房地产相关法规.pptx

第六章第六章 房地产相关法规房地产相关法规【内容提要内容提要】一、宅基地互换协议是否有效？一、宅基地互换协议是否有效？二、考上大学仍享有土地收益吗？二、考上大学仍享有土地收益吗？三、用他人的名义办理土地使用权证三、用他人的名义办理土地使用权证 四、公用绿地能否出售？四、公用绿地能否出售？五、噪声干扰能赔偿吗？五、噪声干扰能赔偿吗？冯某的宅基地与魏某的宅基地相邻，冯某的宅基地位于西边，魏某的宅基地位于东边。两块宅基地的宽度均为8米，长16米，面积均为128平方米。冯某与魏某也均于1996年2月12日分别取得县土地管理局颁发的用地证书。1999年5月6日，冯某与魏某经协商签订了一份宅基地调换位置协议书，该协议书约定双方互换调整宅基地位置，即原来冯某位于西面的宅基地与魏某位于东面的宅基地互换位置，双方所持的土地使用证书中的土地尺寸不变，协议签订后的任何一方不得后悔，否则负全部经济责任。案例一案例一2001年9月18日，冯某在尚未办理宅基地使用权变更登记手续时便在换得魏某宅基地的位置上动工建楼房。至同年12月，冯某建起了一幢两格四层半高、建筑面积576平方米的楼房。在冯某建房的过程中，魏某知道但未提出异议。2002年4月27日，魏某以双方换地尚未办理正式过户手续，冯某侵占其宅基地为由向法院提起诉讼，要求冯某退出侵占的128平方米宅基地，恢复原状。在庭审中魏某变更诉讼请求，要求冯某赔偿其该购地款15万元及其利息。冯某和魏某在庭审中均承认没有办理换地权属变更登记手续是由于当时法律意识不强。合理判决：合理判决：（1）裁定中止本案审理，向当地土地行政主管部门提出司法建议，由土地行政主管部门做出决定书，责令冯某与魏某限期补办宅基地权属变更登记之后，由魏某自行撤诉。（2）如果魏某未在责令期限补办宅基地权属变更登记，其宅基地权利将不受法律保护，届时应恢复本案的审理，并依据土地行政主管部门所做出的决定书，判决冯某与魏某的换地协议有效，驳回魏某的诉讼请求，并责令冯某与魏某补办宅基地使用权变更登记手续。2001年8月，周某（原告：四川省成都市武侯区簇桥乡一村村民小组村民）被清华大学录取，其户口在2001年从农村迁往清华大学。之后村民小组以周某户口已迁出为由，从2002年起，即停止向原告分配土地承包收益。周某认为，虽然他的户口已经从村里迁走，但其并没有参加工作，且在上学期间还要支付各种费用，村民小组在其还没有毕业参加工作前扣发其土地承包收益分配款，于理于法均无据。案例二案例二合理判决：合理判决：依据我国农村土地承包法规定，在校大学生仍保留承包地的，应享有承包土地收益的分配权，原告周某将户口转入清华大学，是为了便于学校和当地有关部门的户籍管理，这并未取消周某作为村民小组土地承包经营权利人的资格，周某作为村民小组村民的分配权资格应当保留，享有与该组村民同等的得到土地承包收益分配款的权利。因此，被告村民小组以组委会名义通过决议，将其排除在土地承包收益款分配之外，缺乏法律依据，构成对周某合法权益的侵害，故法院对周某要求分配土地承包收益款的诉讼请求予以支持。某村将二块宅基地批给甲建房，因总面积超出国家对农村宅基地面积之规定，甲无法为二块地办理集体土地使用权证，故甲与乙（二人系兄弟）合议将其中一块宅基地使用权做于乙之名下，后甲以乙之名义在土管部门办理了该宅基地的集体土地使用权证，并出资在该地块上建房一幢，房屋产权证也做于乙之名下，若干年后，甲要出售该房屋，乙拒绝过户，二人遂对房产权属提起诉争。案例三案例三合理判决：合理判决：以乙之名义办理该宅基地的集体土地使用权证的行为，属甲乙双方恶意串通、欺隐瞒实情、骗取行政机关审批的违法行为，违法国家法律法规强制性规定的行为属无效的民事行为，无效行为至实施起限无效，也得不到法律的保护，甲以乙之名义骗取土管部门审批的土地使用权证，该行为违反国家对农村个人宅基地使用面积的强制性规定，属无效民事行为，则该宅基地的土地使用权就没发生变化，仍归村集体所有，故该甲乙二人均不对该宅基地享有使用权，该地仍属村集体所有。地上房屋系甲出资建造，甲对地上房屋享有所有权，但甲系在其不享有使用权的土地上建造房屋，属民法中的“附合添附”行为，根据房地产交易“房随地走、地随房走”的原则，甲不享有该房屋的完全的所有权，土地及房屋应由村收回，可由村给甲适当经济补偿。原告诉称：1998年5月19日，其与被告永生公司签定一份商品房购销合同，约定被告将永生新城一期第9幢106室出售给原告，售价476000元，该商品房含附属花园，售价40500元。合同签订后，由于被告所售花园属于永生新城住宅小区内的公用设施，被告将该花园出售，要求被告返还购房款40500元并赔偿利息损失 被告辩称并反诉称：原告以该附属花园属于永生新城住宅小区的公用设施为由要求退还花园之购房款，请求判令原告退出附属花园并恢复原状。案例四案例四厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：1998年5月19日，林某与永生公司签定了一份商品房购销合同，约定永生公司将位于永生新城一期第9幢106室出售给林某，该房南面有附属花园一个，用基石和白色栅栏围成，售价为40500元。合同签订后，永生公司亦将讼争花园交付给了林某。林某在该附属花园内设置了儿童游乐设施。厦门市湖里区人民法院认为：讼争的附属花园属于永生新城住宅小区的公共绿地，林某和永生公司擅自买卖永生新城住宅小区的公共绿地，故双方签订的商品房购销合同中关于花园的条款无效。双方对此均有过错。林某要求永生公司退还出售花园得款405000元，符合法律规定，可以支持，但其对造成花园买卖无效的后果负有过错责任，故要求赔偿利息损失的诉讼请求不予支持，且其占有使用过一段时间。林某应将其在讼争花园内的添加物拆除，腾空推出，永生公司的反诉请求成立。为维护小区内住户的公共利益，将讼争花园恢复成公共绿地。刘某全家共5人，2000年1月由于拆迁被宏宇房产安排到某小区居住。由于其居住房屋的地下一层是水泵房，从此刘某家里水泵噪音就没有停止过。虽经两次治理但现在噪音依然超标。鉴于此噪声污染给自己带来了极大危害和损害，刘某一家要求宏宇房产赔偿自己噪声费24 000元，精神损害费60 000元，4年危害延续费96 000元，潜在危害费220 000元，噪声检测费325元。宏宇房产辩称，自己是在原告等人起诉之后才得知存在噪声问题的，房屋有噪音，自己可以给想办法解决。法律也没有规定居住房屋内噪声超过3、5dB就要对居住人进行赔偿。现原告等人没有因噪声所致的人身损害，因此其相关诉讼请求不应得到支持。案例五案例五法院经审理认为，按照城市区域环境噪声标准所确定的范围，以居住为主的区城，夜间环境噪声标准值应当适用1类标准即不超过45分贝。北京市朝阳区环境保护监测站于2003年9月2日的监测结果说明，刘某一家噪音监测值46.9dB高于国家标准中城市区域环境噪声相应标准。原告刘某等人近四年生活在超标噪声的环境下，已影响了正常的生活、休息。因此原告要求被告赔偿60000元精神损害抚慰金及承担监测费的请求本院予以支持。原告的其他诉：讼请求没有法律依据，予以驳回。谢谢观赏！谢谢观赏！