法律的规定转让土地使用权可以依照法律的规定转让”。19881988年国务院印发了年国务院印发了关于在全国城镇分关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案期分批推行住房制度改革的实施方案。国务院于国务院于19901990年颁布了年颁布了5555号令即号令即城镇国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例有土地使用权出让和转让暂行条例。19941994年，全国人大常委会颁布年，全国人大常委会颁布城市房地城市房地产管理法产管理法。20022002年国土资源部出台年国土资源部出台1111号令。号令。20072007年年1010月月1 1日起施行日起施行中华人民共和国中华人民共和国物权法物权法8 8 城镇土地使用制度和住房制度的改革，城镇土地使用制度和住房制度的改革，形成了房地产产权多样的格局：形成了房地产产权多样的格局：就房屋而言，有公产房、直管公房、单就房屋而言，有公产房、直管公房、单位自管房、城镇私产房；位自管房、城镇私产房；房屋所占用的土地使用权从类型上看有房屋所占用的土地使用权从类型上看有划拨土地使用权和出让土地使用权。划拨土地使用权和出让土地使用权。不同土地和房屋产权的房地产取得的成不同土地和房屋产权的房地产取得的成本不同，产权人享有的权益不同，收益、处本不同，产权人享有的权益不同，收益、处置适用的政策法规不同体现其市场价值不同。置适用的政策法规不同体现其市场价值不同。9 9 目前我国城市房地产产权关系特别目前我国城市房地产产权关系特别是土地产权非常复杂，因此在深入分析是土地产权非常复杂，因此在深入分析房地产产权属性及产权关系过程中，应房地产产权属性及产权关系过程中，应充分区别土地产权，并在拆迁补偿中充充分区别土地产权，并在拆迁补偿中充分尊重土地产权的基础上，做到公平拆分尊重土地产权的基础上，做到公平拆迁，合理补偿，才能优化土地利用结构，迁，合理补偿，才能优化土地利用结构，提升城市品位，促进城市社会经济健康、提升城市品位，促进城市社会经济健康、协调和可持续发展。协调和可持续发展。1010 （二）拆迁政策的历史沿革（二）拆迁政策的历史沿革 与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，我国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段：我国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段：第一阶段：第一阶段：19901990年以前，国家没有对房屋年以前，国家没有对房屋拆迁出台相关的法规及政策。拆迁出台相关的法规及政策。国务院颁布了国务院颁布了城市私有房屋管理办法城市私有房屋管理办法，对于私有房屋，按当时的物价状况以房屋的残对于私有房屋，按当时的物价状况以房屋的残值价格进行补偿。值价格进行补偿。1111 第二阶段：即第二阶段：即19901990年至年至20012001年。年。我国城市化进程明显加快，出现了大量房我国城市化进程明显加快，出现了大量房屋拆迁。屋拆迁。19911991年国务院颁布了年国务院颁布了城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁管理条例条例 为适应土地和房地产使用制度的改革，国为适应土地和房地产使用制度的改革，国家土地局家土地局19921992年认证了首批土地估价师，开始年认证了首批土地估价师，开始了城市土地定级和估价工作，了城市土地定级和估价工作，19931993年年5 5月建设月建设部、人事部认证公布了首批房地产估价师。部、人事部认证公布了首批房地产估价师。1212 1999 1999年各地停止了实物福利性分房，年各地停止了实物福利性分房，实行货币工资性住房制度，对此各地为调实行货币工资性住房制度，对此各地为调整住房结构，改善居住环境，纷纷实施旧整住房结构，改善居住环境，纷纷实施旧城改造工程，出现了拆迁高潮。在拆迁补城改造工程，出现了拆迁高潮。在拆迁补偿过程中实行偿过程中实行“拆一补一拆一补一”。1313 第三阶段：即第三阶段：即20012001年至今。年至今。20012001年年6 6月，国务院颁布了新的月，国务院颁布了新的城市房城市房屋拆迁条例屋拆迁条例，将，将“货币补偿货币补偿”作为主要的补作为主要的补偿方式，货币补偿的金额偿方式，货币补偿的金额“以房地产市场评估以房地产市场评估价格确定价格确定”。20032003年年1212月月1 1日，建设部颁布了日，建设部颁布了城市房城市房屋拆迁估价指导意见屋拆迁估价指导意见，对城市房屋拆迁估价，对城市房屋拆迁估价的概念界定为：拆迁估价的价值标准是被拆迁的概念界定为：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋的租房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素。赁、抵押、查封等因素。1414 无论是无论是“老老条例条例”还是还是“新新条例条例”都仅对房屋明确了补偿而对土地使用权都仅对房屋明确了补偿而对土地使用权的补偿未进行明确，以的补偿未进行明确，以“区位价区位价”隐含取代隐含取代了土地使用权价格。了土地使用权价格。由此带来的拆迁矛盾仍然不断发生，大由此带来的拆迁矛盾仍然不断发生，大多是因拆迁补偿标准低，被拆迁人要求对使多是因拆迁补偿标准低，被拆迁人要求对使用的土地给予补偿未果有关。用的土地给予补偿未果有关。1515（三）目前城市房屋拆迁补偿评估存在的问题（三）目前城市房屋拆迁补偿评估存在的问题 目前城市房屋拆迁补偿和拆迁评估的主要目前城市房屋拆迁补偿和拆迁评估的主要法规、政策依据有：法规、政策依据有：城市房地产管理法城市房地产管理法、城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁城市房屋拆迁估价指导意见估价指导意见、房地产估价规范房地产估价规范以及地以及地方性的配套法规。通过分析各项政策与法规，方性的配套法规。通过分析各项政策与法规，房屋拆迁在工作管理、拆迁内涵、及补偿评估房屋拆迁在工作管理、拆迁内涵、及补偿评估上存在以下问题：上存在以下问题：1616 1 1、拆迁管理工作的缺失、拆迁管理工作的缺失 我国大部分地方的房地产管理模式是建设部我国大部分地方的房地产管理模式是建设部门管房屋，土地部门管理土地，在这种部门多头门管房屋，土地部门管理土地，在这种部门多头管理的模式下，使得其责权变的模糊不清。管理的模式下，使得其责权变的模糊不清。房屋拆迁政策法规及拆迁评估的规范由建设房屋拆迁政策法规及拆迁评估的规范由建设部门牵头制定，所制定的拆迁估价和拆迁补偿依部门牵头制定，所制定的拆迁估价和拆迁补偿依据的法律规范中忽视了房屋所涉及的土地，对房据的法律规范中忽视了房屋所涉及的土地，对房屋所涉及土地的补偿没有体现。屋所涉及土地的补偿没有体现。建设主管部门也不允许体现土地补偿的内容。建设主管部门也不允许体现土地补偿的内容。1717 城市房屋拆迁工作目的就是用城市房屋拆迁工作目的就是用“新土地使新土地使用权用权”取代取代“旧土地使用权旧土地使用权”。政府公益目的的拆迁项目由各部门分头实政府公益目的的拆迁项目由各部门分头实施，通过宣传发动、组织协调，较容易做通被施，通过宣传发动、组织协调，较容易做通被拆迁人的工作。拆迁人的工作。开发类拆迁项目，拆迁人必须取得开发类拆迁项目，拆迁人必须取得“房屋房屋拆迁许可证拆迁许可证”后方可进行。后方可进行。毛地供地方式取消，熟地供地由谁做拆迁毛地供地方式取消，熟地供地由谁做拆迁主体？主体？1818 综上所述，政府管理职能的部门分综上所述，政府管理职能的部门分割、行政手段强势，管理的越位、缺位，割、行政手段强势，管理的越位、缺位，是造成拆迁难的原因之一。是造成拆迁难的原因之一。1919 2 2、拆迁对象概念的模糊、拆迁对象概念的模糊 拆迁是一种特殊的强制性交易行为，拆迁是一种特殊的强制性交易行为，一种特殊的房地产转让，拆迁的对象应一种特殊的房地产转让，拆迁的对象应是房地产，补偿的应是房地产价格。是房地产，补偿的应是房地产价格。城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例、城城市房屋拆迁估价指导意见市房屋拆迁估价指导意见中，拆迁的中，拆迁的对象界定为对象界定为“房屋房屋”，对土地只字未提。，对土地只字未提。2020 房屋的概念房屋的概念 辞海辞海上对房屋的规定是：房子上对房屋的规定是：房子+屋子屋子 城市房地产管理法城市房地产管理法第二条规定：第二条规定：“房屋房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”房地产估价规范房地产估价规范上对房屋的定义是：房上对房屋的定义是：房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。件组成。中华人民共和国行业标准中华人民共和国行业标准房地产业基本术房地产业基本术语标准语标准（JGJ/T30-2003JGJ/T30-2003）对房屋定义为：）对房屋定义为：“供供人们生产、居住或者作其他用途的建筑物的总称人们生产、居住或者作其他用途的建筑物的总称”。2121 房产的概念房产的概念 辞海辞海上对房产的定义为：个人或团上对房产的定义为：个人或团体所拥有的房屋、地基等。体所拥有的房屋、地基等。经济与管理大辞典续编经济与管理大辞典续编中，对房产中，对房产的定义为的定义为“即房屋产业，包括人民群众的即房屋产业，包括人民群众的生活居住房和非住宅用房生活居住房和非住宅用房”。2222 房地产的概念房地产的概念 从目前查阅的资料看，还未有统一的定义。从目前查阅的资料看，还未有统一的定义。房地产即城市的房产和地产的总称；房地产即城市的房产和地产的总称；房地产是指土地和土地上永久性建筑物及房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权益；其衍生的权益；房地产估价规范房地产估价规范对房地产的定义为：对房地产的定义为：“土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益实体和依托于物质实体上的权益”；2323 南开大学曹振良教授认为：房屋与土南开大学曹振良教授认为：房屋与土地反映的是物质的属性与形态地反映的是物质的属性与形态,而房地产则而房地产则体现着一定的生产关系体现着一定的生产关系,存在了一定的权益。存在了一定的权益。这些产权的经济特征，将随同房和地的物这些产权的经济特征，将随同房和地的物态态“耦合耦合”，参与房和地的产权耦合，使，参与房和地的产权耦合，使房、地、产权三者融为一体，形成了房地房、地、产权三者融为一体，形成了房地产。产。2424 中华人民共和国行业标准中华人民共和国行业标准房地产业房地产业基本术语标准基本术语标准（JGJ/T30-2003JGJ/T30-2003）对房地）对房地产定义为：产定义为：“可开发的土地及其地上定着可开发的土地及其地上定着物、建筑物、包括物质实体和依托于物质物、建筑物、包括物质实体和依托于物质实体上的权益实体上的权益”。2525 从从“房屋房屋”、“房产房产”、“房地产房地产”的区别和联系的分析可看出，房产与地产的区别和联系的分析可看出，房产与地产是房地产的两个重要组成部分，两者在房是房地产的两个重要组成部分，两者在房地产总价中相互包容，难以分离。地产总价中相互包容，难以分离。拆迁法规规定的拆迁对象概念上的模拆迁法规规定的拆迁对象概念上的模糊，隐藏了拆迁对象中最重要的部分即糊，隐藏了拆迁对象中最重要的部分即“地产和房地耦合效益地产和房地耦合效益”。2626例如：某市人民政府根据城市规划，于例如：某市人民政府根据城市规划，于20042004年年5 5月，拆除了李月，拆除了李*165165平方米的房屋，并收回了平方米的房屋，并收回了其房屋占用院落的土地其房屋占用院落的土地410410平方米，用于城市平方米，用于城市广场建设。市政府根据现行的房屋拆迁补偿规广场建设。市政府根据现行的房屋拆迁补偿规定，对李定，对李*给予了货币补偿。但李给予了货币补偿。但李*对此很不对此很不满意，要求市政府对其土地使用权给予补偿。满意，要求市政府对其土地使用权给予补偿。双方各执一词，协商未果，于是李双方各执一词，协商未果，于是李*一纸诉状一纸诉状将市政府告上法院，要求法院判令对其土地使将市政府告上法院，要求法院判令对其土地使用权依法给予补偿。用权依法给予补偿。2727 法院受理该案后，审判人员有四种不法院受理该案后，审判人员有四种不同的观点：同的观点：一种观点认为，市政府可以无偿收回一种观点认为，市政府可以无偿收回李李*的划拨土地使用权，用于公益事业的划拨土地使用权，用于公益事业建设。建设。第二种观点认为，货币补偿款中包括第二种观点认为，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿对土地使用权的补偿”的规定，直接判的规定，直接判定市政府胜诉。定市政府胜诉。第三种观点认为，在涉及土地使用权第三种观点认为，在涉及土地使用权补偿问题上应适用补偿问题上应适用土地管理法土地管理法和和城市房地产管理城市房地产管理，而不应适用其他，而不应适用其他法律法规。法律法规。2828 第四种观点认为，应在明确区分被拆迁人第四种观点认为，应在明确区分被拆迁人房地产中的房屋实体财产和土地使用权财产权房地产中的房屋实体财产和土地使用权财产权利的前提下，才能明确补偿房屋和土地使用权利的前提下，才能明确补偿房屋和土地使用权的标准，才能分清被拆迁人应获得多少补偿的的标准，才能分清被拆迁人应获得多少补偿的问题。在未知土地使用权权益的情况下，以房问题。在未知土地使用权权益的情况下，以房地产市场价格为依据评估确定被拆迁人的货币地产市场价格为依据评估确定被拆迁人的货币补偿金额值得探讨。补偿金额值得探讨。因为持第二种观点的审判人员占多数，所因为持第二种观点的审判人员占多数，所以本案以市政府的胜诉而告终，但被拆迁人李以本案以市政府的胜诉而告终，但被拆迁人李*心里仍有许多疑惑。我们认为该判决值得商心里仍有许多疑惑。我们认为该判决值得商榷。榷。2929 由上面的案例可看出，因政策法规对拆由上面的案例可看出，因政策法规对拆迁对象概念上的模糊，同时被拆迁人在拆迁迁对象概念上的模糊，同时被拆迁人在拆迁中处于弱势，即使被拆迁人在拆迁中得不到中处于弱势，即使被拆迁人在拆迁中得不到公平合理补偿也难以得到司法的救助，以致公平合理补偿也难以得到司法的救助，以致于形成拆迁矛盾在法律上的执行难，影响了于形成拆迁矛盾在法律上的执行难，影响了法律的尊严。法律的尊严。30303 3、拆迁项目性质的确定缺位、拆迁项目性质的确定缺位 城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例中未对拆迁中未对拆迁项目的性质进行界定和明确，不论是市政项目的性质进行界定和明确，不论是市政建设、社会公益事业建设还是房地产开发建设、社会公益事业建设还是房地产开发项目均由该条例进行调整。未区别土地使项目均由该条例进行调整。未区别土地使用权的征收和征购，这便形成了拆迁补偿用权的征收和征购，这便形成了拆迁补偿评估的复杂化。评估的复杂化。3131例如：某市政拆迁项目，被拆迁房地产其房屋建例如：某市政拆迁项目，被拆迁房地产其房屋建筑面积为筑面积为300300，房屋所有权证登记用途为商业；，房屋所有权证登记用途为商业；所涉及的土地使用权面积为所涉及的土地使用权面积为14001400，国有土地使，国有土地使用权证所登记的用途为商业，使用权类型为划拨。用权证所登记的用途为商业，使用权类型为划拨。被拆迁人委托某评估公司进行了评估。因在房地被拆迁人委托某评估公司进行了评估。因在房地产市场类似交易案例较少，无可比实例，故采用产市场类似交易案例较少，无可比实例，故采用了成本法进行评估。该评估公司评估的思路为：了成本法进行评估。该评估公司评估的思路为：先评估出让条例下房地产市场价格，尔后减去应先评估出让条例下房地产市场价格，尔后减去应补交的出让金及税费，得出划拨条件下的房地产补交的出让金及税费，得出划拨条件下的房地产价格。即：价格。即：13261326（1-50%1-50%）1400+3004751400+300475 =1070700 =1070700元元 3232 政府有关部门认为房屋所涉及的土地使用政府有关部门认为房屋所涉及的土地使用权为划拨，土地属于国家，国家可以无偿收回权为划拨，土地属于国家，国家可以无偿收回该划拨土地使用权，仅对其房屋进行补偿，或该划拨土地使用权，仅对其房屋进行补偿，或者说是仅对房屋及房屋基底占地进行补偿，其者说是仅对房屋及房屋基底占地进行补偿，其余空地可以不予补偿，无偿收回。委托了另一余空地可以不予补偿，无偿收回。委托了另一家评估公司进行了评估。家评估公司进行了评估。该公司按该公司按指导意见指导意见，按照房屋及其基，按照房屋及其基底面积，采用成本法和收益法分别评估其房地底面积，采用成本法和收益法分别评估其房地产市场价格产市场价格,经加权平均后得出单价。经加权平均后得出单价。3333经测算：经测算：成本法估价按建筑面积计算房地产单价为成本法估价按建筑面积计算房地产单价为:1326+475=1801:1326+475=1801元元/收益法按建筑面积计算房地产单价为：收益法按建筑面积计算房地产单价为：25002500元元/两者分别取两者分别取0.30.3和和0.70.7的权重的权重,最后估价结果为最后估价结果为:2220:2220元元/评估总价评估总价:2220300=666000:2220300=666000元元/两种结果悬殊两种结果悬殊1070700-666000=4047001070700-666000=404700元，被拆迁元，被拆迁人认为第一种估价方法科学，而拆迁人认为第二人认为第一种估价方法科学，而拆迁人认为第二种方法合理，以致于影响了拆迁工作的进行。种方法合理，以致于影响了拆迁工作的进行。3434 对于商业开发项目，从政府立项到开发商的开发建设对于商业开发项目，从政府立项到开发商的开发建设大体要经过立项、摸底、规划、收储、供地、拆迁、建设大体要经过立项、摸底、规划、收储、供地、拆迁、建设等七个阶段，其核心是由毛地变净地的拆迁补偿，整个过等七个阶段，其核心是由毛地变净地的拆迁补偿，整个过程，评估机构要参与二次评估。程，评估机构要参与二次评估。其一、在政府收储土地时参与其一、在政府收储土地时参与“收回补偿收回补偿”和和“招、招、拍、挂拍、挂”底价确定的评估；底价确定的评估；其二、在确定拆迁补偿时，大多由房地产评估机构操其二、在确定拆迁补偿时，大多由房地产评估机构操作，存在以下问题：作，存在以下问题：第一、房屋功能、性质难以确定；第一、房屋功能、性质难以确定；第二、估价结果难以公示；第二、估价结果难以公示；第三、估价结果悬殊较大，影响决策。第三、估价结果悬殊较大，影响决策。综上所述，由于拆迁性质的确定缺位，形成了政府公益综上所述，由于拆迁性质的确定缺位，形成了政府公益拆迁补偿和商业开发补偿的不对等，给估价师们造成了难拆迁补偿和商业开发补偿的不对等，给估价师们造成了难以应对的局面。以应对的局面。3535 4 4、货币补偿金额的确定办法存在漏洞、货币补偿金额的确定办法存在漏洞 城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例第二十四条规第二十四条规定：定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。人民政府制定。”“用途、建筑面积用途、建筑面积”较易理解，也容易确定，较易理解，也容易确定，如何理解如何理解“区位区位”呢？呢？“区位价区位价”如何确定？如何确定？同时，同时，“房地产市场评估价格房地产市场评估价格”的内涵是什么的内涵是什么？3636首先探讨一下首先探讨一下“区位区位”及及“区位价区位价”曹振良博导所著曹振良博导所著房地产经济学及通论房地产经济学及通论是这样解释区位的。是这样解释区位的。“区位是指某一经济区位是指某一经济事物或经济活动所占据的空间场所以及该场事物或经济活动所占据的空间场所以及该场所与其周围事物之间的经济地理关系所与其周围事物之间的经济地理关系”。“地产经济可作为一个相对独立的研究对象，地产经济可作为一个相对独立的研究对象，而房产经济是与地产经济不可分离的而房产经济是与地产经济不可分离的”，“任何区位决策，都是为了追求对特定区位土任何区位决策，都是为了追求对特定区位土地的投资收益地的投资收益”。3737我们认为所谓房屋区位价应包含三个我们认为所谓房屋区位价应包含三个方面的内容，即：方面的内容，即：A A、房屋所在区域的土地级别价格、房屋所在区域的土地级别价格B B、房屋本身的功能、结构、朝向、设、房屋本身的功能、结构、朝向、设计及层次差价计及层次差价C C、房与地耦合后的增值收益、房与地耦合后的增值收益 3838 运用区位价加房屋现值的方法进行拆迁运用区位价加房屋现值的方法进行拆迁评估，存在以下不当之处：评估，存在以下不当之处：第一、区位价是一个区域的平均价，通第一、区位价是一个区域的平均价，通常采用基准地价求的某一区域楼面地价，常采用基准地价求的某一区域楼面地价，如果估价对象的容积率低于平均容积率时，如果估价对象的容积率低于平均容积率时，则估价对象相对多占有土地的权益价格就则估价对象相对多占有土地的权益价格就会被掩盖，难以做到拆迁评估的公平公正。会被掩盖，难以做到拆迁评估的公平公正。3939例如，某市政工程项目拆迁，一被拆迁人拥有例如，某市政工程项目拆迁，一被拆迁人拥有的房屋面积的房屋面积300300平方米，土地使用权面积平方米，土地使用权面积14001400平方米，房屋容积率仅平方米，房屋容积率仅0.21430.2143，用途为商业，用途为商业，土地使用权类型为商业，而该市城区基准设定土地使用权类型为商业，而该市城区基准设定的标准容积率为的标准容积率为1.61.6。如果采用基准地价和。如果采用基准地价和1.61.6的容积率求取的区位价再加上房屋现值来评估的容积率求取的区位价再加上房屋现值来评估拆迁补偿价，按拆迁补偿价，按1.61.6的容积率计算，的容积率计算，300300平方米平方米的房屋分摊的土地面积应为的房屋分摊的土地面积应为187.5187.5平方米，那平方米，那么在拆迁评估时仅评估了被拆迁人么在拆迁评估时仅评估了被拆迁人187.5187.5平方平方米的土地使用权，而被拆迁人另外米的土地使用权，而被拆迁人另外1212.51212.5平方平方米的土地使用权权益价格在评估过程中被忽略。米的土地使用权权益价格在评估过程中被忽略。4040 第二、基准地价是某一期日、一定年期第二、基准地价是某一期日、一定年期出让条件下、设定配套设施、容积率条件下出让条件下、设定配套设施、容积率条件下的价格，区位价通常是采用基准地价结合容的价格，区位价通常是采用基准地价结合容积率求得的，区位价包含的土地价格是出让积率求得的，区位价包含的土地价格是出让土地使用权条件下的价格。在一个拆迁评估土地使用权条件下的价格。在一个拆迁评估项目中，估价对象所占用的国有土地使用权项目中，估价对象所占用的国有土地使用权类型是多样化的，有出让有划拨还有可能是类型是多样化的，有出让有划拨还有可能是租赁、作价入股，不同类型的土地使用权价租赁、作价入股，不同类型的土地使用权价格是不同的。格是不同的。4141 城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见要求拆要求拆迁评估做到评估到户，因每户所占用土地的迁评估做到评估到户，因每户所占用土地的使用权类型、容积率、配套设施不同，可见使用权类型、容积率、配套设施不同，可见区位价加房屋现值的估价方法在现实中已不区位价加房屋现值的估价方法在现实中已不适宜运用。适宜运用。4242 其次，探讨其次，探讨“以房地产市场评估价格确定以房地产市场评估价格确定”补偿额补偿额 城市房屋拆迁指导意见城市房屋拆迁指导意见规定，规定，“房屋拆迁评房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格”，同时明，同时明确规定拆迁补偿有房地产估价机构承担。确规定拆迁补偿有房地产估价机构承担。意见意见规定：规定：“拆迁估价的价值标准为公开市拆迁估价的价值标准为公开市场价格，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影场价格，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。响。”一般估价中的一般估价中的“公开市场公开市场”按按估价规范估价规范解释为解释为“所有市场主体都可以平等自由的参与交易所有市场主体都可以平等自由的参与交易”。4343 我们理解应包括以下几个方面：我们理解应包括以下几个方面：第一拥有合法的可在市场上交易的产第一拥有合法的可在市场上交易的产权资料；第二买者和卖者完全出于自权资料；第二买者和卖者完全出于自愿；第三具有适当的期间完成交易；愿；第三具有适当的期间完成交易；第四交易双方的目的在于最大限度地第四交易双方的目的在于最大限度地追求经济利益。而在拆迁市场上以上追求经济利益。而在拆迁市场上以上四点都不可能实现。四点都不可能实现。4444 首先，被拆迁人多数拥有首先，被拆迁人多数拥有房屋所有权证房屋所有权证，而未办理而未办理土地使用权证土地使用权证，同时多数被拆迁人，同时多数被拆迁人使用的土地性质为划拨性质，仅有少数拥有出让使用的土地性质为划拨性质，仅有少数拥有出让产权；产权；第二，被拆迁人一般为非自愿；第二，被拆迁人一般为非自愿；第三，拆迁时期不能自主控制；第三，拆迁时期不能自主控制；第四，开发商与被拆迁人经济目标不一致。第四，开发商与被拆迁人经济目标不一致。因此来看，拆迁补偿市场是一个不完全的公因此来看，拆迁补偿市场是一个不完全的公开市场开市场,在市场定位不准的情况下在市场定位不准的情况下,估价师便难以估价师便难以确定价值标准取舍与估价方法。确定价值标准取舍与估价方法。4545 5 5、估价机构选用不合理、估价机构选用不合理 城市房屋的拆迁补偿既涉及到房屋及其它城市房屋的拆迁补偿既涉及到房屋及其它构筑物、建筑物产权还涉及到土地产权，因此构筑物、建筑物产权还涉及到土地产权，因此城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例规定拆迁评估由规定拆迁评估由“房房地产评估机构地产评估机构”承担是不全面的。承担是不全面的。指导意见指导意见中规定，在评估机构的选取中规定，在评估机构的选取上，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式上，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式决定机构是不合理的。抽签方式否定了机构的资决定机构是不合理的。抽签方式否定了机构的资质、信誉、能力，只能凭质、信誉、能力，只能凭“运气运气”靠靠“手气手气”，更有甚者，有的还凭报价确定评估单位，谁家的更有甚者，有的还凭报价确定评估单位，谁家的报价低，就让谁家评估，不能保证房地产评估结报价低，就让谁家评估，不能保证房地产评估结果的公允性。果的公允性。4646 6 6、中介评估管理薄弱，评估市场、中介评估管理薄弱，评估市场有待规范有待规范 中介机构管理部门分割，体制不中介机构管理部门分割，体制不顺。三类机构从属于不同的部门，使顺。三类机构从属于不同的部门，使得评估政策、方法政出多门，甚至互得评估政策、方法政出多门，甚至互相矛盾。相矛盾。4747 第一、房地产属于资产的范畴，可以抵押、第一、房地产属于资产的范畴，可以抵押、出租、转让。出租、转让。条例条例规定规定“拆迁设有抵押权拆迁设有抵押权的房屋，依照国家担保的有关法律执行的房屋，依照国家担保的有关法律执行”，而，而担保法担保法规定在抵押权的实现时，规定在抵押权的实现时，“超过债超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿人清偿”。不同的评估机构对同一房地产因。不同的评估机构对同一房地产因抵押和拆迁评估目的不同，所评估的价格大相抵押和拆迁评估目的不同，所评估的价格大相径庭，特别是存在抵押权的情况下，这便使拆径庭，特别是存在抵押权的情况下，这便使拆迁补偿评估变的非常复杂。迁补偿评估变的非常复杂。4848例如：例如：某商城因规划调整需拆迁，该商城的某商城因规划调整需拆迁，该商城的土地使用权于土地使用权于19921992年年3 3月以出让方式取得，本月以出让方式取得，本次拆迁的估价时点为次拆迁的估价时点为20052005年年6 6月，（月，（1 1）资产评）资产评估师评估的房地产抵押时点为估师评估的房地产抵押时点为20042004年年1010月的价月的价格为格为60006000元元/平方米；（平方米；（2 2）房地产评估机构评）房地产评估机构评估的拆迁补偿价格为估的拆迁补偿价格为40004000元元/平方米；（平方米；（3 3）具）具有双资格的评估机构即土地估价机构和房地产有双资格的评估机构即土地估价机构和房地产估价机构，参与评估的估价师也是双资格的估估价机构，参与评估的估价师也是双资格的估价师，即房地产估价师和土地估价师，评估的价师，即房地产估价师和土地估价师，评估的拆迁补偿价格为拆迁补偿价格为30003000元元/平方米。平方米。4949不同的评估机构评估的价格相差很大，分析原因不同的评估机构评估的价格相差很大，分析原因有以下几点：（有以下几点：（1 1）资产评估机构评估的目的为）资产评估机构评估的目的为抵押，拆迁时抵押贷款尚未清偿，这种结果在房抵押，拆迁时抵押贷款尚未清偿，这种结果在房地产拆迁补偿中就会给被拆迁人种下预期价格过地产拆迁补偿中就会给被拆迁人种下预期价格过高的印象，达不到抵押的价格拆迁工作就很难进高的印象，达不到抵押的价格拆迁工作就很难进行。（行。（2 2）房地产估价机构在评估时未考虑土地）房地产估价机构在评估时未考虑土地的产权及土地使用权剩余年期的问题，该商城于的产权及土地使用权剩余年期的问题，该商城于拆迁估价时点的剩余年期还有拆迁估价时点的剩余年期还有26.7526.75年。（年。（3 3）具）具备双资格的估价机构出具的价格，不仅考虑了房备双资格的估价机构出具的价格，不仅考虑了房地产市场状况，还充分考虑了土地使用类型、年地产市场状况，还充分考虑了土地使用类型、年期等因素对房地产价格的影响，计算过程合理，期等因素对房地产价格的影响，计算过程合理，理由充分，结果被采用。理由充分，结果被采用。5050 第二、第二、城市房屋拆迁补偿条例城市房屋拆迁补偿条例由于掩盖了土地的功能与作用，未体由于掩盖了土地的功能与作用，未体现土地使用权价格，特别是土地使用现土地使用权价格，特别是土地使用权存在划拨与出让二种方式的情况下，权存在划拨与出让二种方式的情况下，不同的评估机构作出的评估结果存在不同的评估机构作出的评估结果存在较大差距。较大差距。5151 例如：某地政府因公益设施建设，需要收回例如：某地政府因公益设施建设，需要收回某片区划拨土地使用权，并对居民进行拆迁安置，某片区划拨土地使用权，并对居民进行拆迁安置，政府委托了三家评估公司进行拆迁费用的摸底，政府委托了三家评估公司进行拆迁费用的摸底，结果为：房地产估价机构采取的方法为区位价结果为：房地产估价机构采取的方法为区位价（基准地价）（基准地价）+房屋现值，评估的总价值为房屋现值，评估的总价值为22002200余余万元；土地评估机构采取的方法为划拨土地使用万元；土地评估机构采取的方法为划拨土地使用权价格权价格+房屋现值，评估出的总价为房屋现值，评估出的总价为15001500余万元；余万元；具备土地、房地产估价双资格的估价师根据该片具备土地、房地产估价双资格的估价师根据该片区的房、地产权的实际状况，采用划拨土地使用区的房、地产权的实际状况，采用划拨土地使用权价格权价格+（房与地）耦合收益（房与地）耦合收益+房屋现值的方法，房屋现值的方法，评估的总价值为评估的总价值为17001700余万元。余万元。5252价格悬殊的原因是房地产估价师采用区位价格悬殊的原因是房地产估价师采用区位价价+房屋现值的方法，其中区位价的求取直房屋现值的方法，其中区位价的求取直接用基准地价，忽视了基准地价内涵与估接用基准地价，忽视了基准地价内涵与估价对象的价值内涵的差异性。而土地估价价