房地产大连王珏林.pptx

对我国房地产市场调控政策对我国房地产市场调控政策与发展趋势分析与发展趋势分析住房和城乡建设部政策研究中心住房和城乡建设部政策研究中心 王珏林 为什么要对房地产业进行市场化?我国房地产市场发展过程和取得的成就为什么要对房地产市场进行宏观调控?对房地产市场宏观调控的重点房地产市场宏观调控的目标对房地产市场的发展趋势分析1、为什么要对房地产业进行市场化？一是改善和解决城乡居民住房问题 二是使房地产业在国家经济中发挥作用 三是带动相关产业发展2、我国房地产市场发展过程和取得的成就 市场经过培育、推进、发展三个阶段 1980年4月，邓小平同志提出了住房商品化的思路 1980年开始在烟台、邯郸、抚顺、蚌埠等四个城市开始试点 1984年，发布了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 1988年，出台国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 1994年国务院发出关于深化城镇住房制度改革的决定 1998年国务院发布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知 2003年，制定国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2005年以来，国务院办公厅先后转发了关于做好稳定住房价格的意见（即“国八条”）和关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（即“国六条”）建立了市场 建立和培育了供应市场 建立和培育了消费市场带动了经济、城市发展带动了产业发展提高或改善了广大城乡居民的住房条件3、为什么要对房地产市场进行宏观调控？一是房价涨幅太快 二是市场秩序过乱 三是政策法规尚不完善美国商务部统计2008年1月与去年同期相比下降了33.9%是1995年以来最抵水平 受次贷影响,纽约华尔街失业人数创7年新高,过去9个月已裁减超过34000个职位 预计还将裁员的金融机构:花旗6200职位 美林2220职位 摩根丹利2940职位 雷曼兄弟4990职位 美国银行3650职位 贝尔斯登1550职位 高盛1500职位4、对房地产市场宏观调控的重点 7090利用税收手段，控制5 年内住房转手交易行为“两限、两竟”制止集资合作建房控制开发项目资本金的最低比例和土地开发时段 对房贷首付施行区别对待政策 5、房地产市场宏观调控的目标 目的：一是增加市场房源 二是规范市场秩序 三是改善低收入家庭住房问题 应达到的效果：一是建立住房供给体系 二是建立住房分配体系 三是建立市场监管体系6、对房地产市场的发展趋势分析(1)(1)对市场价格变化分析对市场价格变化分析 时 间 同 比 环 比2007年12月 10.5%0.2%2008年1月 11.3%0.3%2008年2月 11.5%0.2%2008年3月 11.8%0.3%2008年4月 10.1%-0.7%2008年1月份全国70个大中城市房价统计情况销售价格分类 同 比 环 比新建住房 12.2%0.3%其中经济适用房 5.1%0.1%普通商品住房 13.5%0.3%高档商品住房 11.5%0.4%二手住房 11.9%0.1%新建非住宅 7.1%0.7%其中办公楼 11.2%1.4%商业营业用房 5.2%0.2%4 4月份新建住房销售价格涨幅较大、下降较快的城市月份新建住房销售价格涨幅较大、下降较快的城市 城 市同比涨幅 城 市环比涨幅 城 市环比下降乌鲁木齐 22.0%南 京1.6%深 圳-2.2%海 口19.2%金 华1.3%三 亚-0.5%宁 波17.8%海 口1.2%泉 州-0.4%蚌 埠16.3%银 川1.2%合 肥-0.3%4 4月份二手住房销售价格涨幅较快的城市月份二手住房销售价格涨幅较快的城市 城 市 同比涨幅 城 市 环比涨幅 乌鲁木齐 21.5%南 京 3.7%兰 州 19.6%长 沙 2.7%长 春 15.7%银 川 2.2%无 锡 15.4%遵 义 2.2%银 川 13.0%长 春 2.1%20082008年年6 6月月7070个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%8.2%同比涨幅较大城市环比涨幅超过1%的城市城市同比涨幅城市环比涨幅乌鲁木齐20.2%兰州2.6%海口18.1%济宁1.5%宁波14.7%济南1.4%北京14.3%温州1.2%杭州13.3%岳阳1.2%环比下降的城市:南充-1.0%,南昌-0.9%,成都-0.7%,无锡-0.4%2008 2008年上半年北京二手房涨幅前十楼盘年上半年北京二手房涨幅前十楼盘排名排名楼盘楼盘20072007年底年底元元/平方米平方米20082008年中年中元元/平方米平方米半年涨幅半年涨幅月均涨幅月均涨幅区域区域1 1海晟名苑海晟名苑1800018000280002800055.6%55.6%9.3%9.3%东直门东直门2 2卡尔公寓卡尔公寓1000010000128001280028.0%28.0%4.7%4.7%亦庄亦庄3 3万国城万国城2000020000250002500025.0%25.0%4.2%4.2%东直门东直门4 4五栋大楼五栋大楼2200022000270002700022.7%22.7%3.8%3.8%车公庄车公庄5 5时间国际时间国际1650016500200002000021.2%21.2%3.5%3.5%三元桥三元桥6 6新世纪家园新世纪家园2000020000240002400020.0%20.0%3.3%3.3%崇文门崇文门7 7芳古园芳古园1250012500150001500020.0%20.0%3.3%3.3%方庄方庄8 8中海馥园中海馥园2000020000240002400020.0%20.0%3.3%3.3%甘家口甘家口9 9左安漪园左安漪园1700017000200002000017.6%17.6%2.9%2.9%左安门左安门1010时代庐峰时代庐峰1280012800150001500017.2%17.2%2.9%2.9%鲁谷鲁谷 2008 2008年上半年上海二手房房价涨幅前十楼盘年上半年上海二手房房价涨幅前十楼盘排名排名楼盘楼盘20072007年底年底元元/平方米平方米20082008年中年中元元/平方米平方米半年涨幅半年涨幅月均涨幅月均涨幅区域区域1 1大华锦绣华大华锦绣华城城86138613148601486072.5%72.5%12.1%12.1%浦东浦东2 2汇景园汇景园1074310743163991639952.6%52.6%8.8%8.8%徐汇徐汇3 3百花公寓百花公寓1447114471210232102345.3%45.3%7.5%7.5%黄浦黄浦4 4大同花园大同花园1535515355210232102336.8%36.8%6.1%6.1%卢湾卢湾5 5翠湖天地翠湖天地4800048000615616156128.3%28.3%4.7%4.7%卢湾卢湾6 6瑞湖天地瑞湖天地1362913629165901659021.7%21.7%3.6%3.6%虹口虹口7 7弘辉名苑弘辉名苑1628916289193411934118.7%18.7%3.1%3.1%黄浦黄浦8 8万科假日风万科假日风景五期景五期1100011000126601266015.1%15.1%2.5%2.5%闵行闵行9 9东辉花园东辉花园1508515085172571725714.4%14.4%2.4%2.4%卢湾卢湾1010滨江名人苑滨江名人苑1957019570217472174711.1%11.1%1.9%1.9%黄浦黄浦(2)对市场的发展外部环境分析:国家经济 城市发展 城镇化推进 市场需求 一是国家经济保持持续稳定快速发展 资料来源：国际货币基金组织数据库资料来源：国际货币基金组织数据库GDPGDP总总量量(亿亿美元美元)19801980年占年占世界比重世界比重(%)%)位次位次GDPGDP总总量量(亿亿美元美元)20052005年占年占世界比重世界比重(%)%)位次位次按按汇汇率法估率法估算算美美国国278952789523.823.81 112455812455828.028.01 1日本日本10595105959.09.02 2456744567410.310.32 2德德国国826182617.07.03 327917279176.36.33 3中中国国300430042.62.67 722341223415.05.04 4英英国国536953694.64.65 522295222955.05.05 5法法国国691269125.95.94 421267212674.84.86 6意大利意大利460646063.93.96 617655176554.04.07 7加拿大加拿大268926892.32.38 811324113242.52.58 8 城镇规模、人口、密度、固定资产增长很快 时间比较时间比较单位单位比例比例（%）建成区面积建成区面积20062006年比年比19901990年增长年增长 面面 积积 162 162城镇人口城镇人口20062006年比年比19781978年增长年增长 数数 量量 235 235城镇人口城镇人口20062006年比年比19901990年每人、每平方年每人、每平方公里增长公里增长 密密 度度 702 702城市道路城市道路20062006年比年比19901990年增长年增长 长长 度度 154 154城市公共交通城市公共交通20062006年比年比19901990年增长年增长 运营数运营数 410 410城市绿地城市绿地20062006年比年比19901990年增长年增长 面面 积积 37.1 37.1城市用水城市用水20062006年比年比19901990年增长年增长 普及率普及率 86.67 86.67燃气燃气20062006年比年比19901990增长增长 普及率普及率 79.11 79.11二是城镇2007年中国房地产固定投资137239亿元，增长24.8%分城乡看分城乡看:城镇投资城镇投资117414117414亿元亿元比上年增长比上年增长25.8%25.8%农村投资农村投资1952519525亿元亿元比上年增长比上年增长19.2%19.2%分地区看分地区看:东部地区投资东部地区投资7237472374亿元亿元比上年增长比上年增长19.9%19.9%西部地区投资西部地区投资2819428194亿元亿元比上年增长比上年增长28.2%28.2%中部地区投资中部地区投资3428334283亿元亿元比上年增长比上年增长33.3%33.3%分行业看分行业看:建筑业投资额建筑业投资额11821182亿元亿元比上年增长比上年增长48.5%48.5%房地产业投资额房地产业投资额2854328543亿元亿元比上年增长比上年增长32.2%32.2%制造业投资额制造业投资额3549735497亿元亿元比上年增长比上年增长34.8%34.8%三是城镇化以较快速度推进 四是市场供求矛盾突出(3)(3)从政策对房地产市场影响的分析从政策对房地产市场影响的分析 一是住宅建设用地要求严了一是住宅建设用地要求严了 二是商业性房地产信贷管理控制严了二是商业性房地产信贷管理控制严了 三是利用银行贷款购房的成本增加了三是利用银行贷款购房的成本增加了 2007 2007年部分地产企业拿地情况年部分地产企业拿地情况 据据20082008年房地产蓝皮书年房地产蓝皮书中国房地产发展报告中国房地产发展报告NO.5NO.5万科集万科集团团新增新增项项目建筑面目建筑面积积10731073万平方米，土地款超万平方米，土地款超过过240240亿亿元，涉及城市元，涉及城市：广州、深：广州、深圳圳、东东莞、佛山、惠州、福州、厦莞、佛山、惠州、福州、厦门门、海口、上海、徐、海口、上海、徐州、南京、州、南京、苏苏州、无州、无锡锡、北京、沈、北京、沈阳阳、大、大连连、鞍山、鞍山、长长春、成都、春、成都、武武汉汉、长长沙、南昌等沙、南昌等金地集金地集团团新增新增项项目建筑面目建筑面积积522522万平方米，土地款超万平方米，土地款超过过130130亿亿元，涉及城市元，涉及城市：广州、深：广州、深圳圳、东东莞、杭州、南京、天津、沈莞、杭州、南京、天津、沈阳阳、武、武汉汉、西安等、西安等保利集保利集团团新增新增项项目建筑面目建筑面积积739739万平方米，土地款超万平方米，土地款超过过167167亿亿元，涉及城市元，涉及城市：广州、佛山、上海、杭州、北京、沈：广州、佛山、上海、杭州、北京、沈阳阳、长长春、重春、重庆庆、武、武汉汉、包、包头头等等碧桂碧桂园园4 4月上市以后新增月上市以后新增项项目建筑面目建筑面积积35003500万平方米，土地款在万平方米，土地款在3030亿亿元以元以上，涉及地上，涉及地区区和城市：肇和城市：肇庆庆、韶、韶关关、天津、沈、天津、沈阳阳、重、重庆庆、湖北、湖、湖北、湖南、安徽、南、安徽、内内蒙、等蒙、等世茂集世茂集团团新增新增项项目建筑面目建筑面积积659659万平方米，土地款超万平方米，土地款超过过7373亿亿元，涉及城市：元，涉及城市：上海、杭州、上海、杭州、苏苏州、泰州、徐州、北京、福州等。另州、泰州、徐州、北京、福州等。另获获得成都中心得成都中心城城区区13001300亩亩一一级开发权级开发权(4)(4)从保障性住房对市场影响分析 优先保障廉租住房、经济适用住房中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应 各地在制定年度土地供应规划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的用地规模、布局和供应时序，并落实到具体地块等 廉租住房、经济适用住房中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，年度供应量不得低于住宅供应总量的70%对没有完成廉租住房、经济适用住房中低价位、中小套型普通商品住房年度供计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地 北京市家庭申请廉租房的基本标准 人口（户）1人 2人 3人 4人 5人年收入（元）696013920208802784034800净资产（万）1523303840 北京市家庭申请经济适用房的基本标准 人口（户）1人2 人3人4人5人年收入（元）2270036300453005290060000净资产（万）2427364548 北京城市居民申请廉租房家庭申请标准区县区县家庭人均家庭人均月收入月收入人均住房人均住房使用面使用面积积 家庭家庭资产资产不超不超过过（万元）（万元）1 1人人户户2 2人人户户3 3人人户户4 4 人人户户5 5人人户户城八城八区区5805807.57.515152323303038384040门头沟区门头沟区3303307.57.515152323303038384040房山房山区区5805807.57.515152323303038384040通州通州区区4604607.57.5121218.418.4242430.430.43232顺义区顺义区580580101011111616212126262828昌平昌平区区330330101010102020252530303535大大兴区兴区3303307.57.512121818242430303232怀怀柔柔区区5805807.57.511111616212126262828平谷平谷区区3303307.57.512121818242430303232密云密云区区58058010106 61010161620202525延延庆区庆区5805807.57.59 913.513.5181822.522.52424 北京城市居民购买经济适用房家庭申请标准北京城市居民购买经济适用房家庭申请标准区县区县家庭人均住家庭人均住房房使用面使用面积积（平平方米）方米）家庭年收入和家庭年收入和资产资产情情况况（万元）（万元）1 1人人户户2 2人人户户3 3人人户户4 4人人户户5 5 人人户户年收入年收入资产资产年收入年收入资产资产年收入年收入资产资产年收入年收入资产资产年收入年收入资资产产城八城八区区102.272.2724243.363.3627274.534.5336365.295.2945456 64848门头沟门头沟102.272.2724243.363.3627274.534.5336365.295.2945456 64848房山房山102.122.1220203.393.3927274.234.2336364.944.9445455.605.604848通州通州101.821.8219.219.22.92.921.621.63.623.6228.828.84.234.2336364.84.838.38.4 4顺义顺义101.961.9613133.163.1619193.913.9126264.514.5132325.125.123838昌平昌平102.142.1415153.363.3622224.24.230304.854.853737大大兴兴102.12.115153.373.3723234.184.1830304.864.8638385.245.244040怀怀柔柔101.981.9812123.193.1918183.943.9424244.554.5530305.225.223636平谷平谷101.821.8219192.902.9021213.623.6228284.234.2336364.84.83838密云密云101.871.8711.111.13.033.0316.716.73.733.7322.222.24.294.2927.827.84.44.433.33.3 3延延庆庆101.891.891.891.893.063.0617.117.13.773.7722.822.84.344.3428.528.54.914.9134.34.2 2 北京市城八区限价房申请条件3人及以下的家庭家庭年收入要在8.8万元及以下人均住房使用面积在15平方米及以下家庭总资产在57万元及以下4人及以上家庭家庭年收入要在11.6万元及以下人均住房使用面积在15平方米及以下家庭总资产在76万元及以下市场需求政策导向：坚持保障生存性需要支持自住性需要引导改善性需求抑制投资性需求遏制投机性需求 房地产市场宏观调控政策导向:政府工作将会更加重视加强和改善宏观调控 增加中小套型住房供给，引导居民适度消费 坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策 搞好土地供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场协调解决 要综合运用税收、信贷、土地等手段，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨 要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件 依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为 房地产市场持续发展的理由:一是我国目前还处于社会主义发展的初级阶段，各项经济指标、人均收入水平、人们生活质量等都还不高 二是城镇化率还比较低,城市仍处在建设发展期 三是市场化程度低,仍需要继续开放 四是市场需求欲望高 谢谢大家！