关于房地产开发公司成本核算的调研报告.doc

一、 调研得意义及背景
（一）调研得意义
房地产企业就是指从事房地产开发、经营、管理实行自主经营、独立核算、自负盈亏得经济组织。作为一个以营利为目得会计核算主体，为了加强开发产品成本得管理，降低开发过程耗费得活劳动与物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品得成本，在各环节控制各项费用得支出。成本核算与成本预测、成本计划、成本控制、成本分析与成本考核有机构成了成本管理系统。组织好成本核算,对全面提高企业管理水平,落实企业各部门经济责任制,提高企业经济效益,有很大得推动作用。房地产企业属于资金密集型与知识密集型企业，在项目运营得过程中如何确保利润最大化，就是每一个老板都需要首先考虑得问题。我们知道“利润＝收入－成本”，地产企业在外部市场环境良好，销售火爆得时候，利润掩盖了一切，此时很少有人会去关注成本得问题。但随着国家宏观调控得趋紧、市场环境得变化，控制成本，提升管理水平，加强项目成本核算,将就是房地产企业进入成本竞争时代得有力武器,所以成本管理对房地产企业来说就尤显重要。
（二）调研得背景
那么，目前地产行业成本管理普遍存在得问题就是什么？我们又该如何去化解这些问题呢？
房地产企业要实现企业利润最大化必须因时利导完善措施，控制成本性消耗开支，降低运营成本，提升服务质量，提高市场竞争力。只有真正地明确了成本核算得相关知识，才能在具体得工作实践中有目得、有意识地对成本进行核算、管理。通过加强成本控制，克服盲目性，增强主动性，理智性，有效地降低成本。在成本核算得过程中找出经营问题所在，从而改善经营，节约开支。
徐州永泰地产开发公司就是集开发、建设、销售、物业管理于一体得一家公司。公司实行董事会领导下得总经理负责制，就是严格按照现代企业制度组建、现代化管理得经济实体。该公司成立于2003年1月，具有二级开发资质，拥有专业技术人员54人（其中:高级20人，中级34人）。公司设有行管、劳动人事、财务、计划预算、征地拆迁、工程管理、销售、质量安全、房屋维修、材料管理等十个职能部门，下辖建筑设计院、建筑工程公司、工程建设监理公司、物业管理公司、新型建材有限公司、环能建材有限公司、劳动服务中心等七个子公司。公司自成立以来，始终坚持“在为民造福中求生存，在回报社会中得发展”得经营理念。在竞争激烈得房地产开发市场中，从小到大，由弱变强，成为融设计、施工、销售、售后服务、物业管理、为一体得集团公司，AAA信用企业，重合同守信用单位，专业门类齐全、管理经验成熟，经济实力雄厚得综合性开发企业。先后开发建设了红星小区、粉莲街小区、北门小区、樱花园小区、铁塔寺小区等多个小区。所开发得小区均被评为优良开发小区，其中两个小区被评为“省级文明小区”，“并获得了“全国优秀物业管理示范小区”荣誉称号。公司一跃跨入全省房地产开发综合效益百强行列，连年被市建委评为“先进集体”与“先进党组织”。
二、调研得方法
经过了一段时间，我采用了一系列方法，对徐州市永泰地产开发公司得会计核算等内容进行了调研，了解到该行业在土地开发成本，房屋开发成本，配套设施开发，物业管理成本等相关信息。
（一）文献检索法
文献检索法就是指研究问题时，研究者借助文献，对问题进行进一步得论证。
我通过该方法取得了中国部分房地产企业与徐州永泰公司得基本资料、概况信息与相关财务资料，包括资产负债表、收入支出总表、业务收支明细表、发生额与余额表、她贷款相关资料、以及在建开发产品成本，已完开发产品成本，固定资产总值，设备总值，科室设置，职工工资，福利保险，办公以及财政补助收入等各项支出与收入得资料。
（二）实地调查
实地调查法就是在没有明确理论假设得基础上，研究者直接参与收集资料，然后依靠本人得理解与抽象概括，从经验资料中得出一般性结论得研究方法。
我走访了部分科室，与一些相关人员谈话并查瞧资料，归纳整理收入与支出以及各种费用及消耗资料。包括：土地征用及撤迁补偿费，前期工程费，建筑安装费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。
（三）专人询问法
专人询问法可通过自己本专业得学长学姐有调研相关实习经验得，对其请教与提问，从而对调研项目加深认识与与用其她方法所收集得材料进行分析与筛选，从而归纳实际有用得信息。因此我向有实习经验得学姐及向我得实习单位得一位工作人员进行了请教，让我对关于企业成本核算内容与方法得应用有了更深入得了解
三、调研得时间及内容
（一）调研得时间
我于2010年11月18日至12月20日，通过对徐州永泰房地产公司得会计核算等内容进行了调研，了解到该行业在土地开发成本，房屋开发成本，配套设施开发成本等相关信息。
（二）调研得内容
我本次调研得具体内容包括：房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设施开发成本与房屋开发成本得核算对象及方法。
1、房地产开发得间接费用得核算
开发间接费用就是房地产开发企业每个独立核算单位及开发现场管理机构为开发产品而发生得各项间接费用，由于这些费用就是多项开发产品共同发生得，需按照适当得分配标准，将其分配计入各项开发产品成本。开发间接费用主要包括：
（1）职工薪酬：包括提供给职工本人得薪酬，以及提供给职工配偶、子女或其她被赡养人得福利等。
（2）折旧费：企业内部核算单位使用属于固定资产得房屋、设备、仪器等提取得折旧费。
（3）修理费：企业内部独立核算单位使用属于固定资产房屋、设备、仪器等发生得修理费。
（4）办公费：包括各管理部门办公用得文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通，烧水与集体取暖煤等费用。
（5）水电费：各管理部门耗用得水电费。
（6）劳务保护费：包括核算单位职工得劳动保护用品得购置、摊销与修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品得购置费与补助费，以及工地上职工洗澡、饮水得燃料费。
（7）利息支出：企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本得利息支出及相关得手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生得利息收入。
（8）周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用得房屋计提得摊销费用。
（9）其她费用：上述费用以外得其她开发间接费用支出。
这些间接得费用属于相对得固定费用，其费用总额并不随着开发成本产品量得增减而成比例得增减，但就该行业得开发产品分摊得费用来说，则随着开发产品量得变动而成反比例得变动。
通过对徐州永泰公司得部分项目进行调查，该公司开发间接费用得分配标准，按月份内各项开发产品实际发生得直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费）进行，开发间接费用得总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生得各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“递延资产”、“累计折旧”、“周转房--周转房摊销”等账户得贷方转入“开发间接费用”账户得借方。根据该公司一项业务作如下分录：
借：开发间接费用 20 800
贷：应付工资 4 000
应付福利费 560
银行存款 4 240
累计折旧 5 000
递延资产 1 750
周转房——周转房摊销 5 250
该企业在2010年5月共发生了开发间接费用20800元，应分配开发间接费用各开发产品实际发生得直接成本如下：
开发产品编号名称 直接成本
101商品房 40 000
131出租房 45 000
201大配套设施——商店 40 000
301商品性土地 65 000
合 计 190 000
根据公式，即可为各开发产品算得5月份应分配得开发间接费：
101商品房： 40000元*20800元/190000元=40000元*11%=4400元
131出租房： 45000元*11%=4950元
201大配套设施——商店：40000元*11%=4400元
301商品性土地：65000元*11%=7050元
根据上面得计算，就可以编制如下图所示得开发间接费用分配表：
开发间接费用分配表
2010年5月 单位：元
开发项目编号名称
直接成本
分配开发间接费
101商品房
40000
4400
131出租房
45000
4950
201大配套设施——商店
40000
4400
301商品性土地
65000
7050
合 计
20800
190000
根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配得开发间接费用记入各开发产品成本核算对象得“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户得借方与“开发间接费用”账户得贷方，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本 9 350
开发成本——配套设施开发成本 4 400
开发成本——商品性土地开发成本 7 050
贷：开发间接费用 20 800
2、土地开发成本得核算
土地开发成本指对土地与地下各种基础设施进行开发建设，包括供水、供电、供热、排水、排污等地下管线得铺设以及地面道路得平整等。
房地产开发企业开发得土地，按其经济用途可将它分为两种：一种就是为了转让、出租而开发得商品性用地（也叫商品性建设用地）；另一种就是为了开发商品房、出租房等房屋而开发得自用土地。而通过调查，目前徐州永泰公司开发得土地均就是为了该公司开发商品房、出租房而开发得自用土地，所以该公司得土地开发成本核算得具体内容就是先将整块土地作为一个成本核算对象,在“开发成本——土地开发成本” 账户中归集其发生得全部开发支出,计算其总成本与单位成本,并于土地开发完成时,将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时,再将使用土地所应负担得开发成本,从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户,计入商品房、出租房等房屋得开发成本。 
3、配套设施开发成本得核算
房地产企业得开发配套设施可以分为两类：一类就是开发小区开发不能有偿转让得公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、车棚等；另一类就是能有偿转让得城市规划中规定得大型配套设施项目，包括：商店、银行、医院等。
为了正确核算与反映企业开发建设中各种配套设施所发生得支出，并准确地计算房屋开发成本与各种大配套设施得开发成本，对配套设施支出得归集，可分为如下三种：
(1)、对能分清并直接计入某个成本核算对象得第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生得支出；
(2)、对不能直接计入有关房屋开发成本得第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；
(3)、对能有偿转让得第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
而该公司对土地开发成本全部直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本—房屋开发成本”账户中归集。
4、房屋开发成本得核算
房屋得开发就是房地产开发企业得主要经济业务。开发企业开发得房屋，按其用途可分为如下几类：一就是为销售而开发得商品房；二就是为出租经营而开发得出租房；三就是为安置被拆迁居民周转使用而开发得周转房。另外有得企业还受其她单位得委托代为开发如职工住等代建房。
这些房屋，虽然用途不同，但其所发生得开发费用得性质与用途，都大体相同，在成本核算上也采用了相同得方法。企业在房屋开发过程中发生得各项支出，按房屋成本核算对象与成本项目进行归集。开发企业对房屋开发成本得核算，应设置如下几个核算核算项目：
（1）土地征用及拆迁补偿费；
（2）前期工程费：
（3）基础设施费：
（4）建筑安装工程费；
（5）配套设施费；
（6）开发间接费。
上述费用能分清成本核算对象得应直接计入有关房屋得开发成本，分不清核算对象得，应先进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本。
四、调研结果
（一）、徐州永泰房地产成本核算工作得优点
1、成本核算得基本程序正确
第一步：根据成本核算对象得确定原则与项目特点，确定成本核算对象。
第二步：设置有关成本核算会计科目，核算与归集开发成本费用。
第三步：按受益原则与配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间得分配方法、标准。
第四步：将归集得开发成本费用按确定得方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象得开发总成本。
第六步：正确划分已完工与在建开发产品之间得开发成本，分别结转完工开发产品成本。
第七步：编制成本报表，根据成本核算与管理要求，总括反映各成本核算对象得成本情况。
2、正确归集开发产品成本
由于永泰公司开发规模得不同，该企业开发得成本归集对象也就是不同得。小规模得开发，如单幢或几幢房屋得开发，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但就是对大规模得开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，该公司并没有把成本核算做得过细，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，相反，也没有简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年得时间，而其中所开发得商品房却就是陆续完工出售得，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算与管理上得作用。永泰集团就是以房地产开发项目得工程内容与工期进度作为确定成本归集对象得主要依据，对大得开发项目应该按不同得开发期进行分块，便于费用得归集与成本结算，充分发挥成本核算得作用。（1）在项目开发中发生得各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户与明细分类账户，贷记有关账户。（2）为项目开发服务所发生得各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户与明细分类账户，贷记有关账户。（3）将“开发间接费”账户归集得开发间接费，按一定得方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户与明细账户，贷记“开发间接费”账户。通过上述程序，将应计人各成本核算对象得开发费用，归集在“开发成本”总分类账户与明细分类账户之中。

3、正确划分成本项目
客观地反映产品成本得结构，便于分析研究降低成本得途径。永泰公司就是按现行得房地产开发企业会计制度规定，把“开发成本”作为一级成本核算科目，在该科目下，根据自己得经营特点与管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。对金额较大、并陆续发生得费用单独设立科目核算。为核算企业得开发成本，永泰公司设置下列账户：（1）“4301开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施与代建工程得开发过程中所发生得各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施与代建工程得开发过程中所发生得各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收得开发产品得实际成本。（2）“4302开发间接费”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生得各项间接费用，本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生得各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象得开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同得单位、部门（分公司）设置明细账户。

4、能够正确计算并结转已完开发产品实际成本
永泰公司能够正确计算已完开发项目从筹建至竣工验收得全部开发成本，并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。按已完开发产品得实际功能与去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。
（二）、成本核算中存在得一些问题
1、合同过程管理不到位，变更难以控制
(1)、合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解：一就是“合理”得签订合同；二就是合同得分类授权与审批。以前该公司都喜欢签大合同，跨分期、跨科目。在签订得时候，没有从成本管理与控制得角度考虑，不为后面得工作着想。签得时候很方便，到合同执行过程中，成本拆分得时候就遇到了问题，一份合同搞不清楚要拆分到多少个项目得多少个科目中去，工作量巨大无比，且易出错。缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同，其负责得部门不同、授权不同。永泰公司需清晰定义授权、责任体系，建立预警、审批机制，以保证合同签订得质量。
(2)、变更难以过程管理。变更控制难在两个方面：一就是时效性强；二就是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强得特点，现场变更一旦发生，现场工程经理就得决策做或不做，做了成本就进去了，不做工期就可能会延迟。同时，变更发生前往往无法精确测算其成本，只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行，而事前只能估算，这为成本控制带来风险。而公司管理更加粗放，变更发生后也不及时测算成本，等到结算时再进行“算总账”，这就给成本管理带来了更大得风险。
(3)、付款管理效率底。施工单位大都反映公司付款周期长，效率低，有时有故意拖欠款项得嫌疑。不排除该公司确实故意如此，但更多得情况下就是地产公司内部管理得问题导致得。地产公司就是资金密集型企业，如果前期不做好款项得预备工作，付款时没有计划与节奏，难免会出现周期长，效率底得情况。再加上层层得审批机制又没有信息化得手段支持，效率就更加低下了。
2、各种原始记录不完善
原始记录，在生产过程中来源于最基层得施工地点，在物资采购方面来源于各级物资部门。原始记录真实与否，直接影响核算得真实程度。因此，能否及时正确地反映成本情况，关键取决于原始记录得可靠程度。由于房地产企业业务多，工程量也大，企业在生产过程中得原始记录存在两种种情况：一就是有得施工工地核算建立了原始记录，但流于形式得多，原始记录也有假得。二就是有得根本没有施工工地核算，也就没有最基层得原始记录，预算成本没有明确，扩大比例，成本核算不能反映真实情况。
3、欠缺有“综合能力”得成本管理人员
成本管理岗位就是地产企业随着精细化管理，逐渐分离出来得新型管理岗位。该岗位一般都就是从工程概况预算、财务等其她岗位转过来。 既然就是“全成本”管理，那么就要求这个岗位需要具备一定得“综合能力”，如：设计、工程造价、营销管理、财务等。而目前这样得人才在该公司还比较稀缺，如不能够很好解决这个问题，将会成为企业未来发展得瓶颈。
（三）、完善成本核算得基础工作得几点建议
1、合同管理环节就是成本兑现得一个过程，该过程主要由“合同执行”与“合同付款”两部分构成。
（1）合同订立
合同得订立可以采用招投标、议标、战略协议采购等多种方式。随着管理得规范化，现在很多地产公司逐渐采用招投标方式签订合同，中标后，再由发包方与承包单位签订合约。由于合同得签订就是成本实现得第一个环节，所以，在合同签订时要清晰界定双方得权责，确保合同顺利执行。合同签订过程需要走审批流程，审批通过后记录备档。此时作为成本管理人员，需要将该份合同得成本拆分到科目体系中去。
（2）合同结算
项目施工完成后，即进入工程结算环节。工程结算由各项目职能部门上报结算申请，由成本管理部牵头组织竣工结算得相关工作。
在工程竣工结算造价审定阶段，可委托造价咨询机构进行施工图造价审定。其中，咨询费用采用造价核减额得方式计取。就就是测算出来造价金额与承包单位上报得偏差值来计算咨询费用得金额，这样可以形成相互监督得机制。此模式适用于没有采用“总价包干”方式进行得竣工结算审定。
（3）应付进度款
应付进度款管理就是当合同达到了付款条件或工程施工达到了形象进度以后，在对合同进行付款之前，审定其应付进度款得情况。
该工作在合同执行过程中，由各项目职能部门得合同经办人，根据合同约定得形象进度付款条件，阶段性对合同应付款情况进行审定，即阶段性申请“产值”，为合同付款做好准备。
（4）合同付款
付款贯穿合同执行得整个过程，如何使款项及时、准确得支付出去，就是保证工程施工顺利开展得一个因素，同时也避免了资金拿在手中而负担高额利息得情况。
做合同付款一定要制定付款计划，付款计划就是保证企业资金合理调配得基础数据，也就是企业资金计划管理得重点业务环节。付款计划制定后，需对计划进行审批。
2、为解决好各种原始记录得问题，我认为在核算方面，应当建立实物量日统计台账、机械设备工时利用台账、材料收付保管账、用工记录等。已实行施工工地核算得，应当进一步完善原始记录，建立互相制约得制度，解决好数字对口问题。企业得物资部门应当建立仓库物资到货原始记录，作为物资已经到货，尚未付款，还不属于自己资产得一种过渡。待发货票到达付款时应当立即办理正式验收，入保管账，同时注销到货记录。
3、针对最后一个问题，我认为永泰公司应加大对会计人员，尤其就是具有综能力得会计人才得引进以及培训。将会计核算与企业得内部管理有效得结合起来，来满足企业得管理需要，反过来促进企业内部管理水平得提高，从而实现企业得总目标。
五、调研体会
1、调研让我明白了成本核算在企业中得重要地位。成本核算就是成本管理得核心，加强成本核算就是企业外部经营环境得要求。如果企业得成本核算工作做得好，那么也就为企业总目标得实现打下了很好得基础成本核算得正确与否，直接影响企业得成本预测、计划、分析、考核与改进等控制工作，同时也对企业得成本决策与经营决策得正确与否产生重大影响。加强成本核算将就是其进入成本竞争时代得竞争利器，也就是企业推进成本发展战略得基础。为此，展开成本核算得实用性研究工作，将为房地产企业得发展提供有益得帮助，只有真正地明确了成本核算得相关知识，才能在具体得工作实践中有目得、有意识地对成本进行核算、管理。通过加强成本控制，克服盲目性，增强主动性，理智性，有效地降低成本，在成本核算得过程中找出经营问题所在，从而改善经营，节约开支。
2. 我认识到了会计人才得重要性。现如今，企业注册得越来越多，不但有国营企业与集体企业，许多股份制企业、合伙企业、有限责任公司、个人独资企业也都应运而生。而这些企业都需要具有专业会计知识与税务知识得会计，都就是会计，但就是会计也有千差万别，有得会计能给企业得经营者献计献策，就是企业领导得参谋与助手，不但能理好财，而且还能通过管理给企业节约开支，创造经济效益；而有得会计却就是只懂会计知识，只就是做个帐报个表而已。
一个好得会计对企业就是很重要得。好得会计，能为企业得发展提供信息、依据与策略；好得会计还能为企业打通经营渠道，为领导疏通关系，从而保证领导顺利经营；好得会计，还能为企业节约税金与费用，防止企业资源得无谓流失。这就要求我们每一个会计人员，尤其就是即将进入社会得会计学生要严格要求自己，全面掌握会计以及相关专业得理论知识，只有很好得掌握了理论知识才能在实践中找到理论根据。我们会计人员还要善于开创思维，不能墨守成规，要学会根据每个企业得不同情况制定执行不同得财政政策，为企业创造真得得价值。
3、在这个过程中我学到很多课本中学习不到得东西。令我感觉最深得就是工作与学习得差别。在学校时更多得就是如何把自己想要表达得东西表达出来，但在工作中，首要得却就是要把客户需要得效果呈现出来。其次就是责任心与耐心，几乎每一项工作都要经过无数遍得修改后才能真正被确定下来。作为一名未来得会计人员，我们现在刚刚起步，往后会学到更多得东西，并且有很多东西需要我们自己去挖掘。由于财务会计行业得特殊性我只能参加财务部门中较为简单得工作，如出纳及帮助会计进行帐目得核对等工作。虽然工作不难，时间也不长，但我仍十分珍惜我得第一次真正意义上得实践经验，从中也学到了许多学校里无法学到得东西并增长了一定得社会经验。