房地产中介特许连锁机构运作中的主要风险及防范措施.doc

房地产中介特许连锁机构运作中主要风险及防范方法 从房地产中介比较发达国家和地域来看，伴随市场成熟和竞争不停加剧，为了适应市场不停改变和发展，房地产中介组织发展轨迹是由单店到直营连锁，再由直营连锁向特许连锁转变。在竞争过程中，中介机构逐步经过专业化、规模化、品牌化等发展策略来建立自己竞争优势，从而达成占领一定市场份额，获取利润目标。特许经营是连锁经营高级形式，与直营连锁相比较，其特点是具备较强快速扩张能力，以及较高市场应对能力和创新能力。正是因为其具备这些优点，世界上著名中介机构，都采取了特许经营方式来拓展市场，如二十一世纪不动产、Coldwell banker、Re/max、ERA等。在国内沿海地域，房地产中介市场已开始走向成熟，各地房地产中介直营连锁品牌为了占领市场，取得竞争优势，也开始采取特许经营方式进行扩张，如上房金丰易居、我爱我家、智恒等，房地产中介特许经营热潮开始形成。房地产中介特许连锁中加盟店是其基本组织，因为加盟店是独立拥有和运行主体，即使具备能动性和灵活性强特点，但管理控制难度较大，在实际运作中对组织管理能力和水平要求较高。在现在房地产中介直营连锁向特许连锁快速转变形势下，对房地产中介特许方和体系发展来讲，详细运作中主要面临品牌、服务质量、快速扩张等三方面风险，这些风险需要在详细运作中加以注意和防范，只有处理好这些问题，才能够发挥房地产特许连锁优势，达成经营最终目标。 一 品牌风险及控制 品牌是房地产中介连锁机构竞争最宝贵财富，他代表着中介企业未来，它能够带来客户，是中介企业取得竞争优势主要路径之一。谁拥有品牌，谁就拥有客户，拥有市场拥有率。好中介特许经营品牌，是经过长久诚信优质服务，在用户心中形成认知，他是一个无形资产，是特许经营基础。在房地产中介特许经营中，特许方将品牌授权给授许方使用，在有些时候，个别授许方会过分考虑本身短期利益,做一些有损品牌形象事情，如依照个人喜好，私自修改品牌视觉识别；坑骗客户不诚信行为；等等。竖立品牌需要中介企业长久积累，但毁坏是非常轻易。以上问题发生将会给品牌带了伤害，影响其余授许者长久利益，必须加以防范和阻止。能够在特许经营协议中，明确要求品牌视觉识别系统不许调整，设定严厉处罚条款；在对特许商以及通常员工培训中，加强品牌意识培养，对有损品牌形象行为严加处罚；在对加盟商选择上需要严格把关，要选择有很好信誉纪录中介商加盟；另外还需要建立品牌定时检验制度来防范品牌以上风险。 二 服务质量风险及控制 消费者要买房租房，之所以找中介商代理，是相信中介能够提供专业服务，所以说房地产中介是专业化服务业，谁能够为消费者提供优质服务，谁就能够取得用户满意，而且取得源源不停房源和客户推荐，从而提升市场拥有率，提升本身竞争优势。所以，服务质量控制和不停提升是特许体系发展主要方面，假如在详细用运作中，特许者不能够很好地处理服务质量方面问题，就会给体系和品牌带来很大损害，特许事业难认为续。现在，首先，中介从业人员素质较低，加盟房地产中介企业基础较微弱；另首先，加盟者独立运作倾向较直营连锁大，控制难度也就较大，从而增加了质量服务管理难度和风险。为了有效预防服务质量方面风险，特许方需要建立系统质量服务管理体系。详细应该包含以下几方面方法。 1建立标准化服务程序。如服务操作程序、服务口径等方面需要不停明晰和透明，并通知消费者，激励消费者监督加盟店服务，从而提升服务水平。 2定时对加盟者进行优质服务培训。应该不停地向加盟者提供从经纪人到店主系列培训，灌输优质服务基本理念。帮助加盟者竖立诚信职业观，提升经纪人对优质服务认同，不停地提升客户满意度。 3制订日常服务监督制度 特许者能够对加盟店所服务过客户进行调查回访，及时了解在服务过程中出现问题，包含客户满意程度和客户对体系提议和意见。帮助加盟者完善其服务，提升服务质量。经过日常监督及时发觉问题，处理问题。 4制订有效投诉处理制度 在碰到客户投诉时，将所发生情况了解清楚后，可要求加盟店在24 小时内必须给予回复。另外，在其加盟时，除了缴纳加盟费以外，还应该要求加盟者缴纳一定质量服务确保金，对于加盟店给客户造成损失特许方应该给予先行赔付。从而，能够经过客户投诉处理，最大程度地将不满客户变成忠实客户。 5建立严格处罚制度 对于加盟店或经纪人不诚信行为如作黑单、坑骗客户等，不按特许要求服务流程操作，特许者应该在协议中要求多个处罚方法：从教育、警告、罚款、直至开除出特许体系等。这么能够加大违规组员“不诚信行为”风险成本，有效地遏制“不诚信行为”发生。三 快速扩张风险及控制 快速扩张是加盟连锁优势之一，但在发展特许加盟过程中也要预防扩张速度过快，不然会引发一系列问题，如：特许者支持不到位、加盟店良莠不齐，甚至一些加盟者欠费不交等现象；另外，因为授许人独立拥有和运行，一些加盟者有时会存在过渡独立自主倾向，造成加盟店之间商业信息分享不充分，没有整体合作意识，市场步调难以统一，最终会降低特许体系应对市场能力，特许体系整体优势发挥不出来，影响整个特许加盟事业发展。以上都是特许体系快速发展中轻易发生风险，在特许体系建设过程中能够经过以下路径加以防范。 1选择适宜加盟商。并不是全部人都适合从事特许经营，对于那些自主意识非常强，不愿意接收特许体系规则约束中介商，是不适合加盟特许体系。另外，不恪守国家法规，没有诚信中介商也不适合加盟特许体系。特许商应该建立严格加盟标准，而且严格按照政府房地产主管机构以及相关机构要求基本条件来审核加盟者，严格挑选加盟者，只有这么才能够选择到适宜加盟者。 2经过协议谈判建立加盟者对加盟体系理念认同。特许经营体系是理念共同体，有什么样理念，就会产生什么样行为表现。实际上，协议谈判是向加盟者灌输共同理念一个主要过程。经过对理念不停灌输使加盟者认同特许体系理念。从而确保加盟者加入体系后，步调一致，按照加盟体系标准行事。 3建立连续发展专业人才支持团体。 房地产中介是专业化服务业，采取特许经营来经营房地产中介，实际上又是知识产业。特许加盟快速规模化发展，需要有强有力专业人才团体支持，不然难认为续。特许经营体系能否成功，关键在于专业人才支持。为了确保中介特许体系不停发展，需要建立房地产中介营销、加盟店管理等专业人才支持团体。 4建立信息管理系统 房地产中介行业是一个信息密集型行业，信息准确性和及时性，信息量多少都直接影响着中介业务成败；同时特许体系在运作过程中信息量也非常大。怎样有效地利用好这些信息，关系到特许经营体系发展。这需要在管理中采取专业房地产中介软件和网络来提升管理效率，为客户提供快速多路径服务，甚至是跨区域组员之间交流服务，从而提升成功率。能够说只要采取先进计算机管理技术，就能够更加快更准确地掌握业务信息，从而建立自己竞争优势。在此基础上，假如能够深入建立市场快速反应以及教授分析系统，能够使特许体系管理具备前瞻性，提升特许体系抗风险能力。