房地产投资分析-第2章.pptx

2.1 现金流量的概念及构成现金流量的概念及构成2.1.1 现金流量在某一时点上流出项目的资金称为现金流出(Cash outflow)，记为CO；流入项目的资金称为现金流入(Cash inflow)，记为CI。同一时点上的现金流入与现金流出量的代数和(CI-CO)称“净现金流量（Net cash flow）”记作NCF。2.1.2 现金流量图 所谓现金流量图就是一种反映经济系统资金运动状态的图示，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，以反映出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。2.2资金时间价值的含义资金时间价值的含义2.2.1资金时间价值的概念资金时间价值的概念资金时间价值是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额。资金时间价值是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额。2.2.2资金时间价值的衡量资金时间价值的衡量通常情况下，资金时间价值被认为是没有风险和没有通货膨胀条件下的社会通常情况下，资金时间价值被认为是没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率，这是利润平均化规律作用的结果。平均资金利润率，这是利润平均化规律作用的结果。2.2.3资金时间价值的表现形式资金时间价值的表现形式1.资金时间价值最直观的表现形式是利息；资金时间价值最直观的表现形式是利息；2.货币的时间价值成为评价企业投资方案的基本标准；货币的时间价值成为评价企业投资方案的基本标准；3.金融机构的房地产金融业务核算都是以资金时间价值为基础；金融机构的房地产金融业务核算都是以资金时间价值为基础；4.资金时间价值量的大小取决于：资金时间价值量的大小取决于：（1）资金的使用时间）资金的使用时间（2）资金数量的多少）资金数量的多少（3）资金投入和回收的特点）资金投入和回收的特点（4）资金周转的速度）资金周转的速度2.3资金时间价值的计算资金时间价值的计算本节重点：本节重点：区分单利和复利、终值和现值、折现的概念；区分单利和复利、终值和现值、折现的概念；现金现金量图的使用；量图的使用；几个重要公式及对应的现金流量图几个重要公式及对应的现金流量图教学手段：以书本案例的演算，推动学生的学习；以现金流量图，教学手段：以书本案例的演算，推动学生的学习；以现金流量图，促进对案例的理解。促进对案例的理解。2.3.1资金时间价值的计算方法资金时间价值的计算方法单利：F=P（1ni）复利：P=F/(1ni)2.3.2 一次支付复利终值与复利现值的计算一次支付复利终值与复利现值的计算1复利终值的计算复利终值的计算公式：公式：F=P（1i）n=P(F/P,i,n)【例题例题2.1】某公司将某公司将100000元投资于收益率为元投资于收益率为5%的项目，项目周的项目，项目周期期3年，按复利计算年，按复利计算3年后的终值。年后的终值。2复利现值的计算复利现值的计算P=F/（1i）n=F(P/F,i,n)【例例题题2.2】某某公公司司3年年后后需需要要资资金金100000元元，问问在在利利率率为为10%时时，现在应该存入银行多少本金？现在应该存入银行多少本金？2.3.3年金终值与年金现值的计算年金终值与年金现值的计算普通年金终值普通年金终值 F=A/i*(1+i)n-1=A(F/A，i，n)【例题例题2.3】某公司在前某公司在前3年每年年末为一项目向银行借入资金年每年年末为一项目向银行借入资金100000万元，利率为万元，利率为10%，问，问3年后贷款的本息和是多少？年后贷款的本息和是多少？2.3.3年金终值与年金现值的计算年金终值与年金现值的计算偿债基金偿债基金 A=Fi/(1+i)n-1=F1/(F/A，i,n)=F(A/F，i,n)【例题例题2.4】某公司有一笔某公司有一笔5年后到期的长期借款年后到期的长期借款200万元，为此设偿债万元，为此设偿债基金，年利率基金，年利率8%，到期一次还清借款，问每年末存入的金额是多少？，到期一次还清借款，问每年末存入的金额是多少？3普通年金现值普通年金现值【例题例题2.5】某公司从租赁公司租入设备，租赁期某公司从租赁公司租入设备，租赁期6年，每年末支付年，每年末支付租金租金20000元，市场利率为元，市场利率为10%，问公司，问公司6年中支付的资金相当于现年中支付的资金相当于现在多少钱？在多少钱？【例题例题2.6】假设某公司以假设某公司以6%的利率取得借款的利率取得借款3000万元，万元，投资于某个寿命周期为投资于某个寿命周期为6年的项目，每年至少要收回多少年的项目，每年至少要收回多少资金才是有利的？资金才是有利的？4先付年金终值与现值计算先付年金终值与现值计算【例题例题2.7】每期期初存入每期期初存入10000元，连续元，连续3年，年利率为年，年利率为6，终值，终值为多少？为多少？【例例2.8】仍以上例说明：仍以上例说明：【例题例题2.9】某人现存入一笔资金准备从第某人现存入一笔资金准备从第10年末开始连续取年末开始连续取5期，期，每期取出每期取出10000元，折现率为元，折现率为10。求求P？【例题例题2.10】某公司想使用一办公楼，现有两种方案可供选择。某公司想使用一办公楼，现有两种方案可供选择。方案一、永久租用办公楼一栋，每年年初支付租金方案一、永久租用办公楼一栋，每年年初支付租金78万元，一直到万元，一直到无穷。无穷。方案二、一次性购买，支付方案二、一次性购买，支付2700万元。万元。目前存款利率为目前存款利率为3，问从年金角度考虑，哪一种方案更优？，问从年金角度考虑，哪一种方案更优？思考题思考题1某公司计划二年以后购买一台某公司计划二年以后购买一台100万元的机械设备，拟从银行存万元的机械设备，拟从银行存款中提取，银行存款年利率为款中提取，银行存款年利率为2.25%,问现应存入银行的资金为多少问现应存入银行的资金为多少？2如果从如果从1月份开始，每月月末存入银行月份开始，每月月末存入银行200元，月利率为元，月利率为1.43,问年底累积的储蓄额问年底累积的储蓄额(复本利和复本利和)为多少？为多少？3某公司在第某公司在第5年末应偿还一笔年末应偿还一笔50万元的债务，按年利率万元的债务，按年利率2.79计计算，该公司从现在起连续算，该公司从现在起连续5年每年年末应向银行存入资金为多少，才年每年年末应向银行存入资金为多少，才能使其复本利和正好偿清这笔债务？能使其复本利和正好偿清这笔债务？