律师办理国有土地使用权法律业务操作指引.doc

律师国有土地使用权法律业务操作指引〔2007〕
〔2007年12月18日业务研究与职业培训会会议通过〕

第一章 总那么

1.1 制定目的
本指引由上海律师协会建筑与房地产法律研究会以及工程建立与工程融资法律研究会共同起草其目的是为律师提供与土地使用权有关业务操作方面的知识、经历和借鉴。本指引并不是强迫性规定仅供律师在详细业务操作中参考。
1.2 概念界定
〔1〕本指引所指土地使用权并不是指土地所有权人对自己所有土地的使用权而是指非土地所有权人按照法律规定对土地享有的占有、使用、收益、处分权包括国有土地使用权和集体土地使用权两种；
〔2〕国有土地是指、城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地；
〔3〕集体土地与国有土地对应指劳动集体所有的土地；
〔4〕熟地指经过土地开发具备根本建立条件的土地；
〔5〕生地指完成土地征收未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或者荒地等土地；
〔6〕毛地指在城旧区范围内尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备根本建立条件的土地；
〔7〕净地指已经完成撤除平整不存在需要撤除的建筑物、构筑物等设施的土地。
1.3 律师土地使用权业务的根本原那么
鉴于土地使用权问题的复杂性律师土地使用权有关业务除应遵守专业、诚信、勤勉等原那么外还应遵循以下原那么：
〔1〕法律效劳与政策效劳相结合原那么
由于土地的政策性、性强故有关土地问题的规定以政策性居多且根据宏观调控的需要政策变化较快、较多；因此律师在土地使用权业务时不仅要依法而且要掌握贯彻政策精于效劳活动中；否那么律师的有关法律可能无法实际施行；
〔2〕合同意识与物权意识相结合原那么
虽然律师在土地使用权业务中的主要内容为起草各类合同而合同法的主要精之一为“契约〞但随着2007年10月1日?物权法?的施行“物权法定原那么〞应该成为“契约原那么〞的补充或者限制；因此律师在此类业务中既要有合同意识又要有物权意识如此才能实在维护委托人的正当权益。
1.4 律师土地使用权业务的前提
由于土地使用权业务往往涉及问题较多涉及标的较大故律师在土地使用权业务前应根据合同法、律师法的规定与委托人签订以下两种形式的律师聘请合同：
1、常年法律参谋合同
作为日常的土地使用权政策法律咨询、口头建议等律师可与委托人订立常年法律参谋合同与其他日常业务一并。
2、专项法律效劳协议
对于需要律师参与调查会谈、起草合同、出具书面等方面的土地使用权业务律师应与委托人签订专项法律效劳协议对当事人的详细要求、律师的详细效劳事项及专项律师费的金额、支付方式等予以明确。
1.5 律师土地使用权业务的要求
律师在土地使用权业务过程中乃至土地使用权业务完成后应满足以下要求：
1、保守商业机
由于土地使用权业务往往为的重要业务更是房地产的核心业务因此律师在过程中或者完成之后均应根据当事人的要求或者自觉为委托人保守其中涉及到合作形式、合同内容、转让标的等方面的商业机以委托人利益为重。
2、预防纠纷、防范风险
鉴于土地使用权业务标的一般宏大此类风险往往是企业不能承受之重因此律师在过程中无调查、会谈还是起草时都要充满对纠纷的预防意识以及对风险的防范意识尽努力预见可能发生的问题将其连同自己的看法、应对措施一并提交委托人注意、考虑和选择。
1.6 本操作指引的适用范围
本操作指引主要适用于律师从事与土地使用权业务有关的非诉讼法律效劳尤其以律师在专项法律效劳中的尽职调查、法律证、参与会谈、起草、协办手续等活动为重点。
本操作指引对律师与土地使用权有关的诉讼、仲裁代理业务亦有较强的参考作用。

第二章 土地储藏

第一节 一般规定
概念界定
土地储藏是指各级委托土地储藏机构根据土地利用总体规划、城规划和土地储藏方案对依法征收、收回、收买或者围垦的土地先通过施行征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的根底性建立等予以存储再按照土地供给方案交付供地的行为。
法律根据
〔1〕?土地储藏?〔国土资发[2007]277由于2007年11月19日发布自发布之日起施行〕；
〔2〕?加强国有土地资产理的?〔[2001]15由于2001年4月30日发布自发布之日起施行〕；
〔3〕?整顿和土地秩序的?〔国土资发[2001]174由于2001年6月21日发布自发布之日起施行〕；
〔4〕?加强国有土地使用权出让规划理工作的?〔建规[2002]270由建立部于2002年12月26日发布自发布之日起施行〕；
〔5〕?贯彻<深化改革严格土地理的>的?〔建规[2004]185由建立部于2004年10月29日发布自发布之日起施行〕；
〔6〕?土地储藏资金财务理暂行?〔财综[2007]17由、于2007年2月27日发布自发布之日起施行〕；
〔7〕?当前进一步从严土地理的紧急?〔国土资电发[2006]17由于2006年5月30日发布自发布之日起施行〕；
〔8〕?上海土地储藏?〔上海人民第二十五由上海人民第41次常务会议于2004年6月7日通过自2004年8月1日起施行〕；
〔9〕?上海土地储藏施行细那么?〔沪府发[2004]41由上海人民于2004年10月25日发布自发布之日起施行〕；
〔10〕?<施行[上海房地产登记] 的补充规定〔二〕>的?〔沪房地资权[2005]456由上海房屋土地资源理于2005年8月12日发布自发布之日起施行〕。
第二节 土地储藏的审查
土地储藏的范围审查
土地储藏范围包括：
〔1〕滩涂围垦成陆并经历收合格的土地；
〔2〕拟转为经营性建立用地的原国有农用地；
〔3〕拟调整为经营性建立用地的原划拨国有土地；
〔4〕拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地；
〔5〕土地理部门依法收回的闲置国有土地；
〔6〕为施行城规划需要储藏的其他国有土地。
特别提示：于2006年5月30日所发?当前进一步从严土地理的紧急?中明确指出：新增建立用地不得用于土地收买储藏。
土地储藏方案的审查
土地储藏方案应当与国民经济和社会开展方案相协调与土地利用年度方案以及明后年的土地供给方案相衔接。房地资源会同开展改革会等有关部门在每年第四季度组织编制下年度的土地储藏方案经土地理工作指导小组审核批准后分解下达。
土地储藏机构拟施行储藏的地块涉及农用地转用或者农村集体所有土地征收的应当向房地资源提出申请；房地资源应当自受理申请之日起10个工作日内完成审核。上述地块经审核同意并列入土地储藏年度方案后土地储藏机构方可按规定施行储藏。
土地储藏机构拟储藏原划拨的国有建立用地的应当持与原土地使用权人达成的收买储藏意向或者与区指定机构签订的有关协议向房地资源备案列入土地储藏年度方案后方可按规定施行储藏。
储藏主体资格的审查
〔1〕滩涂围垦成陆并经历收合格的土地、拟转为经营性建立用地的原国有农用地、以及为施行城规划需要储藏的其他国有土地由上海土地储藏中心负责储藏；
〔2〕拟调整为经营性建立用地的原划拨国有土地、拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地、土地理部门依法收回的闲置国有土地由上海土地储藏中心和所在地的区〔〕土地储藏机构结合储藏；而经批准的专门机构只能在相关批准规定的区域范围内施行土地储藏；
〔3〕对于可结合储藏的土地除另有规定外储藏拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地的土地储藏中心与区〔〕土地储藏机构所占比例各为50；储藏拟调整为经营性建立用地的原划拨国有土地、土地理部门依法收回的闲置国有土地的土地储藏中心所占比例为30区〔〕土地储藏机构所占比例为70。土地储藏中心与区〔〕土地储藏机构经协商一致可以对上述比例进展适当调整。经批准的土地储藏专门机构可以在相关批准规定的区域范围内单独施行土地储藏或者结合土地储藏中心、区〔〕土地储藏机构施行土地储藏。
拟储藏地块权属状况的审查
〔1〕审查拟储藏地块是否合法房地产权利登记是否具备房地产权利登记证明；
〔2〕审查房地产权利登记证明记载内容与房地产登记部门登记信息是否一致；
〔3〕审查拟与土地储藏机构签署土地储藏合同的主体是否系依法房地产登记的国有土地使用权人或者集体所有土地所有权人；
〔4〕审查拟储藏土地的座落、四至范围、土地面积、土地用处、土地使用限〔假设有〕等是否与该土地房地产权利登记情况一致；拟储藏土地有否房地产抵押登记或者其他权利限制登记；
〔5〕审查拟储藏地块有否查封、行政查封或者其他权利限制登记；
〔6〕审查是否存在业已或者可能影响拟储藏地块房地产权利、且已生效的合同、协议等法律。

第三节 土地储藏合同

合同当事人
〔1〕除储藏滩涂围垦成陆并经历收合格的土地外储藏其他各类土地储藏机构均需与拟储藏地块的原权利人签署土地储藏合同；
〔2〕储藏拟转为经营性建立用地的原国有农用地、拟调整为经营性建立用地的原划拨国有土地、土地理部门依法收回的闲置国有土地以及为施行城规划需要储藏的其他国有土地均应以经合法登记的原国有土地使用权人作为合同相对方签署土地储藏合同；
〔3〕储藏拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地应以经合法登记的农村集体所有土地的所有权人作为合同相对方签署土地储藏合同。
特别提示：在审查土地储藏合同的当事人时应重点审查作为合同相对方的土地原权利人其在签订土地储藏合同时是否依法存在是否具备签署土地储藏合同的民事权利才能和行为才能；假设系法人其是否获得了签署土地储藏合同的合法受权、批准和同意。
合同主要内容
〔1〕储藏土地的座落、四至范围、土地面积、土地用处、土地获得方式等；
〔2〕土地储藏的补偿价格；
〔3〕土地储藏补偿价格的支付限、支付数额及支付方式；
〔4〕储藏土地的交付限和；
〔5〕储藏土地的资料、移交；
〔6〕合同各方在土地储藏过程中的义务和责任；
〔7〕土地储藏手续的及配合；
〔8〕违约责任；
〔9〕不可抗力条款；
〔10〕争议解决方式；
〔11〕土地储藏各方约定的其他事项。
土地储藏补偿价格
除滩涂围垦成陆并经历收合格的土地、土地理部门依法收回的闲置国有土地外储藏其他各类土地储藏机构应给予储藏土地原权利人补偿即在储藏合同中明确约定补偿价格。
土地储藏补偿价格主要通过储藏各方以协商方式确定。其中土地储藏机构对原划拨给企事业使用的国有土地施行收买储藏的应当按照本的基准地价并结合土地行情与该进展协商确定补偿价格。
特别提示：
〔1〕土地储藏补偿价格应包括土地原权利人对土地所作前投入、原权利人获得的经济补偿、征地费用、拆迁安置补偿费用、理费用等；
〔2〕补偿价格可以是单价或者总价。假设为单价应注意土地面积的计算、结算程序、调整等问题。
储藏土地的交付
土地储藏合同应明确约定储藏土地交付的条件、和限。
储藏土地交付的条件可以是现状、场地平整或者约定的其他条件。
土地储藏机构的主要义务
〔1〕获得施行土地储藏的全部批准、同意和答应；
〔2〕作好施行土地储藏前的调查、核实及相关准备；
〔3〕安排用于支付土地储藏补偿价格的全部资金；
〔4〕按照约定向储藏土地原权利人支付土地补偿价款；
〔5〕土地储藏过程中所涉征地、拆迁答应手续；
〔6〕按照法律法规的规定自行或者委托其他完成土地储藏所涉征地、拆迁安置、补偿事宜；
〔7〕完成储藏土地交付的验收手续；
〔8〕储藏土地的房地产权利登记手续。
储藏土地原权利人的主要义务
〔1〕获得签署土地储藏合同的全部批准、同意和答应；
〔2〕做好土地储藏的前工作确保按交付储藏土地；
〔3〕按完成储藏土地交付条件和协助储藏机构验收并向储藏机构交付土地；
〔4〕收取储藏机构所付补偿款项并出具合法收款凭证或者；
〔5〕协助储藏机构完成土地储藏所涉征地、拆迁安置补偿事宜；
〔6〕协助储藏机构土地储藏房地产权利登记手续。
违约情形
1、土地储藏原权利人违约
〔1〕土地储藏原权利人未按时、按交付储藏土地；
〔2〕储藏土地在房地产权属登记前被设定抵押、查封或者受其他权利限制；
〔3〕原权利人未予配合或者协助储藏机构储藏土地房地产权利登记。
2、土地储藏机构违约
〔1〕土地储藏机构未按时支付补偿款项；
〔2〕土地储藏机构未按时验收并承受储藏土地交付。

第四节 土地储藏的程序

土地储藏立项手续的
土地储藏机构应当向理部门储藏地块的前开发立项手续。储藏地块的前开发立项参照上海固定资产工程的审批程序。各级理部门应当自受理土地储藏机构提交的工程建议书之日起10个工作日内完成审批。
特别提示：以下储藏地块的审批由上海开展和改革会施行：
〔1〕上海土地储藏中心和上海批准的土地储藏专门机构施行储藏的地块；
〔2〕拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地。
土地储藏规划手续的
土地储藏的前开发立项批准后土地储藏机构可以向规划理部门申领建立用地规划答应证规划答应证应当载明储藏地块的坐落、四至范围、面积等事项。
土地储藏机构申请储藏地块的建立用地规划答应证由上海和各区〔〕规划部门自受理申请之日起10个工作日内按规划理权限审核。其中储藏地块有经批准的控制性编制单元规划或者控制性详细规划的建立用地规划答应证应当载明该地块根底性建立的规划要求。
土地储藏用地手续的
储藏地块的前开发立项批准后土地储藏机构可以向土地理部门申领建立用地批准。其中储藏地块涉及农用地转用或者征收农村集体所有土地的由土地理部门按法定程序农用地转用和征地手续后发给建立用地批准。
土地储藏机构申请储藏地块的建立用地批准的由上海和各区〔〕土地理部门自受理申请之日起10个工作日内按建立用地理权限审核。储藏地块涉及农用地转用或者农村集体所有土地征收的按照法律、法规规定的程序。
建立用地规划答应证和建立用地批准应当载明储藏地块的坐落、四至范围、面积等事项。
土地储藏的补偿安置
1、储藏拟调整为经营性建立用地的原划拨国有土地的补偿
土地储藏机构对原划拨给企事业使用的国有土地施行收买储藏的应当按照本的基准地价并结合土地行情与该进展协商确定补偿价格签订收买储藏协议。
2、土地储藏涉及房屋拆迁和征收农村集体所有土地的补偿
土地储藏涉及房屋拆迁、征收农村集体所有土地的应当按照和本的有关规定房屋拆迁答应、征地补偿安置方案审批等相关手续并按照规定的、方式和程序施行补偿安置。
土地储藏的房地产登记
1、储藏围垦滩涂成陆土地的房地产登记
土地储藏机构围垦滩涂成陆并经历收合格后应当由上海土地储藏中心向上海房地产登记处申请土地使用权初始登记。申请登记时除应提交土地储藏方案外还应提交以下：
〔1〕?上海房地产登记申请书?〔原件〕；
〔2〕明〔复印件〕；
〔3〕?上海滩涂开发利用答应证?〔原件〕；
〔4〕滩涂工程开工验收合格证明〔原件〕；
〔5〕成陆后的地籍图〔原件二份〕；
〔6〕土地勘测〔原件〕；
〔7〕有立项批文的还应提交立项批准书〔原件〕。
特别提示：土地储藏方案的主体应当与?滩涂开发利用答应证?上载明的主体相一致。上海房地产登记处滩涂围垦成陆并经历收合格土地的土地使用权初始登记房地产权证中的土地使用权来源记载为“划拨〞。土地用处的记载对无立项批文的按“其他未利用土地〞记载；有立项批文的按立项批文上土地用处记载。属土地储藏的房地产权证的附记栏注记“土地储藏〞。
2、储藏拟调整为经营性建立用地的原划拨国有土地的房地产登记
土地储藏机构收买储藏原划拨给企事业使用的国有土地的应当持收买储藏协议、列入土地储藏年度方案的证明和原土地使用者的房地产权证等有关材料向或者区土地理部门申请收回原土地使用权；经批准后由或者区土地理部门注销原房地产权证。
土地储藏机构持收回原土地使用权的批准等有关材料向或者区房地产登记机构申请土地登记领取土地储藏的房地产权证。申请土地登记时应提供以下材料：
〔1〕?上海房地产登记申请书?〔原件〕；
〔2〕明〔复印件〕；
〔3〕原土地使用者的房地产权证书〔原件〕；
〔4〕土地储藏方案〔复印件〕；
〔5〕国有土地使用权收买储藏协议〔原件〕；
〔6〕建立用地批准〔原件〕；
〔7〕地籍图〔原件二份〕；
〔8〕土地勘测〔原件〕。
3、储藏其他土地的房地产登记
土地储藏机构储藏依法收回的闲置国有土地、依法征收后实行出让的原农村集体所有土地、拟转为经营性建立用地的原国有农用地, 在获得建立用地批准后可以申请土地使用权初始登记登记时应向房地产登记机构提交以下：
〔1〕?上海房地产登记申请书?〔原件〕；
〔2〕明〔复印件〕；
〔3〕土地储藏方案〔复印件〕；
〔4〕建立用地批准〔原件〕；
〔5〕地籍图〔原件二份〕；
〔6〕土地勘测〔原件〕；
〔7〕属于农用地转用的还应提交农用地转用批准。
土地储藏地块的临时利用
经规划理部门批准土地储藏机构可以在土地储藏间临时利用储藏地块。临时利用储藏地块的应当按规定向或者区土地理部门相关用地手续。
储藏地块的临时利用不得影响容环境不得修建永久性建筑物、构筑物和其他附着物。
土地储藏机构不得兼营除临时利用储藏土地以外的其他经营性业务。
土地储藏地块的供给
1、交付供给
土地储藏机构应当按照土地供给方案的要求做好储藏地块交付供地的前准备工作。储藏地块交付供地的前准备工作主要包括：对于按照批准的、规划、建立要务施行根底性建立的储藏地块经或者区土地理部门会同规划等有关部门验收合格后方可按土地供给方案交付供给。
储藏地块的出让工作由或者区〔〕土地理部门会同、规划等理部门和土地储藏机构按照本土地使用权出让拍卖的有关规定和土地利用年度方案组织施行。
储藏地块交付供给时土地储藏机构应当按照本土地使用权出让拍卖的有关规定配合或者区土地理部门做好向规划、、环保等有关部门书面征询编制拍卖组织现场踏勘承受地块情况咨询等前准备工作。土地储藏的房地产权证应当由房地资源收回。
2、前费用补偿及土地储藏专项资金
储藏地块出让所得的价款中属于土地使用权出让金的部由受让人支付给土地理部门。
属于土地前开发费用的部由受让人支付给土地储藏机构并在扣除土地储藏的本钱开支和理费后纳入土地储藏专项资金。
财政、门应当定对土地储藏的本钱、开支以及土地储藏机构的财务状况进展核查、审计。

第三章 国有土地使用权获得

第一节 一般规定

法律根据
〔1〕?物权法?〔第六十二由第十届全国人民第五次会议于2007年3月16日通过自2007年10月1日起施行〕；
〔2〕?城房地产理法?〔第七十二由第八届全国人民常务会第八次会议于1994年7月5日通过根据2007年8月30日第十届全国人民常务会第二十九次会议?修改〈城房地产理法〉的?修正〕；
〔3〕?土地理法?〔第二十八由第六届全国人民常务会第十六次会议于1986年6月25日通过根据1988年12月29日第七届全国人民常务会第五次会议?修改〈土地理法〉的?第一次修正1998年8月29日第九届全国人民常务会第四次会议修订根据2004年8月28日第十届全国人民常务会第十一次会议?修改〈土地理法〉的?第二次修正〕；
〔4〕?土地理法施行?〔第二百五十六由2次常务会议于1998年12月24日通过自1999年1月1日起施行〕；
〔5〕?城镇国有土地使用权出让和转让暂行?〔第五十五由于1990年5月19日发布自发布之日起施行〕；
〔6〕?城国有土地使用权出让转让规划理?〔建立部第22由建立部于1992年12月4 日公布自1993年1月1日起施行〕；
〔7〕?加强国有土地资产理的?〔[2001]15由于2001年4月30日发布自发布之日起施行〕；
〔8〕?拍卖挂牌出让国有建立用地使用权规定?〔第三十九由于2007年9月28日发布自2007年11月1日起施行〕；
〔9〕?协议出让国有土地使用权规定?〔第二十一由于2003年6月11日发布自2003年8月1日起施行〕；
〔10〕?继续开展经营性土地使用权拍卖挂牌出让情况执法工作的?〔国土资发[2004]71由部、于2004年3月31日发布自2004年3月31日起施行〕；
〔11〕?深化改革严格土地理的?〔[2004]28由于2004年10月21日发布自发布之日起施行〕；
〔12〕?加强土地调控有关问题的?〔[2006]31由于2006年8月31日发布自发布之日起施行〕；
〔13〕?转发建立部等部门做好稳定住房价格工作的?〔国办发[2005]26由于2005年5月9日发布自发布之日起施行〕；
〔14〕人民?审理房地产理法施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答?〔法发[1996]2由人民于1995年12月27日发布自发布之日起施行〕；
〔15〕人民?审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释?〔法释[2005]5由人民于2005年6月18日发布自发布之日起施行〕；
〔16〕?拍卖挂牌出让国有土地使用权〔〕?〔国土资发[2006]114由于2006年5月31日发布自2006年8月1日起施行〕；
〔17〕?上海外商企业土地使用理(2002修正)?〔上海人民第一百一十九由上海人民第二十九于1996年6月21日发布根据2002年4月1日上海人民第一百一十九修正并重新发布自1996年7月1日起施行〕；
〔18〕?土地理土地登记规那么?〔[1995]国土[法]字84由原土地理1995年12月28日发布自1996年2月1日起施行〕；
〔19〕?国有企业改革中划拨土地使用权理暂行规定?〔土地理第八由原土地理1998年2月17日发布自1998年3月1日起施行〕。

第二节 国有土地使用权划拨

3.2.1 概念界定
国有土地使用权划拨是指经级以上人民依法批准在土地使用者缴纳补偿安置等费用后将该幅土地交付土地使用者使用或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
3.2.2 范围
〔1〕用地和用地；
〔2〕城根底设施用地和公益事业用地；
〔3〕重点扶持的能源、交通、水利等工程用地；
〔4〕法律、行政法规规定的其他用地。
3.2.3 在原集体所有土地上获得划拨土地使用权的程序
〔1〕建立必须持理部门或者级以上地方人民按照根本建立程序批准的设计任务书或者其他批准向级以上地方人民土地理部门提出用地申请；
〔2〕级以上土地理部门审查同意申请后会同有关部门进展工程选址；选址后由土地理部门根据工程的总体规划方案及申请用地范围向拟征土地所在地的有关部门发征询单；拟征土地所在地有关部门同意后被征土地的地方人民组织建立与被征地及有关部门依法商定征收土地的补偿安置方案然后按照审批权限提交级以上人民审查批准再由土地理部门发给建立用地批准书；
〔3〕在获得建立用地批准书后由土地理部门根据建立进度一次或者分划拨建立用地。建立工程开工后先由建立工程理部门组织有关部门进展验收；再由级以上人民土地理部门核查实际用地在认可后才能按有关规定土地理登记手续核发国有土地使用证。至此建立用地才正式获得划拨的土地使用权。
3.2.4 在国有建立用地上获得划拨土地使用权的程序
1、预审
由土地行政理部门对建立用地有关事项进展审查提出建立工程用地预审。
2、申请
建立持建立工程的有关批准向、人民土地行政理部门提出建立用地申请。
3、审查
、人民土地行政理部门对用地申请进展审查拟定供地方案报、人民批准。
4、批准
供地方案经批准后由、人民向建立颁发建立用地批准书。由、人民土地行政理部门向土地使用者核发国有土地划拨书。
5、登记
建立向、人民土地行政理部门申请土地登记并由、人民颁发?国有土地使用证?。
3.2.5 在国有荒山、荒地以及原属其他使用的国有土地上获得划拨土地使用权的特殊程序
〔1〕使用国有荒山、荒地的实行无偿划拨；
〔2〕使用其他使用的国有土地原使用受到损失的建立应当给予适当补偿；
〔3〕原使用需要搬迁的由建立负责搬迁补偿。

第三节 国有土地使用权出让

3.3.1 概念界定
土地使用权出让是指以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者并由土地使用者向支付土地使用权出让金的行为。
3.3.2 以出让方式获得国有土地使用权的前提条件
1、征收
城规划区内集体所有的土地经依法征收转为国有土地后该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
2、规划
土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城规划和年度建立用地方案。
3、报批
级以上地方人民出让土地使用权用于房地产开发的须根据级以上人民下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案按照规定报或者级人民批准。出让的每幅地块、用处、年限和其他条件由、人民土地理部门会同城规划、建立、房产理部门共同拟定方案按照规定报经有批准权的人民批准后由、人民土地理部门施行。直辖的人民及其有关部门行使前款规定的权限由直辖人民规定。
3.3.3 以出让方式获得国有土地使用权的使用限
〔1〕居住用地：七十年；
〔2〕工业用地：五十年；
〔3〕教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年；
〔4〕商业、、用地：四十年；
〔5〕综合用地或者其他用地：五十年。
3.3.4 以拍卖挂牌方式获得国有土地使用权
1、详细方式
〔1〕：出让国有土地使用权是指、人民土地行政理部门〔出让人〕发布邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权根据结果确定土地使用者的行为。按照针对的对象范围的不同出让方式可分为公开和邀请两种；
〔2〕拍卖：拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖由竞买人在指定时间、地点进展公开竞价根据出价结果确定土地使用者的行为；
〔3〕挂牌：挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌按规定的限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布承受竞买人的报价申请并更新挂牌价格根据挂牌限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
2、适用范围
〔1〕供给商业、、和商品住宅等各类经营性用地；
〔2〕供给工业用地；
〔3〕其他土地供地方案公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
〔4〕划拨土地使用权转让、出租或者改变用处?国有土地划拨书?或者法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权实行拍卖挂牌出让的；
〔5〕出让土地使用权改变用处?国有土地使用权出让合同?约定或者法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权实行拍卖挂牌出让的；
〔6〕法律、法规、行政规定明确应当拍卖挂牌出让的其他情形。
3.3.5 以协议方式获得国有土地使用权
1、概念界定
协议出让国有土地使用权是指以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向支付土地使用权出让金的行为。
2、适用范围
协议出让方式是、拍卖、挂牌方式的补充只有在不属于应当采用、拍卖、挂牌方式的情况下才可采用协议方式。采用协议方式供地必需要做到在地价评估根底上集体审核确定协议价格其价格不得低于基准地价的70％。协议出让结果必须向社会公开。
3.3.6 以出让方式获得土地使用权的其他应注意的问题
1、开发区理会作为出让方签署的出让合同的效力问题
2005年人民?审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释?施行之前订立的出让合同在起诉前经过、人民土地理部门追认的可以认定有效。
解释施行以后开发区委会再行订立的土地使用权出让合同一律按照无效处理。
2、未土地使用权出让批准手续的出让合同的效力问题
对于未土地使用权出让批准手续而签订的出让合同的无是否依法补办审批登记手续均认定合同有效。
土地使用权出让合同的出让方因未土地使用权出让批准手续而不能交付土地的受让方有权根据出让合同的约定要求出让方承当相应的违约责任。
3、生地出让合同与动拆迁工作、政配套工作的衔接问题
〔1〕动拆迁委托合同、政配套委托合同应当和出让合同同时签订〔熟地出让除外〕；
〔2〕动拆迁和三通一平的完成限应当和出让合同规定的开工日相衔接；
〔3〕政配套完成的限应当和出让合同规定的开工限相衔接；
〔4〕三通一平和政配套的各类参数应当尽可能详尽；
〔5〕三通一平和政配套的交付应当约定详细的可操作的条件和方式；
〔6〕要尽可能详细地约定交地的和操作程序；
〔7〕因三通一平或者政配套的逾交付造成出让合同规定的开工限和开工限延误的违约责任承当。
3.3.7 土地使用权收回
1、可以收回的情况
有以下情形之一的由有关人民土地理部门报经原批准用地的人民或者有批准权的人民批准可以收回国有土地使用权：
〔1〕为公共利益需要使用土地的；
〔2〕为施行城规划进展旧城区改建需要调整使用土地的；
〔3〕土地出让等有偿使用合同约定的使用限届满土地使用者未申请续或者申请续未获批准的；
〔4〕因撤销、迁移等原因停顿使用原划拨的国有土地的；
〔5〕公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
2、土地补偿
按照上述第〔1〕、〔2〕种情况收回国有土地使用权的应对土地使用权人应当给予适当补偿。
除上述可以收回的情况外提早收回土地使用权应当被认定为是一种违约行为假如土地出让合同中对提早收回土地的违约行为没有约定违约责任的承当方式的那么提早收回土地使用权一方应当根据我国合同法13条的规定承当违约责任即赔偿相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益但赔偿额不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违背合同可能造成的损失。
3、房屋补偿
提早收回土地致使土地使用权人在房屋部所遭受的损失应为提早收回土地时至房屋合理使用年限届满间的房屋的使用价值提早收回土地一方应以此作为计算根据进展补偿。

第四节 国有土地使用权租赁

3.4.1 概念界定
国有土地租赁是指将国有土地出租给使用者使用由使用者与级以上人民土地行政理部门签订一定年的土地租赁合同并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式是出让方式的补充。
3.4.2 国有土地使用权租赁的条件
1、国有土地使用权租赁的适用范围
对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用处后依法应当有偿使用的土地可以实行国有土地使用权租赁。
其中企业改制包括以下情形：
〔1〕国有企业改造或者改组为有限责任、股份以及组建企业集团的；
〔2〕国有企业改组为股份合作制的；
〔3〕国有企业租赁经营的；
〔4〕非国有企业兼并国有企业的。
特别提示：对原有建立用地法律规定可以划拨使用的仍维持划拨不实行有偿使用也不实行租赁。对于新增建立用地租赁只能作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地无是利用原有建立用地还是利用新增建立用地都必须实行出让不实行租赁。
2、国有土地使用权租赁的承租人范围
除法律法规另有规定外境内外的自然人、法人和其他组织均可以通过租赁方式获得国有土地使用权。
3、国有土地使用权租赁的规划要求
国有土地租赁必须按照土地利用总体规划、城规划、土地利用年度方案和城规划理技术规定的要求进展。
3.4.3 国有土地使用权租赁的方式
国有土地租赁可以采用、拍卖或者双方协议的方式；有条件的必须采取、拍卖方式。
采用双方协议方式出租国有土地的租金不得低于出租底价和按规定的最低地价折算的最低租金。协议出租的结果要报上级土地行政理部门备案并向社会公开披露。
特别提示：在上海通过协议方式租赁国有土地的土地使用者应当按照上海有关规定建立工程方案立项、建立用地规划答应、建立用地审批等相关手续。通过、拍卖方式租赁国有土地的可以参照土地使用权出让的有关程序进展。
3.4.4 国有土地使用权租赁合同
1、合同当事人
租赁限六个月以上的国有土地租赁应当由、土地行政理部门与土地使用者签订租赁合同。
2、合同主要内容
〔1〕租赁当事人；
〔2〕租赁土地的座落、四至范围和面积；
〔3〕租赁土地的规划用地性质和规划技术参数；
〔4〕租赁年限；
〔5〕租金金额、支付限和支付方式；
〔6〕租赁当事人的权利和义务；
〔7〕租赁土地上原有的建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式及其费用；
〔8〕租赁土地政配套设施建立的责任和费用；
〔9〕租赁土地的交付限；
〔10〕工程建立的开工和完成限；
〔11〕租赁合同终止时地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式；
〔12〕违约责任；
〔13〕争议的解决方式；
〔14〕当事人约定的其他事项。
3、租赁年限
国有土地租赁可以根据详细情况实行短租赁和长租赁。对短使用或者用于修建临时建筑物的土地应实行短租赁短租赁年限一般不超过5年；对需要进展地上建筑物、构筑物建立后长使用的土地应实行长租赁详细租赁年限由租赁合同约定但最长租赁年限不得超过法律规定的同类用处土地出让年。
企业法人的国有土地租赁年限不得超过其营业执照规定的经营年限。
特别提示：在上海国有土地租赁的年限最长不超过以下年限：
〔1〕工业用地为50年；
〔2〕教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；
〔3〕商业、、用地为40年；
〔4〕其他用地为50年。
4、租金
国有土地租赁的租金应与地价相平衡。承租人获得土地使用权时未支付其他土地费用的租金应按全额地价折算；承租人获得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的租金应按扣除有关费用后的地价余额折算。
特别提示：在上海租赁土地的租金不得低于最低。有以下情形之一的租赁土地的租金以租赁土地标定地价的贴现作为最低：
〔1〕商业、、、金融、效劳业等经营性工程使用的土地；
〔2〕承租人为境外的自然人、法人或者其他组织的；
〔3〕人民规定的其他情形。
除前款规定外租赁土地的租金以上海外商企业土地使用费作为最低。
租赁土地标定地价的贴现由上海房地会同物价、财政等有关部门确定。
5、租金的支付
租赁合同对租金支付的方式有约定的从其约定；没有约定的租金每年分两支付。
租赁合同签订的当年自租赁土地交付之日起使用土地不满半年的免交租金；超过半年的按照半年的租金数额支付。
6、租金的调整
租赁土地的租金应当根据最低调整的时间和幅度作相应的调整；租赁合同另有约定的从其约定但不得低于同的最低。
3.4.5 租赁国有土地使用权的登记
租赁国有土地使用权承租人应当按照以下规定向房地产登记机构租赁土地使用权登记手续：
〔1〕租赁合同签订时租赁土地上原有的建筑物、构筑物和其他附着物已撤除或者土地连同地上建筑物、构筑物和其他附着物一并出租的承租人应当持租赁合同租赁土地使用权登记；
〔2〕租赁合同中约定由出租人负责撤除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的应当在出租人按租赁合同约定交付租赁土地后由承租人租赁土地使用权登记；
〔3〕租赁合同中约定由承租人负责撤除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的出租人应当发给承租人土地临时使用证明；承租人应当在原有的建筑物、构筑物和其他附着物撤除后租赁土地使用权登记。
特别提示：租赁土地使用权登记后承租人应当获得上海房屋土地资源理颁发的房地产权证书并在房地产权证书上注明“土地租赁〞。

3.4.6 租赁土地使用权到后的处理
1、续
国有土地租赁年限届满租赁土地使用权终止。承租人需要继续租赁土地的应当在届满前6个月申请续。除根据社会公共利益需要收回租赁土地使用权外承租人的续申请应当予以批准。
经批准续的承租人应当与出租人重新签订租赁合同并重新租赁土地使用权登记。
2、收回
国有土地租赁年限届满承租人虽申请续但未获批准的租赁土地使用权由出租人收回出租人应当对地上建筑物、构筑物和其他附着物给予承租人适当补偿；租赁合同另有约定的从其约定。
国有土地租赁年限届满承租人未申请续的出租人可以无偿收回租赁土地使用权并可要求承租人撤除地上建筑物、构筑物恢复土地原状；租赁合同另有约定的从其约定。
承租人未按合同约定开发建立未经土地行政理部门同意转让、转租或者不按合同约定按时交纳土地租金的土地行政理部门可以解除合同依法收回承租土地使用权。
3.4.7 租赁土地使用权的提早收回
1、提早收回的条件
租赁年限未满的土地使用权一般不得提早收回但有以下两种情形之一的可以按照法律规定的程序提早收回：
〔1〕为公共利益需要调整使用土地的；
〔2〕为施行城规划调整使用土地的。
2、提早收回的程序
提早收回租赁土地使用权的出租人应当在收回6个月前将租赁土