房地产投资分析-第6章.pptx

6.1.2 房地产投资项目国民经济评价与财务评价的区别1、评价的角度和目标不同2、评价采用的价格和经济参数不同3、评价中费用和收益的划分范围不同4、评价中指标分析的内涵不同表6-1 国民经济评价与财务评价相比较项目国民经济评价财务评价评价目标国民经济效益最大化，提高全社会投资的经济效果企业效益最大化，提高企业投资的经济效果评价出发点国民经济投资企业选用价格影子价格现行市价选用经济参数影子汇率、社会贴现率官方汇率或调剂外汇汇率、行业基准收益率或资金成本率外部效果考虑不考虑通货膨胀、税金、补贴、国内借款利息等转移支付不计入计入评价指标内涵经济净现值、经济内部收益率等财务净现值、财务内部收益率等6.1.3 房地产项目投资遵循的原则1、国民经济评价和财务评价的结果都可行，则项目可行。2、国民经济评价和财务评价的结果都不可行，则项目不可行。3、国民经济评价可行而财务评价不可行，应对项目进行优化设计或向国家提出采取相应的经济优惠措施，力争使项目的财务评价也可行。4、国民经济评价不可行而财务评价可行，在原则上项目是不可行的，应予以否定。6.1.4 房地产投资国民经济评价的程序1、从整个国民经济角度来划分和考察房地产项目的效益和费用。2、确定各种投入物和产出物合理的经济价格。3、把房地产项目的各项经济数据按经济价格进行调整，重新计算房地产项目的销售收人、投资支出和经营成本，以及房地产项目残值等的经济价值。4、在效益和费用数值调整的基础上，编制国民经济评价基本报表 5、按照统一规定的国民经济评价参数，对房地产项目的“费用”和“效益”进行利弊分析 6、从整个社会的角度来考查、研究和预测房地产项目对社会目标所作的贡献大小，即进行社会评价。7、最终要进行综合评价。6.1.5 国民经济评价中效益与费用的识别与度量1、效益的识别和度量房地产投资项目在国民经济评价中的效益是指项目对国民经济所作的贡献，包括项目本身得到的直接效益（内部收益）和由项目引起的间接效益（外部收益）。2、费用的识别与度量房地产投资项目在国民经济中的费用是指国民经济为项目建设付出的代价，也就是国家为项目建设和生产所付出的真实经济代价，它分为直接费用和间接费用。3、直接转移支付4、无形效果6.1.6 房地产投资项目国民经济评价中的调整参数1、影子价格（1）可外贸货物影子价格项目使用或生产可外贸货物，将直接或间接影响国家对这种货物的进口或出口。包括项目产出直接出口、间接出口和替代进口。项目投入直接进口、间接进口和减少出口。原则上，对于那些对进出口有不同影响的货物，应当区分不同情况，采取不同的影子价格定价方法。但在实践中，为了简化工作，可以只对项目投入中直接进口的和产出中直接出口的，以进出口价格为基础确定影子价格。对于其他几种情况按国内市场价格定价。直接进口的投入物的影子价格（到厂价）=到岸价（CIF）影子汇率+进口费用 其中，影子汇率是指外汇的影子价格，应能正确反映国家外汇的经济价值，由国家指定的专门机构统一发布。进口费用和出口费用是指货物进出口环节在国内发生的各种相关费用。到厂价？到厂价？到岸价到岸价+AB货物流向货物流向直接出口的产出物的影子价格（出厂价）=离岸价（FOB）影子汇率-出口费用货物流向货物流向出厂价？出厂价？离岸价离岸价AB【例6-1】某货物A进口到岸价为100美元/吨，某货物B出口离岸价也为100美元/吨，进口费用和出口费用分别为50元/吨和40元/吨（取其财务价值），若影子汇率1美元=7.02元人民币，试计算货物A的影子价格（到厂价）以及货物B的影子价格（出厂价）。【6-2】某货物A进口到岸价为320美元/吨，用影子价格估算的进口费用为125元/吨，影子汇率1美元=8.64人民币元，货物A的影子价格为()。A.3844.8元/吨B.1684.8元/吨C.2889.8元/吨D.2639.8元/吨【答案】C（2）非外贸货物影子价格价格完全取决于市场的，且不直接进出口的项目投入和产出，按照非外贸货物定价，其国内市场价格作为确定影子价格的基础，并按下式换算为到厂价和出厂价：投入物影子价格（到厂价）=市场价格+国内运杂费 产出物影子价格（出厂价）=市场价格-国内运杂费【例6-3】某制造业项目生产的产品中包括市场急需的C产品，预测的目标市场价格为12000元/吨（含税），项目到目标市场的，运杂费为200元/吨，在进行经济费用效益分析时，该产品的影子价格应如何确定？（3）特殊投入物影子价格的确定方法1）劳动力影子价格 =工资与福利费之和影子工资换算系数2）土地影子价格 =土地机会成本+新增资源消耗城镇土地影子价格=正常市场成交价格农村土地影子价格（征地价格）机会成本：耕地补偿费（土地补偿费）、青苗补偿费。新增资源消耗：拆迁补偿费（含地上附着物补偿费）、安置补助费 转移支付：征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、土地管理费、土地开发费 【例6-4】P125表12中机会成本、新增资源消耗、转移支付【例6-5】土地征地费用中属于机会成本的费用是（）。A土地补偿费B土地复耕费C地上附着物补偿费D新菜地开发建设基金 土地机会成本按照项目占用土地而使社会成员由此损失的该土地“最佳可行替代用途”的净效益计算。通常该净效益应按照影子价格重新计算，并用项目计算器各年净效益的现值表示。注意：原有用途往往不是最佳可行替代用途，按原有用途、原有数据估算，往往会造成低估。农用地土地机会成本的计算过程中应适当考虑净效益的递增速度，以及净效益计算基年距项目开工年的年数。OC=NB0(1+g)+11-(1+g)n(1+is)-n/(is-g)OC土地机会成本；n项目计算期；NB0基年土地的最佳可行替代用途的净效益（用影子价格计算）净效益计算基年距项目开工年的年数；g土地的最佳可行替代用途的年平均净效益增长率；is社会折现率（isg）【例6-6】某项目拟占用农业用地1000亩。经调查，该地的各种可行的替代用途中最大净效益为6000元/亩（采用影子价格计算的每亩土地年平均净效益）。在项目计算期20年内，估计该最佳可行替代用途的年净效益按平均递增2的速度上升，预计项目第二年开始建设，社会折现率8。试计算该项目的土地机会成本。【例6-7】计算P125土地机会成本2.社会贴现率（社会折现率）社会贴现率是项目的资金所应达到的按复利计算的最低收益水平，即站在国家的角度看项目投资应达到的收益率标准。在实际工作中，可根据项目产出效果的特性、项目所在地区经济发展的情况、项目投资管理的要求等因素，在国家公布的社会折现率的基础上，可适当调整社会折现率的取值，但调整幅度不宜太大。2006年社会折现率取值为8%3.影子汇率（影子汇率（SER）是指能反映外汇真实价值的汇率。在国民经济评价中，影子汇率通过影子汇率换算系数计算，影子汇率换算系数是影子汇率与国家外汇牌价的比值。工程项目投入物和产出物涉及进出口的，应采用影子汇率换算系数计算影子汇率。目前我国的影子汇率换算系数取值为1.08。【例6-8】：已知2003年3月4日国家外汇牌价中人民币对美元的比值为828.99/100，试求人民币对美元的影子汇率。解解：影子汇率=影子汇率换算系数828.99/100=1.08828.99/100=8.9531【例6-9】