房地产相关法律.pptx

中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部房屋所有权或其他权益被成为房产，对特定地块的权利称之为地产，房产和地产的合并被称为房地产。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部在物权法颁布之前，一般认为我国房地产法律体系是以中国人民共和国房地产管理法为核心的。他既调整了横向的、平等的主体之间房屋买卖、租赁、抵押等关系，又同时对纵向的、房屋管理关系进行了规定，即存在着民事法律关系和行政法律关系两个不同性质的房地产法律体系。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部物权法颁布之后，确定了不动产的概念，对房地产方面的法律问题更侧重于于物（土地或则房产）相关的权利研究。市场经济中的房地产法律问题更多的是围绕土地和房产在利用和流转过程中发生权利保护问题。法院在处理平等主体之间的以房地产为标地的纠纷中，使用法律一般首先是物权法、合同法、担保法等民商法范畴的部门法，其次适用土地管理法、城市房屋房地产管理法等相关法律规定。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部我国房地产相关法律体系类别名称公布/修订日期文号总类中华人民共和国城市房地产管理法2007年8月30修正主席令第72号中华人民共和国物权法2007年3月16日主席令第62号开发用地类中国人民共和国土地管理法2004年8月28日修正主席令第28号中国人民共和国土地管理法实施条例1998年12月27日国务院令第256号中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让暂行条理1990年5月19日国务院令第55号房产交易类城市房地产转让管理规定2001年8月15日修订建设部令第96条中国人民共和国合同法1999年3月15日主席令第15号权属登记规定房屋登记办法2008年2月15日建设部令第168条城市房地产抵押管理办法2001年8月15日修订建设部令第98条司法解释最高人民法院关于适用中国人民共和国担保法若干问题的解释2000年9月29日法释200044号最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定2005年11月4日法释200514号中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部一、中华人民共和国城市房地产管理法中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法总则房地产开发用地房地产开发房地产交易房地产权属登记管理法律责任附则中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法适用范围：适用范围：第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。注释:这里所指的城市和城市规划区,是指城市规划法中第3条界定的概念。即指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和土地发展需要实施规划控制的区域。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法土地使用权出让规定：第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释：国家将国有土地使用权转让给土地使用者，是国家作为国有土地所有权人，将其所有权权能中的使用权分离出来，转让给土地使用者的一种权利转让方式，其实质是国家形式对国有土地财产的处分权利。土地使用权出让有以下几个特征：1、土地使用权出让，是以土地所有权与土地使用权分离为基础的；2、土地使用权出让是有年限的；3、土地使用全出让是有偿的，土地使用者取得一定年限内的土地使用权，需向土地所有者（国家）支付土地使用权出让金为贷款的；4、土地使用者享有的权利的效力是不及于地下之物的。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部相关法规：中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释：城镇规划区内集体所有土地出让的必要条件：经依法征用转为国有土地后，方可有偿出让。城市规划区内集体所有土地土地在未经征用转为国有土地之前不的出让。农村集体经济组织不得利用几土所有的土地直接经营房地产。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部相关法规：中华人民共和国土地管理法第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释：土地使用权的出让，必须符合土地利用总体规划。具体到出让的土地，必须符合当地市、县、乡的土地利用总体规划。具体包括：1、土地使用权的投放量，必须与城市土地资源、社会经济发展和市场需求相适应。2、必须符合城市规划要求。3、必须符合城市详细规划要求，不得超出详细规划所确定的各项建设的具体用地规范。4、出让地块上的建筑必须符合规划设计要求。符合年度用地计划，具体包括：1、必须符合年度建设用地计划所确定的出让地块幅度。2、必须符合年度建设用地酒花所确定的出让土地总面积。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部关联法规：城市规划法。第二十九条城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。城镇国有土地使用全出让和转让暂行第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第十一条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释：国家对县级以上地方政府出让土地使用权用于房地产开发实行总量控制具体措施有以下两个方面：1、房地产开发用地指标，是指省级以上人民政府根据国民经济和社会发展的需要以及防地产发展对土地的需要，在保证土地供需平衡的基础上提出防地产开发用地计划控制指标。2、年度度出让使用权总体方案，是指市、县人民政府根据省热您政府下达的房地产开用地控制指标，结合当地房地产开发对土地的需要，分年度拟订的出让土地使用权总面积方案。根据本条规定，年度出让土地总面积方案须报国务院或省级人民政府批准。一般情况，省级拟订的应报国务院，市、县拟订了，应抱省。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法土地使用权出让规定：第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部关联法规：城镇国有土地使用权出让和转让暂行城市国有土地使用权出让转让规划管理办法关于出让国有土地使用权批准权限的通知中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释：土地使用权出让是基于出让方与受让方签定的合同。受让方如未按合同约定支付出让金是违约行为，左右合同另一方的土地管理部分享有解除合同的权利。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法土地使用权出让规定：第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释：本条所指的用途变更，是指城镇国有土地在下列用途之间变更：1、居民用地，2、工业用地，3、商业、旅游、娱乐用地，4、教育、科技、文化、卫生、体育用地，5、综合或者其他用地。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部关联法规中华人民共和国土地管理法第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法土地使用权出让规定：第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法土地使用权划拨第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部关联法规：划拨土地使用权管理暂行办法中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。（房地产权利主体一致原则，“房地一体”原则）中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释：由于房屋所有权与房屋所占土地使用权是是不可分割地归属于一个权利主体，因此，除出让方式取得的土地使用权可以单独设立抵押权外，房产转让、抵押时，其房屋所有权和该房产占有范围内的土地使用权必须同时转让、抵押。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部关联法规：担保法第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。物权法第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。（房地产价格管理）中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部相关法规：协议出让国有土地使用权最低价确定办法城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部解释：城市房地产转让管理规定第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的；（二）私有住宅转让后仍用于居住的；（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部中华人民共和国城市房地产管理法第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部注释：划拨取得的土地使用权抵押，抵押权人的优先受偿权后于土地使用权出让金划拨取得的土地使用权之上的房屋以赢利为目的的出租，应将其中的土地收益金上缴国家中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第六十二条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部二、房屋登记办法中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部房屋登记办法与过去的城市房屋权属登记管理办法、是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便办理登记。、是确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿是物权归属和内容的根据，登记簿的效力高于产权证，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准，产权证不再是房屋唯一的合法凭证中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部、是进一步明确了登记机关的审查职责。、细化了物权法规定的登记类型。办法对物权法确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定，更加具有可操作性。、扩大了登记客体范围。由原城市规划区内国有土地范围内的房屋登记扩大到行政区域内国有、集体土地上的建筑物、构筑物登记。、登记工作性质发生了质的变化。由过去的“确权发证”转变为“记载公示”，过去登记制度界定登记机构的职责是确权发证，即确定房屋产权的归属，颁发房屋权属证书。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第二条第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第八条第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第十条第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第十二条第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第十四条第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第二十三条第二十三条自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第二十六条第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。第二十七条第二十七条房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第三十二条第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第三十三条第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。第三十四条第三十四条抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第三十五条第三十五条因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第四十条第四十条经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第四十二条第四十二条以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。第四十三条第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第四十四条第四十四条对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。第四十五条第四十五条本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第四十六条第四十六条申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；（五）其他必要材料。因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料。因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第四十七条第四十七条经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）房屋抵押权发生转移的证明材料；（五）其他必要材料。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部第四十八条第四十八条经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。第五十一条第五十一条申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部三、与抵押相关的司法解释中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释法释200044号最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法释200415号最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定法释200514号中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第五十四条按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。（物权法第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”）第五十五条已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第七十条抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时，抵押权人可以请求债务人履行债务，也可以请求提前行使抵押权。第七十三条抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第七十五条同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第八十一条最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。物权法第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（六）法律规定债权确定的其他情形。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定第二条第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条第三条上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定第六条第六条被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。中国邮政储蓄银行中国邮政储蓄银行 信贷业务部信贷业务部谢谢