房地产投资分析四川大学.pptx

主要内容主要内容4.1房地产投资分析概述房地产投资分析概述4.2市场与区位分析市场与区位分析4.3基础数据分析估算基础数据分析估算4.4财务分析财务分析4.5不确定性分析与风险分析不确定性分析与风险分析4.6房地产投资决策房地产投资决策4.7房地产投资分析运用房地产投资分析运用 4.1 房地产投资分析概述房地产投资分析概述4.1.1 投资与房地产投资的含义投资与房地产投资的含义v广义的投资广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为。是指人们的一种有目的的经济行为。v狭义的投资狭义的投资是指经济主体是指经济主体(个人、家庭、企业等个人、家庭、企业等)以获得以获得所期望的未来货币增值或收益为目的，预先投入一定的资所期望的未来货币增值或收益为目的，预先投入一定的资源源(资金、不动产、技术等资金、不动产、技术等)，经营某项事业的经济行为。，经营某项事业的经济行为。v投资行为投资行为的四项基本要素包括：的四项基本要素包括：（1）投资的含义投资的含义 w 投资主体投资主体w 投资客体投资客体w 投资目标投资目标w 投资方式投资方式（2）房地产）房地产投资的含义投资的含义 房房地地产产投投资资是是指指经经济济主主体体以以获获得得未未来来的的房房地地产产资资产产增增值值或或收收益益为为目目的的，预预先先垫垫付付一一定定数数量量的的货货币币与与实实物物，直直接接或或间间接接地地从从事事或或参参与与房房地地产产开开发发经经营营活动的经济行为。活动的经济行为。4.1.2 房地产投资的类型房地产投资的类型v房地产投资可以分为房地产投资可以分为直接投资直接投资和和间接投资间接投资。房地产投资类型体系图 4.1.3 房地产投资的目的房地产投资的目的v从房地产投资的不同类型阐述其投资目的：从房地产投资的不同类型阐述其投资目的：w房房地地产产开开发发投投资资的的目目的的是是为为了了在在完完成成房房地地产产开开发发后后进进行行销销售售，以以获获得得商商品品房房销销售售所所带带来来的的投投资资利利润润，实实现现房房地地产产开开发发企企业业的的正正常常经经营营获获利利，在在房房地地产产价价格格上上涨涨阶阶段段，通通过过储储备备土土地地、减减缓缓销销售售速速度度等等方方式式以以获得房地产增值收益。获得房地产增值收益。w房地产置业投资的目的房地产置业投资的目的有四个：有四个：满足自身生活居住即自用满足自身生活居住即自用作为投资的物业出租给最终使用者作为投资的物业出租给最终使用者作为投资的物业进行储备作为投资的物业进行储备购入物业以满足生产经营需要购入物业以满足生产经营需要w房房地地产产间间接接投投资资的的主主要要目目的的就就是是通通过过购购买买房房地地产产开开发发企企业业股股票票、债债券券以以及及房房地地产产抵抵押押支支持持证证券券等等有有价价证证券券，通通过过长长期期持持有有以以获获得得利利息息收收益并实现保值、增值，在合适的价格出售获得利差收益。益并实现保值、增值，在合适的价格出售获得利差收益。4.1.4 房地产投资分析的任务房地产投资分析的任务v房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为房地产投资分析是一项高知识含量的工作，需要分析人员为投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等投资者提供诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的解决方法，这是方面问题的解决方法，这是房地产投资分析的基本任务房地产投资分析的基本任务。w 为投资者提供投资方向为投资者提供投资方向w 为投资者提供运作方案建议为投资者提供运作方案建议 w 为投资者报批及合作提供依据为投资者报批及合作提供依据 w 为投资者预测投资收益为投资者预测投资收益 w 为投资者描述风险及提供避险方法为投资者描述风险及提供避险方法4.1.5 房地产投资分析的发展状况房地产投资分析的发展状况w国务院关于投资体制改革的决定国务院关于投资体制改革的决定出台出台w 投资主体的多元化和资金渠道的多样化投资主体的多元化和资金渠道的多样化 v过去，在当时的国家投资管理体制下，房地产投资分析多局过去，在当时的国家投资管理体制下，房地产投资分析多局限在房地产投资可行性研究上。限在房地产投资可行性研究上。v现在，房地产投资分析更强调专业性、实用性、准确性，并现在，房地产投资分析更强调专业性、实用性、准确性，并且不再局限于房地产开发建设投资分析中，而是已经扩展到且不再局限于房地产开发建设投资分析中，而是已经扩展到房房地产开发项目收购地产开发项目收购、企业股权收购企业股权收购、股票和债券分析股票和债券分析、房地产房地产资产运营管理资产运营管理等多个方面。等多个方面。4.2 市场与区位分析市场与区位分析4.2.1 市场分析市场分析房地产投资环境的调查与预测房地产投资环境的调查与预测v房房地地产产投投资资环环境境的的调调查查与与预预测测应应在在国国家家、区区域域、城城市市、邻邻里里的的层次上进行。层次上进行。（1）市场分析的内容市场分析的内容房地产市场状况的调查与预测房地产市场状况的调查与预测v房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行。的基础上进行。（2）市场分析的方法市场分析的方法市场需求预测市场需求预测v市场需求预测市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某产品的潜在需求数量。是要估算出一个特定的市场对某产品的潜在需求数量。v最常用的方法是最常用的方法是连比法连比法，是将基数乘以若干修正率而得到预测结果。，是将基数乘以若干修正率而得到预测结果。其公式如下：其公式如下：总市场潜量总市场潜量=特定产品或市场的购买者数量特定产品或市场的购买者数量购买者的平均购买数量购买者的平均购买数量平均单价平均单价市场因素修正率市场因素修正率11市场因素修正率市场因素修正率22其他修正率其他修正率例例如如，某某房房地地产产开开发发企企业业拟拟开开发发酒酒店店式式公公寓寓项项目目，拟拟判判断断潜潜在在市市场场需求量，则可以利用下面的计算式获得计算值：需求量，则可以利用下面的计算式获得计算值：新新建建酒酒店店式式公公寓寓市市场场需需求求量量=家家庭庭户户数数户户均均用用于于购购房房的的可可支支配配收收入入满满足足酒酒店店式式公公寓寓消消费费最最低低收收入入要要求求的的家家庭庭比比例例酒酒店店式式公公寓寓消消费费倾向比例倾向比例市场趋势预测市场趋势预测v市场趋势分析主要方法有市场趋势分析主要方法有：意见调查分析法意见调查分析法主要包括主要包括购买者意图调查法购买者意图调查法、销售人员意见综合法销售人员意见综合法和和德尔菲法德尔菲法。时间序列分析法时间序列分析法主主要要包包括括简简单单平平均均法法、移移动动平平均均法法、加加权权移移动动平平均均法法和和指指数数平平滑滑法法。相关分析法相关分析法主要包括主要包括回归分析法回归分析法和和市场因子推演法市场因子推演法。4.2.2 区位条件分析区位条件分析v房房地地产产行行业业的的投投资资真真理理是是“位位置置，位位置置，还还是是位位置置”，在在很很多多情情况况下下，房房地地产产销销售售价价格格和和租租金金水水平平主主要要是是由由其其区区位位因因素决定的。素决定的。v对对投投资资项项目目构构成成影影响响的的区区位位条条件件包包括括所所在在地地域域的的政政治治、经经济济、人人文文、法法律律等等社社会会因因素素，还还包包括括该该项项目目具具体体地地点点的的自自然然特特征征，如如地地块块宽宽度度和和深深度度、地地貌貌、排排水水、土土壤壤构构成成、基基础础设设施等内容。施等内容。v房房地地产产项项目目区区位位的的分分析析与与选选择择，包包括括地地域域的的分分析析与与选选择择和和具体地点的分析与选择具体地点的分析与选择。w地域的分析与选择是战略性选择地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的，是对项目宏观区位条件的 分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。文化教育、自然条件等因素。w具体地点的分析与选择具体地点的分析与选择，是指能够直接显现土地价值的、相，是指能够直接显现土地价值的、相 对微观的一种分析，一般针对某一特殊地块来进行。是对房对微观的一种分析，一般针对某一特殊地块来进行。是对房 地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小。利用 现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基 础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。4.3 基础数据分析估算基础数据分析估算4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算房地产开发项目投资与成本分析估算v房地产开发项目投资包括房地产开发项目投资包括开发建设投资开发建设投资和和经营资金经营资金。w 开发建设投资开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设是指在开发期内完成房地产产品开发建设 所需投入的各项成本费用。所需投入的各项成本费用。w 经营资金经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。房地产开发项目总投资估算表房地产开发项目总投资构成图 v如果房地产开发项目在开发完成后如果房地产开发项目在开发完成后存在自营部分存在自营部分，则房地产开发，则房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资开发项目总投资=开发建设投资开发建设投资+经营资金经营资金 开发建设投资开发建设投资=总成本费用总成本费用=固定资产及其他资产固定资产及其他资产+开发产品成本开发产品成本 将将两式进行整理得：两式进行整理得：开发项目总投资开发项目总投资=固定资产及其他资产固定资产及其他资产+开发产品成本开发产品成本+经营资金经营资金v如果房地产开发项目在开发完成后如果房地产开发项目在开发完成后只有租售而没有自营部分只有租售而没有自营部分，则，则开发项目总投资中不存在经营资金，同时，开发建设投资全部形开发项目总投资中不存在经营资金，同时，开发建设投资全部形成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资开发项目总投资=开发建设投资开发建设投资=总成本费用总成本费用=开发产品成本开发产品成本4.3.2房地产开发项目收入分析估算房地产开发项目收入分析估算v 从投资分析的角度出发，市场分析与预测的最终目的就是从投资分析的角度出发，市场分析与预测的最终目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和经营收入与对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和经营收入与税费的估算。税费的估算。（1）租售方案）租售方案 房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等计划即租售方案。出租、自营等计划即租售方案。（2）价格确定）价格确定 房地产开发企业给自己的产品所定的价格，必定是介于两个极端房地产开发企业给自己的产品所定的价格，必定是介于两个极端(一端为低到没有利润的价格一端为低到没有利润的价格,另一端为高到无人问津的价格另一端为高到无人问津的价格)之间。之间。详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书的第八章予以阐述。的第八章予以阐述。（3）经营收入经营收入v房地产投资项目的经营收入主要包括房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入房地产产品的销售收入、租金收入租金收入和和自营收入自营收入。销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。销售收入销售收入=可出售建筑面积可出售建筑面积销售单价销售单价租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。租金收入租金收入=可出租建筑面积可出租建筑面积租金单价租金单价自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业 等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。v注意：空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率注意：空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率对租金收入的影响。对租金收入的影响。w没有考虑空置率或出租率的租金收入叫没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入潜在总收入；w考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租 金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的实际总收入实际总收入；w如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是净租金收入净租金收入。三者的关系表示如下：三者的关系表示如下：潜在总收入潜在总收入=可出租面积可出租面积单位租金单位租金 实际总收入实际总收入=潜在总收入潜在总收入（1-1-空置率）空置率）+其他收入其他收入 =潜在总收入潜在总收入出租率出租率+其他收入其他收入 净经营收入净经营收入=实际总收入运营费用实际总收入运营费用（4）税费税费v目目前前我我国国房房地地产产开开发发投投资资中中涉涉及及到到的的主主要要税税金金包包括括营营业业税税、城城市市建建设设维维护护税税、教教育育费费附附加加(通通常常也也叫叫两两税税一一费费)、城城镇镇土土地地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。v税税金金的的计计算算方方法法需需要要根根据据国国家家税税收收管管理理政政策策和和项项目目投投资资与与成成本、收入的基础数据估算。本、收入的基础数据估算。4.3.3资金筹措分析资金筹措分析资金筹措分析共分为资金筹措分析共分为资金筹措计划资金筹措计划和和资金使用计划资金使用计划两部分。两部分。v资金筹措计划资金筹措计划需要解决筹资渠道选择、各渠道筹资比例、渠道风需要解决筹资渠道选择、各渠道筹资比例、渠道风险分析、筹资成本控制等四方面的问题。险分析、筹资成本控制等四方面的问题。v资金使用计划资金使用计划应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编制。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至制。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至月为单位，资金使用计划应按期编制。月为单位，资金使用计划应按期编制。w资金来源的渠道资金来源的渠道主要有资本金、银行贷款、预售收入。主要有资本金、银行贷款、预售收入。w除了这三种形式，承包商带资承包、合作开发、社会集资除了这三种形式，承包商带资承包、合作开发、社会集资(发行股发行股票、发行公司债券票、发行公司债券)、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。、利用外资也经常被开发商作为筹资的渠道。4.4财务分析财务分析4.4.1财务分析概述财务分析概述v房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析是指投资分析人员在房地产市场调查是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。v财务分析的基本程序财务分析的基本程序包括：包括：搜集、整理和计算有关基础财务数据资料；搜集、整理和计算有关基础财务数据资料；编制基本财务报编制基本财务报表；表；财务分析指标的计算与评价；财务分析指标的计算与评价；进行不确定性分析；进行不确定性分析；财财务分析结论。务分析结论。v财务分析的重点财务分析的重点是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算与评价。与评价。4.4.2财务分析基本报表财务分析基本报表v财务分析基本报表财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。表、利润表、资产负债表。v财务分析的基本原理财务分析的基本原理就是从基本报表中取得数据，计算就是从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。注意：各种基本报表之间存在的密切联系注意：各种基本报表之间存在的密切联系4.4.3财务分析指标财务分析指标 财务分析指标根据出现时代的不同，划分为财务分析指标根据出现时代的不同，划分为传统财务传统财务分析指标分析指标和和现代财务分析指标现代财务分析指标，目前最常使用的是现代财，目前最常使用的是现代财务指标。务指标。（1）传统的财务分析指标传统的财务分析指标主要包括收益乘数、财务比率、主要包括收益乘数、财务比率、盈利能力指标、回收期指标。盈利能力指标、回收期指标。传统财务分析指标构成图现代财务分析指标构成图（2）现代的财务分析指标现代的财务分析指标包括：静态分析指标和动态包括：静态分析指标和动态分析指标。分析指标。v财务分析指标和基本报表的关系：财务分析指标和基本报表的关系：4.5不确定性分析和风险分析不确定性分析和风险分析4.5.1不确定性分析不确定性分析v不确定性分析不确定性分析主要是分析开发项目评估中所选变量的估主要是分析开发项目评估中所选变量的估计值与实际情况发生差异时，该项目盈利能力发生的变化计值与实际情况发生差异时，该项目盈利能力发生的变化或变化的程度。或变化的程度。v不确定性分析主要有不确定性分析主要有临界点分析临界点分析和和敏感性分析敏感性分析两种分析两种分析方法。方法。（1）临界点分析）临界点分析w 临临界界点点分分析析又又称称之之为为盈盈亏亏平平衡衡分分析析，是是在在完完全全竞竞争争或或垄垄断断竞竞争争的的市市场场条条件件下下，研研究究投投资资项项目目产产品品成成本本、产产销销量量与与盈盈利利的平衡关系的方法。的平衡关系的方法。w 对对于于投投资资项项目目而而言言，随随着着产产销销量量的的变变化化，盈盈利利与与亏亏损损之之间间一一般般至至少少有有一一个个转转折折点点，即即盈盈亏亏平平衡衡点点(Break Even Point,BEP)。在在这这一一点点上上，销销售售收收入入与与总总成成本本费费用用相相等等，既既不不亏亏损损也不盈利。临界点分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。也不盈利。临界点分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。w临界点分析的数学模型临界点分析的数学模型是：是：Z=PQ（1r）CVQCF式中：式中：Z为利润；为利润；P为单价；为单价；Q为产（销）量；为产（销）量；r为销售税率；为销售税率；Cv为单位变动为单位变动成本；成本；CF为固定成本。为固定成本。w将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中，将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中，即形成临界点分析的图解：即形成临界点分析的图解：收入成本0亏损区Q0产量QES盈利区CCVCF注：注：C为总成本；为总成本；CV为可变动成本；为可变动成本；CF为固定成本；为固定成本；S为销售收入；为销售收入；Q为产（销）量为产（销）量（2）敏感性分析）敏感性分析w敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。定性分析的方法。w敏感性分析的一般步骤敏感性分析的一般步骤是：是：确定影响因素确定影响因素确定分析指标确定分析指标敏感性分析计算敏感性分析计算w敏感性分析包括敏感性分析包括单变量敏感性分析单变量敏感性分析和和多变量敏感性分析多变量敏感性分析，单变量，单变量敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。下面是某项目的下面是某项目的单变量敏感性分析表和分析图单变量敏感性分析表和分析图，依次设定售价、，依次设定售价、单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。4.5.2风险分析风险分析v房地产投资的风险主要体现在房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性投入资金的安全性、期望收益期望收益的可靠性的可靠性、投资项目的变现性投资项目的变现性和和资产管理的复杂性资产管理的复杂性4个方面。个方面。v通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的均产生影响、投资者无法控制的系统风险系统风险和仅对市场内个别项和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的目产生影响、可以由投资者控制的个别风险个别风险。v风险分析的过程主要包括风险分析的过程主要包括风险辨识风险辨识、风险估计风险估计、风险评价风险评价三三个阶段。个阶段。v风险分析的主要方法是风险分析的主要方法是概率分析法概率分析法和和蒙特卡洛分析法蒙特卡洛分析法。（1）概率分析法）概率分析法w概率分析的步骤概率分析的步骤w概率的确定方法概率的确定方法客客观观概概率率是是在在某某变变量量过过去去长长期期历历史史数数据据基基础础上上，进进行行统统计计、归归纳得出的。纳得出的。主主观观概概率率是是指指决决策策者者不不以以对对过过去去数数据据的的客客观观分分析析为为基基础础,而而以以某某种主观判断来确定预测对象在未来会发生的各种可能性的方法。种主观判断来确定预测对象在未来会发生的各种可能性的方法。注注意意：由由于于房房地地产产投投资资项项目目评评价价中中常常常常缺缺乏乏足足够够的的历历史史统统计计数数据据，因因而而大大部部分分都都不不能能通通过过客客观观概概率率来来表表达达，在在实实际际工工作作中中多多使用主观概率。使用主观概率。例例如如，已已知知某某地地区区房房地地产产开开发发项项目目的的工工程程发发包包价价和和建建造造成成本本自自1985年年2000年年的的变变动动情情况况，通通过过归归纳纳后后，预预测测2001年年2005年年间间承承包包价价的的上上涨涨率率大大约约为为每每年年8%，建建造造成成本本的的上上涨涨率率大约为每年大约为每年6%7%。在此基础上进一步分析了在此基础上进一步分析了20012005年间该地区房地产开发年间该地区房地产开发项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如下表所示。此种能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如下表所示。此种分析所得即为主观概率。分析所得即为主观概率。（2）蒙特卡洛法）蒙特卡洛法w蒙特卡洛法蒙特卡洛法也叫模拟抽样法，借助于真实分布中的抽样来模拟一个也叫模拟抽样法，借助于真实分布中的抽样来模拟一个房地产投资全过程，使模拟系统中的各个经济变量及时间与过去的实际房地产投资全过程，使模拟系统中的各个经济变量及时间与过去的实际情况相对应。情况相对应。w蒙特卡洛法的实施一般分为三个步骤蒙特卡洛法的实施一般分为三个步骤：w1、分分析析每每一一个个可可变变因因素素的的可可能能变变化化范范围围及及其其概概率率分分布布，同同时时对对每每个个因素的变化范围赋予一个随机数段；因素的变化范围赋予一个随机数段；w2、通通过过模模拟拟试试验验随随机机选选取取各各随随机机变变量量的的值值，并并使使选选择择的的随随机机值值符符合合各各自自概概率率分分布布。具具体体说说，就就是是从从各各个个不不确确定定因因素素的的随随机机数数中中随随机机抽抽取取或或采采用用计计算算机机求求出出一一个个随随机机数数，根根据据随随机机数数确确定定各各个个不不确确定定性性因因素素的的变变化化范范围围，根根据据随随机机获获取取的的变变化化范范围围计计算算开开发发项项目目的的各各项项效效益益指标；指标；w3、反反复复重重复复步步骤骤（2），进进行行多多次次模模拟拟实实验验，计计算算出出多多组组效效益益指指标标，即可求出各项效益指标的概率分布或其他特征值。即可求出各项效益指标的概率分布或其他特征值。w蒙特卡洛法的要点蒙特卡洛法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。化的概率。4.6房地产投资决策房地产投资决策4.6.1投资方案分类投资方案分类 投资方案的类型很多，根据多个方案之间的经济关系，可以投资方案的类型很多，根据多个方案之间的经济关系，可以分为分为互斥方案互斥方案、独立方案独立方案和和混合方案混合方案等三类。等三类。v互斥方案互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案就必须被排斥的一组方案。就必须被排斥的一组方案。v独立方案独立方案是指一组互相独立、互不排斥的方案。是指一组互相独立、互不排斥的方案。v混合方案混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。4.6.2方案的比选方案的比选（1 1）方案比选中常用的分析指标）方案比选中常用的分析指标 差额投资收益率（差额投资收益率（R）差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额，也叫追加差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额，也叫追加投资收益率。其表达公式为：投资收益率。其表达公式为：式中：式中：R为差额投资收益率；为差额投资收益率；C1、C2分别为两个比较方案的年经营分别为两个比较方案的年经营成本；成本；I1、I2分别为两个比较方案的总投资。分别为两个比较方案的总投资。差额投资回收期差额投资回收期（P）差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：追加投资回收期。其表达式为：式中：式中：P为差额投资回收期为差额投资回收期；I1、I2分别为两个比较方案的总投资；分别为两个比较方案的总投资；C1、C2分别为两个比较方案的年成本。分别为两个比较方案的年成本。净现值净现值（NPV）净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进行方案比选净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。其表达式为：的方法叫净现值法，有时也叫现值法。其表达式为：式中：式中：NPV为净现值；为净现值；CIt为为第为为第t年的现金流入量；年的现金流入量；COt为第为第t年的现金年的现金流出量；流出量；t为项目计算期（为项目计算期（t=0，1，n）；）；i为行业或部门基准收益率或为行业或部门基准收益率或设定的目标收益率。设定的目标收益率。如果判断项目的可行性，则如果判断项目的可行性，则NPV0的拟建方案是可以考虑接受的；如果的拟建方案是可以考虑接受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优选方案。进行方案比选，则以净现值大的方案为优选方案。净现值率净现值率（NPVR）净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。由于用净现值指标进行多个项目的比选时，没有利能力和资金的使用效率。由于用净现值指标进行多个项目的比选时，没有考虑各个项目投资额的大小，因而不能直接反映资金的利用效率。考虑各个项目投资额的大小，因而不能直接反映资金的利用效率。式中：式中：NPVR为净现值率；为净现值率；NPV为净现值；为净现值；Ip为投资现值。在进行方案比为投资现值。在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。选时，净现值率大的方案为优选方案。差额投资内部收益率（差额投资内部收益率（IRR）差差额额投投资资内内部部收收益益率率是是两两个个方方案案各各期期净净现现金金流流量量差差额额的的现现值值之之和和等等于于零时的折现率。其表达式为：零时的折现率。其表达式为：式中：式中：IRR为差额投资内部收益率；（为差额投资内部收益率；（CI-CO）t为投资大的方案第为投资大的方案第t期净现金流量；（期净现金流量；（CI-CO）t为投资小的方案第为投资小的方案第t期的净现金流量；期的净现金流量；n为开发为开发经营期。经营期。等额年值（等额年值（AW）将将项项目目的的净净现现值值换换算算为为项项目目计计算算期期内内各各年年的的等等额额年年金金就就是是等等额额年年值值。用用等等额额年年值值来来进进行行多多方方案案比比选选的的方方法法就就叫叫做做等等额额年年值值法法。等等额额年年值值是是考考察察项项目目投资盈利能力的指标。其表达式为：投资盈利能力的指标。其表达式为：从其表达式可以看出，从其表达式可以看出，AW实际上是实际上是NPV的等价指标。也可以说，在进行的等价指标。也可以说，在进行方案比选时，等额年值大的方案应为优选方案。方案比选时，等额年值大的方案应为优选方案。费用现值（费用现值（PC）把把项项目目计计算算期期内内的的各各年年投投入入（费费用用）按按基基准准收收益益率率折折现现成成的的现现值值就就是是费费用用现现值值。用用费费用用现现值值进进行行方方案案比比选选的的方方法法就就叫叫费费用用现现值值法法。它它是是一一种种特特定定情情况下的净现值法。其表达式为：况下的净现值法。其表达式为：式中：式中：C为第为第t期投入总额；期投入总额；B为期末余值回收；为期末余值回收；n为项目的开发经营期。为项目的开发经营期。在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。等额年费用（等额年费用（AC）将将项项目目计计算算期期内内所所有有的的费费用用现现值值，按按事事先先选选定定的的基基准准收收益益率率，折折算算为为每年等额的费用。其表达式为：每年等额的费用。其表达式为：在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。在效益基本相同或相似的项目之间进行投资方案比选时，主要考虑项目在效益基本相同或相似的项目之间进行投资方案比选时，主要考虑项目的投资额及未来的维护、使用成本额。由于这二者发生的时间不同，常需的投资额及未来的维护、使用成本额。由于这二者发生的时间不同，常需要通过动态等值变换，换算为费用现值或等额年费用，所以产生了上述两要通过动态等值变换，换算为费用现值或等额年费用，所以产生了上述两种方法。种方法。4.7房地产投资分析运用房地产投资分析运用4.7.1房地产投资分析运用领域房地产投资分析运用领域 v 项目可行性研究项目可行性研究v 项目申请报告项目申请报告 目的不同目的不同 角度不同角度不同 内容不同内容不同 时序不同时序不同 法律效力不同法律效力不同 w 项目可行性研究报告与项目申请报告的区别主要体现项目可行性研究报告与项目申请报告的区别主要体现 在以下五个方面：在以下五个方面：4.7.2可行性研究报告主要内容可行性研究报告主要内容 房房地地产产开开发发项项目目可可行行性性研研究究的的具具体体内内容容因因项项目目的的复复杂杂程程度度、环环境境状状况况的的不不同同而而有有所所不不同同，但但一一般般包包括括项项目目的的必必要要性性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容包括：其具体内容包括：项目概况项目概况 市场分析市场分析 项目建设条件项目建设条件 建设方案比选建设方案比选 节能评估节能评估 物资供应物资供应 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 财务评价财务评价 不确定性与风险分析不确定性与风险分析 结论与建议结论与建议4.7.3项目申请报告主要内容项目申请报告主要内容 项目申请报告是投资主体为获得政府投资计划管理部门对投资项目申请报告是投资主体为获得政府投资计划管理部门对投资项目进行许可而编制的申请材料。项目进行许可而编制的申请材料。项目申请报告主要包括以下内容：项目申请报告主要包括以下内容：申报单位及项目概况。申报单位及项目概况。发展规划、产业政策和行业准入分析。发展规划、产业政策和行业准入分析。节能方案分析。节能方案分析。建设用地、征地拆迁和移民安置分析。建设用地、征地拆迁和移民安置分析。环境和生态影响分析。环境和生态影响分析。经济影响分析。经济影响分析。社会影响分析。社会影响分析。房地产投资主要有房地产开发投资与房地产置业投资两大房地产投资主要有房地产开发投资与房地产置业投资两大类，这两类投资是基于不同的投资目标，并且有部分房地产类，这两类投资是基于不同的投资目标，并且有部分房地产开发企业在投资策略中也在保证现金流的基础上侧重开发并开发企业在投资策略中也在保证现金流的基础上侧重开发并持有物业进行经营。对于这两类不同的投资方式，投资分析持有物业进行经营。对于这两类不同的投资方式，投资分析的侧重点有哪些不同？房地产投资分析在分析指标上该如何的侧重点有哪些不同？房地产投资分析在分析指标上该如何进行选择？进行选择？