房地产投资分析9月10日.pptx

第第2章章 房地产投资的动态分析方法房地产投资的动态分析方法1、资金的时间价值、资金的时间价值 单利计算公式、复利计息公式熟练记忆、理解。单利计算公式、复利计息公式熟练记忆、理解。uu课堂练习：课堂练习：课堂练习：课堂练习：某房地产开发商向银行贷款某房地产开发商向银行贷款20002000万元，期限为万元，期限为3 3年，年利率为年，年利率为88，若该笔贷款，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果先期支付的利息需再计算利息（复利），则贷款到期后开发商实息总额是多少？如果先期支付的利息需再计算利息（复利），则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？际支付的利息又是多少？第第2章章 房地产投资的动态分析方法房地产投资的动态分析方法2、现金流量图、现金流量图 现金流量的概念；现金流量的概念；现金流量图的三要素；现金流量图的三要素；绘制现金流量图的基本规则：绘制现金流量图的基本规则：以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期；位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期；现金的流入或流出按公认习惯是将其代数和看成是在计息周期的期末发生；现金的流入或流出按公认习惯是将其代数和看成是在计息周期的期末发生；把初始投资作为上一期期末，即第把初始投资作为上一期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。周期的由来。第第2章章 房地产投资的动态分析方法房地产投资的动态分析方法3、资金等值计算的基本公式：、资金等值计算的基本公式：一次性支付基本公式及其公式变形一次性支付基本公式及其公式变形等额支付基本公式及其公式变形等额支付基本公式及其公式变形uu课堂练习：课堂练习：课堂练习：课堂练习：某家庭预计在今后某家庭预计在今后1010年内的月收入为年内的月收入为1600016000元，如果其中的元，如果其中的3030可用于支付住可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？申请额是多少？第第2章章 房地产投资的动态分析方法房地产投资的动态分析方法3、资金等值计算的基本公式：、资金等值计算的基本公式：uu课堂练习：课堂练习：课堂练习：课堂练习：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为2525万元的住宅，首付款为房价的万元的住宅，首付款为房价的30%30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为1010年，按月等额偿还，年贷年，按月等额偿还，年贷款利率为款利率为15%15%，问月还款额为多少？如果该家庭，问月还款额为多少？如果该家庭25%25%的收入可以用来支付抵押贷款月还的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？第第2章章 房地产投资的动态分析方法房地产投资的动态分析方法4、名义利率和实际利率：、名义利率和实际利率：名义利率与实际利率的概念理解：名义利率与实际利率的概念理解：名义利率是一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息名义利率是一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。周期数的乘积。名义利率忽略了一年内前面各期利息再生的因素，即忽略了名义利率忽略了一年内前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滚利利滚利”；实际利率是实际负担的利率，它是采用复利计算的方法，把各种不同计息周期的实际利率是实际负担的利率，它是采用复利计算的方法，把各种不同计息周期的利率换算成以年为计息期的利率。利率换算成以年为计息期的利率。第第2章章 房地产投资的动态分析方法房地产投资的动态分析方法4、名义利率和实际利率：、名义利率和实际利率：名义利率与实际利率的概念理解：名义利率与实际利率的概念理解：某笔年利率为某笔年利率为6%、按月等额还本付息的住房抵押贷款，其计算月、按月等额还本付息的住房抵押贷款，其计算月还款额的月利率为还款额的月利率为0.5%，此时，年利率，此时，年利率6%为为“名义利率名义利率”，但因为，但因为是每月计算一次利息，所以借款人每年还本付息中实际支付给银行的利是每月计算一次利息，所以借款人每年还本付息中实际支付给银行的利息，即实际利率会超过息，即实际利率会超过6%。第第2章章 房地产投资的动态分析方法房地产投资的动态分析方法4、名义利率和实际利率：、名义利率和实际利率：名义利率与实际利率的关系式：名义利率与实际利率的关系式：uu课堂练习：课堂练习：课堂练习：课堂练习：已知某笔贷款的年利率为已知某笔贷款的年利率为15%15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是多少？利率是多少？第第2章章 房地产投资的动态分析方法房地产投资的动态分析方法5、关于结余贷款额的计算：、关于结余贷款额的计算：uu课堂练习：课堂练习：课堂练习：课堂练习：已知某家庭已知某家庭19981998年年1212月月3131日为购买价值日为购买价值5050万元的住宅，申请了相当于房价万元的住宅，申请了相当于房价70%70%的住房抵押贷款，期限为的住房抵押贷款，期限为2020年、年利率为年、年利率为6%6%、按月等额还本付息。、按月等额还本付息。20042004年年1 1月月1 1日，该日，该家庭尚未偿还的银行贷款为多少？家庭尚未偿还的银行贷款为多少？第第2章章 房地产投资的动态分析方法房地产投资的动态分析方法6、房地产项目投资经济评价指标：、房地产项目投资经济评价指标：按评价指标所反映的经济性质划分按评价指标所反映的经济性质划分按评价指标所反映的经济性质划分按评价指标所反映的经济性质划分时间性指标：时间性指标：静态投资回收期、动态投资回收期、借贷偿还期等静态投资回收期、动态投资回收期、借贷偿还期等价值型评价指标：价值型评价指标：净现值、净年值、净终值、累计净现金流量等净现值、净年值、净终值、累计净现金流量等比率性评价指标：比率性评价指标：投资收益率、投资利润率、投资利税率、内部收益率、净现值率、投资收益率、投资利润率、投资利税率、内部收益率、净现值率、费用效益比率等。费用效益比率等。