房地产投资分析6N.pptx

房地产投资分析 开设：地理与规划学院1主讲：王春芝 副教授 注册房地产估价师 注册土地估价师 土地登记代理人 第三章 房地产交易第一节 房地产交易概述 城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁三种形式。一、房地产价格申报制度（合同签订后90日内）二、房地产价格评估制度（缴纳税费的依据）三、房地产价格评估人员资格认证制度2第二节 房地产交易的形式 一、房地产转让（一）房地产转让的条件l划拨土地使用权的转让条件：政府批准、办出让手续（缴纳土地出让金）、或缴纳土地收益金l出让土地使用权的转让条件 出让金缴齐、土地证、投资达25%以上、转让房屋时须持有房产证。l不许转让的房地产被查封、产权不明、拖欠工程款、共有房地产未经其他共有人同意的、依法收回的等3第二节 房地产交易的形式（二）房地产转让的程序签订合同、申报成交价、审查、核实价格、缴纳契税和补地价、发证。二、房地产租赁（一）租赁主体的权利与义务（二）租赁客体（三）租赁合同租赁用途、租期、租金及交付形式、房屋修缮责任、违约责任等（四）租赁登记4第二节 房地产交易的形式三、房地产抵押（一）房地产抵押的限制条件 权属不明（争议）、划拨土地且无建筑物、教育医疗设施、列入拆迁改造范围的、查封、扣押的房地产不得抵押。（二）房地产抵押合同（三）抵押登记和评估5第三节 商品房销售一、商品房现售按建筑面积计价关于建筑面积约定的法律规定（3%）二、商品房预售预售许可制度（必须取得商品房预售许可证）：国有土地使用证 建设用地规划许可证（4证齐全）建设工程规划许可证 施工许可证 6第四节 房地产权属登记一、权属证书房屋权属证书3种：房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证土地权属证书4种：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书7第四节 房地产权属登记二、登记种类1、土地产权登记 初始土地登记和变更土地登记（多数）2、房屋产权登记总登记、转移登记、变更登记和其他登记三、登记时间（90日）8第五节 土地使用权出让一、土地使用权出让的含义二、土地使用权出让的方式1、协议2、招标3、拍卖4、挂牌三、土地使用权出让的程序9城乡分割的房地产制度城乡分割的房地产制度10我国目前实行的是城乡分割的房地产制度。城市土地归国家所有，但居民和企业可购买国有土地使用权。由此，城市居民的住房经由建设部门发放房屋所有权证、国土部门发放国有土地使用权证后，可进入市场交易。而在农村，中国现行法律和政策规定，农民宅基地属于集体所有，只能在本集体经济组织内（本村）流转。集体土地不可以出让。农村的住宅办理的房产证属于“小产权”证。第六节中国房地产市场的特点 一、政策推动型市场一、政策推动型市场 十几年来，我国的房价经历了三次三次大的变化。而这三次房价的变化都是和当时的国家政策有着直接的关系。11 实行土地有偿出让制度是中国实行土地有偿出让制度是中国第一次第一次房价房价高速上涨的原因高速上涨的原因。1991年未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房。由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。尤其是对外销房的价格放开，实现了房地产商品房价格的市场化管理，外销房与内销房大大的拉开了差距并带动了内销房价格的上涨。可以说1992-1993年房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让（1990年5月19日国务院发布城镇国有土地使用权出让转让暂行条例）。12 房价的第二轮第二轮的上升是在19981998年年2323号文号文件停止住房福利实物分配件停止住房福利实物分配之下产生的。1993年1997年的房价下滑与投资下滑，曾造成19961997年的房地产全行业亏损。19921993年曾经房价高涨的地区在这一段时间内的第二次房价上升基本都是一种回归性上升。第二波的房价增长也没有影响市场中日益扩大的消费需求增长。13房价的第三轮第三轮的上升是在实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部2002年11号令）后产生的，大力推行经营性用地的招标拍卖和挂牌交易。商业、旅游、娱乐、商品住宅用地，以及其他同一宗土地有两个以上意向用地者，都必须以招标、拍卖和挂牌方式公开出让。14二、以城市房地产市场为主体二、以城市房地产市场为主体三、以住宅房地产市场为主体（三、以住宅房地产市场为主体（城镇住房制度城镇住房制度改革）改革）1、探索和试点阶段：、探索和试点阶段：1978年邓提出房改；年邓提出房改；1979年试点（西安、柳州、梧州、南宁）；年试点（西安、柳州、梧州、南宁）；1982年补贴出售试点：政府、单位、个人各负担年补贴出售试点：政府、单位、个人各负担1/3（郑州、常州、四平、沙市）；（郑州、常州、四平、沙市）；1986年第一轮房改热；年第一轮房改热；1988年年2月国务院月国务院关于在全国城镇分期分批推行住关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案房制度改革的实施方案，确定了房改的目标、，确定了房改的目标、步骤和重要政策。步骤和重要政策。15 2、全面推进和配套改革阶段、全面推进和配套改革阶段 1991年年11月国务院月国务院关于全面进行城关于全面进行城镇住房制度改革的意见镇住房制度改革的意见，住房制度改，住房制度改革的纲领性文件。革的纲领性文件。16 3、深化和全面实施阶段、深化和全面实施阶段 1994年年国务院关于深化城镇住房制度改革的国务院关于深化城镇住房制度改革的决定决定，“三改四建三改四建”。1998年年7月月国务院关于进一步深化城镇住房国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知制度改革加快住房建设的通知，宣布从，宣布从1998年下半年始，全国停止住房实物分配，年下半年始，全国停止住房实物分配，实行住房分配货币化。具体而言：实行住房分配货币化。具体而言：（1）重点发展经济实用房；）重点发展经济实用房；（2）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策；）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策；（3）发放住房补贴。）发放住房补贴。17 “三改三改”包括改变住房建设投资由国家、单位统包的包括改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配为主的货币工资分配利分配的方式为以按劳分配为主的货币工资分配方式。方式。“四建四建”包括建立以中低收入家庭为对象、具有包括建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；建立住房金融和住房保险制度；建立政金制度；建立住房金融和住房保险制度；建立政策性和商业性并存的房地产交易市场和房屋维护、策性和商业性并存的房地产交易市场和房屋维护、管理市场。管理市场。18近几年中央政府调控房地产市场的近几年中央政府调控房地产市场的主要举措主要举措 第一，增加营业税和个人所得税第一，增加营业税和个人所得税 （2006.6.1起）起）营业税及附加为营业税及附加为5.6%（普通住宅、非普通住宅（普通住宅、非普通住宅的契税完税发票未满的契税完税发票未满5年，非普通住宅满年，非普通住宅满5年按差价年按差价收）收）个税：个税：1%或差价的或差价的20%若转让自有住房，前后若转让自有住房，前后1年内重新购房的，按年内重新购房的，按“先征后退先征后退”原则可全部或部原则可全部或部分免税。此外，市民转让自用分免税。此外，市民转让自用5年以上且是家庭唯一年以上且是家庭唯一生活用房的，将免征个人所得税。生活用房的，将免征个人所得税。第二，第二，提高存款准备金率提高存款准备金率 第三，第三，提高存贷款基准利率提高存贷款基准利率19 目前中国房地产业具十大热点十大热点 1、销售热点 房地产开发规模正以每年平均20左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。销售额每年增长30.5，销售面积每年增长26.4。20 2、消费热点 市民踊跃买房，目前将近万亿资金用于购买商品房，这其中还不算房改房的资金。80的居民拥有自己的住房。3、住宅信贷热点 住宅消费的发展，带动住宅抵押贷款30倍的增速。全国住宅信贷额度达6600多亿。国内第一大个人贷款银行工商银行，目前个人贷款的资产不良率仅0.21，而其他行业资产不良率高达16.7。21 4、经济发展热点 房地产带动相关产业的发展，目前光房地产以及中介代理行业的从业人员就达到500万。5、投资热点 房地产的高回报率引来其他资金流转。目前房地产投资增长率每年增长30，资金额达到000多亿。22 6、广告热点 房地产带动媒体广告的发展。据悉目前平面媒体40的广告来自于房地产业。7、人物热点 现在往往一个项目出名，就会成就一个项目的老总快速成名。23 8、舆论热点 降价论、空置论层出不穷为业内提供了众多讨论热点。9、关注热点 房地产业成为当今最易被关注的社会热点行业。10、研究热点 这个行业的发展也带动了不少新的研究机构的发展，如对这个行业发展规律的研究，对房型、建筑结构的研究，对新的增长点的研究等等。24